چالشهای ۴گانه پیش‌روی طرح لیزینگ مسکن تسهیلات مسکن یکی از مهم‌ترین و محوری‌‌ترین وام‌هایی است که مردم متقاضی دریافت آن هستند تا بتوانند بخشی از هزینه مسکن به‌عنوان بالا‌ترین هزینه‌های خانوارهای ایرانی را تأمین کنند. گزینه دیگر تسهیلاتی که این روز‌ها و بعد از مدت‌‌ها بحث و بررسی بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی […]
چالشهای ۴گانه پیش‌روی طرح لیزینگ مسکن
تسهیلات مسکن یکی از مهم‌ترین و محوری‌‌ترین وام‌هایی است که مردم متقاضی دریافت آن هستند تا بتوانند بخشی از هزینه مسکن به‌عنوان بالا‌ترین هزینه‌های خانوارهای ایرانی را تأمین کنند. گزینه دیگر تسهیلاتی که این روز‌ها و بعد از مدت‌‌ها بحث و بررسی بین وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و لیزینگ‌‌ها مجوز آن صادر شد، لیزینگ مسکن است.
اما به اعتقاد برخی از کارشناسان مسکن در شرایطی که به نظر می‌رسید و حتی اعلام می‌شد با آزاد شدن فعالیت لیزینگ‌‌ها در بخش مسکن می‌تواند فضایی فراهم شود که بخشی از هزینه‌های مسکن تأمین مالی شود، اما ظاهراً این طرح در مقایسه با سایر تسهیلات دیگر موجود مسکن چندان به‌صرفه نخواهد بود.
اثرات پیشینه ناموفق لیزینگ مسکن
به گزارش صما، در این خصوص یک کارشناس بازار ساخت‌وساز در خصوص پیشینه صنعت لیزینگ گفت: این صنعت از نیمه دوم سال ۱۳۸۱ با تدوین سیاست‌های اقتصادی کارآمد در جهت افزایش نقش بخش خصوصی در برنامه‌های عمرانی، به‌طورجدی در بازار پول و سرمایه کشور مسیر رشد را در پیش گرفت و در مدتی کوتاه، طی سال‌های ۱۳۸۴ – ۱۳۸۱ حدود ۳۰۰ شرکت لیزینگ با جمع سرمایه‌گذاری ثبتی حدود ۳۵۰۰ میلیارد ریال در کشور تأسیس شد اما بعد ازاین انفجار مثبت در ابتدای نیمه دوم سال ۱۳۸۴ بانک مرکزی در اجرای سیاست‌های نظارتی خود به اداره ثبت شرکت‌ها ابلاغ کرد تا مانع ثبت شرکت‌های لیزینگ شوند.
حمیدرضا قاضی زاهدی گفت: در سال ۱۳۸۴ اجرای طرح مسکن مهر تمام بودجه و تمرکز دولت را به خود اختصاص داد و دولت مسکن مهر را در اولویت پروژه‌های مسکنی خود قرارداد، بدین ترتیب سایر پیشنهاد‌های مسکنی هرچند از راهکارهای خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه به شمار می‌رفتند، جایی در برنامه دولت نداشتند.
وی با بیان این‌که طبق منابع رسمی بین سال‌های ۸۰ تا ۸۴ چیزی حدود ۳۰۰ شرکت غیرمجاز در حال فعالیت در کشور بودند، گفت: اما این طرح با تدابیر جدیدی‌تری در دولت یازدهم رأی اعتماد گرفته است. به نظر می‌رسد دولت اقدامات نظارتی مناسبی را برای جلوگیری از ایجاد شرکت‌های غیرمجاز نهادینه کرده است.
قاضی زاهدی در ادامه گفت: در حال حاضر لیزینگ‌های کشور می‌توانند تا سقف ۷۰ درصد از قیمت کارشناسی شده مسکن را تسهیلات ارایه کنند. میزان تأمین تسهیلات مسکن از طریق صنعت لیزینگ، به منابع در اختیار آنها بستگی داشته و با سود ۲۱ درصد ارایه خواهد شد.
