قانونی برای جهش تولید مسکن!

 

قانونی برای جهش تولید مسکن!

دکتر سیداحسان حسینی

کارشناس حقوقی

هر انسانی برای ادامه بقاء نیاز به یک سرپناه با داشتن حداقل امکانات برای زندگی دارد. حق بر مسکن right to housing حقی بنیادین بوده که در قوانین اساسی بسیاری از کشور‌ها و همچنین و در اعلامیه جهانی حقوق بشر[۱] و میثاق بین‌المللی حقوق اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی به رسمیت شناخته شده است. حق مسکن از حقوق اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی نیز محسوب می‌شود. در قانون اساسی ایران نیز این حق در چندین اصل مورد اشاره قرار گرفته است. مخصوصاً اصل سی‌ویکم قانون اساسی صراحتاً به این حق و لزوم حمایت از آن اذعان کرده است. به موجب این اصل «داشتن‏ مسکن‏ متناسب‏ با نیاز، حق‏ هر فرد و خانواده‏ ایرانی‏ است‏. دولت‏ موظف‏ است‏ با رعایت‏ اولویت‏ برای‏ آن‌ها که‏ نیازمندترند به‌خصوص‏ روستانشینان‏ و کارگران‏ زمینه‏ اجرای‏ این‏ اصل‏ را فراهم‏ کند.» در بسیاری از کشورهای دنیا به دلایلی مانند افزایش جمعیت، کمبود زمین و امثال آن دولت‌‌ها برای تهیه و عرضه مسکن با مشکلاتی مواجه هستند.

در کشور ما موضوع مسکن بیش از یک دهه است که فشار زیادی روی اقشار کم‌درآمد وارد کرده است. مخصوصاً در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن که به تبع آن اجاره‌بهای املاک نیز رشد غیرمنطقی داشته و فشار زیادی به اقشار ضعیف وارد کرده، باعث شده که توجه به این موضوع اهمیت زیادی پیدا کند. در حال‌حاضر در کلانشهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد، اصفهان، کرج قیمت مسکن به قدری بالاست که خرید یک خانه کوچک برای خیلی‌‌ها غیرممکن شده است و یک فرد باید حقوق و پس‌انداز ده‌ها ‌سال از زندگی خود را برای خرید مسکن صرف نماید. این تورم به قدری بالاست که تسهیلاتی مانند وام مسکن هم جوابگو نیست. موضوع فقط مختص شهرهای بزرگ نیست بلکه این افزایش قیمت در شهرهای اقماری هم تأثیر گذاشته و کسانی که نمی‌توانند در شهرهای بزرگ مسکن تهیه کنند، ناچارند قید آن را زده و در شهرهای حاشیه‌ای به دنبال خرید یا حتی اجاره مسکن باشند! این وضعیت اصلاً مناسب نیست و جوانان نباید برای مسکن دغدغه داشته باشند. این امر پیامدهای منفی خواهد داشت. یکی از این پیامدهای عدم تشکیل خانواده و در نهایت رشد تدریجی پیری جمعیت خواهد بود. چگونه می‌توان زیر فشار مشکل مسکن انتظار رشد و تعالی نهاد خانواده را داشت؟ اگر بخش زیادی از درآمد فرد صرف هزینه مسکن شود، چه انتظاری برای رفاه بیشتر می‌تواند وجود داشته باشد؟

این موضوع باعث شده که در دهه اخیر دغدغه مسکن به اولویت نخست دولت‌‌ها تبدیل شود و طرح‌های زیادی برای عرضه مسکن به قیمت ارزان و مناسب در دستور کار قرار بگیرد اما این طرح‌‌ها اگرچه مزایای خوبی داشت و منجر به خانه‌دار شدن عده زیادی گردید اما همچنان بسیاری از اشخاص در حسرت داشتن خانه‌ای مناسب هستند.

اخیراً قانونی تحت عنوان قانون جهش‌تولید مسکن از تصویب مجلس گذشت که برای خانه‌دار کردن اشخاص فاقد خانه احکام مهمی دارد. قانون مزبور احکام خوبی دارد اما آن چه مهم است اجرای قانون است و صرف داشتن قانون مناسب بدون این که به درستی اجراء شود، مفید فایده نخواهد بود. در ادامه این مقاله ضمن بررسی قانون مزبور به نکات مهم آن نیز اشاره خواهد شد.

سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی

فصل اول این قانون درخصوص تأمین منابع مالی برای ساخت مسکن است. زیرا مسکن به عنوان یک کالا باید از مصالحی ساخته شود که تهیه آن مستلزم داشتن منابع مالی است. به علاوه طبق این قانون باید سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده و به متقاضیان تحویل داده شود. به موجب ماده(۱) دولت موظف شده نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه‌وشهرسازی مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تأمین نماید و به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام کند تا در چهار سال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور برای متقاضیان واجد شرایط براساس قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷و آیین‌نامه‌های مربوطه عرضه گردد. این که آیا امکان تهیه این تعداد مسکن شدنی است یا خیر باید منتظر ماند تا ملاحظه شود دستگاه‌های مرتبط در این حوزه تا چه حدی برای تحقق اهداف این قانون همکاری خواهند کرد. اما ساختن این تعداد نسکن مستلزم مشارکت فعال و جدی بسیاری از دستگاه‌های اجرایی کشور است.

