بررسی چرایی زبانه کشیدن آتش قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی- اگر سال گذشته کسی تصمیم به خرید خانه داشت، موفق به خرید مسکن مورد نظر خود می‌شد، اما از ابتدای سال جاری با رشد بی‌سابقه و حدود دو برابری مسکن مواجه شده‌ایم. حالا دیگر امیدها برای خانه‌دارشدن، خانه‌اولی‌ها به یأس مبدل شده است. فقط آتش قیمت‌ها است که زبانه می‌کشد و بالا می‌رود. هیزم گرانی دلار، گرانی مصالح ساخت و از آن مهم‌تر دست‌اندازی دلالان مسکن به پای آتش قیمت‌ها ریخته می‌شود. افزایش قیمت مسکن در ایران که با کمی تأخیر نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا آغاز شد، سبب شده تا فرصت خانه‌دار شدن افراد کم‌تر شود تا آنجا که کارشناسان رفاه اجتماعی معتقدند خانه‌دار شدن مردم تا ۵ سال به تأخیر افتاده است. در این بین هر کدام از بخش‌های درگیر در بازار مسکن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی مهم‌ترین دلیل افزایش قیمت‌هاست، اما پرسش مطرح شده آن است که کدامیک از عوامل بیش‌ترین نقش را در این افزایش بازی کرده‌اند؟ کارشناسان افزایش قیمت مسکن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاکم می‌دانند و عقیده دارند که تورم باعث شده است تا مردم از ترس کاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سکه، ارز و یا مسکن بیایند. از سویی آمار‌ها نشان می‌دهد شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در تابستان سال‌جاری نسبت به بهار سال‌جاری ۲۵٫۷ درصد و به تابستان سال گذشته ۴۹٫۱ درصد افزایش داشته است. براساس آخرین گزارش مرکز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان سال‌جاری نسبت به تابستان سال گذشته ۱۶۹ درصد رشد، گروه چوب ۱۰۸ درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه سال‌گذشته با تورم ۹۴ درصد رشد داشته است.

۳ عامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن

فرشید‌پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن را بی‌ثباتی اقتصادی اعلام کرد و افزود: رشد قیمت زمین، افزایش دستمزد‌ها و نهاده‌های تولید به بی‌ثباتی اقتصادی باز می‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاست‌گذاری حوزه مسکن و غبارآلود بودن فضای کسب و کار دارد. پورحاجت افزود: این ۳ عامل اساسی باعث دامن‌زدن به افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌ها و حتی مصالح ساختمانی شده است.

تغییر ماهیت مسکن با تصویب قوانین خلق‌الساعه

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که در فضای کسب و کار نیز قوانین خلق‌الساعه با نگاه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن وضع می‌شود، گفت: با توجه به این نگاه، نباید انتظار داشته باشیم کالای مصرفی تغییر ماهیت نداده و به کالای سرمایه‌ای تبدیل نشود. وی گفت: زمانی که قوانین متعددی برای دریافت عوارض، مالیات و سایر وجوه مصوب می‌شود، زمینه را برای حرکت از پیکره مسکن به حوزه سرمایه‌گذاری ایجاد کرده و نگاه سرمایه‌گذاری به تولید مسکن را دامن می‌زند.

پورحاجت ادامه‌داد: تصویب قوانین مزاحم در بخش‌های مختلف همچون «پیش‌فروش ساختمان»، فقط ابزار مالی بخش تولید را بدون توجه به شرایط کنونی می‌گیرد و نتیجه آن، از دست دادن کارآیی تنها منبع تأمین نقدینگی در بخش خصوصی است و بنگاه‌های تولیدی قادر به تأمین نقدینگی خود خارج از سیستم بانکی نخواهند بود.

به گفته وی، این مسأله در سالیان گذشته به انحراف رفته و سبب شده برای اقتصاد کشور و بخش تولید چالش‌های اساسی ایجاد شود.

