نقش مهم فرابورس در تعادل بخشیدن به قیمت اوراق تسهیلات مسکن نسخه بازار آتی سکه برای درمان سفته‌بازی در بازار «تسه» قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در سه ماه اخیر در حالی به اوج خود رسیده که متقاضیان آن همواره به دلیل ترس از گران‌تر شدن قیمت مسکن می‌پرسند که می‌خواهیم«تسه» بخریم؛ چطور باید اقدام […]
نقش مهم فرابورس در تعادل بخشیدن به قیمت اوراق تسهیلات مسکن
نسخه بازار آتی سکه برای درمان سفته‌بازی در بازار «تسه»
قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در سه ماه اخیر در حالی به اوج خود رسیده که متقاضیان آن همواره به دلیل ترس از گران‌تر شدن قیمت مسکن می‌پرسند که می‌خواهیم«تسه» بخریم؛ چطور باید اقدام کنیم؟ چقدر باید پول کنار بگذاریم؟
به گزارش فارس، قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) در طول ۳ ماه اخیر در فرابورس به اوج خود رسیده است، آن دسته از افرادی نیاز واقعی به وام خرید مسکن داشته‌اند، همواره به دلیل ترس از گران تر شدن قیمت یک واحد آپارتمان شاید ۵۰ یا ۴۰ متری می‌پرسند که می‌خواهیم «تسه» بخریم؛ چطور باید اقدام کنیم؟ آیا باید همین الان اقدام کنیم؟ چقدر باید پول کنار بگذاریم؟
براساس این گزارش، طی دو سال اخیر پس از اعلام خبر افزایش وام ۲۰ میلیون تومانی خرید مسکن به وام ۳۵میلیون، ۴۵میلیون، ۵۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومانی، یعنی سهم وام از قیمت مسکن افزایش یافت و قدرت خرید برای تعداد بیش‌تری از مردم ایجاد کرد، بنابر این اوراق تسه با چند برابر شدن تقاضا در برابر عرضه مواجه شده است. به‌طوری که گاهی نماد تسه بازیچه‌ای برای سفته بازان در روزهای منفی بازار و نماد رکود در تالار شیشه‌ای شده است.
بر اساس مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، متقاضیان یک واحد آپارتمان در تهران می‌توانند با خرید ۱۲۰ برگه اوراق به اصطلاح تسه در فرابورس و ارایه آن به بانک مسکن، وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت کنند. در مراکز استان‌ها اما با توجه به این که سقف دریافت تسهیلات مسکن در نهایت ۵۰ میلیون تومان است به تبع آن باید یکصد برگه از این اوراق را خرید.
سقف فردی تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در تهران به ۶۰۰ میلیون ریال، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به ۵۰۰ میلیون ریال و در سایر مناطق شهری به ۴۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است.
براساس آخرین بخشنامه بانک مسکن، نرخ سود تسهیلات خرید خانه، فروش اقساطی و جعاله تعمیر مسکن از ۱۸٫۵ به ۱۷ درصد کاهش یافته و نرخ سود تسهیلات مشارکتی نیز ۲۱ درصد تعیین شده است.
در عین حال سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای زوج‌هایی که تاریخ عقد نامه آن‌ها از اول فروردین ۸۵ و بعد از آن باشد (مشروط به استفاده نکردن از تسهیلات طرح ۹۲) از ۵۰ میلیون تومان به سقف‌های جدید افزایش پیدا کرده است.
هم‌اکنون سقف تسهیلات بانک مسکن برای هر پلاک ثبتی در تهران ۱۰۰ میلیون تومان و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر مبلغ ۸۰ میلیون تومان است، بر این اساس اوراق تسه مورد نیاز برای تهرانی‌ها ۲۰۰ برگه و برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱۶۰ برگه و برای سایر مناطق شهری که مبلغ وام تا ۶۰ میلیون تومان برای هر پلاک ثبتی است، ۱۲۰ برگه است.
در بازار آتی سکه همیشه آخرین سررسید و یا به عبارتی بهتر، جدیدترین قرارداد سررسید منتهی به ماه آتی به عنوان لیدر بازار مورد توجه معامله گران بازار بوده و نحوه نوسان قیمت در آن نماد، جریان کلی بازار را پیش می‌برد.