این کارشناس گفت: البته به نظر می‌رسد این لیزینگ با سود ۲۱ درصد نتواند پاسخگوی مناسبی برای خرید مسکن باشد.
وی درنهایت گفت: اگرچه طرح جدید فاقد مشکلات طرح‌های پیش است اما به نظر می‌رسد نتواند موفقیت چندانی در مقابل طرح تسهیلاتی مانند وام مسکن یکم و اوراق کسب کند.
چالشهای پیش‌روی لیزینگ مسکن
همچنین یک کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان این‌که طرح موجود دچار ۴ چالش اساسی است، گفت: چالش اول مربوط به سقف سود تسهیلات اعلام‌شده برای این شرکت‌هاست که ۲۱ درصد است.
ایمان رفیعی در این خصوص گفت: با نگاهی کلی به سیستم بانکی و مؤسسات مالی و اعتباری کشور و مقایسه سود تسهیلات اعطایی در قالب جعاله، مضاربه، اجاره به‌شرط تملیک و… درمی‌یابیم تفاوت چندانی بین سودهای اعلامی و جاری کشور وجود ندارد. حتی بانک مسکن هم در صورت پرداخت وام بدون سپرده حتی برای بافت فرسوده سود ۱۸ درصد را طلب می‌کند.
وی در خصوص چالش دوم گفت: مسأله دوم مربوط به مدت بازپرداخت وام‌های پرداختی در قالب لیزینگ مسکن است که اگر مطابق رویه جاری این شرکت‌ها باشد بعید است بیش‌تر از ۵ سال در نظر گرفته شود. به‌عنوان مثال برای یک وام ۸۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۲۱ درصد و دوره بازپرداخت ۵ ساله، مبلغ اقساط وام حدود دو میلیون و ۱۶۴ هزار تومان می‌شود که با توجه به مبلغ و سطح عمومی درآمد جامعه، به نظر کمی درو از دسترس است و در این زمینه نمره قابل قبولی دریافت نمی‌کند.
رفیعی در ادامه گفت: چالش سوم، درصد پوشش وام مسکن در قالب لیزینگ است که طبق اعلام تا ۷۰ درصد قیمت کارشناسی ملک را شامل می‌شود. این درصد اگرچه در نگاه اول بسیار جذاب به نظر می‌رسد اما اگر آن را در کنار سایر مؤلفه‌ها مثل دوره بازپرداخت و توان تأمین مالی این شرکت‌ها قرار دهیم کمی قابل‌تأمل به نظر می‌رسد.
وی در خصوص آخرین چالش نیز گفت: چهارم چالش مربوط به توان مالی شرکت‌های لیزینگ مسکن است. در سال‌های اخیر بانک‌ها استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری و شرکت‌های لیزینگ را ابزاری جهت دور زدن قوانین مربوط به رعایت سقف سود و کنترل نقدینگی کرده‌اند.
وی گفت: اگرچه در قانون اعلام‌شده اخیر بانک‌ها از ورود به لیزینگ مسکن منع شده‌اند اما این قانون مانند قانون رعایت سقف سود برای بانک‌ها به دو دلیل «جذاب بودن» «شرکت‌های لیزینگ بدون پشتوانه بانک‌ها» برای اجرا نشدن تصویب‌شده است.
رفیعی درنهایت گفت: باید توجه داشت که حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد حجم اقتصاد کشور در حوزه مسکن به‌گل‌نشسته است و شرکت‌های لیزینگ با ادعای پوشش ۷۰ درصدی ارزش ملک بدون پشتوانه مالی بانک‌ها عملاً قادر به ورود به این عرصه نیستند.
