بیع زمانی یا تایم شر چیست؟

بیع زمانی یا تایم شر چیست؟

گردآوران:

۱-عبدالباسط انوری

۲-الیاس بای

۳-گلناز منوری فر

۴-محمد مرادی‌زاده

منبع: http://hasanilaw.blogfa.com

چکیده :

بیع زمانی یا تایم شر، که اولین بار در استفاده از رایانه‌ها مطرح شد، بعدها به روشی برای استفاده از اموال، مخصوصاً اموال غیرمنقول، تبدیل شد. تایم شر، امکان استفاده افراد متعدد را از مال واحد، در دوره‌های زمانی مشخص، فراهم می‌آورد و زمینه استفاده حداکثری از اموالی را که به طور مستمر مورد نیاز مصرف‌کننده واحد نیستند، ‌ایجاد می‌کند. تایم شر یک نهاد حقوقی جدید نیست، بلکه یک روش استفاده است که ممکن است در قالب بیع، اجاره یا هر عقد دیگری، متناسب با نهادهای پذیرفته شده در حقوق داخلی، مورد استفاده قرار گیرد.

  

بخش اول: تاریخچه تایم شر

۱٫ تایم شر در صنعت رایانه

اصطلاح تایم شر، قبل از هرجای دیگری، در صنعت رایانه به کار برده شد. ‌این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد می‌توانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانه‌ای در قبال پرداخت هزینه مختصری دسترسی داشته باشند.‌ این مفهوم در اوایل سال ۱۹۵۷ توسط باب بومر در مقاله‌ای در مجله کنترل اتوماتیک مطرح شد.

۲٫ تایم شر در عالم حقوق:

الف: در حقوق خارج

امروزه هرگاه از تایم شر به طور مطلق یاد می‌شود بیش از هر چیز دیگر، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی می‌شود. شاید اهمیت محل‌های مسکونی واقع در مناطق تفریحی سبب شده که اگر چه تایم شر در مصادیق مختلف مانند قایق‌ها، بالگردها، کشتی‌های اقیانوس‌پیما و اتوبوس‌های مسافرتی جریان دارد، ولی بیش از همه، تایم شر در املاک به ذهن متبادر شود. ولی نباید از خاطر برد که استفاده از املاک برای وارد کردن مفهوم تایم شر به عالم حقوق نیز تأثیر زیادی در‌این مسأله داشته است.

کوه‌های آلپ در فرانسه همیشه میزبان تعداد زیادی از طرفداران ورزش اسکی بود که برای گذراندن تعطیلات خود به آنجا می‌آمدند. در اوایل دهه شصت، کم‌کم جمعیت کسانی که می‌خواستند از آن مناطق استفاده کنند روبه فزونی گذاشت. این‌گونه بود که به علت شباهتی که ‌این روش با تایم شر در رایانه داشت، برای اولین بار، مفهوم تایم شر به عالم املاک و به دنبال آن عالم حقوق راه پیدا کرد. و پل دومیر۱۰ با تأسیس شرکت انجمن بزرگ شغلی مارسی اولین شرکت تایم شر برای فعالیت در مناطق تفریحی اسکی در کوه‌های آلپ فرانسه را بنیان نهاد. او در تبلیغات خود ا ز‌این شعار استفاده می‌کرد که «اتاق اجاره نکنید، به جای آن هتل بخرید که ارزان‌تر است». در تاریخ دقیق‌ این رویداد اختلاف وجود دارد.

ب: مبدأ پیدایش تایم شر در حقوق ‌ایران

۱ ـ مسأله «تایم شر» به طور مشخص از زمانی در ‌ایران مطرح شد که شرکتی به نام «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ‌ایران» اقدام به فروش هفتگی آپارتمان‌ها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره کیش نمود. ‌این شرکت در آگهی‌ها و برگه‌های تبلیغاتی خود از عنوان «تایم شر»، «مالکیت زمانی» و «بیع زمانی» استفاده نمود.

به هر تقدیر، شرکت آبادگران ‌ایران اگرچه در تبلیغات خود از عناوین بیع‌زمانی و مالکیت زمانی استفاده نموده اما به دلیل ‌اینکه چنین عناوینی جایگاه قانونی در حقوق ‌ایران ندارد، قراردادهای خود را به صورت «بیع مشاع مشروط» تنظیم نموده است و لذا خود شرکت نیز مبایعه‌نامه راجع به انتقال ویلاها را نوعی بیع زمانی نمی‌داند.

۲ ـ تردید و ابهام در مشروعیت عناوین فوق و نیز احساس خلأ قانونی

۳ ـ درخواست نظریه مشورتی از فضلای حوزه علمیه پس از طرح موضوع در مرکز تحقیقات قوه‌قضاییه،

۴ ـ محققین مرکز، همچنین سؤال فوق را از اداره حقوقی قوه‌قضاییه استعلام نمودند و اداره مزبور، در پاسخ استعلام چنین مرقوم داشته است:

«عقد بیع با فرض مندرج در استعلام، قابل تحقق نیست به عبارت دیگر بیع یک ملک برای مثلاً یک فصل سال با قوانین موجود مطابقت ندارد، زیرا وقتی ششدانگ ملکی را می‌فروشد، آن ملک از ملکیت او خارج و داخل در ملکیت مشتری می‌گردد و ‌این امر محدودیت زمانی ندارد یعنی برای همیشه است، ولی در بعضی از کشورهای اروپایی،‌ این قبیل معاملات تجویز شده است و اگر مصلحت باشد که در‌ایران هم آن روش اعمال شود نیاز به تصویب قانونی خاص دارد».

۵- هتل نارنجستان در شمال

بخش دوم: تعریف تایم شر

در لغت: به مفهوم مشارکت یا سهم زمانی است؛

در اصطلاح حقوقی: استحقاق استفاده چندین مالک از شیء واحد به صورت زمان‌بندی شده برای مدت معین در هر سال را گویند.

برای تایم شر تعاریف زیادی ارائه شده که همه آنها بیان‌کننده یک مطلب هستند و تفاوت زیادی با هم ندارند:

تایم شر دربردارنده مالکیتی است که از خرید دوره مشخصی از زمان یا درصد مشخصی از استفاده (یک محل اقامتی) در یک خانه یا منطقه تفریحی حاصل می‌شود.

مرکز تحقیقات فقهی قوه‌قضاییه (گروه تحقیقات حقوق خصوصی):

  اصطلاح بیع زمانی به نوعی خاص از انتقال مالکیت اطلاق می‌شود که طبق آن مالکان حق استفاده از ملک را به صورت زمان‌بندی شده پیدا می‌کنند

  تایم شر واژه‌ای است که برای بیان یک حق و مالکیت مشترک در یک مال، در منطقه تفریحی (مثلاً یک مجتمع) که متعلق به دیگران نیز هست، استفاده می‌شود. هر مالک مقدار مشخصی از زمان را مالک است و یک واحد از آن مجتمع را، براساس مقررات، برای تعداد مشخصی سال، استفاده می‌کند.

  تایم شر یک حق است، به صورت مشاعی با دیگران، برای سکونت در یک واحد از یک مجتمع، برای یک دوره زمانی (که معمولاً یک هفته است)، براساس یک برنامه مدون و برای تعداد سال‌های مشخص. تایم شر می‌تواند در یک ساختمان، آپارتمان یا قایق باشد.

به طور کلی باید گفت در تایم شر حقی برای خریدار تایم شر در استفاده از مال موضوع تایم شر ـ که معمولاً (و در تعاریف فوق خصوصاً) یک ملک استـ ‌ایجاد می‌گردد اما ‌این حق موقت است. یعنی در محدوده زمانی مشخص، قابل اعمال است که در نتیجه، از یک مال، تعداد افراد زیادی می‌توانند استفاده کنند. حال ‌این حق می‌تواند حق مالکیت باشد، مثلاً ۵۲ نفر صاحب خانه‌ای باشند و توافق کنند که هر یک بتواند برای یک هفته مشخص از آن خانه استفاده کند یا‌ این حق ناشی از مالکیت منافع یا اجاره باشد

  

  بخش سوم: انواع تایم شر براساس حق ‌ایجاد

در مورد انواع تایم شر، تقسیم‌های مختلفی صورت گرفته که می‌توان مبنای همگی آنها را، حق ‌ایجاد شده برای خریدار در استفاده از مال موضوع تایم شر دانست.

الف: تایم شر مالکیتی: در‌این نوع از تایم شر، فرد، مالک یک هفته‌ای (یا دوره زمانی مشخص دیگری از) یک واحد مسکونی است. در واقع در ‌این نوع از تایم شر، فرد یکی از مالکین متعدد واحد مسکونی است که‌این مالکیت، با توجه به سهم هر مالک، براساس زمان بین آنها تقسیم شده است. لذا مالک، تا آخر عمر، حق استفاده از واحد مسکونی را دارد و پس از مرگ او، ‌این واحد به ورثه خواهد رسید. همچنین او می‌تواند به هر طریق که می‌خواهد از ملک خود استفاده کند یا آن را به دیگران انتقال دهد. البته اختیارات مالک در تایم شر هیچ‌گاه کامل نیست و در واقع او مانند خریدار آپارتمان، با برخی محدودیت‌های قانونی و قراردادی، در استفاده از واحد خود، برخوردار است. در آمریکا حتماً باید برای‌این نوع تایم شر سند صادر شود.