شورای‌عالی مسکن؛ رکن سیاست‌گذار و نظارتی

در ماده۲ قانون به منظور برنامه‌ریزی، سیاست‌گذاری اجرایی، نظارت و ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی در حوزه مسکن شورای تحت عنوان «شورای‌عالی مسکن»، با ترکیب زیر پیش‌بینی شده است: رئیس‌جمهور (رئیس شورا)، معاون اول رئیس‌جمهور (نائب رئیس)، وزیر راه‌وشهرسازی (دبیر شورا) وزیر نیرو، وزیر کشور، وزیر صنعت،معدن‌وتجارت، وزیر امور اقتصادی و دارایی وزیر تعاون، کار و رفاه‌اجتماعی، وزیر جهادکشاورزی، وزیر نفت رئیس کل بانک‌مرکزی، رئیس سازمان برنامه و بودجه کشور، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، یک نفر از اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس (به عنوان ناظر).

ترکیب این شورای که متشکل از عالی‌‌ترین مقام‌های اجرایی است و منبعد باید شاهد تصمیمات این شورا در حوزه مسکن باشیم. همچنین حسب تبصره۱ ماده۲ وزارت راه‌وشهرسازی موظف گردیده حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون، «طرح جامع مسکن» را بازنگری نماید و به تصویب شورای‌عالی مسکن برساند. همچنین در این قانون وزارت تعاون، کار و رفاه‌اجتماعی مکلف شده با همکاری وزارت راه‌وشهرسازی متناسب با منابع در اختیار صندوق ملی مسکن شیوه‌نامه نحوه بهره‌مندی پلکانی خانوارهای متقاضی استفاده از یک یا چند مورد از حمایت‌های موضوع این قانون را براساس دهک‌بندی درآمدی سازگارشده با هزینه‌های زندگی در مناطق مختلف کشور بر مبنای اطلاعات پایگاه رفاه ایرانیان و با اولویت خانوارهای دارای حداقل سه فرزند زیر بیست‌وپنج سال در دهک‌های پایین درآمدی، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام‌خمینی‌(ره) و سازمان بهزیستی کشور و رزمندگان معسر تهیه کند و به تصویب شورای‌عالی مسکن برساند.

صندوق ملی مسکن، بازوی مالی

برای تأمین مسکن وجود منابع مالی ضروری است اما این منابع باید به‌طور صریح با ذکر عنوان و محل تأمین منابع در قانون مشخص شود. بر این اساس وفق ماده۳ «صندوق ملی مسکن» به منظور ایجاد هم‌افزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، با کارکرد تجمیع و تخصیص منابع مالی موضوع این قانون، حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون تشکیل گردیده است.

اما منابع این صندوق از محل‌های زیر تأمین خواهد شد: منابع حاصل از واگذاری زمین‌های موضوع این قانون و منابع وصولی مربوط به اجاره ۹۹ ساله، مالیات‌های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش‌بینی شده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در هر سال، کمک‌های خیرین و سایر منابعی که در اساسنامه صندوق پیش‌بینی می‌گردد، تأمین می‌شود و به مصارف صندوق از جمله یارانه سود تسهیلات، تخفیف در هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار ساختمان، هزینه‌های تأمین و انتقال زیرساخت و مشارکت در ایجاد امکانات، خدمات روبنایی و کاربری‌های غیرانتفاعی (آموزشی، مذهبی، درمانی، فضای سبز، فرهنگی، ورزشی و تجهیزات شهری) در توسعه شهری ایجادشده مطابق با الگوی مصوب شورای‌عالی مسکن برای طرح (پروژه)‌های مسکونی موضوع این قانون اختصاص می‌یابد.

گفتنی است؛ اموال و دارایی‌های این صندوق متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران است. صندوق در وزارت راه‌وشهرسازی مستقر است و در تهران و در هیچ یک از شهر‌ها شعبه دیگری ندارد. ارکان صندوق شامل هیأت امناء و هیأت عامل است.

الف- هیأت امناء

 – ترکیب اعضای هیأت امناء به عنوان بالا‌ترین رکن صندوق عبارتند از:

 وزیر راه‌وشهرسازی (رئیس هیأت امنای صندوقی)، وزیر کشور، وزیر تعاون، کار و رفاه‌اجتماعی، وزیر امور اقتصادی و دارایی، رئیس سازمان برنامه و بودجه کشور، رئیس کل بانک‌مرکزی، یک نفر از اعضای کمیسیون عمران و یک نفر از اعضای کمیسیون برنامه و بودجه و محاسبات به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس شورای اسلامی (به عنوان ناظر)، رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.