لیدر تسه در فرابورس کیست؟
با کمی دقت در روند معاملات اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس در می‌یابیم که در این گروه نیز نماد معاملاتی مربوط به جدیدترین امتیاز گشایش شده به عنوان لیدر بازار با حجم بسیار بالایی معامله می‌شود.
روزانه نماد «تسه» ۹۵۰۵ که معرف آغاز اعتبار اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن از تاریخ ۱۵مرداد ماه ۹۵ که دور‌ترین ماه و یا به عبارتی جدیدترین نماد معاملاتی قابل اعمال در این گروه است، نمونه‌ای از این دست است.
با توجه به مدت اعتبار این اوراق از آغاز بازگشایی نماد در پانزدهم هر ماه و مدت زمان تعیین شده برای استفاده از تسهیلات، در واقع هر «تسه» جدیدی که در بازار بازگشایی می‌شود، به لحاظ زمانی می‌تواند فرصت بیش‌تری برای سفته بازی به بورس بازان ارایه دهد. چرا که هرچه طول مدت زمانی این گواهی جدید تر باشد، اعتبار آن بیش‌تر می‌شود و برعکس.
درست مشابه قرارداد آتی سکه که هر چه به دوره زمانی سررسید خود نزدیکتر می‌شود، قیمت آتی به قیمت بازار نزدیکتر و دامنه نوسان کوچک‌تر می‌شود. خرید مابقی تسه‌ها نیز همین رفتار البته با هیجان کم‌تر و تأخیر بیش‌تر را از خود نشان می‌دهند.
نکته قابل تأمل این‌که فرابورس همواره توصیه کرده که « سهامداران در زمانی اوراق تسهیلات مسکن را خریداری کنند که قصد دریافت وام دارند و به هیچ عنوان این اوراق را برای زمان نامعلوم حتی برای ۲ ماه آینده خریداری نکنند. چرا که به‌علت نوسان شدید قیمت و بالا بودن ریسک اوراق تسهیلات مسکن باعث می‌شود، ارزش ریالی این اوراق صفر شود.»
مگر چه اتفاقی در بازار مسکن رخ داده؟
اما چرا باید خرید آینده در بازار خرید و فروش اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن فرابورس آن قدر گران باشد که تنها برای سفته بازان حرفه‌ای توجیه داشته باشد؟ مگر در بازار مسکن و ساختمان اتفاق جدیدی رخ داده و یا قرار است که اتفاقی برای ساخت و ساز‌ها بیافتد؟ آیا دوران رکود تورمی در بازار مسکن به پایان رسیده و یا قدرت خرید مردم برای خانه دار شدن افزایش یافته است؟
با توجه به نیاز واقعی قشر متوسط و پایین درآمدی جامعه به این تسهیلات که اغلب برای خرید آپارتمان‌های ۴۵ تا ۶۵ متری تخصیص داده می‌شود، سفته بازی پی‌درپی بر روی اوراق تسه آن‌هم در فصل جابه‌جایی و یا رونق معاملات مسکن معلوم نیست از چه مؤلفه‌ها و یا دلایل منطقی پیروی می‌کند؟
اکنون که محدودیت عدم فروش توسط خریداران اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا ۲ ماه پس از تاریخ خرید برای اغلب «تسه»ها گذاشته شده در نگاه اول می‌توان متصور بود که توان فروش این اوراق از اغلب نوسان‌گیران گرفته می‌شود.
اما قدر مسلم محدودیت در تعداد خرید این گواهی‌ها در کنار محدودیت زمانی فروش برای حل معضل سفته بازی در اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن کافی نیست.
نباید اجازه داد، در معاملات «تسه» نیز پس از آن‌که عده‌ای اوراق خود را در قیمت‌های بالا به اصطلاح خالی کردند و رفتند، تازه متولیان بازار سهام و یا بانک مسکن تصمیم به تصویب و ابلاغ قوانین محکم تری برای این بازار بگیرند و یا این‌که ریزش خود به خود بازار تسه‌ها پس از تحمل یک دوره نوسان‌گیری قمارگونه را به نظاره بنشینند.
