نکات مهمی که باید هنگام تهیه قراردادهای ساخت و ساز به آنها توجه نمود

نکات مهمی که باید هنگام تهیه قراردادهای ساخت و ساز به آنها توجه نمود

هدف: تأکید روی شروطی که می‌بایست هنگام مستند‌سازی و گردآوری اسناد و مدارک برای قراردادهای ساخت، به نفع کارفرما لحاظ گردد.

مقدمه

این نکات با هدف قراردادن کارفرما در بهترین موقعیت و وضعیت ممکن تهیه و ارایه شده‌اند و به همین دلیل ممکن است همه نکات ارایه شده، برای پیمانکاران سودمند و قابل استفاده نباشد. با این حال، در چنین مواردی، سعی بر این بوده است که دست کم نکاتی ارایه گردد که طرفین قرارداد بتوانند از خطرات موجود مطلع گردیده و در صورت لزوم، اقدام مقتضی را در جهت کاهش خطرات مذکور به عمل آورند. نکاتی که در ادامه، مطرح می‌گردد به‌طور خاص در مورد پروژه‌های مختلط و پروژه‌هایی که شامل تولید یا فرایندهای صنعتی به کمک ماشین‌آلات و تجهیزات می‌شوند کاربرد دارد.

تعاریف

موارد زیر را به دقت تعریف و تبیین نمایید:

«کارفرما»، «مدیریت»، «مهندس»، «کارها» و غیره

معمولاً، منظور از مهندس، یک مهندس مشاور است که به عنوان یک وکیل از جانب یک موکل اقدام می‌نماید؛ کارفرما با موکل در ارتباط است؛ مدیریت نیز ممکن است با موکل در ارتباط باشد. در صورتی‌که تفویض اختیارات در قرارداد لحاظ گردد، می‌بایست اطمینان حاصل گردد که ماهیت و میزان اختیارات تفویض شده به‌طور صریح و روشن تبیین و تشریح شده است.

(۱) وضع مالی پیمانکار

بسیار مهم است که از ثبات مالی و اقتصادی پیمانکار اطمینان حاصل گردد و احتمال انحلال، قبل یا بعد از اتمام قرارداد به حداقل برسد. تحقیقات اولیه در این زمینه می‌بایست شامل موارد زیر گردد:

الف) اطلاعات بانکی

ب) تحقیقات دقیق در صنعت ساخت و ساز

ج) بررسی صورت حساب‌های اخیر

د) بررسی شرکت

ه) هزینه ضمانتنامه حسن انجام کار

و) آیا پیمانکار، به عنوان یک سازنده «حرفه‌ای» شناخته می‌شود و عضو «فدراسیون پیمانکاران مهندسی عمران آفریقای جنوبی» (SAFCEC) یا عضو «انجمن سازندگان و معماران ماهر» یا گروه مشابه دیگری است یا خیر.

(۲) عامل زمان و جرایم

همواره مسأله زمان از اهمیت زیادی برخوردار بوده است ولی به دلیل ارزش زمانی پول و وجود تورم در هزینه‌های ساخت، زمان اهمیت حیاتی پیدا کرده است. بنابراین در قرارداد می‌بایست شرایط زیر لحاظ گردد:

الف) باید میان تاریخ اتمام قرارداد و زمان اعلام شروع به‌کار، هفته‌ها فاصله وجود داشته باشد.

ب) در طی مراحل ساخت، موعدهای اصلی به‌طور دقیق مشخص گردد.

ج) امکان سرعت بخشیدن به‌کار‌ها توسط مهندس (به هزینه پیمانکار در صورتی‌که او از برنامه عقب باشد، در غیر این صورت به هزینه خود کارفرما)

د) تبیین و تشریح دقیق شرایطی که به موجب آن، پیمانکار از امکان تمدید زمان پروژه برخوردار می‌گردد.

