یادداشت چالش‌های تأمین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری براساس آمار رسمی سال ۱۳۹۵ و در بازه‌زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ در بخش شهری نیاز نوسازی واحدهای مسکونی که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌نشین قرار دارد حدود سه میلیون خانه است که از این تعداد، ۷۰ هزار واحد نیازمند جابه‌جایی است. توجه به این […]
یادداشت
چالش‌های تأمین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری
براساس آمار رسمی سال ۱۳۹۵ و در بازه‌زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ در بخش شهری نیاز نوسازی واحدهای مسکونی که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌نشین قرار دارد حدود سه میلیون خانه است که از این تعداد، ۷۰ هزار واحد نیازمند جابه‌جایی است. توجه به این نکته حائزاهمیت است که از نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی طی سال‌های مذکور که در طرح جامع مسکن ذکر شده و مبنای قانون جهش‌تولید مسکن قرار گرفته است، ساخت ۴۶۸ هزار واحد مسکن شهری و نوسازی ۳۰۰ هزار واحد شهری در بافت‌های ناکارآمد پیش‌بینی شده است. در سه دهه اخیر رشد سریع شهرنشینی و توان‌پذیری پایین مسکن شهری منجر به رشد ۳۰ برابری حاشیه نشینی شده است. سکونتگاه‌های شهری و روستایی اقماری شهرهای بزرگ مانند تهران در سال‌های اخیر رشد جمعیت ۱۵ درصد را نیز تجربه کرده‌اند و تعداد فزاینده‌ای از روستا‌ها به شهر تبدیل شده و یا به محدوده شهرها افزوده شده‌اند. براساس آمار ارایه شده در سال ۱۳۹۵، محلات دارای بافت‌های مسکونی ناکارآمد حدود ۲۰ درصد سطح و ۳۰ درصد جمعیت شهرها را در خود جای داده‌اند که نشان از اهمیت پرداختن به موضوع نوسازی مسکن که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد قرار گرفته است، دارد. این محلات در دو دسته بافت‌های ناکارآمد داخل محدوده شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی قابل بررسی هستند. از ۹۰۰ محله شناسایی شده غیررسمی ۳۰۰ محله خارج از محدوده قانونی شهرها قرار گرفته است. همچنین، حدود ۶۰ درصد ساختمان‌های این محدوده‌ها فاقد سند بوده که ورود رسمی آن‌ها به بازار مسکن را با چالش مضاعفی روبه‌رو می‌کند. این در حالی است که به دلیل ناکارآمدی برنامه‌های بهسازی بافت‌های ناکارآمد، افزایش تورم و فقر شهری بالا در برخی از شهرها تولید بافت فرسوده رشد بیشتری از برنامه‌های نوسازی داشته و کمیت آن در حال افزایش است. مهم‌‌ترین دلیل برای اهمیت فزاینده پرداختن به موضوع بافت‌های ناکارآمد در برنامه‌های توسعه حق ساکنین این بافت‌ها برای برخورداری از مسکن مناسب، بهداشتی و ایمن و دسترسی به خدمات شهری است. در کنار آن، قرارگیری در بافت‌های شهری و یا در محدوده متصل به شهرها، وجود زیرساخت‌های شهری و خدمات روبنایی و همچنین ظرفیت‌هایی برای افزایش جمعیت در برخی از این بافت‌ها همواره تأکید و تذکر کارشناسان را بر اهمیت و اولویت برنامه‌ریزی مسکن در محدوده بافت‌های ناکارآمد در سیاست‌های تأمین مسکن به همراه داشته که درصورت تحقق، علاوه بر نوسازی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، می‌تواند بخشی از نیاز مسکن جدید را در محلاتی که امکان افزایش تراکم دارند را نیز پوشش دهد. برای این منظور، سیاست‌های تأمین مسکن باید بتواند جریان نوسازی و بهسازی در بافت‌های ناکارآمد را روان‌سازی و تسریع کند و به آن به‌عنوان یک برنامه جنبی پرداخته نشود. در دهه‌های اخیر برای موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد، الگوهای متعددی تجربه شده و هرکدام اثرات مثبت و منفی‌ای به همراه داشته است. روش‌های مداخله مبتنی بر تخریب، نوسازی و تجمیع، الگوهای مشارکتی با تکیه بر بازآفرینی غیرکالبدی محلات در کنار نوسازی کالبدی و اجرای پروژه‌های محرک‌های طرح توسعه و همچنین، ارایه مشوق‌های مالی- اعتباری و قانونی برای رونق‌بخشی ساخت‌وساز در این بافت‌ها در حمایت از دو طرف عرضه و تقاضا، راهکارهای پیشنهادی بوده که در دستور کار بهسازی بافت‌های ناکارآمد در دهه‌های اخیر قرار گرفته است. علی‌رغم تأکید همه برنامه‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی به‌خصوص از برنامه سوم توسعه به بعد و همچنین برنامه مسکن مهر بر بهسازی و نوسازی این بافت‌ها، توفیق قابل قبولی در حل مسأله حاصل نشده است. در این راستا، فارغ از برنامه اجرایی که در دولت‌‌ها به آن پرداخته می‌شود، برخی از نکات مشترکی که پیشنهاد می‌شود در سیاست‌گذاری مورد توجه قرار گیرد، به شرح زیر است:
– حل مسأله حاشیه‌نشینی و بازتولید بافت‌های ناکارآمد در گرو توسعه متوازن سرزمین و تمرکززدایی است و در صورت عدم توفیق در حل آن، این روند با شدت بیشتری ادامه خواهد یافت.