ب: تایم شر اجاره‌ای: در ‌این نوع تایم شر، همانند تایم شر اول، شما حق استفاده از یک واحد مسکونی را به دست می‌آورید؛ ولی ‌این حق به تعداد معدودی سال که می‌تواند شش، ۱۲، ۴۰ یا ۹۹ باشد، محدود می‌شود. در واقع، محدود بودن حق استفاده ‌ایجاب می‌کند که‌این حق از طریق حق اجاره ‌ایجاد شود و پس از پایان مدت، مشتری هیچ حقی نسبت به موضوع قرارداد نخواهد داشت.

اگر هفته‌های تایم شر در طول سال ثابت باشند، باید آن را تحت عقد اجاره بیاورید اما اگر هفته‌ها متغیر باشند شاید بهتر باشد آن را تحت حق انتفاع قرار دهیم.

در جایی که اجاره برای مدت طولانی صورت می‌گیرد و از ۶۰ تا ۹۹ سال به طول می‌انجامد، معمولاً برای تایم شر سند صادر می‌شود  لذا ‌این قسم از تایم شر اجاره‌ای نیز سند‌دار ۳۵ محسوب می‌شود.

ج: تایم شر براساس حق انتفاع: در ‌این نوع تایم شر، برای خریدار تایم شر هیچ حق مالکیتی نسبت به مکان خاصی‌ایجاد نمی‌شود، همچنین او مالک منافع هم نیست و لذا عقد اجاره هم موضوعیت ندارد.‌این نوع تایم شر همانند اجاره است و شاید اجاره را نیز بتوان نوعی حق استفاده دانست، ولی قواعد خاص اجاره بر آن بار نمی‌شود بلکه بیشتر تابع توافق طرفین است. لذا می‌تواند زمان با استفاده از روش رزرو تعیین شود،  اختصاص به یک واحد مسکونی خاص نداشته باشد و مواردی مانند آن.

د: تایم شر براساس عضویت در باشگاه یا طرح‌های مبتنی بر سیستم اماکن: در‌این نوع تایم شر، یک باشگاه تایم شر وجود دارد؛ یعنی یک مجموعه تفریحی که افراد مختلف می‌توانند عضو آن شوند یعنی حق استفاده از تسهیلات آن مجموعه را پیدا کنند. بنابراین هیچ حقی مانند مالکیت عین یا مالکیت منفعت یا حق استفاده از یک واحد خاص برای فرد‌ایجاد نمی‌شود، بلکه او به عضویت باشگاهی در می‌آید که براساس پرداخت حق عضویت و سایر مواردی که معمولاً به صورت قراردادی تعیین می‌شود، حق استفاده از امکانات و تسهیلات آن باشگاه را، معمولاً براساس سیستم رزرو، پیدا می‌کند.

این نوع از تایم شر جدیدترین نوع تایم شر و حاصل تلاش صاحبان صنعت تایم شر برای بیشتر انعطاف‌پذیر کردن تایم شر است.

  

بخش چهارم: مزایا و معایب تایم شر

مزایای تایم شر:

۱- فراهم بودن تمامی تسهیلات و امکانات لازم و فضای مناسب برای کسی که قصد استفاده از تعطیلات خود را دارد.

۲- قیمت تمام شده آن برای خریدار، کمتر از سایر اقامتگاه‌هاست.

۳- داشتن سود اقتصادی

۴- آماده بودن دائمی محل اقامت آماده مجهز به بهترین امکانات ممکن

معایب تایم شر:

 ۱-پرداخت هزینه‌های جاری سالیانه چه از حق خود استفاده کنید چه استفاده نکنید.

۲-پای بند کردن خود به یک منطقه .

بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده از دیدگاه فقهی:

  به گفته برخی از آگاهان، از پیدایش «timeshare» بیش از چند دهه نمی‌گذرد و به همین جهت ـ تا جایی که کاوش شده ـ نامی از آن در کتاب‌های حقوقی فارسی برده نشده است. محدودیت منابع مطالعاتی در‌این زمینه بر مشکل افزوده است و لذا به‌رغم مشورت با اساتید دانشگاه و مراجعه به منابع در دسترس ـ اعم از فارسی، عربی و انگلیسی ـ هنوز ماهیت و احکام تایم شر، تا حدود زیادی برای ما ناشناخته است اما آنچه مسلم است‌این است که ماهیت تایم شر از دو صورت زیر خارج نیست:

۱ ـ فرض اول‌ این است که «تایم شر» در حقیقت، عبارت دیگری از مهایات در فقه است یعنی چند مالک که به صورت مشاع در ملکی شراکت دارند به دلیل آنکه نمی‌توانند به طور همزمان از آن ملک استفاده کنند، منافع ملک را به صورت زمان‌بندی شده بین خود تقسیم می‌کنند. بنابراین در‌این صورت، مالکیت مالکین به صورت مشاع بوده تنها حق انتفاع از ملک، به صورت زمان‌بندی شده تقسیم شده است.

 آنچه در مهايات اتفاق مي‌افتد تقسيم منافع براساس واحد زمان است.

به نظر مي‌رسد كه قاعده مهايات با قرارداد تايم‌شرينگ تفاوت‌هايي اساسي و ماهوي دارد.

۱‌ـ‌ در مهايات توافق يا قرارداد ميان شركاء است ولي در تايم‌شرينگ ميان خريدار و فروشنده به وجود مي‌آيد.

۲-در مهايات مال مورد نظر مشاع است يعني در آن واحد و يا در زمان واحد هر شريك در ذرات آن مال شريك و مالك است، حال آنكه در قرارداد تايم‌شرينگ شخصي كه مثلاً آپارتماني را خريداري مي‌نمايد در مدت مقرر يا تعيين شده در قرارداد شريك ديگري ندارد و او مالك ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نيست.

۳ ‌ـ‌ در مهايات جوهر اساسي «تقسيم منافع» است براساس واحد زمان و براساس توافق شركاء. در قرارداد تايم‌شرينگ «عقد بيع» واقع مي‌شود، ميان خريدار و فروشنده، عين مال و به تبع آن منافع نيز به خريدار براي مدتي منتقل مي‌گردد.

۴ ‌ـ‌ به نظر برخي از فقها در مهايات نوعي «اباحه منفعت معوض» صورت مي‌گيرد. در قرارداد تايم‌شرينگ ما اباحه منفعت نداريم و همان گونه كه فوقا اشاره شد در اين قرارداد تمليك عين و منفعت توأماً رخ مي‌دهد.

۵ ‌ـ‌ تمليك عين و منفعت موضوع عقد يا قرارداد تايم‌شرينگ قرار مي‌گيرند و به همين جهت قراردادي است «لازم» و قابليت رجوع ندارد. حال آنكه بنا به نظر برخي از فقها مهايات عقدي جايز است با قابليت رجوع.

۶ ‌ـ‌ در مهايات كه منفعت تقسيم مي‌شود، علي‌القاعده از طرف هر شريك قابل نقل‌وانتقال و يا حتي اجاره به غير نيست. در تايم‌شرينگ خريدار مي‌تواند آنچه را كه خريده و به تبع آن منافع را به ثالثي انتقال يا اجاره دهد مگر اينكه شرطي مخالف درج شده باشد.

۷‌ـ‌ شايد با اندكي مسامحه بتوان گفت مهايات نوعي «عقد صلح» است، صلح مبتني بر سازش و براي رفع تنازع يا ترافع موجود و جلوگيري از تنازع و ترافع در آينده (ماده ۷۵۲ قانون مدني) ولي در قرارداد تايم‌شرينگ كه ميان خريدار و فروشنده منعقد مي‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع يا ترافعي وجود ندارد و قرار هم نيست كه اختلافي در آينده بروز نمايد. قرارداد تايم‌شرينگ در مقام يك معامله است،‌با حفظ تكرار و تداوم آن.

۸ ‌ـ‌ در مهايات، ما با واژه‌اي به عنوان ثمن برخورد نمي‌كنيم. در قرارداد تايم‌شرينگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پيدا مي‌نمايد. آپارتماني كه بايد به يكصد ميليون تومان فروخته شود، به ۲۰ميليون تومان فروخته مي‌شود، چون دامنه استيفاء منفعت و بهره‌برداري آن محدود شده است. اين آپارتمان البته ممكن است به چهار نفر ديگر هر يك با قيمت بيست ميليون تومان، بيشتر يا كمتر، فروخته شود و در نهايت يكصد ميليون تومان براي فروشنده به دست مي‌آيد.

۲ ـ فرض دوم آن است که هر کدام از مالکین در مدت مشخصی از سال، مالک تمام عین باشند که با اتمام آن مدت، مالکیت عین به دیگری منتقل می‌شود و‌این ترتیب، هر سال تکرار می‌شود. در‌این فرض، مالکیت افراد به صورت موقت و زمانی است یعنی مالکیت عین براساس زمان، تقسیم شده است نه حق انتفاع از آن.