خاطرنشان می‌سازد؛ جلسات هیأت امناء حداقل سالی دو بار تشکیل می‌شود و جلسات با حداقل حضور دوسوم اعضاء رسمیت می‌یابد و تصمیمات آن با حداقل پنج رأی اتخاذ می‌گردد.

ب- هیأت عامل

۱– هیأت عامل مرکب از پنج نفر از افراد معتقد و ملتزم به مذهب رسمی کشور، صاحب‌نظر، باتجربه، امین، مورد وثوق و خوش‌نام در امور اقتصاد مسکن، حقوقی، مالی، بانکی، عمرانی و برنامه‌ریزی با حداقل ۱۰ سال سابقه مرتبط و مدرک تحصیلی حداقل کارشناسی ارشد به پیشنهاد وزیر راه‌وشهرسازی، توسط هیأت امناء انتخاب و با حکم رئیس هیأت امناء برای مدت چهار سال منصوب می‌شوند.

۲- برکناری و قبول استعفای اعضای هیأت عامل مشروط به تأیید دوسوم اعضای صاحب رأی هیأت امناء می‌باشد.

۳- رئیس هیأت عامل که بالا‌ترین مقام اجرایی صندوق است، از بین اعضای هیأت عامل توسط هیأت امناء، انتخاب و با حکم رئیس هیأت امناء منصوب می‌شود.

وظایفه نظارت بر این صندوق به عهده دیوان محاسبات کشور و سازمان حسابرسی کشور است. دیوان محاسبات کشور و سازمان حسابرسی کشور مکلفند مصارف هزینه‌کرد این صندوق را هر شش ماه یک بار به کمیسیون‌های عمران و برنامه و بودجه و محاسبات مجلس شورای اسلامی گزارش نمایند.

 اساسنامه این صندوق در چهارچوب اصل هشتاد و پنجم (۸۵) قانون اساسی مشتمل بر اهداف، کارکرد‌ها و وظایف صندوق، منابع و مصارف صندوق، وظایف هیأت امناء، هیأت عامل و سایر موارد حداکثر تا دو ماه پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون، به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تا زمان تشکیل و استقرار این صندوق، «حساب ملی مسکن» به نام وزارت راه‌وشهرسازی نزد خزانه‌داری کل کشور تشکیل می‌شود و منابع این حساب در راستای اهداف و موضوع صندوق، با دستور وزیر راه‌وشهرسازی قابل برداشت است. بلافاصله پس از تشکیل صندوق، کلیه وجوه حساب مذکور پس از گردش خزانه‌داری کل کشور به صندوق منتقل می‌گردد.

موضوع دیگر این که وفق مواد این قانون بدهی بانک مسکن به بانک‌مرکزی بابت اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر به حساب بدهی دولت به بانک‌مرکزی منتقل می‌شود و این مبلغ به عنوان منابع صندوق منظور می‌گردد.

به علاوه موضوع دیگری که در راستای اصل شفافیت است ارائه صورت‌های مالی صندوق شامل جزئیات منابع و مصارف صندوق باید جهت اطلاع عموم انتشار آن به صورت حداقل فصلی بر تارنمای وزارت راه‌وشهرسازی است که در این قانون منعکس گردیده است. به هر حال طبق قانون، هرگونه اختصاص بودجه، کمک و یارانه دولتی در بخش مسکن صرفاً از طریق این صندوق امکان‌پذیر است.

تکالیف شبکه بانکی کشور

به موازات سایر دستگاه‌ها، ‌بانک‌ها نیز به عنوان تأمین‌کنندگان مالی بزرگ با تکالیفی در این قانون مواجه شده‌اند که اجرای این تکالیف مستلزم برنامه‌ریزی دقیق و منظم است. به موجب ماده۴ بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی موظف شده‌اند حداقل بیست درصد (۲۰%) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل سه میلیون و ششصد هزار میلیارد(۳٫۶۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.

البته این تکلیف ناظر بر بانک‌های تجاری عادی است و بانک‌های تخصصی به تشخیص بانک‌مرکزی، به غیر از بانک مسکن از شمول احکام این ماده مستثنی هستند.

به موجب تبصره۲ تسهیلات فوق براساس نیاز سالانه مسکن در طرح‌ها و برنامه‌های اعلام شده وزارت راه‌وشهرسازی پرداخت می‌شود. در صورت ترکیب منابع بانک عامل با منابع صندوق ملی مسکن، نرخ سود تسهیلات براساس نسبت مشارکت منابع صندوق ملی مسکن با بانک عامل و براساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار، محاسبه می‌گردد.

گفتنی است؛ تسهیلات مربوط به ساخت واحدهای این قانون پس از دوره مشارکت به فروش اقساطی تبدیل و تعهدات آن به خریدار منتقل می‌شود. مجموع دوران مشارکت و فروش اقساطی، بیست‌ساله می‌باشد. در صورتی که افزایش طول دوره ساخت ناشی از قصور و کوتاهی سازنده باشد، سود دوران مشارکت مدت زمان افزایش یافته با تأیید وزارت راه‌وشهرسازی برعهده سازنده می‌باشد. (تبصره ۳).