تورم، تب مسکن را بالا برد

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اصلی‌‌ترین دلیل نوسانات در قیمت مسکن را عامل تورم دانست و افزود: این موضوع به همه دولت‌‌ها باز می‌گردد. وی تأکیدکرد: زمانی که تورم بالایی در اقتصاد به وجود می‌آید، مردم تلاش می‌کنند تا ارزش سرمایه‌های خود را بالا ببرند و از همین رو دارایی خود را به کالایی تبدیل می‌کنند که می‌تواند ارزش خود را حفظ کند. وی گفت: این مشکل اکنون در حوزه مسکن، دلار، طلا، بورس و… رخ داده و همه نشأت گرفته از موضوع تورم است. در واقع اگر تورم کنترل می‌شد هیچگاه این اتفاقات در اقتصاد رخ نمی‌داد. پورحاجت ادامه‌داد: مصالح ساختمانی نیز بخش عمده آن در کشور تولید می‌شود، اما زمانی که تولید‌کننده می‌خواهد در بازار‌های جهانی به صورت رقابتی کار کند، نیم نگاهی به این بازار‌ها دارد و از آنجا که قیمت‌گذاری‌ها به دلار انجام می‌شود، نوسان قیمت دلار بر کالاهای تولیدی نیز اثرگذار خواهد بود. وی در این زمینه، به مواردی در بخش محصولات فولادی و پتروشیمی اشاره کرد و گفت: در فولاد با افزایش صددرصدی قیمت نسبت به سال‌گذشته مواجه هستیم.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که در شرایط ثبات اقتصادی، تولید‌کننده و مصرف‌کننده می‌توانند برای حضور در بازار برنامه‌ریزی کنند، افزود: اما در آشفتگی اقتصادی، نه بخش تولید می‌تواند تصمیم درستی بگیرد و نه مصرف‌کنندگان برای خرید برنامه‌ریزی خواهند داشت.

به گفته پورحاجت، آمار‌ها نشان می‌دهد در ۶ سال اخیر با کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو بوده‌ایم و در مقابل، در همین سال‌ها، افزایش تقاضای مصرفی نیز وجود داشته است.

قیمت مسکن بیش‌تر تحت تأثیر قیمت زمین است

با این حال اسماعیل‌کاظمی، رییس اتحادیه مصالح ساختمانی افزایش قیمت زمین را مهم‌ترین دلیل رشد نرخ مسکن دانست و گفت: افزایش قیمت مصالح بیش از آن‌که تأثیر واقعی داشته باشد، تأثیر روانی بر بازار مسکن داشته است.

وی با بیان این‌که تورم قیمتی مصالح ساختمانی غیرفلزی در ۵ سال گذشته از میانگین تورم سالانه کم‌تر بوده است، ادامه‌داد: قیمت مسکن بیش‌تر تحت تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی نیز این ادعا را تأیید می‌کند.

کاظمی افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به چند دسته تقسیم می‌شود؛ به‌طور مثال سیمان در بسته‌بندی و بارگیری افزایش داشته است، اما از سوی دیگر از سال ۱۳۹۲ به دلیل رکود کاری، تولیدکنندگان نتوانسته‌اند افزایش سالانه قیمت‌ها را با توجه به تورم سالیانه اعمال کنند و تخفیف‌هایی ارایه می‌شد که حباب در بازار ایجاد می‌کرد.

افزایش ۳۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی غیر‌فلزی

وی با بیان این‌که از ابتدای امسال تاکنون با ۳۰ درصد افزایش قیمت زمین مواجه بوده‌ایم، تأکید‌کرد: طبیعی است که این افزایش قیمت بر بهای تمام شده مسکن اثر‌گذار باشد و سازنده این را در اعداد و ارقام لحاظ کند اما عمده قیمت تمام شده یک واحد آپارتمان مربوط به نرخ زمین است.

به گفته رییس اتحادیه مصالح ساختمانی، به‌طور میانگین حدود ۶۰ درصد قیمت مسکن، قیمت زمین است.

وی با بیان این‌که سایر مصالح ساختمانی مانند آهن‌آلات با افزایش قیمت همراه بوده، گفت: هر چند که به تازگی آهن با کاهش قیمت همراه بوده است، اما در بهای تمام‌شده مسکن، موضوع زمین حرف اول و آخر را می‌زند.