در حال حاضر به‌طور متوسط هر برگه اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بر روی تابلو معاملات فرابورس به بیش از ۹۱ هزار و ۵۰۰ تومان درج شده که معادل یک امتیاز ۵۰۰ هزار تومانی برای دریافت تسهیلات خرید خانه از سوی بانک مسکن است.
بانک مسکن برای ارایه وام ۶۰ میلیون تومانی خرید آپارتمان، تعداد ۱۲۰ برگه از این اوراق که ارزش هرکدام تنها ۵۰۰ هزار تومان است را از متقاضی تسهیلات می‌گیرد و وام مذکور را با نرخ سود ۱۷٫۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله ارایه می‌دهد.
البته با این تفاوت که دریافت کننده تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی باید ابتدا و یک‌جا به‌طور متوسط نزدیک به ۱۱ میلیون تومان به صاحب امتیاز وام یا به عبارتی دارنده تسه در فرابورس، پول نقد پرداخت کند.
کارمزد کارگزار نیز ۵ ده هزارم قیمت خرید و ۲۵ ده هزارم قیمت فروش خواهد بود. اما سود مرکبی که به بانک مسکن باید داده شود به مراتب بیش از این ارقام خواهد بود.
نکته قابل تأمل آن‌که از وام ۶۰ میلیون تومانی که قرار است طی ۱۲ سال و با نرخ بهره ۱۷٫۵ درصد به محض خرید خانه تخصیص داده شود، قبل از آغاز سررسید وام‌ها حدود ۱۶ درصد کل آن وام به‌طور یک‌جا کسر و باید به صاحب امتیاز وام یا دارنده تسه در روز معامله داده شود.
بنابراین به لحاظ زمانی دارنده جدید وام، فرصت تنزیل اقساط این بخش از تسهیلات را در شرایط تورمی از دست داده و باید شرایط خود را با وام کم‌تر از ۵۰ میلیون تومانی بانک مسکن و اقساط حدود یک میلیون تومانی آن هم ۴ یا ۶ ماه جلوتر از اولین سررسید وفق دهد.
از طرفی با محاسبه نرخ ۱۵درصدی سود سپرده یکساله بانک ها؛ کسر رقم حدود ۱۱ میلیون تومان در زمان خرید وام مسکن به خالی شدن هر چه بیش‌تر جیب وام گیرنده آن هم به امید خانه‌دار شدن به قیمتی گران منجر خواهد شد.
در عین حال می‌توان از بانک مسکن تقاضا کرد که سقف سپرده و یا مدت زمان سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز برای سرمایه‌گذار حقیقی و حقوقی افزایش یابد تا تعداد امتیاز اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که به عنوان جایزه به صاحبان سپرده‌ها تخصیص داده می‌شود، به نسبت افزایش یابد که با این اتفاق عرضه این اوراق در فرابورس نیز بیش‌تر خواهد شد و فشار تقاضا به مراتب کم‌تر خواهد بود.
در حال حاضر حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز اشخاص حقیقی عادی (کد ۸۷۲۶) بانک مسکن مشمول دریافت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن می‌شوند که بدون نیاز به فسخ حساب پس از گذشت ۶ ماه از تاریخ تخصیص اوراق و با امتیازی که براساس جمع کم‌ترین مانده‌های روزانه حساب از روز بعد از تاریخ تخصیص اوراق محاسبه می‌شود، در اولویت‌بندی دریافت امتیاز حق تقدم تسهیلات شرکت داده می‌شوند.
بانک مسکن به تنهایی می‌تواند در حال حاضر از رشد بی‌منطق قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با استفاده از ابزارهای در دست خود جلوگیری کند، اما محدودیت‌هایی که برای سقف دریافت تسهیلات برای هر متقاضی دریافت وام تعیین شده، در واقع تداوم ماجراجویی سفته بازان را به دلیل تضعیف عرضه اوراق رقم می‌زند.
در حالی که می‌توان با برداشتن سقف تسهیلات و ایجاد تعادل در روند معاملات «تسه» دوباره سقف مورد نیاز برای تخصیص تسهیلات خرید مسکن را برقرار کرد. از سوی دیگر باید بانک‌های دیگر نیز بجای سپرده‌گذاری منابع خود در بانک مسکن و عرضه قطره چکانی تسه در فرابورس از امکان عرضه این اوراق به‌طور مستقیم در بازار برخوردار شوند.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.