افزایش سوداگری و قیمت مسکن نتیجه توسعه عمودی شهرها

عمودی‌سازی و یا بلندمرتبه‌سازی اگر در کشورهای دیگر، تنها برای مرکز شهر و ساختمان‌های اداری تجویز می‌شد، در ایران سبک قالب شهرسازی شد و رفته‌رفته کاسه و کوزه خانه‌های ویلایی را از شهرهای بزرگ برچید. حتی می‌توان گفت؛ برخی تصمیمات مانند تعیین محدوده شهری، شرایط را برای بلندمرتبه‌سازی سهل‌تر کرد. در نتیجه تنها راه ساختمان‌سازی همان بلندمرتبه‌سازی شد. به گزارش مناقصه‌مزایده، موافقان بلندمرتبه‌سازی با توجیه ساخت خانه‌های بیشتر و عرضه بیشتر آن به بازار، تراکم‌سازی را توجیه می‌کنند. اما برخلاف نظر موافقان بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، تراکم‌سازی قیمت زمین و مسکن را افزایش داده و توان خرید مسکن مردم را کم کرده است. براساس گزارش مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی، سیاست‌های کلان مدیریتی و آمایشی ایران بر مبنای تعریف محدوده و حریم شهر‌هاست. همچنین، در برخی از شهر‌ها بسترهای لازم برای توسعه و تأمین زمین شهری وجود ندارد. همین عوامل باعث شده است، ساخت‌وساز شهر هر چه بیشتر به سمت تراکم بالا برود. از سوی دیگر، بارگذاری تراکم بیش‌ازحد، ابعاد ریخت‌شناسی، کارکردی در شهرهای ایرانی را دستخوش تحولاتی کرده است. انباشت و تمرکز سطوح مختلف اقتصادی، جمعیتی و عملکردی، پیامدهای منفی متعددی به همراه داشته است. این پیامدهای منفی را می‌توان در اموری مانند دستیابی به امکانات عمومی شهری، آشفتگی و تشتت در منظر شهری، برهم زدن تسلسل مراتب و تشویق مهاجرت‌های درون‌شهری را با عدم تعادل در برنامه‌ریزی پایدار نظام سکونتگاهی کشور دید. در ادامه این گزارش آمده است که این نوع ساخت‌وساز در کشور، ذائقه مردم را تغییر داده است. در نتیجه الگوهای ساخت‌وساز بازاری پسند که مروج تراکم بالا هستند را ایجاد کرده است. همین امر زمینه‌ساز کالایی‌سازی، سوداگری و کسب عواید اقتصادی در چرخه زمین شهری شده است. در نهایت نیز با اعمال تغییرات در ارزش املاک و ترویج الگوی مشخصی از کاربری و فعالیت، توده‌گذاری با تراکم بالای نامطلوب را در کشور تسری داده و برنامه‌ریزی کاربری زمین را مختل کرده است.» همه این موارد در شرایطی ایجاد شده است که ایران کشوری وسیع است و زمین برای ساخت مسکن ویلایی بسیار زیاد است.این در حالی است که براساس سند آمایش سرزمینی از ۱۶۵ میلیون هکتار مساحت کشور، تنها یک‌میلیون آن سهم اراضی شهری و روستایی شده است. سعید محمدی؛ کارشناس مسکن، درخصوص توسعه افقی شهرهای کشور، اظهار کرد: «مسئله تراکم یا عدم تراکم یا افزایش محدوده شهر‌ها نه یک ملاک مثبت بوده و نه یک ملاک منفی است. این امر بسته به نیاز هر منطقه و هر جایی که امکان‌پذیر است؛ می‌تواند متفاوت باشد. به بیان دیگر، هر جایی که امکان توسعه باشد می‌توان آن را ایجاد کرد و در هر جایی که دچار محدودیت هستیم؛ باید از مسئله افزایش محدوده شهری جلوگیری کرد. باید توجه داشت، پهنه کشور ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی یک پهنه بیابانی است و ارزش زیست‌محیطی و کشاورزی بالایی ندارد. اکثر زمین‌های کشور در این وضعیت است. در این جا‌ها می‌توان محدوده شهر‌ها را افزایش داد و از تراکم شهر‌ها کم کرد.» محمدی؛ تأکید کرد: «با وسعت شهرهای کشور، فاصله گرفتن از ساخت‌وسازهای عمودی ایجاد می‌شود. یکی از دلایلی که امروز باعث شده شهر‌ها در انحصار آپارتمان‌‌ها و برج‌‌ها قرار بگیرند؛ نبود زمین برای ساخت‌وساز است. در حالی که؛ ایران کشوری وسیع است و تنها از یک درصد ظرفیت خود برای ساخت شهر و روستا استفاده کرده است. اگر دست از این محدود کردن‌های شهری برداشته شود؛ به راحتی می‌توان خانه‌های ویلایی و سبک معماری ایرانی را جایگزین ساخت‌وسازهای عمودی کرد. زمانی که قیمت زمین از ساخت کم شود خود عاملی خواهد شد تا هزینه‌های مسکن کاهش پیدا کند. همچنین، باید توجه کرد که ایران یک کشور زلزله‌خیز است و هرچه تراکم آن کم شود و خانه‌ها به صورت تک طبقه یا دو طبقه ساخته شوند؛ مقاومت آن‌‌ها نیز بیشتر خواهد شد. در نهایت می‌توان گفت؛ توسعه افقی تنها راه خلاصی از بحران مسکن و مسائل و مشکلات شهرهای متراکم امروز است.