به علاوه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری در صورت پرداخت تسهیلات موضوع این ماده مجاز به انتشار اوراق رهنی موضوع ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در چهارچوب مقررات بانک‌مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار هستند.

انتقادی که به این ماده وارد به نظر می‌رسد، این است که محل تأمین این منابع مشخص نشده است. زیرا بانک‌ها به عنوان مهم‌‌ترین بنگاه‌های تأمین مالی، باید منابع کافی در اختیار داشته باشند و محل تأمین این منابع نیز مشخص باشد. به علاوه هر بانکی با توجه به صورت‌های مالی و ترازنامه، وضعیت خاصی دارد و تعمیم این حکم به کلیه بانک‌ها چندان مناسب نمی‌باشد.

تکالیف سایر دستگاه‌های اجرایی

به غیر از شبکه بانکی کشور که نقش مهمی در تأمین منابع مالی دارد در این قانون برخی از دستگاه‌های اجرایی هم با تکالیفی مهمی مواجه شده‌اند برای مثال حسب تبصره۵ ماده۴ سازمان امور مالیاتی کشور موظف شده در صورت عدم رعایت موضوع این ماده، در قالب بودجه سنواتی، مالیاتی برابر بیست درصد (۲۰%) تعهد انجام نشده را از بانک‌ها و مؤسسات اعتباری مستنکف، اخذ و به خزانه‌داری کل کشور واریز نماید. این مبلغ صددرصد (۱۰۰%) تخصیص یافته تلقی و به حساب صندوق ملی مسکن واریز می‌شود. این مقرره در حقیقت نوعی ضمانت اجرا برای عدم رعایت تکالیف بانک‌ها و مؤسسات اعتباری است.

افزون بر آن برابر ماده۵ وزارت راه‌وشهرسازی مکلف شده با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به تأسیس، توسعه و تسهیل مقررات فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع بند(۲۰) ماده(۱) قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۴ برای تأمین مالی ساخت و اجاره واحدهای مسکونی از طریق جذب سرمایه بخش‌خصوصی اقدام نماید.

خاطرنشان می‌سازد؛ انتقال زمین‌های بخش دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی دستگاه‌های مشمول ماده (۲۹) قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵ انتقال واحدهای مسکونی از صندوق به دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری نهایی این صندوق‌ها و اجاره املاک و مستغلات توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری از مالیات معاف است. زمین‌های موضوع این قانون می‌تواند در قالب این صندوق‌ها قابل تخصیص به طرح (پروژه)‌های ساخت باشد.

همچنین وفق تبصره۳ ماده۵ انتقال واحدهای مسکونی ساخته شده فاقد متقاضی از بین دارندگان نهایی واحدهای سرمایه‌گذاری، به صندوق‌های مدیریت دارایی موضوع قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران و عرضه واحدهای صندوق‌های مذکور در بازار سرمایه جهت تأمین منابع جدید برای صندوق ملی مسکن بلامانع است.

نکته مهم دیگر بحث یارانه سود انتشار اوراق تأمین مالی است. ماده۶ قانون مقرر داشته به منظور تأمین مالی برنامه‌های حمایتی مسکن، وزارت راه‌وشهرسازی از طریق صندوق ملی مسکن می‌تواند یارانه سود انتشار اوراق تأمین مالی بخش مسکن نظیر اوراق رهنی مذکور در تبصره (۴) ماده (۴) این قانون، اوراق خرید دین و سایر اوراق تأمین مالی بخش مسکن موضوع قانون اوراق بهادار را از محل منابع صندوق ملی مسکن پرداخت نماید.

تأمین زمین، مهم‌‌ترین نیاز برای ساخت مسکن!

بدیهی است؛ برای این که مسکن ساخته و عرضه شود وجود زمین ضروری است. اما با توجه به تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ و کمبود زمین مناسب و بالا بودن قیمت آن در این قانون برای حل این مشکل تدابیر اندیشیده شده است. فصل دوم قانون با عنوان تأمین زمین تسهیلاتی برای تأمین زمین ارزان و مناسب پیش‌بینی کرده است.

مطابق ماده۷ وزارت راه‌وشهرسازی موظف شده برای اجرای برنامه‌های حمایتی نسبت به واگذاری اراضی موردنیاز ساخت مسکن به صورت یک عقد اجاره ۹۹ ساله اقدام نماید. عقد اجاره برای سال اول حداکثر معادل بیست درصد (۲۰%) قیمت منطقه‌ای زمین مسکونی متناسب با قدرالسهم هر متقاضی در همان سال با یک‌درصد (۱%) ارزش کارشناسی روز زمین در ابتدای سال واگذاری (هرکدام کمتر باشد) تعیین می‌گردد و این رقم برای سال‌های آینده تا ۹۹ سال، سالانه به میزان پانزده‌درصد (۱۵%) افزایش می‌یابد.