همچنین، باید انگیزه‌ای برای پیمانکار ایجاد نمود تا او در زمان مقرر یا زودتر پروژه را به اتمام برساند اگرچه برخی بر این باورند که جریمه از کارایی بیش‌تری برخوردار است. در عمل، به‌طور کلی به اثبات نرسیده است که در بافت کلی قرارداد، جریمه بتواند انگیزه کافی را ایجاد نماید. بنابراین، ترکیبی از جریمه و پاداش ارحجیت خواهد داشت به گونه‌ای که در صورت تکمیل پروژه پیش از موعد مقرر، پرداخت بیش‌تری به پیمانکار صورت خواهد گرفت؛ میزان پاداش می‌بایست با توجه به سودی که از اتمام پیش از موعد پروژه به‌کارفرما می‌رسد، به‌طور دقیق و صریح محاسبه و لحاظ گردد.

به خاطر داشته باشید که همه جرایم ناشی از دیرکرد و تأخیر توسط بیمه‌نامه خسارت حرفه‌ای شما پوشش داده نخواهد شد.

(۳) نقشه‌ها، مشخصات، نمودار کلی و تضمین کیفی

نقشه‌ها، مشخصات و نمودار کمی از اهمیت حیاتی برخوردار بوده و می‌بایست یک توصیف حدالامکان دقیق از کارهای پروژه که می‌بایست انجام گردد ارایه نموده و همه معیارهای مهم برای کارفرما در آنها لحاظ گردد. به ویژه، موارد زیر می‌بایست در آنها تصریح گردد:

الف) توصیف و تبیین دقیق ماهیت و دامنه کارهای لازم‌الاجرا.

ب) می‌بایست کار‌ها طبق توضیح ارایه شده صورت گیرند ولی در صورتی که چنین توضیحی ارایه نشده باشد می‌بایست طبق استاندارد مربوطه یا طبق بهترین شیوه معمول و رایج در حوزه ساخت و ساز عمل نمود.

ج) می‌بایست شرایط اجرای قرارداد تعریف گردد، به ویژه مسایل ظرفیت، بازده واگردانی، استفاده از خدمات رفاهی، آلودگی، نیروی کار، شرایط محیطی (گرما، رطوبت، خوردگی و شرایط جوی)، تداوم عملیات‌، سهولت حفظ و نگهداری محیط، سازگاری با تجهیزات و لوازم دیگر، کیفیت محصول و مصرف انرژی.

د) تضمین شرایط اجرای قرارداد که در بالا بدان اشاره شد در کل مرحله جبران نقایص اهمیت پیدا می‌کند. در قرارداد باید ذکر گردد که در صورتی‌که یکی از شرایط اجرای قرارداد تأمین نگردد چه عواقبی به دنبال خواهد داشت. به عنوان مثال آیا پیمانکار باید نقائص را جبران و اصلاح نماید یا به صورت مالی نسبت به آن متعهد گردد.

ه) تضمین کیفی مطابق با روش‌ها و استانداردهای از پیش تعیین شده اعمال گردد.

و) در صورت بروز اختلاف یا ابهام، الویت اسناد مختلف طبق مفاد قرارداد رعایت گردد.

(۴) اختیارات مهندس

بهترین شیوه برای کسب اطمینان از پیشرفت مطلوب پروژه، پایش دقیق و روزانه پروژه توسط مهندس و همکاران او می‌باشد که البته در صورت لزوم، پرسنل کارفرما نیز در صورت داشتن صلاحیت لازم در این امر مشارکت می‌نمایند.

علاوه بر این:

۱- پیمانکار می‌بایست به‌طور دقیق از همه دستورات صادره پیروی نماید حتی در صورتی که به نظر او، دستورات فوق، خارج از چهار چوب قرارداد باشند؛ و در صورتی‌که او تشخیص دهد که دستورات خارج از حیطه قرارداد است می‌بایست به‌طور مکتوب ظرف مدت (۱۰) روز مسأله را به مهندس اطلاع دهد که در غیر این صورت این‌طور قلمداد خواهد شد که پیمانکار، دستورات فوق را به عنوان جزیی از قرارداد پذیرفته است.

۲- امکان آزمایش مواد و مصالح خارج از محل احداث پروژه.

۳- امکان تسریع پروژه با هماهنگی مسؤول تدارکات.

۴- امکان بازرسی و رد کردن همه مواد و مصالح و همچنین نپذیرفتن کیفیت کار قبل و بعد از نصب و استقرار

۵- امکان درخواست برای تولید و تحویل نمونه‌ها و پیش نمونه‌ها جهت تأیید.

