بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن، یکی از مسایلی است که بسیاری از کشورهای دنیا آن را تجربه کرده‌اند و این تجربه در کشورهای مختلف آثار و تبعات متفاوتی را در اقتصاد کلان به همراه داشته است؛ ضمن این‌که هر کدام از این کشور‌ها قوانین و اصول خاص خود را برای جذب سرمایه‌گذاری […]
بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن، یکی از مسایلی است که بسیاری از کشورهای دنیا آن را تجربه کرده‌اند و این تجربه در کشورهای مختلف آثار و تبعات متفاوتی را در اقتصاد کلان به همراه داشته است؛ ضمن این‌که هر کدام از این کشور‌ها قوانین و اصول خاص خود را برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی اجرایی کرده‌اند. در این میان استرالیا یکی از کشورهایی است که در زمینه حضور سرمایه‌گذار خارجی در بخش مسکن و ساختمان، قانون مشخص و تدوین‌شده‌ای دارد.
تدوین و تصویب نخستین قانون مربوط به مشارکت سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های ساخت و ساز در استرالیا به سال ۱۹۷۶ باز‌می‌گردد، این قانون در سال ۱۹۸۱ بازنگری و دوباره در سال ۱۹۸۷ ترمیم شد، اصلاح این قانون با گذر زمان و تغییرات ایجاد شده در ساختار اقتصادی استرالیا ادامه یافت و در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۱۰ نیز این قانون شاهد تغییراتی بود. براساس این قانون یک فرد خارجی می‌تواند با میزان مشخصی از سرمایه در کشور استرالیا اقدام به انجام فعالیت‌های مربوط به بخش مسکن و مستغلات کند و مالک آپارتمان یا واحدی مسکونی در این کشور شود؛ ضمن این‌که امکان مشارکت برای ساخت و ساز با ساکنان استرالیا نیز به این سرمایه‌گذار خارجی داده می‌شود. در کشور آمریکا نیز مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی در حوزه مسکن و ساختمان به خوبی قابل مشاهده بوده و حضور چینی‌های ثروتمند در بازار مسکن ایالات متحده آمریکا محسوس است.
اما بحث سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن و ساختمان به دو شکل صورت می‌گیرد؛ در نوع اول شرکت‌ها یا افراد با خرید زمین و ساخت آن، واحدهای مسکونی ساخته شده را به فروش می‌رسانند؛ همان‌گونه که شرکت پ‍ژو در ایران فعالیت می‌کند و در نوع دوم سرمایه‌گذاری خارجی، افراد زمینی را خریداری کرده و با انجام ساخت و ساز در آن، مالکیت واحد مسکونی را در اختیار گرفته و در آن ساکن می‌شوند. به عبارت دیگر در نوع اول، سرمایه‌گذار خارجی به صورت پیمانکار فعالیت می‌کند (زمین برای یک ساکن آمریکایی و سازنده شرکت فرانسوی است) اما در نوع دوم سازنده همان مالک است که به نظر می‌رسد بحث مشارکت سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های ساختمانی به صورت پیمانکار بیش از نوع دوم است.
ناگفته نماند که حضور سرمایه‌گذاران خارجی تبعاتی منفی نیز به همراه دارد و موجب می‌شود که قیمت مسکن افزایش یابد. به عنوان نمونه ۳ سال پیش در کانادا ۲۵هزار نفر از طبقه متوسط این کشور بیانیه‌ای را علیه فروش زمین به خارجی‌‌ها منتشر کردند و خواستار لغو این قانون فروش شدند زیرا به گفته آن‌‌ها همچنین مراجعه به آمار‌ها با ورود خارجی‌‌ها به بازار مسکن کانادا، قیمت مسکن در این کشور افزایش یافته بود. حضور سرمایه‌گذار خارجی یا اجازه خرید ملک به خارجی‌‌ها تبعات منفی دیگری نیز دارد که یکی از این اثرات از میان رفتن ملیت و ملی‌گرایی در کشورهاست، به عنوان نمونه چندی پیش یکی از اقتصاددانان اروپایی هشدار داده بود که اگر روند فروش املاک و مستغلات شهر لندن به قطری‌ها با همین سرعت ادامه یابد شهر لندن هویت خود را از دست داده و شهری با هویت قطری می‌شود. همین موضوع را می‌توان در کشوری مانند ترکیه نیز مشاهده کرد؛ وقتی تبلیغات فروش زمین و واحد مسکونی در شهرهای آنتالیا، آنالیا و… مطرح می‌شود، می‌تواند ملیت این کشور‌ها را هدف قرار دهد.
البته با وجود نگرانی‌هایی که از سوی برخی کارشناسان اقتصادی-اجتماعی درباره اثرات فروش بی‌رویه ملک، همچنین حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن احساس می‌شود همچنان کشورهایی مانند استرالیا، ترکیه، آمریکا و… از حضور سرمایه‌گذار خارجی استقبال می‌کنند. در همین راستا حجم سرمایه‌گذاری خارجی در آمریکا نشان می‌دهد که در مارس ۲۰۱۴، ۹۲٫۲تریلیون دلار از ارزش کل املاک فروخته شده در فاصله مارس ۲۰۱۳ تا مارس ۲۰۱۴، به سرمایه‌گذاران خارجی تعلق دارد، این رقم نسبت به میزان سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان آمریکا در سال ۲۰۱۳، حدود ۳۵درصد افزایش یافته است. براساس این آمار، سرمایه‌گذاران خارجی به دو بخش ساکن و غیرساکن تقسیم‌بندی می‌شوند که بر همین اساس در سال ۲۰۱۴، حدود ۴۵٫۵ میلیارد دلار از سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته مربوط به بخش غیر ساکن است و مابقی ۹۲٫۲تریلیون دلار به بخش ساکن آمریکا مربوط می‌شود و در کل حدود ۳درصد از حجم معاملات صورت گرفته در بازار مسکن ایالات متحده به خارجی‌‌ها تعلق می‌گیرد. ناگفته نماند که جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن نیازمند وجود فاکتورهای ویژه‌ای ازجمله رونق بازار مسکن کشور هدف و حمایت از سرمایه‌گذار است، به عنوان نمونه در فاصله سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۰۷ که بازار مسکن آمریکا رونق را تجربه می‌کرد و سرمایه‌گذاری در این بازار سودآوری مناسبی به همراه داشت، حضور سرمایه‌گذاران خارجی در این بخش به‌شدت افزایش یافت، اما در شرایط کنونی بازار مسکن ایران نمی‌توان شاهد حضور پررنگ سرمایه‌گذاران خارجی بود؛ زیرا هم نظام بانکی و قوانین حاکم از ورود سرمایه‌گذار حمایت نمی‌کند و هم بازار در رکود عمیقی فرورفته است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که شرکت‌های فرانسوی که به صورت سازمان‌یافته در دوبی، ساخت برج‌های بلندمرتبه را برعهده دارند در ایران و در الهیه تهران چنین پروژه‌ای را اجرایی کنند؛ زیرا هم‌اکنون تقاضای لازم برای خرید چنین واحدهایی نیز وجود ندارد اما می‌توان از تکنولوژی‌های مدرن سایر کشور‌ها برای صنعتی‌سازی ساختمان بهره برد.
محمدرضا فرهادی پور، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن
منبع: سایت صما
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.