پارامترهای تأثیرگذار بر مسکن در انتظار آمدن بهار است! گروه راه و شهرسازی- دیگر به روزهای پایانی سال نزدیک می‌شویم. چشم‌ها در بخش مسکن به مانند تشنگانی است که فقط برای رفع ضرورت، عطش خود را با خوردن جرعه‌ای اندک فرو می‌برند. سپس فقط و فقط نظاره‌گر بازار ملتهب این بخش مهم اقتصادی می‌مانند. کارشناسان […]
پارامترهای تأثیرگذار بر مسکن در انتظار آمدن بهار است!
گروه راه و شهرسازی- دیگر به روزهای پایانی سال نزدیک می‌شویم. چشم‌ها در بخش مسکن به مانند تشنگانی است که فقط برای رفع ضرورت، عطش خود را با خوردن جرعه‌ای اندک فرو می‌برند. سپس فقط و فقط نظاره‌گر بازار ملتهب این بخش مهم اقتصادی می‌مانند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند، کاهش تعداد معاملات مسکن در سال‌جاری به دلیل نوسانات اقتصادی، جو روانی، انتظارات تورمی، توقف سود روزشمار بانک‌ها و افزایش تسهیلات بوده است که از این ۵ مؤلفه ۳ مؤلفه اول جزو موارد بسیار تأثیرگذار در معاملات دو ماه آینده یاد می‌شود. براساس آمارهای استخراج‌شده از بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ۹ ماهه سال ۱۳۹۷ به ۹۷٫۹ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن ۲۵٫۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران۷٫۵۴ میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶۳٫۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات مسکن در ۹ ماهه امسال ۹۷ هزار و ۹۲۰ فقره بوده که این معاملات در سال ۹۶ در همین بازه زمانی حدود ۱۳۱ هزار و ۵۳۷ فقره و در سال ۹۵ نیز حدود ۱۱۷ هزار و ۴۲۶ واحد بوده است. این آمار‌ها به وضوح نشان می‌دهد که معاملات مسکن در سال ۹۷ وضعیت مناسبی ندارد. بازار در رکودی سرد دست و پا می‌زند و کم‌کم به آمدن بهار امید بسته است.
احتیاط خریداران برای ورود به بازار مسکن
از ابتدای سال‌جاری نوسانات سکه و ارز باعث شده توازن اقتصادی سال ۹۶ دچار تنش شود. براساس آمارهای به دست‌آمده از بازار رسمی، سکه از ابتدای سال تا مرداد ۹۷ با نوسان قیمتی بالایی همراه بوده، به‌طوری‌که در روز پایانی سال گذشته نرخ سکه تمام بهار آزادی طرح جدید یک‌میلیون و ۶۱۴ هزار تومان بود که این نرخ با گذر زمان به بالای دو میلیون تومان هم رسید. براساس آمار‌ها نرخ سکه بهار آزادی در فروردین امسال یک‌میلیون و ۷۲۰ هزار تومان، اردیبهشت حدود دو میلیون و ۹۶ هزار تومان، خرداد دو میلیون و ۱۴۰ هزار تومان، تیر حدود ۳ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان و در مرداد حدود ۴ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان و هم‌اکنون نیز حدود ۴ میلیون تومان است. به گفته بخشی از بازیگران ارزی، ملاحظات انتظامی، فنی و سیاسی ۳ عامل مهمی هستند که موجب شکل‌گیری جو احتیاطی در بازار سکه و ارز شده و این نظارت‌‌ها باعث کاهش روند صعودی نرخ سکه شد.
اما در کنار سکه، ارز نیز از ابتدای سال‌جاری با رشد قابل‌توجهی روبه‌رو بوده است. از آنجایی‌که همواره بخشی از خریداران در بهمن‌ماه به دنبال عقد قرارداد اجاره یا خرید هستند، می‌توان انتظار داشت در این بازه زمانی تعداد معاملات اجاره با رشد قابل توجهی روبه‌رو شود؛ اما به علت رشد قیمت خرید، این معادله تنها در بعد اجاره رشد خواهد داشت. به گفته ذی‌نفعان بازار مسکن، هر ساله در ماه‌های اسفند و فروردین به دلیل سفرهای نوروزی و تعطیلات، قراردادهای مسکن کاهش می‌یابد؛ بنابراین به‌طور حتم جمع‌بندی معاملات سال ۹۷ با ماه بهمن بسته خواهد شد.
