اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چگونه به اقتصاد کمک می‌کند؟

هرچند مسئله ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک فرآیند حقوقی و اداری است اما تبعات اقتصادی بسیاری دارد. خرید و فروش ملک به صورت قولنامه‌ای علاوه بر ایجاد پرونده‌های متعدد قضایی، امکان اعمال حاکمیت بر روی زمین و مسکن را هم از دولت‌‌‌ها سلب کرده است. از سوی دیگر وجود املاک بدون اسناد رسمی و ثبتی و صرفاً قولنامه‌ای منجر به توسعه نامتوازن شهر‌‌ها و بروز حاشیه‌نشینی و بدمسکنی هم می‌شوند. به گزارش ایسنا، اهمیت این موضوع آن قدر زیاد است که رهبر انقلاب در ششم تیرماه سال ۱۴۰۲ در دیدار رئیس، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه‌قضاییه با ایشان، در نکته‌ای مهم معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند که باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای‌نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی قانون است. عباس کریمی؛ استادتمام گروه حقوق دانشگاه تهران و رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران و عضو شورای پژوهش پژوهشکده حقوق و قانون ایران، در بیان چرایی ضرورت تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، گفت: «اهمیت اموال غیرمنقول به‌خصوص مِلک، از جهت این است که زمین، عرصه سرمایه‌گذاری است؛ مثلاً اگر کسی بخواهد کارخانه یا مجتمع تجاری یا مجتمع مسکونی بسازد، باید روی زمین این کار را انجام دهد. در نتیجه می‌توان گفت؛ سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی باید روی عرصه مستقر بشوند و چنانچه مالکیت این عرصه متزلزل باشد، موجب فرار سرمایه می‌شود.» کریمی؛ در ادامه گفت: «تثبیت حق از مواردی است که در قوانین بیشتر کشور‌‌ها برای آن راه‌حلی پیش‌بینی شده است. تأسیس سازمان ثبت در ایران امری بی‌نظیر به‌شمار می‌رود. فقدان سازمانی همانند سازمان ثبت، در کشورهای غربی کاملاً مشهود است. این سازمان برای جلوگیری از تضییع حق شهروندان تأسیس شد. در اینجا می‌توان به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اشاره کرد که در آن‌‌ها به لزوم استفاده از سند رسمی و ثبت مالکیت افراد پرداخته شده است. برای برچیده شدن بساط اسناد عادی، باید تمام دستگاه‌ها دست‌به‌دست یکدیگر بدهند؛‌ مثلاً شهرداری، صدور پروانه ساختمان را منوط به وجود سند رسمی برای ملک کند یا بانک‌ها فقط اسناد رسمی را به رسمیت بشناسند.» وی در رابطه با اهمیت تأمین امنیت برای فعالان عرصه اقتصادی، اظهار داشت: «زمانی‌که بازیگران اقتصادی در یک کشور احساس ناامنی کنند، به مهاجرت روی می‌آورند. این ناامنی شامل ناامنی‌های حقوقی و قضایی می‌شود. مهاجرت سرمایه‌گذار داخلی یعنی از دست رفتن سرمایه‌های کشور. وقتی سرمایه‌گذار داخلی مهاجرت کند، قطعاً سرمایه‌گذار خارجی هم اقبالی به سرمایه‌گذاری در کشور نخواهد داشت. اینجا بود که الزام به رسمی کردن اسناد، ضرورت پیدا کرد.» رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، درباره کلیت این قانون گفت: «قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول چند سالی می‌شود که مطرح بود و واقعاً تصویب آن امری شایسته و قابل تقدیر بود. ذکر این نکته لازم است که این قانون ابهاماتی دارد که به اهداف قانون‌گذار لطمه وارد می‌کند. وجود برخی مواد طولانی در آن، از دیگر نقاط ضعف آن است که می‌تواند وقت زیادی از کشور بگیرد. به‌عنوان مثال در ماده ۱۰ این قانون آمده است، افرادی که پیش از این با اسناد عادی معاملات خود را انجام داده‌اند، دو سال فرصت دارند تا