عدم گره‌گشایی وام مسکن در خانه‌دار شدن مردم

محمد قره‌داغلی – وام خرید مسکن در سال ۱۴۰۳ در تهران، ۹۶۰ میلیون با سود ۲۳درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله با اقساط ۲۰٫۵ میلیون برای پنج سال اول و در شهرستان‌ها نیز به      ۸۰۰ میلیون با بازپرداخت ۱۲ سال و سود ۲۲٫۵درصد با اقساط ۱۷٫۳۵۲ میلیون برای پنج سال، افزایش یافته است. این در حالیست که وام اجاره مسکن در تهران ۲۰۰ میلیون تومان با بازپرداخت پنج ساله با سود ۲۳درصد با اقساط ۵٫۶ میلیون تومان است و این مبلغ در شهرستان‌ها نیز ۱۵۰میلیون تومان با بازپرداخت پنج‌ساله با ۲۳درصد سود بانکی با اقساط ۴٫۶ میلیون تومان است. یک وام کارآمد و مناسب برای خرید خانه باید دارای دو مشخصه باشد که اگر هر کدام از آن‌‌ها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی‌اثر و به دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، «قدرت پوششی حداقل ۶۰‌درصد از قیمت مسکن» و «سهم حداکثر ۳۰ درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی» است. این در حالی است که خرید مسکن با وام بانکی به دلیل کاهش اُفت توان مالی و درآمدی خانوار‌‌ها از نیمه دهه ۹۰ تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق‌بگیران است به بن‌بست خورده و حقوق‌بگیران قادر به پرداخت اقساط این وام‌ها نیستند. در این میان برخی از کارشناسان پیشنهاد وام اشتراکی را مطرح می‌کنند و معتقدند شرایط پرداخت وام خرید مسکن باید به‌گونه‌ای تسهیل شود که غیر از زن و شوهرها، افراد دیگری نیز بتوانند برای دریافت وام خرید خانه به صورت اشتراکی اقدام کنند. در این باره، حسین حیدری؛ کارشناس و صاحب‌نظر تأمین مالی بخش مسکن، با بیان اینکه در شرایط فعلی عملاً تأمین مالی از مسیر وام بانکی خرید خانه به بن‌بست برخورد کرده است، گفت: تنها راه مؤثر و کلیدی، طراحی مدلی میان‌مدت (۱۰ تا ۱۲ ساله)، برای خانه‌دار شدن خانوار‌‌ها از مسیر افزایش عرضه با راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان است. وی افزود: در صورتی که موانع متعدد اداری که در مسیر راه‌اندازی این صندوق‌‌ها قرار دارد، رفع شود و شرایط برای ورود سازنده‌ها به این حوزه فراهم شود، می‌توان با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری، زمینه خانه‌دار شدن تدریجی خانوار‌‌ها و حفظ ارزش دارایی آن‌‌ها در برابر تورم ملکی را فراهم کرد. حیدری؛ تأکید کرد: به دلیل افزایش رقم کل بازپرداخت وام بانکی، روش افزایش طول دوره بازپرداخت نیز در شرایط فعلی برای استطاعت‌پذیر کردن وام چندان مؤثر نیست و این افزایش تا حدی می‌تواند قسط ماهانه را سبک کند که تأثیر چندانی در بهبود شرایط وام برای خانه‌اولی‌‌ها ندارد؛ بنابراین باید از روش‌های دیگر مانند خانه‌دار کردن تدریجی با مدل صندوق‌های زمین و ساختمان که مبتنی بر افزایش عرضه جدید است، این نارسایی‌‌ها را جبران کرد. همچنین مجید گودرزی؛ کارشناس اقتصادی، درخصوص افزایش وام مسکن در سال ۱۴۰۳ اظهار کرد: طرح جدید ارائه شده همچون طرح‌های قبلی گره‌ای از مشکلات مسکن را باز نخواهد کرد، با توجه به آنکه چندین سال است دچار سرکوب دستمزد‌ها و درآمد‌ها در اقتصاد ایران هستیم، به‌طور معمول وام‌های پرداختی متناسب با قیمت مسکن نیست و علاوه بر آنکه این وام‌‌ها توانایی خانه‌دار کردن مردم را ندارد، پرداخت