۶- امکان اصلاح نقایص در صورتی که پیمانکار خود این وظیفه را به عهده نگیرد، قسمتی از کار پذیرفته نشود و همچنین امکان دریافت هزینه مربوطه از پیمانکار.

۷- امکان درخواست آغاز به‌کار.

۸- امکان درخواست نقشه‌های دقیق خارج از قرارداد.

۹- امکان بر کنار کردن پرسنل و پیمانکاران فرعی.

۱۰- امکان اعمال محدودیت زمانی برای یک ادعای خسارت در صورتی‌که جزییات ادعا توسط پیمانکار ظرف مدت زمان تصریح شده در قرارداد ارایه نگردد.

(۵) ایمنی، آلودگی و بهداشت

در رابطه با این مسایل، قانون مرتبا وظیفه و مسؤولیت طرفین قرارداد را سنگین‌تر می‌نماید و در قرارداد می‌بایست تصریح شود که:

۱- در زمان احداث پروژه، پیمانکار باید از همه قوانین و مقررات حاکم بر مسایل ایمنی پیروی نماید.

۲- سازه‌ها و ماشین‌آلات نهایی به گونه‌ای طراحی و نصب گردند که با قوانین و مقررات ایمنی انطباق داشته باشند.

۳- پیمانکار ملزم است که از مقررات ایمنی رایج و مرسوم پیروی نماید.

۴- هرگونه خطری مرتبط با محل احداث پروژه در نظر گرفته شده و لحاظ گردد.

۵- پیمانکار موظف است که محل احداث را عاری از زباله و تمیز نگه داشته و پس از اتمام پروژه، محل را پاکسازی نماید.

۶- پیمانکار موظف است که در جهت به حداقل رساندن موارد زیر همه اقدامات منطقی را به اجرا در آورد:

گرد و خاک، گل، بخار و دود، بو، ارتعاش، سر و صدا، روشنایی بیش از حد و فاضلاب آلاینده.

۷- کار‌ها می‌بایست طبق قانون جلوگیری از آلودگی که مسأله تخلیه فاضلاب را در بر می‌گیرد به انجام برسند.

۸- پیمانکار موظف است امکانات آتش‌نشانی، کمک‌های اولیه و تسهیلات پزشکی را فراهم نماید.

۹- کارکنان پیمانکار می‌بایست در مناطق محدود مشخص حضور داشته باشند.

۱۰- پیمانکار مسؤولیت حصارکشی و فراهم نمودن روشنایی برای محل احداث را برعهده دارد.

۱۱- پیمانکار می‌بایست از انجام عملیات انفجار یا جوشکاری بدون اطلاع قبلی منع گردد.

۱۲- کارکنان پیمانکار می‌بایست در صورت لزوم از لباس‌‌ها و پوشش‌های محافظ استفاده نمایند.

۱۳- پیمانکار می‌بایست اطمینان حاصل نماید که ابزار و ماشین‌آلات او به‌طور صحیح و مناسب نگهداری می‌شوند.

۱۴- پیش از انجام عملیات حفاری، مهندس می‌بایست به پیمانکار اطلاع داده و به او گوشزد نماید که مراقب کابل‌ها و لوله‌ها باشد که آسیبی به آنها نرسد و همچنین موظف است تکیه‌گاه جانبی فراهم نموده، شمع و دیرک نصب نموده و گودال‌‌ها را به‌طور مناسب بپوشاند.

۱۵- پیمانکار می‌بایست هرگونه حادثه‌ای را بلافاصله به مهندس گزارش دهد.

الزامات قانونی، افراد مسؤول را مکلف می‌نماید که همه اقدامات منطقی را در جهت حصول اطمینان از این که محل احداث پروژه، کارها، ماشین‌آلات و مواد مصرفی در محل احداث ایمن بوده و برای سلامتی مخاطره‌آمیز نیستند، به انجام برسانند (افراد مسؤول عبارتند از: موکل، کارفرما، مهندس، طراح و پیمانکار اصلی). به علاوه، این تکلیف شامل افرادی که جزء کارگران پیمانکار به حساب نمی‌آیند نیز می‌گردد. بنابراین مهم است که اطمینان حاصل گردد که این تکلیف به طرفین مربوطه طبق قرارداد تفویض گردد.

