قراردادهای استاندارد کلید طلایی کاهش ریسک معاملات ملکی

محمد قره‌داغلی -سال‌‌ها بود که انجام معاملات ملکی به صورت دستی به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی، مشکلات زیادی را برای مردم در خرید یا فروش املاک ایجاد می‌کرد که همین موضوع در نهایت باعث ایجاد پرونده‌های قضایی در دادگاه‌های کشور می‌شد که به سرانجام رسیدن آن سال‌‌ها به طول می‌انجامید در همین راستا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای کاهش دعاوی حقوقی، کلاهبرداری‌‌‌ها و تقلب‌‌‌ها در حوزه املاک و مستغلات در سال ۱۴۰۱ تصویب و در سال ۱۴۰۳ موافقت مجمع تشخیص مصلحت نظام از اول تیرماه امسال لازم‌الاجرا شد. به گزارش مناقصه‌مزایده، اجرای کامل این قانون در گروی تدوین چندین آیین‌نامه اجرایی بود. در همین راستا با توجه به اینکه یکی از الزامات اجرای صحیح قانون وجود قراردادهای استاندارد است اولین آیین‌نامه‌ قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول ۲۵ شهریور سال‌جاری ابلاغ شد که امکان استفاده از «قراردادهای یکسان» را فراهم کرده است. این قرارداد‌‌ها فرم‌های استاندارد و از پیش‌تعیین‌شده‌ای هستند که تغییر در آن‌‌‌ها ممکن نیست و برای معامله‌های ساده مناسب‌اند. استفاده از قراردادهای یکسان به افراد این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفترخانه، معامله را ثبت کنند. این روش به‌خصوص برای خرید و فروش‌هایی که پیچیدگی خاصی ندارند و معمولاً نیاز به بررسی‌‌‌ها و استعلامات پیچیده ندارند، طراحی شده است. این قرارداد‌‌ها شامل مفادی از پیش‌تعیین‌شده و غیرقابل تغییرند، که کلیه شرایط اصلی و استاندارد معاملات املاک را در بر می‌گیرد. به‌عنوان مثال، مواردی چون مشخصات ملک، هویت طرفین، تعهدات مربوط به طرفین، تاریخ تنظیم سند و شروط پرداخت در آن‌‌‌ها از قبل تعیین شده است. در نتیجه، استفاده از قراردادهای یکسان باعث کاهش اختلافات احتمالی میان طرفین می‌شود، چرا که شرایط به‌طور کامل و به صورت استاندارد مشخص و قابل درک است. سیدکریم معصومی‌خسروآبادی؛ نماینده مجلس دوازدهم، درخصوص قراردادهای استاندارد مندرج در آیین‌نامه ابلاغ شده از سوی قوه‌قضاییه و سازمان ثبت، گفت: در بسیاری از معاملات، معامله‌گران اطلاعات حقوقی ندارند، براساس اعتمادی که به این اسناد می‌کنند، شخص آن را انجام می‌دهد. فردی سندی عادی را می‌آورد، شاید حدود و صغور آن، به آن منطقه هم نخورد اما صرف اینکه سند دارد، به او اعتماد می‌شود. قراردادهای استاندارد معامله را برای طرفین معامله، مشخص می‌کند. در واقع قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول یکی از کارهای خوبی بود که مجلس انجام داد و می‌تواند بسیاری از مشکلات را حل کند. این نماینده مجلس، درخصوص مزایای قراردادهای استاندارد، افزود: قراردادهای استاندارد به معاملات نظم و نسق می‌دهد چرا که مشخصاً سبک معامله را تعیین می‌کند که اموال غیرمنقول، معامله‌اش به چه صورتی انجام شود. مطمئناً میزان ابطال این‌گونه دعاوی راجع‌به اموال غیرمنقول، اختلافات احتمالی پیرامون این موضوع را بسیار پایین می‌آورد. بنابراین جرایم و کلاهبرداری به میزان زیادی کاهش می‌یابد. معصومی‌خسروآبادی؛ در پایان، قراردادهای استاندارد را، راه‌حلی برای کاهش بار قضایی کشور دانست و گفت: به نظر من ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خیلی از این مشکلات را حل می‌کند و سامانه ساماندهی اسناد رسمی که در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول آمده است، هر عمل حقوقی، چه عقد و چه ایقاع موضوع آن نتیجه‌اش انتقال مالکیت است؛ اعم از آنکه عین، حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق باشد؛ در زمره اموال غیرمنقول است. و انعقاد این‌گونه عقود با قراردادهای استاندارد، وقتی ملزم به ثبت رسمی معاملات شویم بسیاری از بار قضایی را کم می‌کند و مردم کم‌تر به محاکم مراجعه می‌کنند و اختلافات راجع به دعاوی اموال غیرمنقول حتماً کاهش پیدا خواهد کرد. ما به جد دنبال این هستیم که معاملات به‌صورت رسمی ثبت شود. همچنین محمدتقی نقدعلی؛ نماینده مردم خمینی‌شهر و نائب رئیس اول کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، درخصوص مزایای قرارداد‌‌ها استاندارد در معاملات ملکی، گفت: الزام به قراردادهای تیپ یا استاندارد که قابلیت کم و زیاد نکردن را نداشته باشد یکی از کارهای شایسته و شاخصی است که در راستای صیانت از حقوق مردم است؛ مخصوصاً کسانی که از ظرافت‌های قانونی مطلع نیستند. غالباً قراردادهای استاندارد به شکلی تنظیم می‌شود که چارچوب‌های قانونی و حق و حقوقی که هر کدام از متعاملین در این قرارداد‌‌ها دارند، را مدنظر قرار می‌دهد. وی درخصوص رعایت حقوق متعاملین در قراردادهای تیپ، اظهار داشت: در معاملات بین مردم گاهی اتفاق می‌افتد که بندهایی در قرارداد گنجانده شود که به یک‌باره دست متعاملین را کوتاه می‌کند؛ البته بعد از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در قراردادهای استاندارد، حقوقی که قانون و شرع آن‌‌‌ها را مقدر می‌کند، چارچوب‌‌‌ها و احکامی است که باید متعاملین دارا باشند؛ مثل فسخ کافه خیارات، هبه یک موضوع و اسقاط خیار غبن. مگر در مواردی که بخواهند با چشم باز آن را اسقاط کنند. نقدعلی؛ تصریح کرد: قرارداد استاندارد با صیانت از حقوق متعاملین با جلوگیری از کلاهبرداری دست سودجویان را از معاملات کوتاه می‌کند، در نتیجه باعث امنیت و تسهیل معاملات می‌شود.