آن نیز از عهده اشخاصی که فاقد مسکن هستند خارج است. گودرزی؛ افزود: طرح جدید با عنوان وام اشتراکی یک طرح غیرمنطقی، غیرکارشناسی و غیرقابل اجراست و همچون سایر وام‌های تصویبی پرداخت نشده موجب ایجاد بحران در بازار مسکن خواهد شد. کارشناس مسکن، گفت: بسیاری از وام‌های موجود امکان اجرا شدن را ندارند و در صورت اجرایی بودن نیز همراه با مشکلات بسیاری هستند. ارائه این‌گونه وام‌‌ها در دیگر کشور‌ها منسوخ شده است، حال طرح مطرح‌شده از سوی بانک‌ها نه‌تنها گره‌گشا نیست، بلکه خود مشکل‌ساز خواهد بود. گودرزی؛ عنوان کرد: وام‌های پرداختی در ایران به نسبت دیگر وام‌‌ها در دنیا از بد‌ترین نوع وام‌‌ها به‌شمار می‌آیند، چرا که حتی در کشورهای که اقتصاد آزاد دارند و مبنای آن‌‌ها سود است شاهد آن هستیم که کم‌بهره‌‌ترین و طولانی‌‌ترین وام‌ها، وام‌های مسکن هستند، اما در ایران بسیاری از آن‌‌ها برای پرداخت نشدن تصویب می‌شوند که این خود موجب افزایش تورم، رانت در بازار مسکن، ناکارآمد بودن و در نهایت پرداخت نشدن آن‌‌ها می‌شود. وی ادامه داد: از جمله وام‌های ناموفق می‌توان به وام‌هایی همچون وام ۴۸۰ میلیون تومانی و وام ۹۰۰ میلیون تومانی که بازپرداخت ۳۵ میلیون تومانی دارد، اشاره کرد. کارشناس مسکن، افزود: بانک‌ها در زمان ارائه وام یا تأمین مالی یکی از چالش‌های عمده و بزرگ بازار مسکن به‌شمار می‌آیند، همان‌طور که می‌دانید با توجه به اینکه دولت و مجلس بانک‌ها را مکلف به پرداخت حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات ملی مسکن کرده است، اما ترازنامه بسیاری از آن‌‌ها صفر و پرداخت نشده است. گودرزی؛ گفت: امیدواریم دولت، سیاست درست و اصولی را در راستای حذف اعتبار مسکن از ترازنامه و رتبه‌بندی اعتباری بانک‌ها در پیش بگیرد، چرا که این مصوبه می‌تواند برای همیشه دست بانک‌ها را از بازار مسکن کوتاه کند و تا هنگامی که بانک‌ها سود ۸۱درصدی از بازار مسکن دارند، به‌طور قطع وام‌های ۲۳ درصدی را پرداخت نخواهند کرد که می‌توان گفت؛ چالش اصلی جذابیت کاذب و ویرانگری وام است که بر تورم مسکن نهفته است. وی افزود: طرح‌های جدید با توجه به شکست طرح‌های قبلی مانند وام مسکن ۹۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۳۵ میلیون تومان که مردم قادر به پرداخت آن نبودند، جایگزین شود با این تفاوت که این طرح‌‌ها به صورت اشتراکی بین دو تا چهار نفر با عنوان برداشته شدن دیوار‌ها مطرح شده‌اند و به‌طور معمول بازپرداخت آن‌‌ها ۱۲ سال است، اما این طرح‌‌ها نت‌‌ها نمی‌توانند گره‌ای از مشکلات مسکن را باز کنند، بلکه خود با ناکارآمدی گره‌ای دیگر بر آن خواهد بود. کارشناس مسکن، درخصوص طرح پیشنهادی، خاطرنشان کرد: این‌گونه طرح‌‌ها مشکلی از بازار مسکن حل نخواهند کرد و به‌جای آن‌‌ها باید طرح‌هایی همچون واگذاری زمین به صورت رایگان که دولت انجام می‌دهد جایگزین کنیم و امیدواریم این‌گونه طرح‌‌ها نتیجه بخش باشند، چراکه حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین است. گودرزی؛ در پایان گفت: از آنجا که ما جزء وسیع‌‌ترین و سرشار‌ترین کشور‌ها از لحاظ زمین هستیم می‌توانیم تنها با یک درصد از زمین‌های کشور و اختصاص ۱۹۶ متر زمین به هر ایرانی مشکل کمبود مسکن را برطرف کنیم، چراکه این چنین راه‌حل‌هایی کارایی و اثربخشی بیشتری نسبت به طرح‌های بانکی خواهند داشت.