صاحب‌نظران اقتصادی و مالی بازار مسکن مطرح کردند راهکارهای مالیاتی برای مقابله با تراکم‌فروشی در نشست تخصصی «مالیات‌های مسکن» بسته بهینه دریافت مالیات از حوزه‌های مختلف بخش مسکن پیشنهاد شد. صاحب نظران اقتصادی و مالی معتقدند با وجود هزینه‌های اجتماعی اجرای طرح اخذ مالیات از بخش مسکن، طراحی این بسته در قالب ۵ سرفصل می‌تواند […]
صاحب‌نظران اقتصادی و مالی بازار مسکن مطرح کردند
راهکارهای مالیاتی برای مقابله با تراکم‌فروشی
در نشست تخصصی «مالیات‌های مسکن» بسته بهینه دریافت مالیات از حوزه‌های مختلف بخش مسکن پیشنهاد شد.
صاحب نظران اقتصادی و مالی معتقدند با وجود هزینه‌های اجتماعی اجرای طرح اخذ مالیات از بخش مسکن، طراحی این بسته در قالب ۵ سرفصل می‌تواند از یکسو سپری در برابر سفته‌بازی محسوب و از سوی دیگر به محل جدیدی برای کسب درآمدهای پایدار برای دولت محلی تبدیل شود. این ۵ مالیات در سرفصل‌های عایدی سرمایه‌ای، نقل‌وانتقال، سالانه املاک، درآمد اجاره و درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن پیشنهاد شده است.
به گزارش صما در نشست تخصصی مالیات‌های مسکن، بسته ۵ لایه مالیاتی با هدف تنظیم بازار مسکن پیشنهاد شد. کسب درآمدهای مالیاتی از طریق پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» در بخش مسکن از جمله ظرفیت‌های مغفول مانده اقتصادی است. این در حالی است که پیش‌بینی سرفصل‌های مالیاتی در بخش مسکن علاوه بر کسب درآمد پایدار برای دولت مرکزی یا محلی (شهرداری‌ها)، می‌تواند ابزاری برای دستیابی به اهداف بخش مسکن نظیر توسعه یا محدودسازی فعالیت در مناطق مختلف کشور باشد.
تیمور رحمانی، رییس مؤسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران، ۵ سرفصل مالیاتی را در قالب «بسته بهینه مالیاتی بخش مسکن» معرفی کرد که می‌تواند با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در کشور پیاده شود. این ۵ سرفصل شامل مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن است که در اغلب کشورهای توسعه یافته دریافت می‌شود. به اعتقاد رحمانی، با وجود هزینه اجتماعی بالای اخذ مالیات از بخش مسکن در کشور، با توجه به عایدی قابل‌توجهی که به‌عنوان یک منبع درآمد پایدار برای دولت دارد، می‌توان با اعمال اصلاحاتی در قانون مالیات از این فرصت برای تنظیم بازار مسکن نیز بهره گرفت. در میان این ۵ ابزار مالیاتی، «مالیات سالانه املاک» گزینه ایده‌آلی است که به اعتقاد کارشناسان می‌تواند به شهرداری‌ها پرداخت و جایگزین عوارض فروش تراکم شود.
طراحی و اخذ مالیات از بخش مسکن از هر دو منظر «مسکن به منزله کالای سرمایه‌ای» و «مسکن به منزله کالای مصرفی» قابل‌اجرا است اما اگر ارزش مصرفی خدمات مسکن مبنای مالیات‌گیری باشد، احتمالاً بهترین روش اجرا این است که مالیات در زمان مصرف خدمات حاصل از مسکن اعمال شود، نه در هنگام اولین خرید مسکن. این موضوع دلالت بر وضع یک مالیات سالانه بر ارزش خدمات مصرفی مسکن دارد.
