آثار مخرب رشد قیمت مسکن در تعیین تورم کل کشور گروه راه و شهرسازی- مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار ایرانی، از ابتدای انقلاب اسلامی در نظام قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی جزو مؤلفه‌های مهم و مورد توجه قانونگذاران و سیاست‌گذاران کشور بوده است. قانون اساسی در بندهای متعدد از جمله اصول ۳۹، ۴۳و ۴۴ […]
آثار مخرب رشد قیمت مسکن در تعیین تورم کل کشور
گروه راه و شهرسازی- مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار ایرانی، از ابتدای انقلاب اسلامی در نظام قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی جزو مؤلفه‌های مهم و مورد توجه قانونگذاران و سیاست‌گذاران کشور بوده است. قانون اساسی در بندهای متعدد از جمله اصول ۳۹، ۴۳و ۴۴ به آن پرداخته و تکالیف روشنی برای مدیران و برنامه‌ریزان مرتبط مشخص کرده که نشان از نقش و اهمیت آن در تحکیم خانواده و جامعه از جهات مختلف در حکومت اسلامی دارد. علی‌رغم جایگاه رفیع قانون‌گذاری برای بخش مسکن اما برنامه‌ریزان و مسؤولین اجرایی در کنترل قیمت مسکن چندان موفق نبوده‌اند. به گونه‌ای که رشد قیمت مسکن حتی از تورم متوسط کشور نیز بالاتر بوده است. هر چند در ساخت مسکن مجموع کارنامه قابل قبولی را داشته‌ایم. به گونه‌ای که طی ۴ دهه پس از پیروزی انقلاب اسلامی تعداد خانوارهای کشور از ۶٫۷ میلیون خانوار به ۲۴٫۲ میلیون خانوار افزایش یافته (رشد ۳٫۶ برابری) و تعداد واحدهای مسکونی از ۵٫۳ میلیون واحد به ۲۲٫۸۳ واحد یعنی ۴٫۳ برابر شده است. از طرفی می‌توان گفت، قیمت مسکن و رشد آن تابع عوامل مختلفی است. این عوامل هم متعلق به بازار مسکن و تولید آن بوده و هم دلایلی خارج از محیط بازار مسکن بر آن تأثیر داشته است. نکته قابل توجه آن است که وزن و اثربخشی قیمت مسکن، در سبد کلی تورم کشور بسیار زیاد می‌باشد که باید برای کاهش تورم کل کشور، تورم در حوزه مسکن را کنترل کرد؛ زیرا رشد قیمت‌ها در بخش مسکن خود چالشی اساسی برای نرخ تورم کلی کشورمان شده است.
رکوردهای معنادار قیمت ملک بعد از پایان جنگ
عکس‌العمل متغیرهای کلیدی بازار مسکن به سیاست‌های اقتصادی در ۷ دولت بعد از جنگ نشان می‌دهد در دوره‌هایی که طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی به‌صورت «متوازن» دو سمت عرضه و تقاضای مسکن را پوشش داده و همزمان، فضای «اعتماد عمومی» به آینده اقتصادی وجود داشته، شرایط در بازار ملک از «پایداری نسبی» برخوردار شده و عرصه بازار از رفتار پرخطر سفته‌باز‌ها در امان بوده است. در بازار سهام نیز عملکرد واقعی بورس برخلاف تصور برخی سفته‌بازان در دوران کاهش تورم، بیش‌تر در جهت حفظ سرمایه فعالان بوده است.