  

  ج ـ ترتیب مباحث تحقیق:

فصل اول: بررسی صحت و اعتبار «تایم شر» در بخش قراردادها

مبحث اول: جایگاه «تایم شر» در عقود معین

عقود معین به قراردادهایی اطلاق می‌شود که در فقه و قانون، نام خاص و مشخص دارد و احکام و آثار ویژه آنها به تفصیل بیان شده است مانند اجاره، بیع، قرض و…

 قرارداد تایم شر، مالکیت یک عین به صورت زمان‌بندی شده و در مقابل عوض، به چند نفر منتقل می‌شود بنابراین؛ ‌این قرارداد از نظر ماهیت و آثار، به عقود تملیکی و معوض عین شباهت دارد و به همین جهت برای یافتن جایگاه قرارداد تایم شر در میان عقود معین، تنها باید عقود تملیکی و معوض عین را مورد بررسی قرار داد.

از میان عقود معین، تنها سه عقد می‌توان یافت که در آنها، عین به صورت معوض به دیگری تملیک می‌شود ‌این سه عقد عبارت است از: بیع، معاوضه و قرض، علاوه بر‌این سه عقد، عقد صلح نیز از آن جهت که قالبی گسترده‌تر از همه عقود دارد و به عبارت دیگر، همه عقود را می‌توان در قالب صلح منعقد کرد، می‌تواند قالبی برای تملیک معوض عین قرار گیرد.

تردیدی نیست که قرارداد تایم شر با توجه به ماهیت آن، در قالب عقد قرض نمی‌گنجد چرا که قرض عبارت است از تملیک مال در مقابل رد مثل یا ردّ قیمت در صورت تعذر ردّ مثل (ماده ۶۴۸ قانون مدنی) و حال آنکه در «تایم شر»، مالکیت عین در مقابل مال (ثمن) به چند نفر منتقل می‌شود و لذا نمی‌تواند مصداق قرض باشد و با توجه به همین نکته می‌توان فهمید که قرارداد «تایم شر» با عقد معاوضه تفاوت دارد چرا که طرفین معاوضه تنها هدفشان مبادله دو کالاست بدون توجه و ملاحظه‌اینکه یکی از عوضین، مبیع و دیگری ثمن باشد.

شباهت فراوان عقد بیع و قرارداد «تایم شر» ‌این شبهه را در ذهن تقویت می‌کند که «تایم شر» نیز نوعی بیع و از مصادیق آن می‌باشد بنابراین ما در گفتار اول با بررسی ماهیت بیع خواهیم کوشید به‌این سؤال پاسخ دهیم که‌ایا می‌توان قرارداد تایم شر یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده را از مصادیق بیع دانست و بدین‌ترتیب راهی برای اثبات مشروعیت آن یافت؟ و در مبحث دوم با نگاهی به عقد صلح به بررسی‌این مسأله می‌پردازیم که آیا قرارداد تایم شر را می‌توان تحت عنوان عقد صلح منعقد کرد؟

گفتار اول ـ بیع

عقد بیع، رایج‌ترین و مهم‌ترین عقد تملیکی است اما اختلاف فقها در تعریف عقد بیع و نیز ویژگی‌ها و شرایط آن، تردیدهایی را در مورد برخی از مصادیق بیع‌ ایجاد کرده است به عبارت دیگر فقها، در عین حال که در مورد ماهیت بیع اختلاف اساسی ندارند اما در مورد برخی از قراردادها اختلاف نظر دارند. به عنوان مثال می‌توان انتقال حقوق و منافع و انتقال سرقفلی را نام برد که به نظر بعضی از فقها، مصداق بیع و به نظر برخی دیگر خارج از بیع است.

یکی از موارد مورد تردید، قرارداد «تایم شر» می‌باشد که مهم‌ترین نکته‌ای که به نظر ما باعث تمایز ماهوی ‌این دو نوع قرارداد می‌شود موقت بودن تملیک در قرارداد تایم شر است، اما ماهیت عقد بیع با تملیک موقت سازگار نیست.

براین اساس، آیا بیع موقت در فقه و حقوق جایز است یا خیر به عبارت دیگر آیا انتقال مالکیت تحت عنوان بیع جایز است یا نه؟

  

    الف ـ ویژگی‌های آن:

  ویژگی‌های اساسی عقد بیع را می‌توان به شرح زیر برشمرد:

۱ ـ عقد بیع از عقود تملیکی و معوض است به‌این معنا که بایع، مبیع را در مقابل ثمن، به مشتری تملیک می‌کند. با در نظر گرفتن ‌این ویژگی، عقد بیع از عقود عهدی مانند جعاله و حواله و عقود اذنی مانند عاریه و ودیعه و نیز عقودی که مبنی بر انتقال مالکیت رایگان می‌باشد مانند هبه، متمایز می‌گردد.

۲ ـ در عقد بیع، عین مال مورد معامله قرار می‌گیرد یعنی موضوع بیع، انتقال عین در مقابل عوض است. ‌این ویژگی، عقد بیع را از اجاره و سایر عقودی که در مورد تملیک غیرعین می‌باشد جدا می‌کند.

۳ ـ لزوم: ویژگی دیگری که باعث تمایز آن از عقود جایز می‌شود.

۴ ـ دوام بیع:‌ این ویژگی باید مورد بررسی قرار گیرد چرا که غالب فقها به آن تصریح نکرده‌اند. بنابراین باید به‌این مسأله پرداخت که‌ آیا دوام و استمرار از شرایط اساسی بیع است یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بیع موقت از مصادیق بیع مصطلح در فقه می‌باشد یا خیر و بر فرض که عنوان بیع بر آن صادق باشد آیا چنین بیعی صحیح است یا باطل؟

کاوش در کلمات فقها نتیجه قابل‌قبولی به دست نمی‌دهد چرا که اکثر فقها هیچ اشاره‌ای به‌این مطلب نکرده‌اند و تنها برخی از فقیهان متأخر به آن اشاره کرده و همین عده نیز بحث مفصلی ارائه نکرده‌اند. بنابراین لازم است در‌این‌باره به بحث و بررسی بپردازیم.

ب ـ بررسی بیع موقت

برای روشن شدن محل بحث لازم است ابتدا صور مختلف بیع را در مقایسه با زمان مورد توجه قرار دهیم. به طور کلی از مقایسه بیع با زمان، سه صورت قابل تصور است:

۱ ـ بیع عین به صورت غیرموقت: در چنین بیعی، مالکیت استمراری عین به دیگری منتقل می‌شود بنابراین مشتری پس از بیع، مالک دائمی مبیع خواهد بود. البته منظور از مالکیت دائمی ‌این نیست که دوام مالکیت، شرط بیع باشد به ‌این معنا که مبیع برای همیشه در مالکیت مشتری باقی بماند، زیرا ‌این معنا با جعل خیار و یا نقل‌وانتقالات بعدی که بر مبیع صورت می‌گیرد منافات دارد بلکه منظور از دوام در بیع، همان ارسال مالکیت است.

۲ ـ بیع اعیانی که برای تعیین میزان و مشخص شدن مقدار آن باید از زمان استفاده کرد: مانند فروش شیرِ یک ماهه گوسفند یا میوه یک ساله درخت. در چنین مواردی، زمان، قید مملوک است نه قید مالکیت بنابراین، نفس تملیک، موقت نیست بلکه مملوک، مقید به زمان شده است.

۳ ـ بیع موقت، در‌این صورت که مورد بحث ماست تملیک به صورت موقت صورت می‌گیرد یعنی عین به صورت موقت به دیگری فروخته می‌شود مثلاً کتاب را برای مدت یک ماه به دیگری می‌فروشد.

از بررسی کلمات فقهایی که در‌این رابطه اظهار نظر کرده‌اند برمی‌آید که ظاهراً آنان تردیدی در بطلان بیع موقت ندارند و همه آنان چنین بیعی را باطل و فاسد می‌دانند.

علت بطلان بیع موقت چیست؟

به طور کلی دو دلیل اساسی برای بطلان بیع موقت، ابراز شده است:

۱ ـ عدم معقولیت و مشروعیت مالکیت موقت: اولین دلیل بطلان بیع موقت آن است که بایع، مبیع را به صورت موقت به مشتری تملیک می‌کند. بنابراین اثر بیع موقت، تملیک موقت است و از آنجا که تملیک موقت، امری نامعقول و غیرقابل قبول است و بر فرض معقول بودن، در حقوق اسلام امری نامشروع می‌باشد؛ بیع موقت نیز باطل است.