از سوی دیگر، اگر مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای مبنای مالیات ستانی باشد، در این صورت لازم است که مالیات بر کالای سرمایه‌ای مسکن با مالیات بر سایر کالاهای سرمایه‌ای در بخش‌های دیگر مورد مقایسه قرار بگیرد. مطالعات تطبیقی مؤسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این زمینه نشان می‌دهد از میان ۳۰ کشور مورد مطالعه که در مراحل مختلفی از توسعه‌یافتگی (براساس ۳ مرحله معرفی شده ازسوی مجمع جهانی اقتصاد) قرار دارند، «مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک» در تمامی کشورهای مورد بررسی واقع در مراحل دوم و سوم توسعه‌یافتگی یا به عبارت دقیق‌تر توسعه‌یافته‌تر، به جز سنگاپور و امارات وجود دارد. پایه مالیات بر عایدی سرمایه‌ای املاک، خالص ارزش اسمی فروش به معنای ارزش فروش پس از کسر هزینه‌های خرید و بهسازی است.
اما در عین حال معافیت‌ها و تخفیف‌هایی در این بخش از مالیات در همه کشورهای مورد بررسی وجود دارد. مهم‌ترین معافیت این نوع مالیات مربوط به معافیت محل زندگی اصلی اشخاص حقیقی است. به عبارت دیگر، این نوع مالیات مشمول خانه محل سکونت شهروندان نمی‌شود و دیگر املاک را در بر می‌گیرد. مطابق با مطالعات انجام شده نوع دوم مالیات متعارف در بخش مسکن، «مالیات بر نقل و انتقال املاک» است که تقریباً در تمام کشورهای توسعه یافته اخذ می‌شود و در ایران نیز با نرخ ۵ درصد ارزش معاملاتی تعریف شده است. کشورهایی نظیر کنیا، فیلیپین، هندوراس و تانزانیا هم که در حال توسعه به شمار می‌روند و در مرحله نخست توسعه‌یافتگی قرار دارند از این نوع مالیات برای کسب درآمد دولت استفاده می‌کنند. نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک در کشورهای مختلف متغیر بوده اما این رقم در کشورهای توسعه یافته عمدتا بین ۰٫۵تا ۱۵ درصد است در حالی که کشورهای در حال توسعه نرخ پایین‌تری بین ۰٫۲۵ تا ۴ درصد را برای این سرفصل مالیاتی در نظر گرفته‌اند.
ابزار جایگزین عوارض تراکم
یکی از فراگیر‌ترین انواع مالیات که در کشورهای دیگر در بخش مسکن پیش‌بینی شده، «مالیات سالانه املاک» است که نرخ آن نیز با توسعه‌یافتگی کشور‌ها رابطه مستقیمی دارد. رییس مؤسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران با بیان این‌که پایه مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشور‌ها «ارزش بازاری املاک» و در برخی از کشور‌ها «درآمد اجاره‌ای املاک» درنظرگرفته شده است، بر ضرورت دو نرخی بودن مالیات سالانه بر املاک تأکید کرد و توضیح داد: قاعدتاً باید برای «زمین» که یک دارایی تولید شده محسوب نمی‌شود با «ساختمان» که ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند دو نرخ متفاوت مالیات سالانه پیش‌بینی شود. کمااین‌که اغلب کشور‌ها نظیر چین، تایلند، لهستان، استرالیا و تایوان نیز زمین و ساختمان را با نرخ‌های متفاوتی مشمول مالیات کرده‌اند؛ ضمن این‌که در برخی از کشور‌ها نیز مالیات‌های جداگانه‌ای برای زمین‌های بلااستفاده وضع شده است.