افزایش تسهیلات بر بازار دو ماهه اثر ندارد
در چند روز اخیر برخی از نمایندگان مجلس به دنبال افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند، در این رابطه باید گفت این مورد با داشتن ۳ مشکل اساسی یعنی کمبود منابع مالی بانک‌ها، اقساط سنگین و طول بازپرداخت کوتاه‌مدت نمی‌تواند تأثیری در بهبود وضعیت خریدوفروش مسکن داشته باشد؛ بنابراین اگر مسؤولان به دنبال افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند، باید نگاه جامعی به مقوله اقساط ماهانه و طول بازپرداخت داشته باشند؛ بنابراین در طی دو ماهه آتی این مورد تأثیر چندانی بر معاملات یا قیمت مسکن نخواهد داشت.
پایان نامعلوم مسکن برای دو ماه آینده
به گفته کارشناسان کاهش دستوری نرخ سود بانکی، افزایش معاملات مسکن در بهمن‌ماه به علت نزدیکی به پایان سال، ثبات اقتصادی، کاهش تورم عمومی دلایل جدی برای کاهش قیمت مسکن و افزایش تعداد معاملات است.
کم‌تر از ۳ ماه دیگر سال ۱۳۹۷ به پایان می‌رسد. این در حالی است که از ابتدای سال‌جاری تا ابتدای دی‌ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران بالغ بر ۹۷ هزار و ۹۰۰ واحد مسکونی بود که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش ۲۵٫۶ درصد کاهش را نشان می‌دهد، در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۷۵٫۴ میلیون ریال بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل از افزایش ۶۳٫۹ درصدی حکایت دارد.
رکود بازار مسکن در دستان واحدهای ۵۰ تا ۷۰ متری
همچنین براساس آمارهای بانک مرکزی در تمامی ماه‌های سال‌جاری تعداد معاملات واحدهای کم‌تر از ۸۰ متر بالای ۵۵ درصد بوده است و همچنین براساس این آمار‌ها میزان خریدوفروش معاملات مسکن ۵۰ تا ۶۰ متری رکوددار معاملات واحدهای زیر ۸۰ متر است. بیش‌ترین توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام‌شده براساس ارزش هر واحد مسکونی (میلیون تومان) در ۹ ماهه اخیر بین ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان (واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری) و همچنین ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی (واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری) بوده است؛ بنابراین به وضوح می‌توان دریافت که متراژ معاملات انجام‌شده رابطه مستقیمی با افزایش قیمت مسکن داشته است. چند گزینه از بزرگ‌‌ترین دلایل این اتفاق را می‌توان در نبود توان خرید، عدم پاسخگویی تسهیلات مسکن و رشد قیمت‌ها دانست.
حال به گفته بسیاری از کارشناسان بازار مسکن در ۳ ماهه آتی به واسطه ۳ عامل ریز فاکتور و یک فاکتور اصلی دچار تغییرات نامحسوسی خواهد شد.
رشد معاملات در بهمن سال‌جاری
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که در طی ماه‌های منتهی به پایان سال ۹۷ شاهد معاملات در بازار مسکن خواهیم بود، گفت: همواره بخشی از خرید و فروش‌های مسکن در روزهای پایانی انجام می‌شود، بنابراین در دو ماهه آتی شاهد رشد معاملات مسکن خواهیم بود.
حسام‌عقبایی گفت: اما اگر وزارت راه و شهرسازی برنامه منسجمی برای آینده نداشته باشد، رکود بازار مسکن به سمت سال ۹۸ نیز کشیده خواهد شد.
وی با بیان این‌که وزارت راه و شهرسازی برای کاهش قیمت مسکن و افزایش معاملات ۴ راهکار کوتاه‌مدت دارد، گفت: این برنامه‌ها شامل کاهش سود تسهیلات بانکی، مدیریت زمین، افزایش تسهیلات، تکمیل و واگذاری مسکن مهر است
در ادامه نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک به نقش بازار ارز در افزایش یا کاهش معاملات مسکن اشاره داشت و گفت: اگر دولت بتواند نرخ ارز را کاهش دهد، می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آتی شاهد رشد معاملات بازار مسکن باشیم. اگر بازار ارز ثابت باقی بماند هیچ‌گونه تغییر قیمتی در بازار نخواهیم داشت.
وی در نهایت گفت: در نیمه دوم بهمن ماه به‌دلیل نزدیکی به سال جدید، افراد زیادی قصد خرید مسکن را دارند و این امر باعث افزایش معاملات مسکن می‌شود.