در پاسخ به‌این استدلال باید گفت: اگرچه معنای رایج و شایع تملیک، تملیک مستمر و غیرمقید به زمان است اما‌این بدان معنا نیست که تملیک موقت در شریعت اسلامی اعتبار نداشته، نامشروع باشد. بلکه به نظر می‌رسد تملیک موقت و مالکیت موقت کاملاً معقول و قابل قبول بلکه مشروع است و بهترین دلیل بر امکان آن ‌این است که در فقه، مواردی از آن را می‌توان یافت. ما در‌اینده به تفصیل، مسأله مالکیت موقت را مورد بررسی قرار خواهیم داد. اما اجمالاً یادآور می‌شویم که با توجه به امکان و مشروعیت تملیک موقت، دلیل دیگری باید برای بطلان بیع موقت اقامه کرد.

۲ ـ دومین دلیل بر بطلان بیع موقت آن است که اساساً چنین بیعی از عنوان بیع مصطلح در فقه خارج می‌باشد، زیرا در صورتی می‌توان عنوان بیع را بر یک معامله اطلاق کرد و آن را از مصادیق بیع دانست که عرفاً چنین اطلاقی صحیح باشد. بنابراین اگر قراردادی در عرف مردم، خارج از عنوان بیع باشد نمی‌توان آن را مصداق بیع مصطلح در فقه دانست.. تاریخ پیدایش عقد بیع به اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر در‌این کره خاکی باز می‌گردد بنابراین عقد بیع از عقود مخترعه شارع مقدس نبوده و شارع مقدس در مورد آن تنها نقش امضایی و ارشادی داشته است و لذا لفظ بیع به عقیده بسیاری از فقها فاقد حقیقت شرعیه و متشرعیه است و به همان معنای عرفی خود باقی مانده است.

با مراجعه به متون فقهی و نظری اجمالی به عرف مردم می‌توان به ‌این مطلب جزم پیدا کرد که اصطلاح بیع در عرف مردم و نیز در اصطلاح فقیهان به قراردادی اطلاق می‌شود که در آن، عین مالی در مقابل عوض به دیگری منتقل می‌شود به گونه‌ای که رابطه مالک اول (بایع) با مال، به کلی و برای همیشه قطع می‌شود و رابطه مالکیت بین مالک جدید (مشتری) و عین برقرار می‌شود و به عبارت دیگر انتقال دائمی عین از ویژگی‌های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است و به همین جهت انتقال موقت عین را اساساً نمی‌توان مصداق بیع دانست.

به هر تقدیر به نظر می‌رسد ارتکاز عرفی درباره مفهوم بیع آن است که بایع، ملکیت بیع را به صورت نامحدود و غیرمقید به زمان به مشتری می‌فروشد و لذا بیع موقت، برخلاف مفهوم عرفی بیع می‌باشد و از آنجا که احراز صدقِ عرفی عنوان بیع بر قرارداد، شرط اولیه حکم به صحت عقد بیع است لذا بیع موقت را نمی‌توان نوعی بیع دانست و حکم به صحت آن داد، از‌این رو در صورت شک نیز نمی‌توان بیع موقت را از مصادیق بیع دانست.

بنابراین، تحلیل قرارداد تایم‌شر تحت عنوان عقد بیع، نادرست و غیرقابل قبول است و لذا قرارداد تایم شر اساساً نوعی بیع مصطلح نیست بلکه نوعی توافق و قرارداد ویژه است که مفاد آن انتقال مالکیت زمان‌بندی شده می‌باشد و به همین دلیل، غالب فقها و محققینی که درباره «تایم شر» مورد سؤال قرار گرفته‌اند، آن را مصداق بیع مصطلح ندانسته‌اند.

  

گفتار دوم: صلح

الف ـ تعریف عقد صلح، احکام و ویژگی‌های آن

 عقد صلح چنان که بسیاری از فقها گفته‌اند، عقدی است که برای قطع کشمکش و رفع نزاع تشریع شده است. اما ‌این تعریف به اعتقاد بسیاری از فقیهان، تنها بیان‌کننده حکمت تشریع عقد صلح است نه علت آن و براین اساس، مشروعیت عقد صلح منحصر به مواردی نیست که نزاعی رخ داده یا اختلافی وجود داشته باشد بلکه عقد صلح به عنوان عقدی مستقل در کنار سایر عقود، مشروعیت و اعتبار دارد.

قانون مدنی نیز به تبعیت از نظر مشهور فقهای امامیه، صلح را عقدی مستقل دانسته، در ماده ۷۵۲ تصریح می‌دارد: «صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی یا در مورد معامله و غیر آن واقع شود».

بنابراین عقد صلح، معامله‌ای مستقل است و می‌تواند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه آن عقود را بدهد. و در‌این موارد، عقد صلح، فرع آن عقود نمی‌باشد و به همین دلیل، شرایط و احکام ویژه آن عقود را به دنبال ندارد چرا که «آثار و احکام ویژه هر معامله فقط بر همان عنوان مترتب می‌شود نه بر هر قراردادی که فایده آن معامله را داشته باشد.

ب ـ قرارداد تایم شر و صلح

با توجه به ماهیت و ویژگی‌های عقد صلح می‌توان گفت: انتقال مالکیت زمان‌بندی شده اگرچه در قالب عقد بیع امکان ندارد اما به نظر می‌رسد انعقاد چنین قراردادی تحت عنوان عقد صلح هیچ مشکل و‌ ایرادی ندارد. بنابراین مالک عین می‌تواند در قالب یک عقد صلح معوض، مالکیت زمان‌بندی شده عین را به چند نفر منتقل نماید به گونه‌ای که مالکیت ‌این افراد به صورت مقطعی و موقت بوده، هر یک از آنها در مدت مشخصی از هر سال مالک آن عین باشند.

قرارداد فوق اگرچه نتیجه عقد بیع یعنی انتقال مالکیت عین را دارد اما چون به صورت عقد صلح واقع شده است با توجه به ماده ۷۵۸ قانون مدنی شرایط و احکام خاص بیع را ندارد. بنابراین اگرچه عقد بیع، قابل تقیید به زمان نیست و دوام مالکیت از ویژگی‌های اساسی آن به شمار می‌رود، ولی عقد صلح فوق‌الذکر اگرچه نتیجه بیع را دارد قابل تقیید به زمان می‌باشد و مشروط به دوام مالکیت نیست.

تنها نکته‌ای که در‌اینجا قابل بحث می‌باشد ‌این است که هرچند هرگونه قرارداد و توافقی را می‌توان تحت عنوان عقد صلح منعقد کرد اما محدوده اختیار افراد بدان اندازه نیست که بتوانند امور نامشروع را نیز تحت عنوان ‌این عقد قرارداده، از‌این طریق به ارتکاب محرمات یا ترک واجبات دست یازند.‌ این نکته‌ای است که همه فقیهان امامیه بر آن تأکید کرده و حدیث: «والصلح جایز بین‌المسلمین الاصلحاً احل حراماً» را دلیل سخن خود دانسته‌اند. ماده ۷۵۴ قانون مدنی نیز در‌این باره تصریح می‌دارد: «هر صلح نافذ است جز صلح بر امری که غیرمشروع باشد».

اشکال مهمی که در مورد صلحِ مالکیتِ زمان‌بندی شده مطرح می‌شود آن است که موضوع چنین عقد صلحی عبارت است از انتقال مالکیت موقت به چند نفر و مالکیت موقت در حقوق اسلام مورد قبول واقع نشده و لذا مشروعیت ندارد. براین اساس، از آنجا که موضوع عقد صلح باید امری مشروع باشد نمی‌توان تحت عنوان عقد صلح، مبادرت به انتقال مالکیت موقت و زمان‌بندی شده نمود. بی‌تردید اگر عدم مشروعیت مالکیت موقت در فقه اثبات شود، صحت عقد صلح به صورتی که ذکر شد با اشکال روبرو خواهد شد و بدین‌ترتیب راهی برای اثبات مشروعیت تایم شر نخواهیم داشت. چرا که در‌این قرارداد، مالکیت موقت عین به افراد منتقل می‌شود و در‌این صورت حتی از طریق اصل آزادی قراردادها و ماده ۱۰ قانون مدنی نیز نمی‌توان صحت آن را اثبات نمود.

بنابراین باید به بررسی «مالکیت موقت» در فقه بپردازیم و مشروعیت آن را مورد بررسی قرار دهیم.

ج ـ بررسی مشروعیت مالکیت موقت در فقه

یکی از اوصاف مالکیت که حقوقدانان درباره آن به بحث پرداخته‌اند، ویژگی دوام مالکیت می‌باشد. به عقیده برخی از حقوقدانان، ‌این ویژگی در کنار دو ویژگی مطلق و انحصاری بودن می‌تواند تا حدود زیادی بیان‌کننده مفهوم مالکیت باشد. دو ویژگی اخیر امروز مفهوم پیشین خود را از دست داده و در موارد زیادی تخصیص خورده است. ویژگی دائمی بودن مالکیت نیز از سوی برخی از فقها و حقوقدانان مورد تردید قرار گرفته است. ما در‌اینجا به بررسی ادله منکرین و معتقدین مشروعیت مالکیت موقت می‌پردازیم.