این ماده با ابهاماتی مواجه است. مشخص نشده وزارت راه‌وشهرسازی باید با چه اشخاصی قرارداد اجاره ۹۹ ساله منعقد کند و آیا استفاده از این قالب مناسب است؟ به علاوه اجاره در قانون تعریف شده است. به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. همچنین حسب ماده ۴۹۴ همان قانون «عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجرعین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه‌دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.» بنابراین ملاحظه می‌شود با پایان مدت اجاره عقد منحل می‌شود و مستأجر باید مورد اجاره را تسلیم نماید اما عبارات ماده۷ به‌گونه‌ای است که به ذهن متبادر می‌شود وزارت مسکن و شهرسازی قصد فروش آن را دارد. بنابراین باید این نوع واگذاری را بیع دانست نه اجاره. افزون بر آن مدت ۹۹ سال بسیار زیاد است و چگونه این مدت طولانی برای اجاره تعیین شده است؟ این مدت بیش از عمر متعارف اشخاص در وضعیت فعلی است و بهتر بود مدت متعارف دیگری تعیین شود. همچنین اشکال دیگر این است که مشخص نشده پس از ۹۹ سال وضعیت زمین چگونه می‌شود زیرا همان‌طور که اشاره کردیم در عقد اجاره با اتمام مدت باید مورد اجاره تحویل مستأجر شود در حالی که عبارت ماده حاکی از این است که مستأجر را پرداخت تمام بهای آن در مدت ۹۹ سال مالک خواهد شد.

افزون بر آن به موجب این قانون شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران[۲] و مراجع ذی‌صلاح تغییر کاربری اراضی در استان‌ها، مکلفند حسب اعلام وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به بررسی و تعیین‌تکلیف خارج از نوبت پرونده‌های ارسالی ظرف حداکثر دو ماه (یک ماه مراجع ذی‌ربط استان‌ها و یک ماه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران) پس از تاریخ وصول، اقدام نمایند (ماده ۸).

همچنین یکی دیگر از سازمان‌هایی که در این قانون با تکلیف مواجه شده سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور است. وفق ماده۹ سازمان مزبور مکلف گردیده اراضی ملی مورد نیاز تأمین مسکن و خدمات عمومی پشتیبان، واقع در محدوده و حریم شهر‌ها و همچنین اراضی موردنیاز وزارت راه‌وشهرسازی برای طرح‌های محسوب شهرک‌سازی در خارج از حریم شهر‌ها را حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون تحول وزارت راه‌وشهرسازی نماید.

ضمناً وزارتخانه‌های نیرو، نفت، راه‌وشهرسازی و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلفند زیرساخت‌های لازم در حوزه وظایف ذاتی خود را در این اراضی فراهم نمایند.

البته تبصره این ماده برخی زمین‌‌ها را برای ساخت مسکن استثنا کرده است که منطقی هم به نظر می‌رسد. در واقع اراضی کشاورزی حاصلخیز (درجه ۱ و ۲)، جنگل‌های طبیعی و دست کاشت، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌ها، پارک‌‌ها و ذخیره گاه‌های جنگلی و مرتعی، عرصه‌های ذخیره ژنتیکی، ایستگاه‌های تولید بذر، حوضه‌های آبخیز زوجی، محدوده ایستگاه‌های پایش و اندازه‌گیری آبخیزداری، بستر و حریم رودخانه‌ها و انهار، چراگاه‌ها و راه‌های مسیر کوچ ایل‌نشین‌ها و مناطق چهارگانه محیط‌زیستی نمی‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرد. زیرا این زمین‌‌ها یا مناطق کاربری مختص خود را دارند و برای حفظ محیط‌زیست یا مصالح اجتماعی ضروری است.

یکی دیگر از موضوعاتی که در این قانون به آن تأکید شده اراضی مازاد وزارتخانه‌ها و دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی است. بسیاری از این نهادهای عمومی زمین‌های زیادی در اختیار دارند که استفاده چندانی از آن‌‌ها نمی‌کنند و برخی از این زمین‌‌ها در مناطق مرغوب و پرجمعیت واقع شده است. در برخی موارد نیز متراژ این اراضی بسیار زیاد است و بلااستفاده مانده است که با توجه به موقعیت آن می‌تواند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار بگیرد. البته باید توجه داشت که این از زمین‌‌ها در صورتی می‌توان برای ساخت و احداث مسکن استفاده کرده که مازاد باشد و دستگاه دولتی یا نظامی نیازی به آن نداشته باشد. بدیهی است؛ بسیاری از اماکن مخصوصاً اماکن نظامی که مساحت وسیعی هم دارد را نباید مازاد دانست.