(۶) روابط صنعتی و مقررات محل احداث پروژه

این یک مسأله بحث‌ بر انگیز است که نمی‌توان در چارچوب مفاد قرارداد آن را به‌طور کامل و مناسب پوشش داد، اما نکاتی که در ادامه می‌آید می‌بایست در قرارداد لحاظ گردد:

۱- پیمانکار باید اطمینان حاصل نماید که کارگران به یک اتحادیه معتبر تعلق دارند (در صورتی‌که یک مؤسسه محدود در انجام کار‌ها مشارکت نماید) و نباید بیش از یک اتحادیه، شغل‌های مشابه را پوشش دهد.

۲- پیمانکار می‌بایست فقط پیمانکاران فرعی مورد تأیید را به‌کار بگیرد.

۳- پیمانکار نباید بین کارگران هم رتبه به لحاظ پرداخت حقوق تفاوت قائل شود.

۴- پیمانکار و مهندس این امکان و اختیار را دارند که افراد و وسایل نقلیه را بازرسی نموده و یک سیستم شناسایی پرسنل ایجاد نمایند.

۵- پیمانکار نباید کارگران به‌طور غیرقانونی و مخفیانه استخدام نماید.

۶- پیمانکار نباید در محل احداث پروژه، پرسنل را به‌طور مستقیم به‌کار بگمارد.

۷- پیمانکار می‌بایست این امکان را داشته باشد که افراد آشوب طلب را از سایت اخراج نماید یا از پذیرش آنها امتناع ورزد. (اگرچه این امکان باید به ندرت مورد استفاده قرار گیرد)

(۷) جواز ساختمان و مجوز توسعه صنعتی

جواز ساختمان مسأله بسیار مهمی است که می‌بایست پیش از انعقاد قرارداد حل و فصل گردد. مقامات محلی قادر هستند که از صدور مجوز امتناع نموده و یا چنان شرایط سختی اعمال نمایند که پروژه دیگر مقرون به صرفه نباشد و پیمانکار می‌بایست طبق مفاد قرارداد، از شرایط بیان شده پیروی نماید و قرارداد می‌بایست به‌طور صریح و روشن مسؤولیت کسب مجوز مربوطه را تعیین نماید، در صورتی‌که مجوز فوق قبلاً تهیه و دریافت نشده باشد.

(۸) تأمین بودجه

در مواردی که پیمانکار و کارفرما قادر نیستند اعتبار مالی لازم را کسب نمایند، به منظور پایین نگه داشتن هزینه پروژه، فراهم نمودن بیش‌ترین مقدار سرمایه سنجیده و مقرون به صرفه خواهد بود. بدین‌منظور می‌بایست اقدامات زیر انجام گردد:

الف) پرداخت‌های پیشرفت کار طبق هزینه صورت گرفته و پرداخت پیش از موعد مربوطه به آن.

ب) پرداخت هزینه مواد و مصالح هنگام دریافت مصالح در محل احداث و زمانی که در اختیار کارفرما قرار بگیرد.

ج) در نظر گرفتن یک سطح منطقی برای ضمانت کار.

د) پیش پرداخت منوط به فراهم نمودن امنیت مطلوب توسط پیمانکار است.

(۹) افزایش هزینه‌ها

امروزه، تقریباً همه قراردادها، مشمول افزایش هزینه می‌گردند که این افزایش هزینه می‌گردند که این افزایش با توجه به بعضی از شاخص‌های مشخص و یا هزینه واقعی مصالح و نیروی کار تعیین می‌گردد. در اینجا می‌بایست به نکات زیر توجه نمود:

۱- مشروط بر این‌که شاخص‌‌ها صحیح باشند، روش شاخص در مقایسه با دیگر روش‌ها، ارجحیت دارد چرا که مانع بروز اختلاف نظر می‌گردد.

