بیع زمانی یا تایم شر چیست؟-۱

بیع زمانی یا تایم شر چیست؟-۱

گردآوران

۱-عبدالباسط انوری

۲-الیاس بای

۳-گلناز منوری فر

۴-محمد مرادی زاده

منبع: http: //hasanilaw.blogfa.com

چکیده

بیع زمانی یا تایم شر، که اولین بار در استفاده از رایانه‌ها مطرح شد، بعد‌ها به روشی برای استفاده از اموال، مخصوصاً اموال غیرمنقول، تبدیل شد. تایم شر، امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد، در دوره‌های زمانی مشخص، فراهم می‌آورد و زمینه استفاده حداکثری از اموالی را که به‌طور مستمر مورد نیاز مصرف‌کننده واحد نیستند، ایجاد می‌کند. تایم شر یک نهاد حقوقی جدید نیست، بلکه یک روش استفاده است که ممکن است در قالب بیع، اجاره یا هر عقد دیگری، متناسب با نهادهای پذیرفته شده در حقوق داخلی، مورد استفاده قرار گیرد.

 بخش اول: تاریخچه تایم شر

۱٫ تایم شر در صنعت رایانه

اصطلاح تایم شر، قبل از هرجای دیگری، در صنعت رایانه به‌کار برده شد. این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می‌توانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانه‌ای در قبال پرداخت هزینه مختصری دسترسی داشته باشند. این مفهوم در اوایل سال ۱۹۵۷ توسط باب بومر در مقاله‌ای در مجله کنترل اتوماتیک مطرح شد.

۲٫ تایم شر در عالم حقوق

الف: در حقوق خارج

امروزه هرگاه از تایم شر به‌طور مطلق یاد می‌شود بیش از هر چیز دیگر، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی می‌شود. شاید اهمیت محل‌های مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر چه تایم شر در مصادیق مختلف مانند قایق‌ها، بالگردها، کشتی‌های اقیانوس‌پیما و اتوبوس‌های مسافرتی جریان دارد، ولی بیش از همه، تایم شر در املاک به ذهن متبادر شود. ولی نباید از خاطر برد که استفاده از املاک برای وارد کردن مفهوم تایم شر به عالم حقوق نیز تأثیر زیادی در این مسأله داشته است.

کوه‌های آلپ در فرانسه همیشه میزبان تعداد زیادی از طرفداران ورزش اسکی بود که برای گذراندن تعطیلات خود به آنجا می‌آمدند. در اوایل دهه ۶۰، کم‌کم جمعیت کسانی که می‌خواستند از آن مناطق استفاده کنند رو به فزونی گذاشت. این‌گونه بود که به علت شباهتی که این روش با تایم شر در رایانه داشت، برای اولین بار، مفهوم تایم شر به عالم املاک و به دنبال آن عالم حقوق راه پیدا کرد. و پل دومیر با تأسیس شرکت انجمن بزرگ شغلی مارسی اولین شرکت تایم شر برای فعالیت در مناطق تفریحی اسکی در کوه‌های آلپ فرانسه را بنیان نهاد. او در تبلیغات خود از این شعار استفاده می‌کرد که «اتاق اجاره نکنید، به جای آن هتل بخرید که ارزان‌تر است». در تاریخ دقیق این رویداد اختلاف وجود دارد.

ب: مبدأ پیدایش تایم شر در حقوق ایران

۱ – مسأله «تایم شر» به‌طور مشخص از زمانی در ایران مطرح شد که شرکتی به نام «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» اقدام به فروش هفتگی آپارتمان‌‌ها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره کیش نمود. این شرکت در آگهی‌ها و برگه‌های تبلیغاتی خود از عنوان «تایم شر»، «مالکیت زمانی» و «بیع زمانی» استفاده نمود.

به هر تقدیر، شرکت آبادگران ایران اگرچه در تبلیغات خود از عناوین بیع زمانی و مالکیت زمانی استفاده نموده اما به دلیل این‌که چنین عناوینی جایگاه قانونی در حقوق ایران ندارد، قراردادهای خود را به صورت «بیع مشاع مشروط» تنظیم نموده است و لذا خود شرکت نیز مبایعه‌نامه راجع به انتقال ویلا‌ها را نوعی بیع زمانی نمی‌داند.