به موجب ماده ۱۰ کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که صددرصد (۱۰۰%) سرمایه و سهام آن‌ها متعلق به دولت می‌باشد، مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار می‌گیرند (به استثنای اراضی تبصره (۲) ماده (۹) این قانون)، ظرف دو ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون بنا به درخواست وزارت راه‌وشهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یادشده ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه‌وشهرسازی اقدام نمایند. از این گذشته به استناد ماده ۲۱ کلیه دستگاه‌های موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه ششم توسعه به استثنای وزارت اطلاعات، نیروهای مسلح و سازمان انرژی اتمی موظف شده‌اند تمامی املاک و مستغلات در اختیار خود را حداکثر سه ماه پس از تصویب این قانون در سامانه اموال و دارایی‌های دولت (سادا) ثبت نمایند. همچنین کلیه دستگاه‌های دولتی و نهادهای عمومی غیردولتی موظفند اطلاعات مربوط به هرگونه معامله و اجاره اراضی تحت اختیار خود را در قالب‌های مختلف، و به همراه جزییات مربوط به معامله (ازجمله شرایط، قیمت و فرد دریافت‌کننده) در سامانه ملی املاک و اسکان، اعلام عمومی نمایند، و تخلف از اجرای این حکم مشمول یکی از مجازات‌های درجه پنج موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب ۱/۲/۱۳۹۲ (به استثنای حبس) گردیده است.

کلیه دستگاه‌های موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه ششم توسعه[۳] به استثنای وزارت اطلاعات، نیروهای مسلح و سازمان انرژی اتمی مکلفند ظرف شش ماه پس از لازم‌الاجراء شدن قانون برای دریافت سند رسمی مالکیت اراضی در اختیار خود که فاقد سند رسمی تک‌برگ می‌باشد از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطابق مقررات مربوط اقدام نمایند، در غیراین صورت متخلف به انفصال از خدمات دولتی و عمومی از شش ماه تا دو سال محکوم می‌گردد.

یکی دیگر از مواردی که جا داشت در این ماده به آن پرداخته شود اختلاف دستگاه‌های دولتی درخصوص اراضی تحت تصرف خود است. در حال‌حاضر اراضی زیادی وجود دارد که در بهره‌برداری از آن بین دستگاه‌های اجرایی اختلاف وجود دارد و سال‌هاست به دلیل این اختلافات از این اراضی استفاده نمی‌شود و ضروری بود که قانون نسبت به این موضوع هم توجه می‌کرد و تکلیف آن‌‌ها را مشخص می‌نمود.

در صورتی که دستگاه‌های موضوع این ماده ظرف دو ماه از تاریخ درخواست وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به واگذاری و تحویل زمین و تسلیم اسناد و مدارک آن اقدام نکنند، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند به درخواست وزارت راه‌وشهرسازی، ظرف یک ماه به ترتیب یادشده، اقدام و سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه‌وشهرسازی صادر نمایند.

البته زمین‌های متعلق به وزارت جهادکشاورزی واقع در محدوده و حریم شهر‌ها که براساس ماده (۱۲) قانون تشکیل وزارت جهاد کشاورزی مصوب ۶/۱۰/۱۳۷۹ و قوانین بودجه سنواتی با تصویب هیأت وزیران امکان فروش آن‌ها میسر می‌گردد، لازم است قبل از ارجاع موضوع به هیأت وزیران، به تأیید وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر عدم شمول برنامه واگذاری اراضی جهت احداث و تولید مسکن برسد.

افزون بر آن سازمان ملی زمین و مسکن مکلف شده زمین‌های مستعد توسعه شهری با اولویت شهرهای در حال تهیه طرح جامع شهری را شناسایی و مقدمات الحاق آن‌ها به شهر‌ها را فراهم نماید. به علاوه این وزارتخانه ملزم گردیده به منظور تأمین زمین مورد نیاز این قانون، استفاده از اراضی درون‌شهری در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، اراضی متصل به بافت شهری و اراضی دستگاه‌ها را در اولویت قرار دهد. همچنین وزارتخانه یادشده باید ضمن استفاده از ظرفیت‌های توسعه اراضی موضوع این قانون، ظرف یک سال نسبت به بازپس‌گیری آن دسته از اراضی واگذارشده قبلی که مطابق مفاد قرارداد احداث نشده است، اقدام نماید. متخلفین از اجرای این حکم به انفصال از خدمات دولتی و عمومی محکوم می‌گردند.

تأمین مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی

بدون شک صرفِ داشتن زمین بدون وجود مصالح ساختمانی نمی‌توان مسکن احداث کرد. هزینه مصالح (مخصوصاً آهن و سیمان) هم به نسبت بسیار بالاست. قانون به این موضوع توجه داشته و در راستای کاهش قیمت مصالح در ماده ۱۳ وزارت امور اقتصادی و دارای را موظف کرده به منظور پوشش خطرپذیری (ریسک) ساخت مسکن، امکان پیش‌خرید و سایر ابزارهای پوشش خطرپذیری خرید مصالح ساختمانی (صرفاً فولاد و سیمان) را در بورس کالا فراهم نماید.

وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و صنعت،معدن‌وتجارت مکلفند آیین‌نامه مربوط به نحوه تأمین مصالح ساختمانی (فولاد و سیمان) را برای طرح‌های مسکن حمایتی (با حذف واسطه‌ها) تهیه نمایند و به تصویب هیأت وزیران برسانند.