۲- در صورتی‌که مسأله افزایش هزینه‌ها به هزینه واقعی مصالح مرتبط گردد، مقرون به صرفه نخواهد بود که از قبل، بیش‌ترین مقدار ممکن مصالح سفارش داده شود – مشروط بر این‌که نرخ بهره کم‌تر از نرخ تورم باشد. با این حال، باید اطمینان حاصل گردد که یک شیوه قانونی، مالکیت از طریق تحول واقعی یا غیرواقعی به‌کارفرما واگذار می‌گردد یا اعتبار لازم پرداخت شده است و این پرداخت نمی‌بایست صورت گیرد تا زمانی که شرایط مذکور تأمین گردد مگر آن‌که ضمانت دیگری ارایه گردد.

۳- هرگونه مسأله افزایش هزینه‌ای می‌بایست یک تاریخ قطعی در متن قرارداد برای اتمام پروژه را شامل گردد – این سبب ایجاد یک انگیزه قوی برای پیمانکار می‌شود تا در موعد مقرر پروژه را تکمیل نماید.

۴- برای قراردادی که ۶ ماه یا کم‌تر به طول می‌انجامد بهتر است که یک قیمت ثابت مشخص گردد به نحوی که شامل افزایش هزینه نشود (در این کار ریسک وجود دارد ولی در عوض جلوی هزینه اجرایی کنترل و مطابقت کارهای انجام شده با شاخص‌‌ها را می‌گیرد) حتی برای قراردادهای یک ساله، مقرون به صرفه خواهد بود که از پیمانکار یک قیمت ثابت به عنوان جایگزین درخواست گردد. (از پیمانکار باید پرسیده شود که هنگام محاسبه این قیمت ثابت، نرخ افزایش را چقدر در نظر گرفته است)

۵- به هنگام لحاظ کردن تبصره افزایش هزینه و تقسیم درصد افزایش بین ماشین‌آلات، نیروی کار و مصالح، فرد می‌بایست به نوسانات هزینه‌های پیمانکار طی یک دوره زمانی توجه نماید. (ممکن است طی ۶ ماه اول، هزینه نیروی کار پایین باشد و طی ۶ ماه آخر، ممکن است هزینه فوق بالا باشد و در صورتی که درصد اختصاص یافته به شاخص‌های مختلف، این تغییر را نمایان نسازد، یکی از طرفین قرارداد متضرر خواهد شد.)

۶- در بعضی از قراردادهای «مبتنی بر ارزش ظاهری» که دارای مجوز ماهیانه هستند، درصد افزایش از تاریخ مبدأ تا انتهای ماهی که کار در آن برآورد می‌گردد، پرداخت می‌گردد. در صورتی که ادعای خسارت یک پیمانکار (مثلاً شرایط پیش‌بینی نشده زمین) در نهایت موفقیت‌آمیز باشد، پس از صدور حکم مربوط به ادعای فوق، میزان خسارت در مجوز ماهیانه لحاظ می‌گردد و در نتیجه در ماهی که مجوز مربوطه صادر گردیده است، ارزیابی می‌گردد و میزان افزایش تا انتهای همان ماه محاسبه می‌گردد نه این‌که فقط تا زمان مربوطه میزان به‌کاری که تا آنجا مورد ادعای خسارت قرار گرفته است محاسبه گردد. کارفرما باید در اسرع وقت تسویه حساب نماید تا از افزایش بیش‌تر هزینه‌ها اجتناب گردد.

۷- یک پیمانکار باهوش، به خوبی واقف است که ممکن است تورم از نرخ بهره فراتر رفته و با درخواست نرخ پایین برای کارهای اولیه و نرخ بالا برای کارهای بعدی، قیمت پیشنهادی خود را متأثر نماید. (پیمانکار نگران ضرر خود نخواهد بود و تأمین بودجه برای کارهای اولیه او را مشوش نخواهد کرد. مثلاً پانزده درصد در سال البته در صورتی که او اطمینان داشته باشد که می‌تواند بعدا افزایش هزینه‌ها را جبران نماید. (با نرخی به مراتب بالاتر از پانزده درصد در سال)

۸- بسیاری از پیمانکاران اعتقاد دارند که یک فرمول افزایش مبتنی بر یک درصد ثابت و معین به میزان پانزده درصد، نمی‌تواند به اندازه کافی پیمانکار را در مقابل افزایش هزینه‌ها حمایت کند. این دسته از پیمانکاران این مسأله را در جایی دیگر از قرارداد، جبران خواهند کرد. کسانی که این کار را نمی‌کنند ممکن است قرارداد را تکمیل نکنند. در صورتی که قرار باشد فرمول افزایش هزینه‌ها، نقش و کارکرد واقعی خود را ایفا نماید، می‌بایست سهم واقع بینانه‌تری در نظر گرفته شود.