عوامل اثرگذار بر بازار مسکن
کارشناس ساخت‌وساز با بیان این‌که اولین و مهم‌ترین عامل مؤثر بر بازار مسکن، نوسانات اقتصادی در کشور است. گفت: این عامل زیربنا و به مثابه محیطی است که سایر فعالیت‌ها در این بازار، تحت تأثیر آن انجام می‌شود.
ایمان‌رفیعی گفت: شرایط اقتصادی را می‌توان به دریایی تشبیه کرد که بازارهای مختلف مانند کشتی در بستر آن در حرکت هستند. طبیعی است که با بروز کوچک‌ترین تلاطم در این دریا، تمام بازار‌ها متلاطم خواهند شد؛ اما شدت صدمات وارده به این بازار‌ها بستگی به عوامل گوناگونی دارد که شاید مهم‌ترین آنها میزان وابستگی به ارز و شرایط سیاسی بین‌المللی کشور است.
وی گفت: دومین عامل مؤثر بر اقتصاد، از جمله بازار مسکن، شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی است، این مؤلفه بیش از آن‌که به‌طور واقعی و عملی بر اقتصاد و به‌ویژه بازار مسکن اثر بگذارد، از نظر روانی به التهابات بازار دامن می‌زند. معمولاً دامنه تأثیر و وسعت عملکرد این تأثیر روانی، گسترده‌تر و عمیق‌تر از نوسانات و التهابات اقتصادی در بازار ست. این نوع التهابات یادآور مثل مشهور «تهدید به حمله از خود حمله مؤثرتر است» است. ایمان‌رفیعی در ادامه افزود: معمولاً این نوع از التهابات به دو دسته تقسیم می‌شوند. نخست التهاباتی که زمینه‌ساز بروز تنش‌های اقتصادی هستند و پیش از آن بروز پیدا می‌کنند. این حالت معمولاً در اثر بروز تنشها و مشکلات سیاسی بین‌المللی رخ می‌دهد. تنش‌های بین‌المللی مانند بروز انواع تهدید‌ها و تحریم‌ها موجب ایجاد نوعی ترس و جنگ روانی در بین مردم می‌شود. همچنین این تنشها موجب ترس از کمبود کالا و در نتیجه به‌وجود آمدن تقاضای کاذب در بازار می‌شود. وی گفت: این تقاضای کاذب نیز موجب بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا در بازار شده و راه را برای سودجویان و تولیدکنندگانی که به دنبال بهانه برای افزایش قیمت‌ها هستند، باز می‌کند.
رونق بازار مسکن با اصلاح ۳ فرضیه
در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز در خصوص آینده بازار مسکن گفت: زمانی رونق در بازار مسکن ایجاد خواهد شد که رشد شاخص قیمت مسکن (بازدهی بازار مسکن) از رشد شاخص قیمت در کل اقتصاد (بازدهی در بازارهای موازی) بیش‌تر باشد، لذا در این حالت، منابع مالی به سمت این بازار روانه خواهد شد؛ اما بدون شک بازار مسکن در دو ماه و نیم آینده نمی‌تواند این موضوع را تجربه کند. حمیدرضا قاضی‌زاهدی گفت: البته با نزدیک شدن به پایان سال‌جاری، نبض معاملات مسکن در مسیر رسیدن به فاز رکود کامل، ضعیف می‌شود. با این حال نبض معاملات مشروط به از بین رفتن عدم قطعیت، ترمیم قدرت خرید و مهار نوسانات بازارهای موازی، می‌تواند بهبود یابد.
وی گفت: به نظر می‌رسد روند بازار مسکن در روزهای پایانی به شدت تحت تأثیر روند آتی بازارهای جایگزین از قبیل ارز، نرخ سود بانکی و وضعیت بورس قرار بگیرد که این بازار‌ها خود تحت تأثیر مناسبات سیاسی و آینده برجام و نیز تصمیمات سیاسی داخلی هستند و از این نظر نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از آینده داشت؛ اما با فرض ادامه تثبیت قیمت دلار در محدوده‌های فعلی و عدم نوسان شدید آن، به نظر می‌رسد بازار در دو ماه و نیم آتی با افزایش عرضه‌کنندگان مواجه باشد. زاهدی اظهارکرد: از سوی دیگر، با تثبیت قیمت ارز، ورود مجدد بخشی از نقدینگی سرگردان به بازار مسکن محتمل است و در نتیجه آن تا حدودی شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، اما به دلیل افزایش شدید قیمت و کاهش توان خرید مصرف‌کنندگان، پیش‌بینی رونق جدی وجود ندارد.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.