همچنین وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف شده امکان خرید مصالح ساختمانی از بورس را برای سازندگان مسکن حمایتی با معرفی وزارت راه‌وشهرسازی فراهم نماید. به نظر می‌رسد اجرایی کردن این حکم قانونی چندان ساده نباشد.

موضوع دیگر تسهیل صدور پروانه ساختمان و گواهی پایان کار است. به هر حال طبق مقررات شهری برای ساختن مسکن باید مجوزهایی از شهرداری اخذ کرد و دریافت این مجوز‌ها نیز مستلزم پرداخت هزینه است. به موجب این قانون هزینه صدور و تمدید پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار ساختمان کلیه برنامه‌های حمایتی وزارت راه‌وشهرسازی باید با سی درصد (۳۰%) تخفیف، محاسبه و دریافت شود. همچنین وزارت راه‌وشهرسازی باید با اعمال سیاست‌های تشویقی، مهندسین داوطلب برای ارائه خدمات فنی مهندسی را در طرح‌های حمایتی تأمین مسکن معرفی نماید.

البته این قانون برای برخی از اشخاص بنا به مصالحی تسهیلاتی قایل شده است. برای مثال مددجویان، معلولان، ایثارگران و رزمندگان معسر با معرفی کمیته امداد امام‌خمینی(ره)، سازمان بهزیستی کشور، بنیاد شهید و امور ایثارگران و وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح (سازمان امور رزمندگان) از طریق وزارت راه‌وشهرسازی از پرداخت هزینه خدمات نظام مهندسی برای یک بار (یک واحد مسکونی) معاف هستند و هزینه آن از محل منابع صندوق ملی مسکن، تأمین و در وجه سازمان نظام مهندسی ساختمان واریز می‌گردد.

همچنین وزارتخانه‌های نیرو، نفت و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلفند برای کلیه واحدهای مسکونی برنامه‌های حمایتی مسکن، صرفاً حق انشعاب دریافت کنند و حق دریافت هیچ مبلغ دیگری تحت هر عنوان را ندارند.

مشوق دیگر در این قانون تعیین رقم مقطوع مالیات است. در قانون سازمان امور مالیاتی کشور باید مالیات آماده‌سازی، محوطه‌سازی، زیربنایی و روبنایی و ساخت مسکن کلیه برنامه‌های حمایتی مسکن را معادل ۱۰میلیون (۱۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال به‌ازای هر واحد مسکونی محاسبه نماید.

الزامی شدن ثبت معاملات مسکن!

این موضوع همواره مورد توجه بوده است و اهتمام مقنن از زمان تصویب قانون ثبت اسناد و املاک به این موضوع قابل توجه است. برابر با ماده ۱۸ در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاه‌های مشاوران املاک توسط بنگاه‌ها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاه‌های مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه الزامی است.

به علاوه وزارت صنعت،معدن‌وتجارت موظف شده ظرف یک ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را به صورت رایگان به وزارت راه‌وشهرسازی منتقل نماید.

اما این پرسش در این جا ضروری است که ثبت معاملات مسکن یا اخذ کدرهگیری چه تأثیری دارد؟ به نظر می‌رسد وجود این حکم قانونی بیشتر برای جمع آوری آمار و ارقام معاملات مسکن باشد تا این که ارتباط مستقیمی با میزان عرضه مسکن داشته باشد. به هر حال برای عدم رعایت این حکم ضمانت اجرایی هم پیش‌بینی نشده است.

النهایه وزارت راه‌وشهرسازی مکلف شده هر سه ماه یک بار نسبت به انتشار عمومی و ارائه گزارش عملکرد مکتوب و رسمی درخصوص اجرای مفاد این قانون به کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی اقدام نماید.

همچنین این وزارتخانه باید در تهیه دستورالعمل طراحی و ساخت طرح (پروژه)های مسکن حمایتی، تحقق هویت و فرهنگ و سبک زندگی غنی اسلامی‌-ایرانی را صیانت کند و الزامات زیست‌محیطی، بهره‌وری انرژی، پدافند غیرعامل، پایداری، ارتقای کیفیت، استحکام و ایمنی در برابر حوادث طبیعی و غیرمترقبه را با استفاده از روش‌های مناسب از جمله صنعتی‌سازی مسکن رعایت نماید.

مضاف بر آن وزارت کشور باید با همکاری وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ترتیبی اتخاذ نماید تا در مراحل صدور پروانه تا صدور سند تفکیکی و کلیه مراحل کارشناسی و نظارتی مسکن، چه به صورت انبوه‌سازی و چه مشارکتی یا انفرادی، هیچ‌گونه اقدام موازی و مکرر اعم از رأساً و یا با ارجاع به یکدیگر انجام نشده و هر مرحله تنها یک بار توسط شهرداری و یا سازمان نظام مهندسی و یا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، صورت پذیرد.