(۱۰) پیمانکاری فرعی

کارفرما می‌بایست روی پیمانکارانی که در محل احداث پروژه استخدام خواهند شد نظارت نموده و باید بتواند مانع انعقاد قرارداد پیمانکار اصلی با پیمانکاران فرعی برای انجام یک میزان نامعقولی از کار‌ها گردد. بنابراین در قرارداد می‌بایست یک ممنوعیت مطلق برای انجام پیمانکاری فرعی بدون رضایت کارفرما، لحاظ گردد (به استثنای پیمانکاران فرعی برگزیده). نباید به ناحق، از ابراز این رضایت خودداری نموده است. فهرستی از پیمانکاران فرعی برگزیده با ارزش تقریبی قراردادهای فرعی می‌تواند مورد موافقت پیمانکار اصلی قرار بگیرد.

(۱۱) پیمانکاران فرعی برگزیده

تعداد پیمانکاران فرعی برگزیده در چارچوب قرارداد می‌بایست به دقت مورد توجه قرار گیرد. به‌طور کلی، مطلوب است که تعداد این دسته از پیمانکاران به حداقل ممکن برسد چرا که در چارچوب قرارداد، هیچ رابطه حقوقی میان کارفرما و پیمانکار فرعی وجود ندارد و در نتیجه هنگام اجرای قرارداد فرعی ممکن است مشکلاتی پدید آید.

(۱۲) مسؤولیت طراحی کارهای موقت

مهم است که به صراحت بیان گردد که چه کسی مسؤول کارهای موقت است و به علاوه، طراح مربوطه باید تضمین نماید که نقشه‌های ارایه شده توسط او رای مقصود موردنظر مناسب هستند. طراح می‌بایست دارای بیمه‌نامه طراحی باشد و در صورت وقوع هرگونه حادثه‌ای یک طراح مستقل می‌بایست مأمور گردد تا علت را بررسی نماید.

(۱۳) شرایط زمین

«شرایط پیش‌بینی نشده زمین» می‌تواند یک حوزه وسیعی برای شکل‌گیری ادعای خسارت محسوب گردد. به منظور به حداقل رساندن احتمال بروز این‌گونه از ادعاها، کارفرما باید نکات زیر را مد نظر قرار دهد:

۱- کنترل شرایط زمین (مثل انسداد، رطوبت، عوامل فرساینده) قبل از ارسال دعوتنامه برای شرکت در مناقصه، البته به کمک مهندسی ژئو تکنیک و ارایه همه اطلاعات موجود به پیمانکاران.

۲- لحاظ نمودن قیمت موقت برای خطرات احتمالی.

۳- تأکید بر انجام بررسی روی محل احداث توسط پیمانکار پیش از انعقاد قرارداد.

۴- اعمال محدودیت شدید برای بروز مواردی که پیمانکار بتواند پول یا زمان اضافی درخواست نماید به استثنای مواردی که از نظر یک پیمانکار ذی‌صلاح غیرقابل پیش‌بینی باشد.

۵- عدم استفاده از تبصره ترک دعوا در مواردی که به مهندس مأموریت داده شده است و هزینه پرداخت شده است تا مسؤولیت حرفه‌ای اطلاعات زمین شناختی جمع‌آوری شده توسط او را به عهده گرفته و همچنین مسؤولیت استنباط‌های صورت گرفته توسط خود را براساس اطلاعات فوق بپذیرد.

(۱۴) ارتباط با پیمانکاران دیگر

در گذشته، وقفه و اختلال از جانب سایر پیمانکاران یک دلیل عمده و اصلی برای بروز ادعا‌ها و تأخیر بوده است و هر چند که در این مورد راه‌حل عملی وجود دارد، قرارداد می‌بایست موارد زیر را در بر بگیرد:

۱- وظیفه ارتباط با سایر پیمانکاران

۲- یک تبصره استرداد که به موجب آن کارفرما بتواند از قرارداد هر مقداری را که کارفرما به یک پیمانکار دیگر پرداخت کرده است به دلیل نقض قرارداد یا تأخیر از جانب پیمانکار اول استرداد نماید.