نگاه سازمان مالیاتی به بخش مسکن
احمدزمانی، مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور نیز یکی دیگر از سخنرانان این همایش بود که اعتقاد داشت مالیات سالانه املاک باید ازسوی دولت محلی یا شهرداری‌ها دریافت شود و می‌تواند جایگزین عوارض و هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و فروش تراکم که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، شود. به این ترتیب انحرافی که ناشی از نگاه سوداگرانه شهرداری‌ها بوده و به واسطه آن از طریق فروش تراکم کسب درآمد می‌شود، به کلی حذف خواهد شد؛ ضمن این‌که بخش تولید مسکن نیز متحمل فشار مستقیم پرداخت هزینه‌های تراکم نمی‌شود. البته زمانی به‌طور کلی مدافع ایده پیش‌بینی «مالیات بر ثروت» نبود و اعتقاد داشت همچون اغلب کشورهای جهان «مالیات بر درآمد» و پس از آن «مالیات بر مصرف (مالیات بر ارزش‌افزوده)» در اولویت قرار دارد و اگر به درستی وصول شود، نیاز چندانی به پیش‌بینی مالیات بر ثروت نیست. وی تأکید کرد: سیاست سازمان امور مالیاتی فشار بر بخش مسکن نیست بلکه صرفاً این نگاه را دنبال می‌کند که بخش مسکن مالیات بر حقش را نسبت به درآمدهای به‌دست آمده ایجاد کند.
نسخه مالیاتی برای مقابله با تراکم‌فروشی
پیشنهاد اصلاح مالیات بر درآمد اجاره
رحمانی چهارمین نوع مالیات که در بخش مسکن قابل پیش‌بینی است را «مالیات بر درآمد اجاره املاک» توصیف کرد. این نوع مالیات اثر معکوس بر سطح قیمت مسکن خواهد داشت و وضع آن هزینه اجتماعی کم‌تری نسبت به انواع دیگر مالیات در بخش مسکن دارد اما در عین حال از آن‌جا که ممکن است منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار اجاره مسکن شود، باید با ملاحظاتی پیش‌بینی شود.
آن‌گونه که غلامرضاسلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی گفته است، در تهران اجاره آپارتمان تا ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع از پرداخت مالیات بر اجاره معاف است که این خود نوعی مشوق برای سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود اما آن‌چه در حال‌حاضر مانع توسعه واحدهای مسکونی اجاری شده است، درآمد سالانه ۵ تا ۶ درصدی سرمایه‌گذاری این بخش از بازار است. در واقع این سود ناچیز که به دنبال ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های اخیر ایجاد شده، برخی از سرمایه‌گذاران را به احداث واحدهای اجاری بی‌رغبت کرده است. وی تأکید کرد: در حال حاضر کم‌ترین میزان مالیات در بخش مسکن در کشور وضع شده و ابزارهای مالیاتی کنونی به هیچ‌وجه مانعی برای توسعه مسکن به‌حساب نمی‌آید. در عین حال پیشنهاد تیموررحمانی، رییس‌مؤسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران در این پنل این است که در قانون کنونی مالیات بر درآمد اجاره املاک کشور نیز اصلاحاتی اعمال شود. وی دو پیشنهاد برای تغییر این بخش از قانون داشت. نخست این‌که مالیات بر درآمد اجاره املاک متفاوت از نرخ‌های پیش‌بینی شده جاری در قانون مالیات‌های مستقیم باشد چراکه درآمد اجاره املاک حاصل از نگهداری دارایی است، نه حاصل از کار و فعالیت اقتصادی، بنابراین پایه این مالیات باید با سایر مالیات‌های مستقیم اشخاص حقیقی متفاوت باشد. پیشنهاد دوم که می‌تواند در اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شود این است که معافیت‌های موضوع این مالیات بر حسب میزان درآمد اجاره‌ای املاک مشخص شود نه متراژ واحدهای مسکونی. در این صورت از تحدید بازار مسکن استیجاری برای اقشار متوسط جامعه جلوگیری خواهد شد.