  

  

اول: توضیح موضوع:

سؤال اساسی در ‌این مبحث ‌این است که آیا مالکیت، حقی دائمی و همیشگی است یا می‌توان آن را مقید به زمان نمود به عبارت دیگر آیا مالکیت موقت در حقوق و فقه قابل قبول است یا خیر؟

شکی نیست که مالکیت افراد همواره در حال نقل‌وانتقال است و اموالی که در مالکیت افراد می‌باشد به سبب اسباب ناقله قهری یا اختیاری از شخصی به شخصی دیگر منتقل می‌شود بنابراین پرواضح است که منظور از دوام مالکیت در ‌اینجا ‌این نیست که مالکیت افراد، زائل شدنی نبوده و اموالِ اشخاص، همیشه در ملکشان باقی می‌ماند چرا که چنین معنایی با واقعیت خارجی همخوانی نداشته، هیچ‌کس آن را نمی‌پذیرد و به‌این معنا، همه مالکیت‌ها جز مالکیت خدای تعالی موقتی است.

منظور از دوام مالکیت آن است که وقتی مالی در ملکیت شخص داخل شد برای همیشه در ملک او باقی می‌ماند مگر آنکه به یکی از اسباب انتقال مالکیت به دیگری انتقال یابد. براین اساس انتقال مالکیت منافاتی با دوام آن ندارد. و منظور از مالکیت موقت آن است که مالکیت شخص، مقید و محدود به زمان مشخصی شود به گونه‌ای که با سپری شدن آن مدت، مالکیت شخص خود به خود و بدون هیچ سبب جدیدی زائل شود و مال به مالک اصلی برگردد.

دوم: ادله منکرین مالکیت موقت:

از بررسی مجموع کلمات فقها و حقوقدانان برمی‌آید که به طور کلی شش دلیل بر بطلان و عدم مشروعیت مالکیت موقت اقامه شده است. از ‌این تعداد، دو دلیل بیشتر رنگ فلسفی دارد؛ دو دلیل به جنبه فقهی مالکیت اشاره و دو دلیل نیز از دیدگاه حقوقی مسأله را مورد بررسی قرار داده است که ما به ترتیب به ذکر آن مبادرت می‌نماییم.

۱ ـ مالکیت به دلیل ماهیت ویژه خود اساساً قابل تحدید و تقیید به زمان نیست، زیرا مالکیت از اعراض قار است و از آنجا که عرض قار، محدود و مقید به زمان نمی‌شود؛ مالکیت نیز قابل تحدید به زمان نخواهد بود. به عبارت دیگر مالکیت هر شیء، امری واحد است و‌این امر واحد به دلیل آنکه از اعراض قار است قابل تکثیر و تبعیض و تقیید به زمان نیست.

به عنوان مثال در مورد وقف که واقف، عین را بر بطون مختلف وقف می‌کند، مالکیت واقف که به وسیله وقف به بطون بعدی منتقل شده است چیزی جز یک مالکیت واحد نیست، ولی همین امر واحد با توجه به قطعات زمان تقطیع می‌شود و برای هر طبقه از موقوف‌علیهم بخشی از مالکیت با توجه به زمان خاص آن اختصاص می‌یابد.

۲ ـ مالکیت موقت در مورد اعیان امکان‌پذیر نیست، زیرا فلاسفه بر‌این عقیده‌اند که جواهر، قابل تقیید به زمان نیستند و زمان نمی‌تواند برای تعیین و اندازه‌گیری جواهر به کار رود و از آنجا که عین هم از جمله جواهر است لذا قابل تقدیر و تحدید به زمان نیست مثلاً نمی‌توان گفت: کتاب امروز، کتاب فردا و…

در پاسخ‌ این استدلال باید گفت: درست است که عین از جمله جواهر است و لذا قابل تقدیر و تعیین به وسیله زمان نیست اما تملیک موقت عین به معنای تقیید عین به زمان نیست. توضیح آنکه، هنگامی که شخصی فرضاً کتابی را برای مدت مشخصی به دیگری تملیک می‌کند،‌ این شخص در حقیقت، مالکیت کتاب را مقید و محدود به زمان نموده است نه خود کتاب را بنابراین هیچ اشکال و مانعی وجود ندارد که مالکیت با توجه به قطعات زمانی به قطعات مختلف تقسیم شود و تقسیم مالکیت یک عین با توجه به قطعات زمانی، مستلزم تقیید خود عین به زمان نیست.

از‌ این گذشته، اگر ‌این استدلال را در مورد اعیان بپذیریم و تملیک موقت اعیان را بر‌این اساس مورد تردید قرار دهیم در بسیاری از موارد اجاره با مشکل مواجه خواهیم شد، زیرا اجاره به نظر بسیاری از فقها عبارت است از تملیک منفعت در مقابل عوض معلوم و در موارد زیادی، منفعت مورد اجاره از اعراض نیست بلکه از اعیان خارجی می‌باشد یعنی منفعت عین مورد اجاره، خود از اعیان است مثل اجاره درخت برای میوه آن، و اجاره زن برای شیردادن. پذیرش استدلال یاد شده در مورد عدم امکان تملیک موقت اعیان، مستلزم تردید در صحت چنین قراردادهایی است در حالی که غالب فقها چنین اجاره‌ای را جایز و صحیح دانسته‌اند.

۳ ـ دلیل دیگر استناد به قاعده تسلیط می‌باشد. برخی از محققین بر ‌این عقیده‌اند که «در حقوق اسلام با استناد به قاعده تسلیط، مالکیت سه ویژگی دارد که عبارتند از مطلق بودن، انحصاری بودن و دائمی بودن. ویژگی اخیر به‌این معناست که وقتی فردی مالک چیزی شد تا زمانی که مالک آن است بدون مقید بودن به زمان خاص، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را داشته باشد. یکی از تفاوت‌های مستأجر و به طور کلی کلیه اشخاصی که از طرف مالک، حق استفاده و انتفاع از ملکی را پیدا می‌کنند همین است که استفاده و بهره‌برداری مالک، مقید به زمان و وقت خاص نیست، ولی حق انتفاع اشخاص دیگر فقط در محدوده زمانی مشخصی امکان‌پذیر است بنابراین ویژگی دائمی بودن مالکیت را می‌توان از قاعده تسلیط استفاده کرد.

سخن فوق قابل‌قبول به نظر نمی‌رسد، زیرا مفاد قاعده تسلیط آن است که اشخاص بر اموال خود مسلطند و حق همه گونه تصرف و استفاده‌ای را در اموال خود دارند، ولی ‌این مسأله که مالکیت، دائمی است یا موقت در قاعده فوق مورد اشاره قرار نگرفته است به عبارت دیگر مضمون ‌این قاعده عبارت است از تسلط کامل مالکین بر اموال خود و ‌این معنا در مورد مالکیت موقت هم قابل جریان است یعنی مالک در زمان مالکیت خود؛ چه مالکیت دائمی و چه موقت، مسلط بر مالش بوده، قادر به تصرف و استفاده از مالش می‌باشد. بنابراین نمی‌توان دوام مالکیت را مستقیماً از‌این قاعده استنباط کرد.

۴ ـ مالکیت موقت سابقه‌ای در شرع ندارد و لذا نمی‌توان چنین امری را مشروع دانست.‌این سخن در کلمات برخی از فقها به چشم می‌خورد و برخی دیگر از فقها به پاسخگویی آن پرداخته‌اند. ‌این دلیل نیز همچون دلایل پیش گفته قابل قبول نیست، زیرا اولاً سابقه نداشتن امری در شرع نمی‌تواند در همه موارد دلیل بر ممنوعیت و عدم مشروعیت آن باشد. شاید بتوان‌این عقیده را در مورد عبادات پذیرفت چرا که عبادات، اموری توقیفی هستند و لذا اگر امری سابقه‌ای در شرع نداشته باشد نمی‌توان آن را به عنوان عبادت پذیرفت اما در بخش معاملات که قسمت عمده آن به عرف واگذار شده است پذیرش ‌این عقیده به طور مطلق صحیح نیست به ویژه در مورد موضوعات و مفاهیمی که حقیقت شرعیه و متشرعیه ندارد توضیح آن به عرف محول شده است ثانیاً مالکیت، امری اعتباری است که چگونگی آن تابع نحوه اعتبار آن می‌باشد و به همین دلیل، قابل توقیت و تأیید است ثانیاً ملکیت موقت سابقه روشن فقهی دارد و مواردی را در فقه می‌توان یافت که مالکیت موقت از سوی فقها پذیرفته شده است.

۵ ـ دوام مالکیت، نتیجه منطقی ویژگی انفکاک‌ناپذیری مالکیت از عین است. به عقیده حقوقدانان یکی از ویژگی‌های مالکیت آن است که همواره با مملوک همراه بوده، مادام که شیء مملوک باقی است مالکیت آن نیز باقی می‌باشد و براین اساس، مالکیت نسبت به شیء مملوک، تنها در صورتی زائل می‌شود که آن شیء منعدم شود. تفکیک ناپذیری مالکیت از مملوک، به معنای عدم انتقال آن به افراد دیگر نیست، بنابراین ارث و انتقال مالکیت وارث، منافاتی با دوام مالکیت شیء ـ به معنای فوق ـ ندارد چرا که حق مالکیت در‌این موارد، قطع نشده تا مجدداً ‌ایجاد شود و به عبارت دیگر مالکیت منتقل‌الیه و ورثه ادامه مالکیت سابق وارث و ناقل است.