– اگرچه مذاکره در این مورد، ممکن است دشوار باشد.

(۱۵) خدمات ارایه شده توسط کارفرما

قرارداد باید تبیین و تشریح نماید که کارفرما چه مواردی را با چه هزینه‌ای تأمین می‌نماید، برای مثال:

۱- آبرسانی

۲- تأسیسات گاز و برق

۳- بوفه و غذاخوری

۴- امکانات بهداشتی

۵- پارکینگ

۶- خدمات اداری

۷- کمک‌های اولیه

۸- امکانات امنیتی

۹- مخابرات

۱۰- تسهیلات تخلیه بار

۱۱- محل اقامت و اسکان برای پرسنل

(۱۶) بیمه

مهم است که «بیمه جامع مخاطرات» متعلق به پیمانکار، شامل بیمه تجهیزات و ماشین‌آلات و بیمه کارهای موقت و بیمه مسؤولیت شخص ثالث، طی مدت زمان انجام پروژه، تحت نام مشترک پیمانکار و کارفرما منعقد گردند. حد و حدود تعهد بیمه و مبلغ قابل کسر در هر بیمه‌نامه می‌بایست واقع‌بینانه باشد و موارد استثنا باید به‌طور دقیق مورد بررسی قرار بگیرد. پیمانکار ملزم خواهد بود که بیمه غرامت کارگران را به اجرا درآورد و در صورت استفاده از جاده‌های عمومی، بیمه وسایل نقلیه شخص ثالث را نیز اجرا نماید. به علاوه، پیمانکار باید ملزم گردد تا بیمه مسؤولیت حقوق عرفی را نیز اعمال نماید.

(۱۷) حقوق انحصاری، نقشه‌های ثبت شده و غیره

در صورتی که خود پیمانکار نقشه‌ها را ارایه نماید، خودش می‌بایست در مقابل همه هزینه‌ها و زیان‌ها‌ی مالی ناشی از نقض حقوق مالکیت فکری و معنوی ایجاد شده به علت احداث پروژه یا استفاده از سایر امور مربوطه، متعهد پرداخت خسارت گردد.

(۱۸) حقوق انحصاری و معنوی

قرارداد باید به‌طور صریح مشخص نماید که چه کسی مالک حقوق فکری و معنوی است. در صورتی که مالکیت در ید پیمانکار باشد، کارفرما می‌بایست حداقل بتواند از حق مالکیت معنوی برای نگهداری، تعمیرات و در صورت امکان بازسازی ماشین‌آلات استفاده نماید.

(۱۹) قوه قهریه، زمان اضافی و غرامت پیمانکار

در اغلب قراردادها، به‌دلیل این‌که تبصره‌های فوق به‌طور مبهم لحاظ می‌گردند، پیمانکار این فرصت را می‌یابد تا ادعاهای غیرواقعی مطرح نماید. بنابراین، مهم است که شرایطی که به موجب آن، زمان یا هزینه اضافی قابل مطالبه است، به‌طور دقیق و صریح بیان گردد. به خصوص، باید در موارد زیر مخالفت نمود:

۱- شرایط نامساعد جوی

۲- کمبود تدارکات به استثنای بروز شرایط اضطراری و فوق‌العاده (مثل آتش‌سوزی).

۳- کمبود نیروی کار

مسأله تعیین یک زمان‌بندی دقیق که فقط طی آن چارچوب زمانی، ادعای خسارت ارایه گردد. اهمیت حیاتی دارد (مثلاً برای اطلاع‌رسانی حادثه ۱۴ روز و برای ارایه همه جزییات ۲۸ روز) که در غیر این صورت، پیمانکار ممکن است چندین ادعا را در پایان قرارداد مطرح نماید یعنی زمانی که شواهد و مدارک از بین رفته، کارگران مشغول پروژه‌های دیگری شده‌اند و کارگران باقیمانده نیز نمی‌توانند به‌طور دقیق به‌خاطر آورند که واقعاً چه اتفاقی افتاده است.