۷ دولت ۷ کارنامه متفاوت
دولت‌های وقت در ایران از سال ۶۸ تاکنون، ۷ کارنامه کاملاً متفاوت، با دوره‌های زمانی ۴ ساله، در «بازار مسکن» به ثبت رسانده‌اند که بیلان هر کدام از آنها، به رکوردهای معناداری در متغیرهای ملکی منجر شده است. بررسی‌ها درباره وضعیت بازار مسکن در دولت‌های «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید» حاکی است که در هر یک از این دوره‌ها، به دلیل سیاست‌گذاری‌های جداگانه و مستقل از قبل در حوزه اقتصاد مسکن و همچنین تحت تأثیر نوسانات قابل ملاحظه مؤلفه‌های اقتصاد کلان، متغیرهای بازار ملک دچار فراز و نشیب‌‌های متعدد شده است. عکس‌العمل «قیمت مسکن» به‌عنوان مهم‌ترین متغیر در این بازار به برنامه‌های اقتصادی ۷ دولت طی ۲۸ سال اخیر نشان می‌دهد: «جهت» و «اثر» دو دسته سیاست‌های پولی و مالی مسکن، بر حسب آن‌که سمت عرضه را هدف قرارداده یا هدایت رفتار یکی از دو گروه تقاضای مصرفی یا سرمایه‌ای را به دست گرفته است، توانسته علاوه بر این‌که دامنه طولی دوره‌های رونق-رکود مسکن را کم و زیاد کند (طول زمانی)، بر دامنه عرضی سیکل‌های تجاری بازار (شیب تغییرات قیمت مسکن) نیز تأثیر بگذارد.
اثرپذیری مستقیم قیمت مسکن از برنامه و نگاه دولتها
علاوه بر اثرپذیری مستقیم قیمت مسکن از برنامه و نگاه دولتها در دو بُعد سیاست‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن، سایر متغیرهای بازار ملک همچون حجم معاملات املاک و تیراژ ساخت و ساز و به تبع آن، شاخص‌های منعکس‌کننده سطح رفاه یا فقر در بخش مسکن (از جمله طول انتظار برای صاحب‌خانه شدن) نیز از رفتار و اقدامات دولتها طی حدود ۳ دهه اخیر، تأثیر پذیرفته است. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای رسمی درباره روند نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۶ نشان می‌دهد: مرتفع‌‌ترین جهش» قیمت مسکن در زمان دولت نهم و «آرام‌‌ترین سطح نسبی قیمت» نیز در زمان دولت یازدهم اتفاق افتاده است. بیش‌ترین رشد سالانه قیمت مسکن، طی ۲۸سال اخیر، در یک سال ۸۶ رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۸۰٫۴ درصد جهش کرد. در مقابل، «کم‌ترین رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن»، طی عمر ۴ ساله هر یک از ۷دولت، مربوط به دولت یازدهم بوده است که علت آن به «در امان بودن بازار ملک از متغیرهای درونی و بیرونی نوسان‌زا و ملتهب‌کننده قیمت طی سال‌های ۹۲ تا ۹۶» مربوط می‌شود.
بیش‌ترین رشد و آرام‌‌ترین وضعیت در کدام سال‌ها بوده است
در بررسی‌های به عمل آمده، مبنای محاسبه متوسط یک‌ساله قیمت مسکن و همچنین نرخ رشد سالانه آن، بازه‌های زمانی «ابتدای تابستان هر سال تا پایان بهار سال بعد» در نظر گرفته شده است تا رفتار بازار درست در ابتدا و انتهای دوره ۴ساله دولتها -از زمان اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری تا پایان هر دولت- قابل رصد و تجزیه و تحلیل باشد. نتایج این بررسی نشان می‌دهد، بیش‌ترین افزایش قیمت مسکن در مجموع دوره زمانی هر یک از ۴ دولت «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید»، در دولت مهرورز اتفاق افتاده است و کم‌ترین افزایش نیز در دولت تدبیر و امید، به ثبت رسیده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، از زمان شروع به‌کار دولت نهم تا پایان عمر کاری دولت دهم –در فاصله ابتدای تابستان ۸۴ تا پایان بهار ۹۲- طبق آمار رسمی، ۶٫۱ برابر شد. در این فاصله زمانی (دوره فعالیت دولت مهرورز)، میانگین قیمت مسکن از متری ۵۸۰ هزار تومان به ۳ میلیون و ۵۳۵ هزار تومان افزایش یافت.