ویژگی انفکاک‌ناپذیری مالکیت از مال، نتایج چندی را به دنبال دارد. به عقیده حقوقدانان، یکی از نتایج ‌این ویژگی آن است که مالکیت نمی‌تواند مقید به زمان شود چرا که تقیید مالکیت به زمان بادوام مالکیت و انفکاک‌ناپذیری آن از مملوک منافات دارد.

در پاسخ ‌این دلیل باید گفت: انفکاک‌ناپذیری مالکیت از وجود خارجی و فیزیکی مال، امری نادرست و غیرقابل قبول است چرا که بی‌تردید، حق مالکیت در بسیاری از موارد از شیء مملوک زائل می‌شود مانند موارد اعراض مالک از مال؛ و جدا نشدن مالکیت از وجود اعتباری مال در عالم حقوق، اگرچه سخنی صحیح و قابل‌قبول به نظر می‌رسد اما ‌این بدان معنا نیست که مالکیت قابل تقیید به زمان نمی‌باشد، زیرا انفکاک‌ناپذیری مالکیت به معنای آن است که حق مالکیت از شیء مملوک جدا نمی‌شود نه‌اینکه از شخص مالک قابل انفکاک نباشد.

بنابراین هیچ گونه انفکاکی بین مالکیت و مال صورت نمی‌گیرد براین اساس هرچند ویژگی انفکاک‌ناپذیری مالکیت از شیء مملوک را بپذیریم اما‌این ادعا که نتیجه منطقی‌این ویژگی، بطلان مالکیت موقت است؛ غیرقابل قبول می‌باشد.

۶ ـ تقیید مالکیت به زمان با طبیعت مالکیت منافات دارد، زیرا مهم‌ترین ویژگی مالکیت آن است که مالک می‌تواند در ملک خود تصرف کند و دایره اختیارات مالک تا حدی است که حتی می‌تواند مالش را از بین ببرد و نابود سازد. با توجه به‌این ویژگی می‌توان گفت مالکیت موقت با طبیعت مالکیت و عناصر تشکیل‌دهنده آن منافات دارد. پذیرش مالکیت موقت به آن معناست که برای مالک موقت نیز همان اختیارات و حق تصرفی را بپذیریم که مالک دائمی دارا می‌باشد و‌ این امر، نادرست و غیرقابل قبول است مثلاً فرض کنیم که مالکیت، محدود و مقید به یک سال شده است در‌این صورت اگر مالک موقت، در خلال یک‌سال که مالک آن است در آن مال تصرف کند یا آن را از بین ببرد چگونه می‌توان تصور کرد که مالکیت پس از انقضای یک سال به مالک اصلی برمی‌گردد؟ یا باید مالک موقت را از تصرف و از بین بردن مال در طول یک‌سال ممنوع سازیم تا مال به مالک اصلی برگردد که در ‌این صورت مالکیت موقت چیزی جز یک حق انتفاع موقت نیست، زیرا چنین مالکیتی تفاوتی با حق انتفاع ندارد چون در حق انتفاع هم مالک می‌تواند از مال بهره‌مند شود، ولی حق از بین بردن و انعدام آن را ندارد و یا آنکه قایل به جواز تصرف و از بین بردن مال توسط مالک موقت شویم که در‌این صورت چنین ملکیتی دیگر مالکیت موقت نیست بلکه ملکیتی دائمی و همیشگی است.

گفتیم که حق مالکیت عبارت است از رابطه اعتباری بین مالک و مال و اشاره شد که قدرت و سلطه مالک بر استفاده و تصرف در آن مال یا انتقال و اخراج از مالکیت و اتلاف آن برخاسته از حق مالکیت و از آثار آن است. براین اساس نمی‌توان مالکیت موقت را صرفاً به‌این دلیل که مالک، قدرت بر انعدام مالش در مدت معین ندارد، منافی با طبیعت مالکیت دانست، زیرا قدرت مالک بر انعدام و اتلاف مال خود، گرچه برخاسته از طبیعت حق مالکیت است، ولی جزء آن نیست به عبارت دیگر، سلطه مالک بر اتلاف مال از آثار مالکیت است که به استناد قاعده تسلیط برای مالک ثابت شده است نه از اجزای طبیعت یا لوازم ذاتی و لاینفک آن.

بنابراین می‌توان تصور کرد که رابطه مالکیت بین مالک و مال برقرار باشد، ولی مالک به دلایل مختلف حق از بین بردن مالش را نداشته باشد در‌این موارد ـ که نمونه‌های آن هم در فقه کم نیست ـ گرچه مالک، سلطه کامل بر مال ندارد، ولی اعتبار مالکیت توسط عقلا همچنان به قوت خود باقی است.سلب یک یا چند اثر از آثار مالکیت با طبیعت آن منافات ندارد چرا که سایر آثار و نتایج باقی بوده و همین برای صحت اعتبار مالکیت توسط عقلا کافی است.

  

  

سوم ـ دلایل امکان و مشروعیت مالکیت موقت:

چنان که دیدیم ادله منکرین مالکیت موقت در حدی نبود که بتواند عدم امکان مالکیت موقت یا عدم مشروعیت آن را در فقه و حقوق اثبات نماید. در ‌اینجا به بیان دلایل امکان و مشروعیت مالکیت موقت می‌پردازیم.

۱ ـ شارع مقدس در مورد مفهوم مالکیت و مصادیق آن بیان خاصی ندارد و تشخیص‌این امور را به عرف و عقلا واگذار کرده است. و نیز با عنایت به‌اینکه موقت بودن مالکیت، هیچ منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد می‌توان گفت: از نظر عقلی و حقوقی، هیچ مانعی در راه تصور و اعتبار مالکیت موقت نیست چرا که عقلا همان‌گونه که مالکیت مستمر را اعتبار کرده‌اند مالکیت موقت را نیز می‌توانند لحاظ کنند و خواهیم دید که در بسیاری از موارد، چنین اعتباری تحقق یافته است.

۲ ـ مهم‌ترین دلیل مشروعیت مالکیت موقت، وقوع آن در فقه است. موارد متعددی در فقه می‌توان یافت که فقها قایل به مالکیت موقت شده‌اند، ‌این موارد نشان می‌دهد که مفهوم مالکیت موقت در میان فقها امری ناشناخته و مبهم نبوده بلکه در پاره‌ای موارد به مشروعیت آن معتقد شده‌اند، به عنوان نمونه به چند مورد اشاره می‌شود:

الف ـ وقف: مبنای مشهور فقها در وقف ـ به ویژه وقف خاص ـ آن است که عین موقوفه به مالکیت موقوف علیه درمی‌آید و نتیجه وقف؛ تملیک عین موقوفه می‌باشد..

ب ـ بدل حیلوله: مالکیت بدل حیلوله مورد اختلاف فقهاست. برخی، بدل حیلوله را ملک مالک عینِ غصب شده می‌دانند و برخی دیگر تنها اباحه تصرف در آن را برای مالک عین ثابت دانسته‌اند.

چنان که مشاهده می‌شود مالکیت موقت در بدل حیلوله تحقق یافته و برخی فقها بدان معتقد شده‌اند.

ج ـ به عقیده برخی از حقوقدانان، در موارد خاصی از قراردادهای معین نیز می‌توان ردّپایی از مالکیت موقت یافت «مثلاً هرگاه، انتقال مالکیت در بیع به بعد موکول شده باشد مانند قراردادهای اجاره به شرط تملیک که فروشنده مالکیت آن را تا پرداخت کلیه اقساط برای خود حفظ می‌کند مالکیت فروشنده موقت خواهد بود و پس از مدتی که در قرارداد تعیین شده است، مبیع به مالکیت خریدار در خواهد آمد».

د ـ حبس: برخی از فقها در پاسخ به منکرین مالکیت موقت گفته‌اند تملیک موقت امری معهود در شرع و مشروع است و از جمله در حبس محقق شده است .

البته ‌این نظر را نمی‌توان پذیرفت چرا که در حبس، تملیک عین صورت نمی‌گیرد، بلکه عین در مالکیت حبس‌کننده باقی می‌ماند و تنها حق انتفاع به دیگری منتقل می‌شود بنابراین حبس را نمی‌توان از موارد مالکیت موقت دانست.

هـ ـ برخی از فقها اجاره را نوعی تملیک موقت دانسته‌اند.

از مجموع موارد فوق می‌تواند به‌این نتیجه رسید که مالکیت موقت، دستکم در نزد عده زیادی از فقها امری ممکن و قابل تصور بلکه امری مشروع بوده و لذا در مواردی به آن معتقد شده‌اند و همین مقدار نشان می‌دهد که اجماع ادعا شده بر بطلان مالکیت موقت امری غیرقابل قبول است.