سند عادی خود را ثبت کنند. دو سال بعد از آن هم طرح دعوا کنند. یعنی تا همین‌جا حدود چهار یا پنج سال زمان هدر رفته است. اگر بعد از این مدت دعوا به دادگستری هم برسد که این مدت تا هشت سال افزایش خواهد یافت. یعنی ما برای اینکه اثر اصلی این قانون را ببینیم باید سال‌‌‌ها منتظر بمانیم. با تمام این موارد بنده، اصل این قانون را شایسته و لازم می‌دانم.» استادتمام گروه حقوق دانشگاه تهران، درخصوص خلاهای انی قانون افزود: به هر حال تصویب این قانون، یک اقدام بسیار خوب و مفید بود و تصویب آن را باید تبریک گفت. امیدوارم در بحث اجرای آن، آیین‌نامه‌های اجرایی خلاهای آن را مرتفع کنند.» وی نظر خود را درخصوص تسریع روند اجرای این قانون این‌گونه بیان کرد: «اگر سرعت نظام قانون‌گذاری در کشور ما بالا بود، پیشنهاد بنده این بود که در همین ابتدا اصلاحاتی را در این قانون داشته باشیم؛ مثلاً تعیین‌تکلیف کنیم که معاملاتی که برخلاف قانون، به‌صورت عادی انجام می‌شوند چه حکمی دارند. در مجلس گفته شده بود که این معامله باطل است ولی به‌نظر ما این معامله باید غیرنافذ مراعاً اعلام شود. در مجمع تشخیص هم بر سر این موضوع اختلاف بود که نهایتاً بطلان معامله را به استنباط شخصی قضات واگذار کردند و در قانون چیزی از آن به میان نیاوردند. اینجا در نص قانون به‌طور دقیق باید ذکر می‌شد که حکم این معاملات چیست. تکیه بر استنباط قضات، خود خلعی است که می‌تواند مخل باشد. در نهایت با توجه به نظام قانون‌گذاری حاکم در کشور، نظر بنده این است که ابهامات و ایرادات این قانون با آیین‌نامه‌ها شفاف و مرتفع خواهند شد.» کریمی؛ در ادامه گفت: «درباره رابطه امنیت و سرمایه می‌توان به نامه حضرت علی(ع) به مالک‌اشتر اشاره کرد که ایشان رابطه ناامنی و سرمایه را به رابطه گرگ و گوسفند تشبیه کرده‌اند. ناامنی همچون گرگی است که وقتی به‌وجود بیاید، سرمایه همانند گوسفندی از هراس گرگ می‌گریزد. نبود اسناد رسمی موجب مخدوش شدن امنیت قضایی و لطمه خوردن شیوه‌های رسیدگی به دعاوی در دادگاه‌ها شده بود. اختلافات بر سر اسناد عادی بخش اعظم دعاوی قضایی در کشور را شکل داده بود. اجرایی شدن این قانون می‌تواند به بهبود امنیت قضایی در کشور کمک به‌سزایی کند. نپذیرفتن اسناد عادی توسط همۀ دستگاه‌ها و نهاد‌‌ها می‌تواند تا ۶۰ درصد به بهبود فضای اقتصادی کشور کمک کند.» رئیس انجمن آیین دادرسی مدنی ایران، درخصوص ارتباط دستگاه‌ها با نظام حقوقی کشور، گفت: «دستگاه‌های اجرایی در هر جای کشور که هستند باید بدانند که موفقیتشان در گرو موفقیت نظام حقوقی است؛ به‌عنوان مثال در وزارت صمت، باید بدانند صنعتی شکل نخواهد گرفت مگر اینکه بستر حقوقی مطلوب برای حمایت از حق مالکیت فکری و مباحث مرتبط با سند وجود داشته باشد یا مثلا در وزارتخانه‌های اقتصادی باید بدانید که اقتصاد، در گروی داشتن یک نظام حقوقی شفاف است که موجب امنیت قضایی و امنیت حقوقی بشود. در نتیجه، اجرای این قانون همکاری همۀ دستگاه‌های مربوطه را می‌طلبد. یکی از نقاط قوت قانون این است که در آن دستگاه‌هایی که ممکن است مانع تراشی کنند پیش‌بینی شده است و تکلیف آن‌‌ها روشن شده است؛ مثلاً یکی از این موارد، طلب‌هایی است که دستگاهی مثل شهرداری از مالک دارد. در اینجا قانون گفته است که بدهی مالک نباید مانع از تنظیم سند رسمی بشود چراکه این بدهی‌‌‌ها در سند قید خواهد شد.» وی در پایان گفت: «طبق آمار، بخش زیادی از پرونده‌های ورودی دادگاه‌ها مربوط به بحث اسناد عادی هستند. با شفاف‌تر شدن این قانون به‌وسیله آیین‌نامه‌های اجرایی، ما شاهد کاهش این پرونده‌ها در دادگاه‌ها خواهیم بود.»