کاظمی ادامه‌داد: به دلیل رکود در سال‌های اخیر در بخش ساخت و ساز، مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، گچ، آجر، ماسه، خاک، سنگ و در کل مواد کانی غیرفلزی نتوانسته به قیمت حقیقی خود برسد و بنا به ضرورت فروش محصولات، با زیان کالاهای خود را به بازار وارد کردند؛ در برخی موارد حتی این قیمت‌ها از نرخ واقعی نیز کم‌تر بوده است.

زنگ خطر رشد نقدینگی با افزایش وام مسکن

در همین زمینه، احمد‌حاتمی‌یزد، کارشناس پولی و بانکی با تأکید بر این‌که با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، وام مسکن نمی‌تواند بخش بزرگی از قیمت را پوشش دهد، گفت: البته وام‌هایی که در خصوص مسکن پرداخت می‌شود، می‌تواند به متقاضیان خرید و یا سازندگان پرداخت شود.

وی با بیان این‌که اگر وام را برای تولید مسکن بدهیم عرضه مسکن زیاد می‌شود و مردم می‌توانند با وام‌هایی که می‌گیرند مسکن بخرند، ادامه‌داد: در پایان ساخت نیز سازندگان می‌توانند وامی که برای ساخت گرفته‌اند را به خریدار منتقل کنند.

حاتمی‌یزد افزود: با پرداخت وام به سازندگان، تولید مسکن افزایش پیدا کرده و اشتغال ایجاد می‌شود و خریداران نیز با همین وام می‌توانند مسکن خریداری کنند.

وی معتقد است که پرداخت وام به خریداران، تقاضا را به سمت خرید و فروش خانه‌های موجود هدایت می‌کند؛ بنابراین با وجود پرداخت وام اما تولید مسکن با این نقدینگی انجام نمی‌شود و هر مقدار پول برای خرید خانه پرداخت شود، تورم و افزایش قیمت خرید مسکن را به دنبال خواهد شد.

مدیرعامل اسبق بانک صادرات، پرداخت وام به سازندگان مسکن (فردی و یا انبوه‌سازان) را عاقلانه‌‌ترین راه دانست و افزود: این امر رونق تولید مسکن را به دنبال دارد و موجب می‌شود وامی که سازندگان گرفته‌اند به خریداران آینده آن خانه‌ها منتقل شود. از همین رو هر سطحی از وام که پرداخت شود، برای اقتصاد مشکل‌ساز نخواهد بود.

وی ادامه‌داد: اما اگر وام را برای خرید مسکن بپردازیم به همین میزان به قدرت خرید جامعه اضافه شده و افزایش نقدینگی حاصل می‌شود که افزایش نقدینگی عواقب تورمی نامناسبی دارد.

پرداخت وام به سازندگان تورم‌زا نیست

حاتمی‌یزد تأکید‌کرد: درست نیست که ۸۰ میلیون تومان وام برای خرید مسکن بپردازیم، در حالی‌که اگر همین پول را برای ساخت مسکن بدهیم و سپس همین وام به خریدار منتقل شود، دیگر آثار تورمی نخواهد داشت.

وی با بیان این‌که وام به سازندگان را می‌توان براساس متراژ واحد‌ها تعیین کرد، گفت: معمولاً بانک بررسی می‌کند که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن چقدر است و انتظار دارد بخشی از هزینه ساخت را سازنده بیاورد. به‌طور مثال پول زمین را سازنده به عنوان آورده تأمین می‌کند و هزینه ساخت از محل وام بانکی تأمین می‌شود.

مدیرعامل اسبق بانک تجارت افزود: در شرایط کنونی در کلان‌شهری مانند تهران، ساخت هر متر‌مربع دو میلیون تومان هزینه ساخت دارد، بنابراین اگر همین مقدار را برای پرداخت وام در نظر بگیریم می‌توان به ازای ساخت یک واحد ۷۵ متری، ۱۵۰ میلیون تومان وام بدهیم.