  

  جایگاه «تایم شر» در عقود نامعین:

   قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (تایم شر) با هیچ یک از عقود معین هماهنگی ندارد و لذا نمی‌توان آن را در زمره عقود معین قرار داد. البته به‌این نکته نیز اشاره کردیم که‌این قرارداد را مانند هر قرارداد دیگری می‌توان از طریق عقد صلح منعقد کرد چرا که عقد صلح، قالبی است گسترده برای قراردادهای گوناگون و متنوع.

در ‌این مبحث به دنبال پاسخ به ‌این سؤالیم که‌ایا قرارداد تایم شر را می‌توان بدون آنکه در یکی از عقود معین جای گیرد معتبر و صحیح دانست؟ به عبارت دیگر ‌آیا تحت عنوان یک عقد عرفی و قرارداد عقلایی که در میان مردم رواج دارد می‌توان راهی برای مشروعیت آن یافت؟ در دو گفتار به بررسی موضوع می‌پردازیم:

گفتار اول: اشاره‌ای به مبانی اصل آزادی اراده در فقه (بحثی مختصر درباره اعتبار قراردادهای نامعین)

در میان فقیهان شیعه همواره ‌این بحث مطرح بوده است که آیا برای تشخیص مشروعیت یک قرارداد باید نص خاصی بر آن وجود داشته و مشروعیت و اعتبار آن از ناحیه شارع تصریح شده باشد یا آنکه علاوه بر عقود معین که نام آنها در فقه آمده است به طور کلی قراردادهای عقلایی، مشروعیت و اعتبار دارد؟ گروه زیادی از فقها ـ به ویژه متقدمین ـ قایل به توقیفی بودن عناوین عقود و معاملات شده و اعتبار قراردادها را تنها در قالب عقود معین پذیرفته‌اند. صرف‌نظر از مباحثات نظری که میان فقها و حقوقدانان وجود دارد ماده ۱۰ قانون مدنی، اصل آزادی قراردادی را مورد تأکید و تأیید قرار داده، مقرر می‌دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که خلاف صریح قانون نباشد نافذ است». بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده را باید به عنوان اصلی مسلم و پذیرفته‌شده تلقی کرد و لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ‌ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر سرنوشت پیمان‌های‌ ایشان است مهم‌ترین نتیجه اصل آزادی اراده آن است که اشخاص می‌توانند قراردادهای خود را زیر هر عنوان که مایل باشند منعقد ساخته، نتایج و آثار آن را به دلخواه معین کنند. بنابراین پیش‌بینی نهادهای حقوقی و عقود معین در فقه و قانون بدان معنا نیست که اشخاص ناچار باشند یکی از قالب‌های پیش‌ساخته قراردادی را برای هر پیمان برگزینند.

بر‌این اساس از آنجا که موضع قانون مدنی و نظام حقوقی ‌ایران در قبال اصل آزادی قراردادی روشن و بی‌ابهام است نیازی به بحث اساسی در ‌این رابطه دیده نمی‌شود ولی اشاره به مبانی‌این اصل در فقه برای استحکام و تقویت بحث، لازم به نظر می‌رسد.

مهم‌ترین دلیلی که طرفداران اصل آزادی قراردادی در فقه بدان تمسک کرده‌اند آیه اول سوره مائده است. خداوند متعال در ‌این آیه می‌فرماید: «یا‌ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود» به هر تقدیر، اصل آزادی اراده در میان فقهای معاصر مورد پذیرش قرار گرفته و‌این فقیهان برای اثبات مشروعیت و اعتبار قراردادهای نامعین بدان تمسک کرده‌اند که به عنوان مثال به دو نمونه اشاره می‌شود:

۱ ـ قرارداد بیمه: یکی از قراردادهای نو پیدا که در دهه‌های اخیر مطرح شده و رواج یافته است قرارداد بیمه می‌باشد. رواج ‌این قرارداد، فقها را در مقابل ‌این سؤال قرارداد که آیا چنین قراردادی می‌تواند مشروعیت و اعتبار داشته باشد یا خیر؟ تلاش اولیه فقها بر ‌این بوده که ‌این قرارداد را به نحوی در یکی از عقود معین و شناخته شده بگنجانند و بر همین اساس آن را از مصادیق صلح، هبه معوض یا ضمان دانسته‌اند. اما غالب فقهای معاصر، عقد بیمه را عقدی مستقل دانسته و برای اثبات مشروعیت و اعتبار آن به عمومات ادله استناد کرده‌اند.

۲ ـ تقسیم: در مورد ماهیت تقسیم در میان فقها اختلاف نظر وجود دارد. برخی، تقسیم مال مشاع را به دلیل آنکه در آن، دو مال مبادله می‌شود نوعی بیع دانسته‌اند ولی غالب فقها آن را معامله‌ای جدای از بیع دانسته‌اند. به نظر‌این عده، تقسیم، معامله‌ای مستقل از عقود معین است و دلیل اعتبار آن، عمومات و اطلاقاتی است که در باب معاملات می‌توان بدان تمسک کرد.

گفتار دوم ـ ارکان و آثار قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (تایم شر)

 قرارداد تایم شر یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده را باید قراردادی مستقل از عقود معین دانست و با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی و نیز اصل آزادی قراردادها در فقه می‌توان صحت و نفوذ آن را اثبات نمود.

الف ـ ارکان و ویژگی‌های قرارداد تایم شر

۱ ـ مشخصه اصلی‌این قرارداد، انتقال مالکیت از مالک به دیگری است. بنابراین آن را باید در گروه قراردادهای تملیکی قرار داد.

۲ ـ در ‌این قرارداد، عین به دیگری تملیک می‌شود و منافع به تبع عین انتقال می‌یابد بنابراین گرچه از جهت زمان‌بندی و مدت‌دار بودن به اجاره شباهت دارد اما تفاوت در تملیک، باعث تمایز آن از اجاره شده است.

۳ ـ اگرچه در نهایت، عین به چند نفر منتقل می‌شود اما‌ این بدان معنا نیست که همه آنها به طور موازی و همزمان مالک عین باشند بلکه در هر زمانی فقط یک نفر مالک آن است و همین مشخصه باعث تفاوت آشکار‌ این قرارداد با بیع مشاع می‌گردد.

۴ ـ مالکیت هر شخص در حقیقت یک مالکیت موقت و محدود است زیرا عین، هیچ‌گاه به طور دائمی در مالکیت یک مالک باقی نمی‌ماند و به طور مرتب از یک مالک به دیگری انتقال می‌یابد. به عبارت روشن‌تر، مالکیت هر نفر محدود به دو حدّ زمانی است که پیش از آن، شخص دیگری مالک عین بوده و پس از آن هم عین به مالکیت دیگری وارد خواهد شد.

ب ـ احکام و آثار قرارداد

۱ ـ رابطه مالکین با یکدیگر: تردیدی نیست که در قرارداد تایم شر، مال، هیچ‌گاه بدون مالک نمی‌ماند چرا که به طور مرتب با انقضاء زمان مالکیت یک مالک، مال به دیگری منتقل می‌شود و فترتی در ‌این میان وجود ندارد که مال بلامالک بماند.

از سوی دیگر از آنجا که در هر زمان، تنها یک نفر مالک عین می‌باشد لذا فرض اشاعه در مالکیت نیز نادرست است بنابراین سؤال اساسی در ‌اینجا ‌این است که رابطه چند مالک که به طور زمان‌بندی شده در یک عین شریک‌اند چیست؟ مسأله مشابه در باب وقف می‌تواند راهنمای ما برای پاسخگویی به سؤال فوق باشد.

در باب وقف، هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می‌شود، عین موقوفه به مالکیت طبقه اول از موقوف علیهم درمی‌آید و پس از انقضای طبقه اول، در ملک طبقه دوم وارد می‌شود و به همین ترتیب ادامه می‌یابد.

در قرارداد تایم شر نیز مالکیت مالکین موقت که به ترتیب، مالک عینی می‌شوند، همانند طبقات موقوف علیهم است، مالکیت، امری عرفی و عقلائی است و عقلا همان‌گونه که مالکیت را برای شخص به طور موقت اعتبار می‌کنند، رابطه دیگر مالکین را هم کاملاً منقطع و منتفی نمی‌دانند.

۲ ـ حدود اختیارات مالکین

مهم‌ترین اثر مالکیت آن است که مالک بتواند در ملک خود تصرفات مالکانه بنماید یعنی آزادانه از آن منتفع شود، آن را به انحای مختلف به دیگران منتقل کند و انتفاعات ممکن را از آن ببرد. حدود اختیارات مالک در مواردی که مال، تنها یک مالک دارد بسی گسترده و وسیع است ولی در جایی که چند نفر نسبت به یک مال حق مالکیت دارند چه به صورت مالکیت عرضی (مانند اشاعه) و چه به صورت مالکیت طولی (مانند تایم شر)، اختیارات مالکان محدود می‌شود.