توجه به فضاهای مذهبی و فرهنگی

به موازات احداث مسکن توجه به فضاهای مذهبی، فرهنگی و آموزشی و ورزشی هم باید مورد توجه باشد. بر همین اساس در ماده ۲۴ به این موضوع توجه ویژه‌ای شده است. حسب این ماده به منظور توسعه فضاهای مذهبی-فرهنگی و بهره‌گیری بهینه از اماکن مذهبی و تثبیت جایگاه مسجد به عنوان اصلی‌‌ترین پایگاه عبادی، تربیتی، سیاسی، اجتماعی و فرهنگی، اقدامات زیر بایستی انجام شود:

١– وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان اوقاف و امور خیریه موظفند نسبت به تعیین مقیاس (نُرم) سرانه مساجد در مناطق مختلف اقدام نمایند.

۲– وزارت راه‌وشهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و شهرداری‌ها موظفند در طراحی و اجرای طرح‌های جامع تفصیلی شهری وهادی روستایی و شهرک‌ها و شهرهای جدیدالاحداث، اراضی مناسب برای احداث مساجد و خانه عالم در جوار مساجد جهت استفاده امام جماعت همان مسجد پیش‌بینی کنند و پس از آماده‌سازی بدون دریافت هزینه و با حفظ مالکیت عمومی در اختیار متقاضیان احداث مساجد قرار دهند. مساجد، مصلی‌ها، اماکن صرفاً مذهبی اقلیت‌های دینی مصرح در قانون اساسی و حوزه‌های علمیه شامل مراکز آموزشی، پژوهشی و اداری از پرداخت هزینه‌های حق انشعاب آب، برق، گاز و فاضلاب و عوارض ساخت و ساز فقط برای فضای اصلی معاف می‌باشند.

۳– مالکان مجتمع‌های تجاری، اداری و خدماتی جدیدالاحداث موظفند نمازخانه مناسبی را در اماکن مذکور احداث نمایند.

۴– سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور و شهرداری‌ها موظفند نسبت به احداث یا اختصاص فضای کافی و مناسب برای مسجد یا نمازخانه در بوستان‌های ملی و بوستان‌های شهری اقدام کنند.

۵– کلیه دستگاه‌های اجرائی، مراکز آموزشی، بیمارستان‌ها و مراکز درمانی، مجموعه‌های ورزشی، مجتمع‌های رفاهی، تفریحی و مجتمع‌های تجاری اعم از دولتی یا غیردولتی، موظفند نسبت به احداث یا اختصاص و نگهداری فضای کافی و مناسب برای مسجد یا نمازخانه اقدام نمایند.

۶– وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و نفت موظفند تمهیدات و اقدامات لازم را جهت احداث مسجد و نمازخانه در پایانه‌های مسافربری و جایگاه‌های عرضه سوخت بین شهری و همچنین نگهداری و مدیریت مساجد و نمازخانه‌های مذکور از طریق بخش غیردولتی به عمل آورند.

۷– وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی مکلف است به منظور ارتقای کارکرد فرهنگی و هنری مساجد، برقراری عدالت فرهنگی و ترویج فرهنگ اسلامی و جذب جوانان و نوجوانان به مساجد، با رعایت موازین اسلامی ترتیبی اتخاذ نماید تا کلیه مساجد شهری و روستاهای بالای هزار نفر جمعیت از کانون‌های فرهنگی و هنری براساس بودجه سنواتی برخوردار گردند.

موضوع دیگر مربوط به مسکن نیروهای مسلح است که متکفل اصلی آن وزارت دفاع می‌باشد. به موجب ماده ۲۵ وزارت راه‌وشهرسازی مکلف شده با همکاری وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح امکان اجرای این قانون را در طرح (پروژه)‌های مسکن کارکنان و بازنشستگان نیروهای مسلح فراهم نماید. البته نحوه اجرای این ماده به موجب دستورالعملی خواهد بود که توسط وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح تهیه و ابلاغ می‌شود.

نیروهای مسلح اراضی زیادی دارند و تبصره۲ ماده ۲۵ به آن‌‌ها اجازه داده از اراضی در اختیار مازاد بر نیاز خود و با رعایت مقررات مربوط، برای اجرای این ماده استفاده نمایند.

آن چه در این نوشتار مختصر بیان شده، بررسی قانونی بود که هدف اصلی آن عرضه گسترده مسکن و در نتیجه کاهش قیمت آن است. سیاستی که سال‌هاست دولت‌‌ها به دنبال آن هستند. در قانون موصوف بسیاری از دستگاه‌های اجرایی و بانک‌ها با تکالیفی مواجه شده‌اند که اجرایی شدن این تکالیف نیازمند عزم همه‌جانبه و فعال و مشارکت جدی است. به هر حال امید است قانون یادشده به نحو مناسبی اجرایی شود تا شاهد حل مشکل مسکن و عرضه زیاد آن در جامعه باشیم تا همه افراد جامعه صرف نظر از شغل یا میزان درآمد بتوانند دارای مسکنی متناسب برای زندگی خود و خانواده خویش داشته باشند و دغدغه‌ای جدی برای تأمین آن نداشته باشند. امری که اگر تحقق پیدا کند آثار سودمندی برای جامعه نیز به همراه خواهد داشت.