آمار‌ها نشان می‌دهد طی ۸ سال فعالیت دولت سازندگی –تابستان ۶۸ تا پایان بهار ۷۶- متوسط قیمت مسکن در تهران، ۱/۴ برابر شده و از متری حدود ۴۰ هزار تومان به نزدیک ۱۶۱ هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قیمت مسکن در ۸سال دولت اصلاحات نیز ۳٫۶ برابر شد و متوسط قیمت آپارتمان از مترمربعی ۱۶۰ هزار و ۷۵تومان به ۵۸۰ هزار تومان رسید. با این حال، در ۴ سال دولت یازدهم یعنی در فاصله تابستان ۹۲ تا بهار امسال، متوسط قیمت مسکن ۱٫۲ برابر شده و از متر مربعی ۳٫۵ میلیون به ۴٫۴میلیون تومان افزایش یافته است که کم‌ترین رشد در مقایسه با افزایش چند برابری قیمت مسکن در دوره فعالیت دولت‌های قبلی محسوب می‌شود. رشد ۱٫۲ برابری قیمت مسکن طی ۴ سال دولت یازدهم، در مقایسه با بازه‌های زمانی ۴ ساله ۶ دولت قبلی نیز کم‌ترین میزان افزایش محسوب می‌شود.
متوسط قیمت مسکن طی ۴ سال فعالیت هر یک از دولت‌های پنجم تا دهم، به ترتیب ۱٫۲۳ برابر در دولت اول سازندگی، ۳ برابر در دولت دوم سازندگی، ۱٫۵ برابر در دولت اول اصلاحات، ۲٫۳ برابر در دولت دوم اصلاحات، ۳ برابر در دولت اول مهرورز، ۲٫۰۳ برابر در دولت دوم مهرورز و در دولت تدبیر و امید ۱٫۲ برابر شد. آمارهای مربوط به میزان رشد قیمت مسکن در ۷ دولت طی سال‌های ۶۸ تاکنون، منعکس‌کننده تفاوت فاحش در رفتار بازار ملک طی ۲۸ سال گذشته است که اطلاع از سیاست‌های به کار گرفته در بخش مسکن و مسیر متغیرهای بیرونی بازار طی این سال‌ها، می‌تواند علت این تفاوت -نوسانات شدید در برخی دوره‌ها و آرامش نسبی در دوره‌های دیگر- را تشریح کند. طی ۳ دهه اخیر، دولتها در ایران با تعریف طیف متنوعی از انواع سیاست‌ها، چندین طرح در بازار مسکن به اجرا درآوردند.
در حال حاضر، بررسی رفتار بازار مسکن طی ۲۸ سال اخیر و کارنامه دولتها در این فاصله، نشان می‌دهد: هر زمان، بخش مسکن از «سیاست متوازن برای حمایت توام و هدفمند از دو سمت عرضه و تقاضا» محروم مانده و همزمان، سیاست‌گذار پولی، توان کنترل رشد قیمت کالا‌ها و خدمات را از دست داده و از مهار «نرخ تورم» در مسیر صعود تند ناتوان بوده است، تبعات آن در بازار ملک به شکل ناپایداری و نوسانات شدید قیمت بروز کرده است. نمونه این اتفاق، در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲ در بازار مسکن، به شکل «سرکوب تقاضای مصرفی» با جلوگیری از متناسب‌سازی قدرت خرید مسکن با سطح تورم، از طریق اعمال ممنوعیت افزایش سقف وام مسکن از یکسو و «تمرکز منابع و سیاست‌ها برای ساخت انبوه مسکن در مناطق خارج از بازار تقاضای غالب» از سوی دیگر، رقم خورد و پیامد این عدم توازن سیاستی، باعث ثبت رکورد بیش‌ترین افزایش قیمت آپارتمان و بروز ملتهب‌‌ترین فضا در بازار ملک شد.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.