اما سؤال اصلی در‌ اینجا ‌این است که محدوده اختیارات مالکین موقت در تایم شر چیست؟

نتیجه منطقی مبنای اول‌ این است که هر یک از مالکین در زمان مالکیت فعلی خود حق هرگونه تصرف و استفاده‌ای را دارد یعنی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد یا هبه کند و… و همین مالکیت به وراث وی منتقل می‌شود اما از آنجا که در همین زمان، افراد دیگری هم مالکیت شأنی بر آن مال دارند تصرفات مالک تا آن اندازه مجاز و بلامانع است که لطمه‌ای به حق دیگران وارد نشود چرا که عین در ‌این صورت متعلَّقِ حق افراد دیگر می‌باشد نظیر عین موقوفه و مرهونه. بنابراین در قرارداد تایم شر هیچ مالکی حق از بین بردن مال خود را ندارد چرا که حق افراد دیگری به مال او تعلق گرفته و تصرفات او نباید باعث آسیب به حق دیگران شود و ‌این امر، منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد.

فقها معمولاً حدود اختیارات مالک را از قاعده تسلیط استفاده می‌کنند.‌ این قاعده هر گونه تصرف و انتفاعی را برای مالک جایز دانسته است اما قاعده لاضرر، محدوده اختیارات مالک را محدود می‌سازد. به همین جهت جواز تصرفات مالک در ملک خود در صورتی که به ضرر دیگران منتهی شود مشروط به شرایط خاصی است. در ‌اینجا ملاک ماده ۱۳۲ قانون مدنی می‌تواند برای ما راهگشا باشد چرا که ‌این ماده بیان‌کننده موارد تعارض قاعده تسلیط و لاضرر می‌باشد و مقرر می‌دارد: «کسی نمی‌تواند تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد» روشن است که کلمه «همسایه» در‌این ماده نمی‌تواند شمول آن را محدود سازد و با توجه به مبانی فقهی آن می‌توان قاعده‌ای کلی را از ‌این ماده استنباط نمود از ‌این گذشته، به اعتقاد بسیاری از فقها قاعده تسلیط پیش از آنکه قاعده‌ای شرعی و تعبدی باشد، قاعده‌ای عقلایی بوده، بنای عقلا مهم‌ترین مدرک و مستند آن می‌باشد و نقش شارع مقدس در‌این قاعده تنها نقش امضایی است.

با توجه به آنچه گذشته به خوبی می‌توان نتیجه گرفت که در قرارداد تایم شر که چند نفر به صورت مقطعی مالک مال می‌باشند، هر کدام از مالکین می‌تواند هرگونه تصرفی را در مال خود صورت دهد، مگر تصرفی که موجب ضرر دیگران شود و به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نباشد و چنانکه گذشت، محدود شدن اختیارات مالک در‌این موارد منافاتی با حق مالکیت او ندارد.

فصل دوم ـ بررسی شیوه‌های مشابه

بحث و بررسی درباره قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده در فصل گذشته به پایان رسید.‌اینک به عنوان تکمیل بحث گذشته به بررسی برخی از شیوه‌ها و قالب‌های قراردادی مشابه می‌پردازیم که اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادی، تفاوت جدی با قرارداد تایم شر دارند اما در عمل، نتایج و آثار نسبتاً مشابهی را به دنبال دارند.

این روش‌ها عبارت است از: الف ـ بیع مشاع به شرط مهایات، ب ـ صلح منافع، ج ـ شرکت سهامی، د ـ افراز زمانی

  

  

الف ـ بیع مشاع به شرط مهایات:

تقسیم منافع در مال مشاع که چند نفر در کنار هم، مالک مال هستند یکی از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان می‌باشد. به طور کلی مالکین مشاع برای تقسیم منافع مشترک مال مشاع از دو طریق می‌توانند اقدام نمایند.

  ۱-تقسیم به اجزاء ۲-تقسیم به زمان انتفاع

دو شیوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونه‌های بسیاری از آن را می‌توان مثال زد.

یکی از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر از‌این شیوه برای تقسیم منافع املاک خود بهره گرفته است «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران‌ایران» است.‌ این شرکت، ویلاهای متعلق به خود را به صورت بیع مشاع مشروط به مهایات به مشتریان خود به فروش رسانده است.

در همین مبایعه‌نامه به عنوان یکی از شرایط ضمن عقد آمده است:

«خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته‌های سال، هفته… سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود… خریدار، حق استفاده از بقیه ‌ایام سال را از خود سلب نمود و هیچ‌گونه حقی در بقیه ‌ایام سال در استفاده از ‌این ویلا نخواهد داشت».

  

ب ـ صلح منافع

یکی از شیوه‌های مشابه که در آن، منافع عین به صورت زمان‌بندی شده مورد استفاده قرار می‌گیرد قرارداد صلح منافع می‌باشد. بر طبق ‌این قرارداد، شخصی که مالک عین است مالکیت عین را به مشتریان منتقل نمی‌کند بلکه صرفاً منافع عین مورد نظر را به چند نفر از طریق عقد صلح، منتقل می‌کند.

این رویه در سال‌های اخیر مورد عمل بعضی شرکت‌ها قرار گرفته است که از آن جمله می‌توان «شرکت نارنجستان زیبای شمال» را نام برد.

این شیوه، اگرچه از نظر فقهی و حقوقی، بی‌اشکال به نظر می‌رسد اما اجرای آن، منافع متصالحین را در معرض خطر قرار می‌دهد. زیرا متصالحین که تنها مالک منافع ملک هستند هیچ‌گونه حق مالکیتی نسبت به خود ملک ندارند بنابراین حق هیچ‌گونه تصمیم‌گیری در مورد عین مال را ندارند. از طرف دیگر مالک عین اگرچه، مالک منافع آن نیست اما با استناد به مالکیت عین می‌تواند دست به اقداماتی بزند که در نهایت به ضرر صاحبان منافع تمام شود، به عنوان مثال اختیار مالک عین در مورد فروش، هبه، و سایر انتقالات می‌تواند در مواردی، صاحبان منافع را با مشکل روبه‌رو کند. از‌این گذشته اگر مالک به استناد مالکیت خود، تغییراتی در ملک‌ایجاد کند که منجر به کاهش منافع آن و یا از بین رفتن منافع در بخشی از سال یا در کل سال شود، تکلیف متصالحین زیان دیده چیست؟

برای گریز از اشکالات فوق و سایر مشکلاتی که ممکن است در ‌این قرارداد بروز کند بایستی وظایف و اختیارات هر یک از مالک و متصالحین به روشنی مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گیرد. متأسفانه قرارداد صلح منافع که توسط شرکت نارنجستان شمال تنظیم شده است در مورد موارد پیش‌گفته سکوت کرده و به همین جهت حقوق متصالحین را در معرض خطر قرار داده است.

ج ـ شرکت سهامی

یکی دیگر از طرقی که می‌توان برای استفاده منظم و زمان‌بندی شده از مال مشترک، مورد عمل قرار داد؛‌ایجاد شرکت سهامی بین شرکا می‌باشد. در ‌این شیوه چند نفر می‌توانند برای خرید واحدهای مسکونی اقدام به انعقاد عقد شرکت و‌ایجاد یک شرکت نمایند و از مال شرکت، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری و به طور مشترک از آن بهره‌مند شوند..

این ترتیب اگرچه در حقیقت، همان صورت نظام یافته مهایات است اما از آنجا که در‌اینجا سخن از اشاعه مالکیت مطرح نیست ـ به خلاف بحث مهایات، تفاوت‌این روش با بیع، مشاع مشروط به مهایات روشن می‌گردد. مزیت‌این راهکار آن است که صاحبان سهام می‌توانند سهام خود را به دیگران منتقل کنند یا با سهام شرکت‌های مشابه مبادله نمایند بدون آنکه نقل‌وانتقال یا مبادله به عین ملک یا منافع آن مرتبط گردد و به همین جهت ‌این انتقالات یا مبادله‌ها می‌تواند در عرصه بین‌المللی نیز به آسانی و سهولت انجام شود.

د ـ افراز زمانی

ساده‌ترین و طبیعی‌ترین راه تقسیم مال مشترک آن است که مال مشترک به طور عادلانه بین شرکاء تقسیم و توزیع گردد ‌این تقسیم را افراز می‌گویند در همین رابطه ماده ۵۹۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مثلثی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می‌شود…» طبیعی است که افراز تنها در اموال قابل تقسیم متصور بوده و اموالی را که قابل توزیع عادلانه نیست نمی‌توان از راه افراز تقسیم نمود. ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی مقرر می‌دارد: «در صورتی که مال اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود».

ارتکاز عرفی از معنای افراز آن است که عین مال مشترک بین شرکاء توزیع گردد و به هر یک از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصه‌ای از عین داده شود. در مورد املاک، افراز به صورت توزیع مکانی می‌باشد و چنان‌که گفتیم افراز به‌این معنا تنها در اموالی امکان دارد که اولاً قابل تقسیم بوده و ثانیاً دارای اجزای مساوی و برابر باشد و گرنه از راه تعدیل یا فروش اموال مشترک باید اشاعه را منحل نمود.