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، آخرین سرفصل مالیاتی است که به گفته رحمانی می‌تواند در بخش مسکن پیش‌بینی شود. این مالیات بر مبنای درآمد حاصل از فعالیت اقتصادی دریافت می‌شود. در قالب این سرفصل می‌توان نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصدی مالیات بر درآمد حاصل از عرصه ساختمان و نرخ مالیات ۵ تا ۱۰درصدی بر درآمد حاصل از اعیان ساختمان پیش‌بینی کرد. باید به این نکته نیز توجه داشت که افزایش یک درصدی مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن، می‌تواند به افزایش ۰٫۴ درصدی قیمت مسکن و نیز کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود. در ایران تا سال گذشته هیچ مالیاتی در این سرفصل پیش‌بینی نشده بود اما در اصلاحیه نهایی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیرماه ۱۳۹۴، مقرر شد درآمد حاصل از فعالیت ساخت و ساز نیز مانند سایر فعالیت‌های اقتصادی مشمول پرداخت مالیات شود. هر چند برخی از فعالان ساخت و ساز اعتقاد دارند وضع این مالیات می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ختم شود، اما احمد زمانی، مدیرکل دفتر پژوهش سازمان امور مالیاتی تأکید دارد که وضع این مالیات صرفاً با هدف جلوگیری از تبعیض در درآمد صورت گرفته و بسازوبفروش‌ها هم که از محل این فعالیت کسب درآمد می‌کنند، باید همچون دیگر اشخاص حقیقی و حقوقی مالیات (با نرخ ۱۰ درصدی پیش‌بینی شده) پرداخت کنند.
در عین حال مطالعات مؤسسه توسعه و تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران حاکی است: وضع مالیات در بخش مسکن به دو علت عمده باید با سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت باشد. علت نخست وجود تفاوت‌های ساختاری در سازوکار فعالیت ساخت مسکن در مقایسه با سایر فعالیت‌های اقتصادی است، چراکه اولاً فعالیت در بخش ساختمان از استمرار کم‌تری نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی برخوردار است؛ ثانیاً فعالیت ساخت مسکن مشتمل بر دو نوع متفاوت سرمایه‌گذاری خرید زمین و ساخت بنا است.
از سوی دیگر فراهم کردن مشوق‌های مالیاتی برای تشویق برخی فعالیت‌های اقتصادی خاص یکی از ابزارهای سیاست‌گذاری دولت‌‌ها به حساب می‌آید. کاهش نرخ مالیات بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت مسکن نیز ابزار مناسبی برای تشویق سرمایه‌گذاری در این بخش محسوب می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود دولت و مشخصا سازمان امور مالیاتی کشور با در نظر گرفتن این ملاحظات نسبت به وضع مالیات بر بخش مسکن اقدام کند. آن گونه که رحمانی عنوان کرد، مطالعات تطبیقی اخذ انواع مالیات در بخش مسکن در کشورهای گوناگون اثبات کرده که هیچ‌یک از پنج مدل ذکر شده مالیات در این بخش تأثیری بر تورم بخش مسکن ندارد. همچنین دو نوع از سرفصل‌های مالیاتی مذکور شامل مالیات بر نقل و انتقال املاک و مالیات سالانه بر املاک تأثیری بر تغییر تقاضای مسکن اجاره‌ای ندارد و توازن بازار را تحت‌تأثیر قرار نمی‌دهد.
اما هر یک درصد مالیات در بخش مسکن به استثنای مالیات بر نقل و انتقال املاک، می‌تواند در بلند مدت بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن تأثیر منفی داشته باشد. با این حال کم‌ترین تأثیر منفی مربوط به دو نوع مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر درآمد اجاره املاک است که معادل ۰٫۲ درصد به ازای هر یک درصد مالیات سالانه بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تأثیر منفی خواهد داشت. پیشنهاد زمانی که به نمایندگی از سازمان امور مالیاتی در نشست تخصصی روز گذشته حاضر بود نیز، پیش‌بینی مالیات سالانه املاک به‌عنوان کم‌هزینه‌‌ترین و در عین حال مناسب‌‌ترین نسخه اخذ مالیات در بخش مسکن است.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.