وام‌های خاص برای افراد خاص
همچنین فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این خصوص با بیان این‌که طرح لیزینگ برای دهک‌های میانی و پایین جامعه کارآیی ندارد، اظهار کرد: اگرچه این طرح در ادامه سیاست‌های توانمندسازی بخش تقاضای مسکن است اما به دلیل عدم کارشناسی موفق طرح ناموفقی محسوب می‌شود.
پور حاجت افزود: به نظر می‌رسد، طراحان این طرح شناخت کافی از بازار، جامعه متقاضیان و شرایط کار نداشته و در عالم دیگری سیر می‌کنند.
وی گفت: ارایه تسهیلات ارزان و قابل توجیه بیانگر حمایت دولت از متقاضیان و اهتمام دولت برای خروج از رکود بازار مسکن است. رونمایی از ابزارهای مالی متنوع با اقساط رنگارنگ و بدون در نظر گرفتن شرایط بازار بیانگر عدم شناخت و بررسی کارشناسان از بازار عرضه و تقاضاست.
پور حاجت افزود: این وام‌های خاص برای افراد خاص است و به نظر می‌رسد دولت در ارایه این طرح‌ها به دنبال تحرک بازار یا توانمندسازی جیب متقاضیان نیست. فقط می‌خواهد، مردم فکر کنند دولت هم در مسأله مسکن دغدغه داشته و دنبال حل مشکلات است.
وی بابیان این‌که در جامعه کنونی ابزارهای مالی متنوع و تأمین نقدینگی برای اقشار ضعیف هدف‌گذاری مطلوبی به شمار می‌آید، تأکید کرد: در حال حاضر رکود مسکن به دلیل عدم توانایی خرید است و از آنجایی که اکثر دهک‌های پایین جامعه بدون ملک هستند، توانمندسازی این اقشار تحرک جدی به بازار وارد می‌کند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از نرخ سود تسهیلات مسکن که به‌عنوان بازدارنده تولید عمل می‌کند، گفت: هیچ توجیهی ندارد در شرایطی که نرخ تورم به ۶٫۹ درصد رسیده هنوز تسهیلات بانکی در محدوده ۱۸ تا ۲۱ درصد قرار دارد. وی درنهایت گفت: بانک‌ها باید به اصل و هدف غایی خود یعنی بانکداری بازگردند و به دنبال ارایه وام‌های متناسب با شرایط بازار باشند.
سیستم لیزینگ با نظارت بر نرخ مشارکت و نرخ بهره تقویت شود
همچنین در این خصوص بنیان‌گذار بانک اقتصاد نوین با بیان این‌که لیزینگ با طرح ۲۱ درصد هم می‌تواند موفق باشد، گفت: باید دید در هر مقطعی قیمت پول چقدر است. اگر قیمت پول بالا باشد نرخ ۲۱ درصدی خود را کوچک‌تر نشان می‌دهد.
سیدمحمدصدرهاشمی‌‌نژاد افزود: اما به‌طورکلی و در شرایط حاضر به نظر نمی‌رسد که مردم توانایی بازپرداخت سودهای سنگین را داشته باشند.
وی بابیان این‌که هدف لیزینگ خانه‌دار کردن مردم است و اگر بانک‌ها یا عاملان بخواهند از این موضوع بهره ببرند هدف اصلی را زیر سؤال برده‌اند.
صدرهاشمی نژاد گفت: باید این سیستم در کشور با تنظیم و نظارت نرخ مشارکت و نرخ بهره تقویت شود. در صورت اجرای درست سیستم لیزینگ بسیاری از خانواده‌ها می‌توانند به ملک موردنظر خود دست یابند. وی نرخ بهره معقول را متناسب با نرخ تورم دانست و گفت: در حال حاضر نرخ بهره ۲۱ درصدی همگونی مناسبی با نرخ تورم ندارد.
صدرهاشمی‌‌نژاد گفت: اگر مسؤولان دنبال رونق مسکن و خانه‌دار کردن مردم هستند این مورد با نرخ سود ۲۱ درصدی تحقق نمی‌یابد.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.