– حل معضل بافت‌های ناکارآمد نیازمند شکل‌گیری یک جریان پایدار و مستمر با سیاست‌های اجرایی روشن و متداوم در دولت‌های مختلف است. تجربه نشان داده است که دولت‌‌ها به عنوان نهاد متولی بهسازی و نوسازی بافت‌های ناکارآمد باتوجه به شرایط اقتصادی و منابع ناپایدار و غیرقابل برنامه‌ریزی، بهتر است نقش دولت‌‌ها استفاده از ابزارهای حاکمیتی در فرصت‌سازی و روان‌سازی جریان بهسازی بافت‌های ناکارآمد و وضع ضوابط و مقررات، مانع‌زدایی برای تسریع و تسهیل در موضوع نوسازی بافت‌های ناکارآمد و اعمال نظارت و کنترل کیفی فرآیند‌ها تعریف شود.
– در عین آن که محلات واقع در بافت‌های ناکارآمد، ظرفیت خوبی برای پذیرش تراکم بیشتر و حل معضل کمبود مسکن در کنار نوسازی خود بافت محسوب می‌شود، اما باید توجه داشت که سیاست‌های افزایش تراکم از یک طرف به کاهش کیفیت سکونت در این بافت‌ها و دسترسی به سرانه‌های خدماتی و از طرف دیگر، به افزایش ارزش اقتصادی زمین و سوداگری منجر نشود. در ادامه موضوع فوق باید توجه داشت که سیاست‌های تشویقی و پروژه‌های محرک توسعه با افزایش ارزش اقتصادی زمین و مسکن منجر به رانده شدن ساکنان و به‌خصوص اجاره‌نشین‌‌ها به مناطق پایین‌تر نشود. اولویت برنامه‌ریزی در بافت‌های فرسوده، باید بر حفظ حضور ساکنان در خود بافت و عدم مهاجرت آن‌ها به دلیل ناتوانی مالی به مناطق ارزان‌تر و بی‌کیفیت‌تر از نظر شاخص‌های سکونتی و تأمین حقوق گروه‌های مالک و مستأجر ساکن باشد. حل مسأله مسکن در بافت‌های فرسوده فراتر از یک امر کالبدی است. نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند ایجاد یک مدیریت یکپارچه و همگن، همکاری و هم‌افزایی دستگاه‌های سیاست‌گذار و اجرایی و به‌طور کلی، همه ذی‌نفوذان و ذی‌نفعان است. تنوع انواع بافت‌های فرسوده، نیازمند انعطاف در برنامه‌ریزی متناسب با شرایط مختلف حاکم بر آن است. هرگونه برنامه‌ریزی باید در پیوند با بستر و ظرفیت‌های محیطی بوده و با مشارکت مردم شکل گیرد. در این راستا، توانمندسازی و ارایه اختیارات به حکمروایی محلی نقش مؤثری خواهد داشت. محله‌محوری و مشارکت جوامع محلی باید اساس توسعه بافت‌های ناکارآمد قرار گیرد. این رویکرد منجر به حفظ سرمایه‌های اجتماعی، افزایش کیفیت سکونت و حفظ هویت شهری خواهد شد. در عین حال، محلات نیازمند باز تعریف در قالب الگوهایی پویا و آماده برای پذیرش ساکنان جدید و الگوهای جدید سکونت هستند.
غزال راهب، رئیس بخش مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
دیدگاه بسته شده است.