ویروسی به نام احتکار خانه خالی!

ویروسی به نام احتکار خانه خالی!

 رامین شاهی- خانه خالی میزان قابل توجهی از بازار مسکن را تشکیل داده است. در بازار سوداگرانه مسکن، وزن خانه‌های خالی آنقدر زیاد شده است که اگر مورد استفاده واقع شوند، می‌توانند آثار ضد تورمی زیادی را از خود نشان دهند و قیمت‌ها را بشکنند. انبوه میلیونی منازل ساخته شده بلااستفاده که با سرمایه‌گذاری زیادی به وجود آمده‌اند، می‌توانند مشکلات مستأجران و نیاز متقاضیان مسکن را تا حد زیادی برطرف کنند، اما نبود راهکاری عملی برای مقابله با محتکرین مسکن باعث شده است تا قیمت‌های کاذب به وجود ‌آید، بدون این‌که راهی برای مقابله با این عمل سرمایه‌سوز ضد اقتصادی مدنظر باشد. برخی تخمین‌ها از وجود بیش از ۳ میلیون خانه خالی حکایت دارد که صاحبانشان، آنها را در آب نمک تورم خوابانده‌اند تا به بار بنشینند. در واقع وجود خانه‌های خالی مانند ویروسی کشنده، تن بازار مسکن را آزار می‌دهد که برای حل این مشکل باید فکری کرد. دولت و گروهی از نمایندگان مجلس و کارشناسان راه مقابله با این بیماری اپیدمی در بازار مسکن را بستن مالیات بر خانه خالی می‌دانند، هر چند اجرایی شدن آن بسیار سخت است و برای همین گروهی مخالف اجرای بسته شدن مالیات بر خانه‌های خالی هستند.

باید بر خانه‌های خالی مالیات بسته شود

ابوالفضل موسوی، عضو هیأت رییسه کمیسیون عمران مجلس این سیاست را درست ارزیابی می‌کند.

وی می‌گوید: «چون این یک نوع سرمایه‌گذاری هست باید مالیات بر خانه‌های خالی بسته شود».

ولی چطور می‌شود فهمید خانه‌ای خالی است، چون صاحبخانه‌ها برای فرار از مالیات قرارداد‌های صوری می‌بندند حالا برای کم اثر کردن این ترفند صاحبخانه به تازگی در مجلس روی طرحی کار می‌شود که مردم هم نقش‌آفرینی کنند.

طراح طرح مذکور ابوالفضل ابوترابی، عضو کمیسیون امور داخلی و شورا‌ها در مجلس شورای اسلامی می‌گوید: در این طرح سامانه‌ای شکل گرفته که مردم گزارش‌های خود را در صورت پی بردن به خانه خالی به آنجا گزارش می‌دهند و دادستان راستی‌آزمایی می‌کند و کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت و اجاره‌بها فرستاده می‌شود.

وی ادامه می‌دهد، اصطلاحاً در علم حقوق به این مورد می‌گویند سوت‌زنی، یعنی اجازه می‌دهیم مردم به ما گزارش بدهند، امری که به شفافیت بیش‌تر در این مورد منجر خواهد شد. گرچه این طرح چالش‌برانگیز است ولی شاید با ورود مردم تعداد خانه‌های خالی که لو بروند بیش‌تر شود. موسوی عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید بحث خبرچینی نیست، هدف اطلاع‌رسانی دقیق است برای جلوگیری از سوءاستفاده برخی از سودجویان از بخش مسکن. اما دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس می‌گوید: طرح مذکور جای بحث دارد چون این شناسایی جزو وظایف دولت است و آنچنان کار سختی هم نیست.

می‌توان اطلاعات خانه‌های خالی را جمع‌آوری کرد

صدیف بدری، نماینده مردم اردبیل و نمین نیز معتقد است: یک خانه با پروانه ساخته می‌شود حتی در روستا‌ها، طبیعتاً زمان صدور پروانه می‌تواند در سامانه درج شود و اکثر ساختمان‌های ساخته شده در شهر‌ها مخصوصاً شهرهای بزرگ با یک سری اهرم‌های کنترلی شهرداری‌ها به سمت پایان کار می‌روند برای اخذ سند تفکیک، حتماً می‌توان این اطلاعات را وارد یک سامانه کرد تا هم سازمان امور مالیاتی بتواند از این اطلاعات استفاده کند و همچنین سازمان اسناد هم در جریان این‌که آیا ملک مستأجر دارد یا خالی است، قرار بگیرد.