۲ – تردید و ابهام در مشروعیت عناوین فوق و نیز احساس خلأ قانونی

۳ – درخواست نظریه مشورتی از فضلای حوزه علمیه پس از طرح موضوع در مرکز تحقیقات قوه قضاییه،

۴ – محققین مرکز، همچنین سؤال فوق را از اداره حقوقی قوه‌قضاییه استعلام نمودند و اداره مزبور، در پاسخ استعلام چنین مرقوم داشته است:

«عقد بیع با فرض مندرج در استعلام، قابل تحقق نیست به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد، زیرا وقتی شش‌دانگ ملکی را می‌فروشد، آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می‌گردد و این امر محدودیت زمانی ندارد یعنی برای همیشه است، ولی در بعضی از کشورهای اروپایی، این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصلحت باشد که در ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانونی خاص دارد».

بخش دوم: تعریف تایم شر

در لغت : به مفهوم مشارکت یا سهم زمانی است؛

در اصطلاح حقوقی : استحقاق استفاده چندین مالک از شئ واحد به صورت زمان‌بندی شده برای مدت معین در هر سال را گویند.

برای تایم شر تعاریف زیادی ارایه شده که همه آنها بیان‌کننده یک مطلب هستند و تفاوت زیادی با هم ندارند:

تایم شر دربردارنده مالکیتی است که از خرید دوره مشخصی از زمان یا درصد مشخصی از استفاده (یک محل اقامتی) در یک خانه یا منطقه تفریحی حاصل می‌شود.

مرکز تحقیقات فقهی قوه‌قضاییه (گروه تحقیقات حقوق خصوصی):

 اصطلاح بیع زمانی به نوعی خاص از انتقال مالکیت اطلاق می‌شود که طبق آن مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان‌بندی شده پیدا می‌کنند

 تایم شر واژه‌ای است که برای بیان یک حق و مالکیت مشترک در یک مال، در منطقه تفریحی (مثلاً یک مجتمع) که متعلق به دیگران نیز هست، استفاده می‌شود. هر مالک مقدار مشخصی از زمان را مالک است و یک واحد از آن مجتمع را، براساس مقررات، برای تعداد مشخصی سال، استفاده می‌کند.

 تایم شر یک حق است، به صورت مشاعی با دیگران، برای سکونت در یک واحد از یک مجتمع، برای یک دوره زمانی (که معمولاً یک هفته است)، براساس یک برنامه مدون و برای تعداد سال‌های مشخص. تایم شر می‌تواند در یک ساختمان، آپارتمان یا قایق باشد.

به‌طور کلی باید گفت در تایم شر حقی برای خریدار تایم شر در استفاده از مال موضوع تایم شر -که معمولاً (و در تعاریف فوق خصوصاً) یک ملک است- ایجاد می‌گردد اما این حق موقت است. یعنی در محدوده زمانی مشخص، قابل اعمال است که در نتیجه، از یک مال، تعداد افراد زیادی می‌توانند استفاده کنند. حال این حق می‌تواند حق مالکیت باشد، مثلاً ۵۲ نفر صاحب خانه‌ای باشند و توافق کنند که هر یک بتواند برای یک هفته مشخص از آن خانه استفاده کند یا این حق ناشی از مالکیت منافع یا اجاره باشد

 بخش سوم: انواع تایم شر بر اساس حق ایجاد

در مورد انواع تایم شر، تقسیم‌های مختلفی صورت گرفته که می‌توان مبنای همگی آنها را، حق ایجاد شده برای خریدار در استفاده از مال موضوع تایم شر دانست.

الف: تایم شر مالکیتی: در این نوع از تایم شر، فرد، مالک یک هفته‌ای (یا دوره زمانی مشخص دیگری از) یک واحد مسکونی است. در واقع در این نوع از تایم شر، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است. لذا مالک، تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در تایم شر هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است. در آمریکا حتماً باید برای این نوع تایم شر سند صادر شود.

