محمد قره‌داغلی -قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسید، هدف و فلسفه وضع این قانون، جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی که اقدام به پیش‌خرید واحدهای مسکونی نموده‌اند، است. به‌طور کلی، قانون پیش‌فروش ساختمان شامل دو بخش است که بخش اول به […]
محمد قره‌داغلی -قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس رسید، هدف و فلسفه وضع این قانون، جلوگیری از فروش یک واحد آپارتمان به بیش از یک نفر و ایجاد موقعیت مطمئن برای افرادی که اقدام به پیش‌خرید واحدهای مسکونی نموده‌اند، است. به‌طور کلی، قانون پیش‌فروش ساختمان شامل دو بخش است که بخش اول به تنظیم‌گری میان طرف‌های معامله می‌پردازد و بخش دوم نیز به جزئیات دیگر پیش‌فروش ساختمان می‌پردازد. کارشناسان معتقد هستند که متأسفانه در این سال‌ها به دلیل مشکلات حقوقی، قانون پیش‌فروش ساختمان نه‌تنها تولید مسکن رونق نگرفت، بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد. در این باره رشید پورحاجت؛ دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن، با بیان اینکه در قانون پیش‌فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به املاکی‌ها شد و آن‌ها را از گردونه وصل کردن انبوه‌سازان به خریداران مسکن خارج کردند، گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده تمام شد بنابراین این قانون کمکی به خریدار مسکن نکرد و در سوی دیگر نیز انبوه‌سازان مسکن نیز نفعی نبردند. مجتبی یوسفی؛ عضو کمیسیون عمران مجلس، با بیان اینکه قانون پیش‌فروش مسکن یک فضای غیرشفاف بین مشاوران املاک و انبوه‌ساز ایجاد کرده است، گفت: مجلس در تلاش است که قانون را به‌گونه‌ای اصلاح کند که در ماده‌های ۸ و ماده ۱۸ پروژه‌هایی پیش‌فروش شود که پیشرفت فیزیکی آن‌ها به ۳۰ تا ۵۰ درصد برسد. ابوالفضل نوروزی؛ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، با تأکید بر اینکه قانون پیش‌فروش مسکن به‌زودی اصلاح می‌شود از حل چهار مسئله در حوزه پیش‌فروش مسکن خبر داد. نوروزی؛ افزود: در قانون الزام به ثبت برخی از ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا دو ماه آینده اجرایی می‌شود. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، درخصوص فرآیند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیررسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت. نوروزی؛ ادامه داد: در سال ۱۳۸۹ قانون «پیش‌فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان مصوب شد، لیکن به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند. برآورد می‌شود کمتر از پنج درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و یا به صورت رسمی ثبت می‌شود. وی توضیح داد: با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش‌فروش ساختمان از سال ۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت که در سال‌جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود. از جمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰ درصد و اخذ پروانه ساختمانی به‌عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش جهت تسهیل شرایط با هدف کمک به تأمین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد. به گفته نوروزی؛ در ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات درخصوص آن واحد صرفاً با شناسه یکتا امکان‌پذیر باشد.وی افزود: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند. وی تأکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم جهت تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت‌نامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد. به گفته نوروزی؛ در ماده ۲۲ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم فرآیند استفاده از حساب‌های امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه‌قضاییه ابلاغ شد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، تأکید کرد: همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، ظرف دو سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه‌وشهرسازی صورت پذیرد که وزارت راه‌وشهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود. به گفته وی، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون پیش‌فروش شامل عدم وجود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون و عدم مشخص بودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن و عدم دقت در ماهیت حقوقی قرارداد‌ها و وجود ابهامات حقوقی آن است.
ارسال دیدگاه
قوانین ارسال دیدگاه