تعریف مشخص و کاملی از خانه احتکاری وجود ندارد

مجید کیانپور، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس هم انگشت روی همین مورد می‌گذارد. وی می‌گوید: مثلاً یک بخش خصوصی رفته و در ساخت یک خانه مشارکت کرده به خاطر این‌که ارزش افزوده مناسبی داشته باشد خانه را نگه داشته تا موقع مناسب به فروش برساند، این واقعا احتکار نیست. وی ادامه می‌دهد: احتکار خانه زمانی باید حساب کنیم که یک سرمایه‌گذار از تسهیلات دولتی استفاده کرده و با رانت دولتی خانه‌هایی ساخته که الان از فروش یا اجاره آن امتناع می‌کند و تازه به گفته این نماینده در کندوکاو‌ها مشخص می‌شود ریشه احتکار خانه در جای دیگری است. وی می‌گوید: ما باید منصف باشیم اگر توانستیم ارزش پول ملی را حفظ کنیم و همچنین بازارهای موازی را تقویت کنیم حتماً می‌توانیم بازار اجاره‌داری و مسکن را هم کنترل کنیم. به نظر کلید این خانه‌ها در بازاری دیگر گم شده و نباید در بازار مسکن آن را جستجو کرد و حتی اگر همه این خانه‌ها هم به بازار برگردد، مسکن شاید باشد ولی برای همه مسکن نمی‌شود.

نزدیک به ۳ میلیون خانه خالی وجود دارد

از سویی باید گفت در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود.

آنچه بر هم‌زننده تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می‌شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» رخ می‌دهد. در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهم‌ترین و مؤثر‌ترین ابزار‌ها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد. طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۴٫۲درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸٫۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱٫۶میلیون واحد خالی) و ۱۱٫۳درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲٫۶میلیون واحد خالی) افزایش یافته و این آمار تاکنون از مرز ۳ میلیون مسکن گذشته است. این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل ۴ درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود ۷واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر زمان در حال افزایش است.

نحوه تعلق مالیات بر خانه‌های خالی

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴) مکرر وضع شد.

طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد. شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد ۱٫۵برابر مالیات متعلقه خواهد بود. مالیات بر خانه‌های خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ به موجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ اخذ می‌شد اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن به‌ویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌های خالی و ارزشگذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد.

تجربه کشورهای موفق

این در حالی است که تجربه کشورهای پیشِ‌‌رو در اخذ مالیات بر خانه‌های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشور‌ها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌اند به شکلی که این کشور‌ها دارای نرخ خانه‌های خالی پایین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند. برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌های خالی معادل ۷درصد دارای نرخی پایین‌تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور است. اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست. اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای بدست آوردن معیاری جهت هزینه‌ـ فایده کردن وضع آن اهمیت دارد. براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ۱۳۹۷ یا سال دوم موضوع ماده ۵۴ مکرر) رقمی معادل ۳٫۲هزار میلیارد ریال است.

اگرچه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانه‌های خالی توسط سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴) و ایجاد این سامانه طی ۶ ماه پس از تصویب این قانون تأکید شده ولی تاکنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی نشده است. نکته دیگر در این خصوص آن‌که انتظار می‌رود حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی، تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی خانه‌های خالی باقی خواهد ماند. زیرا در حکم تبصره مذکور برای ایجاد این سامانه بر نقش ویژه شهرداری‌ها و همچنین دیگر دستگاه‌های دارنده اطلاعات املاک نظیر شرکت‌های آب، برق و گاز منطقه‌ای و شرکت‌های پست و مخابرات در امر شناسایی خانه‌های خالی تأکید نشده است.