ب: تایم شر اجاره‌ای: در این نوع تایم شر، همانند تایم شر اول، شما حق استفاده از یک واحد مسکونی را به دست می‌آورید؛ ولی این حق به تعداد معدودی سال که می‌تواند ۶، ۱۲، ۴۰ یا ۹۹ باشد، محدود می‌شود. در واقع، محدود بودن حق استفاده ایجاب می‌کند که این حق از طریق حق اجاره ایجاد شود و پس از پایان مدت، مشتری هیچ حقی نسبت به موضوع قرارداد نخواهد داشت.

اگر هفته‌های تایم شر در طول سال ثابت باشند،  باید آن را تحت عقد اجاره بیاورید اما اگر هفته‌ها متغیر باشند، شاید بهتر باشد آن را تحت حق انتفاع قرار دهیم.

در جایی که اجاره برای مدت طولانی صورت می‌گیرد و از ۶۰ تا ۹۹ سال به طول می‌انجامد، معمولاً برای تایم شر سند صادر می‌شود لذا این قسم از تایم شر اجاره‌ای نیز سند‌دار  محسوب می‌شود.

ج: تایم شر براساس حق انتفاع: در این نوع تایم شر، برای خریدار تایم شر هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست و لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد. این نوع تایم شر همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود،  اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.

د: تایم شر براساس عضویت در باشگاه یا طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در این نوع تایم شر، یک باشگاه تایم شر وجود دارد؛ یعنی یک مجموعه تفریحی که افراد مختلف می‌توانند عضو آن شوند یعنی حق استفاده از تسهیلات آن مجموعه را پیدا کنند. بنابراین هیچ حقی مانند مالکیت عین یا مالکیت منفعت یا حق استفاده از یک واحد خاص برای فرد ایجاد نمی‌شود، بلکه او به عضویت باشگاهی در می‌آید که براساس پرداخت حق عضویت و سایر مواردی که معمولاً به صورت قراردادی تعیین می‌شود، حق استفاده از امکانات و تسهیلات آن باشگاه را، معمولاً براساس سیستم رزرو، پیدا می‌کند.

این نوع از تایم شر جدید‌ترین نوع تایم شر و حاصل تلاش صاحبان صنعت تایم شر برای بیشتر انعطاف‌پذیر کردن تایم شر است.

بخش چهارم: مزایا و معایب تایم شر

مزایای تایم شر:

۱- فراهم بودن تمامی تسهیلات و امکانات لازم و فضای مناسب برای کسی که قصد استفاده از تعطیلات خود را دارد.

۲- قیمت تمام شده آن برای خریدار، کمتر از سایر اقامتگاه‌هاست.

۳- داشتن سود اقتصادی

۴- آماده بودن دایمی محل اقامت آماده مجهز به بهترین امکانات ممکن

معایب تایم شر

 ۱-پرداخت هزینه‌های جاری سالیانه چه از حق خود استفاده کنید چه استفاده نکنید.

۲-پای بند کردن خود به یک منطقه .

بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده از دیدگاه فقهی

به گفته برخی از آگاهان، از پیدایش «timeshare» بیش از چند دهه نمی‌گذرد و به همین جهت -‌تا جایی که کاوش شده‌ـ نامی از آن در کتاب‌های حقوقی فارسی برده نشده است. محدودیت منابع مطالعاتی در این زمینه بر مشکل افزوده است و لذا به رغم مشورت با اساتید دانشگاه و مراجعه به منابع در دسترس -‌اعم از فارسی، عربی و انگلیسی‌- هنوز ماهیت و احکام تایم شر، تا حدود زیادی برای ما ناشناخته است اما آنچه مسلم است این است که ماهیت تایم شر از دو صورت زیر خارج نیست:

۱ – فرض اول این است که «تایم شر» در حقیقت، عبارت دیگری در فقه است یعنی چند مالک که به صورت مشاع در ملکی شراکت دارند به دلیل آن‌که نمی‌توانند به‌طور همزمان از آن ملک استفاده کنند، منافع ملک را به صورت زمان‌بندی شده بین خود تقسیم می‌کنند. بنابراین در این صورت، مالکیت مالکین به صورت مشاع بوده تنها حق انتفاع از ملک، به صورت زمان‌بندی شده تقسیم شده است.