درباره این‌که آیا پیمانکار صرفاً مستحق تمدید زمان است، به دلیل بروز شرایط فوق‌العاده، یا باید هزینه اضافی نیز به او پرداخت گردد باید تصمیم‌گیری نمود. پرداخت هزینه اضافی به پیمانکار روش متداولی است. میزان غرامت می‌بایست فقط شامل هزینه‌های قابل برگشت پیمانکار گردد و هزینه‌های جاری و منطقی را که به‌طور اجتناب‌ناپذیری به واسطه تأخیر در پروژه ناشی می‌شود و همچنین سایر هزینه‌هایی که در چارچوب قرارداد قابل پرداخت نیستند را در بر بگیرد.

(۲۰) اعمال محدودیت زمانی برای ادعاها

برای حصول اطمینان از این‌که ادعا‌ها بلافاصله مورد بررسی قرار می‌گیرند، توصیه می‌گردد که مفاد زیر حد قرارداد لحاظ گردد.

۱- پیمانکار می‌بایست هرگونه حادثه غیرعادی و یا شرایط فوق‌العاده‌ای را ظرف مدت ۱۴ روز از زمان بروز حادثه اطلاع‌رسانی نماید.

۲- جزییات ادعا می‌بایست ظرف مدت ۲۸ روز به اطلاع مهندس برسد که در غیراین صورت این طور قلمداد می‌گردد که از طرح ادعا صرف نظر شده است.

۳- مگر این‌که ظرف مدت (۱۰) روز با دستور مهندس مخالفت گردد، در غیراین صورت، این طور تلقی خواهد شد که دستور مذکور با مفاد قرارداد مطابقت دارد.

۴- در مورد اصلاحات و تغییرات، پیمانکار می‌بایست محاسبه انجام شده توسط مهندس را بپذیرد مگر آن‌که پیمانکار برآورد خود را از هزینه‌ها ظرف مدت (۲۸) روز ارایه نماید.

۵- به منظور از بن‌بست خارج کردن طرفین قرارداد با حداقل اتلاف وقت، فرایند میانجی‌گری توصیه می‌گردد.

(۲۱) تحویل پروژه و آزمایشات عملی (عملکردی)

در قراردادهای مرتبط با ماشین‌آلات، برق و ابزارآلات، می‌بایست به‌طور دقیق تشریح گردد که چه استانداردهای عملکردی باید توسط دستگاهی که قرار است نصب گردد، تأمین شود و چه آزمایشاتی باید به انجام برسد تا مشخص گردد که آیا این استانداردها، احراز شده‌اند یا خیر.

پذیرش موقت نباید اعلام گردد تا زمانی که آزمایش‌های مذکور به‌طور مطلوب به انجام برسند و به علاوه می‌بایست مقدار قابل توجهی پول جهت پرداخت به پیمانکار در زمان پذیرش موقت فراهم گردد تا انگیزه لازم در او ایجاد گردیده و اطمینان حاصل گردد که ماشین‌آلات در اسرع وقت آزمایش‌هایی را با موفقیت پست سر می‌گذارند. در قرارداد باید تصریح گردد که طبق قرارداد، تاریخ اتمام پروژه، زمان اتمام فیزیکی پروژه لحاظ می‌گردد یا زمان انجام آزمایش‌های موفقیت‌آمیز ماشین‌آلات.

(۲۲) مرحله رفع و جبران نقایص

زمانی که پروژه به‌طور موقت پذیرفته شده و تحویل گرفته می‌شود، مرسوم است که طی یک دوره مشخص (معمولاً ۱۲ ماه) پیمانکار موظف است که نقایص را اصلاح نماید. در اینجا باید به نکات زیر توجه نمود:

۱- آیا می‌بایست یک دوره رفع نقائص دیگر نیز با توجه به نقائصی که طی دوره اول به روز می‌کنند و سپس اصلاح می‌گردند، در نظر گرفته شود.

۲- مقدار مناسبی از وجه‌الضمان می‌بایست محفوظ گردد تا زمان پذیرش نهایی به منظور کسب اطمینان از این‌که پیمانکار به تعهدات خود عمل نموده و نقائص را اصلاح می‌نماید.

۳- کارفرما می‌بایست این امکان را داشته باشد که نقائص را به هزینه پیمانکار اصلاح نماید البته در صورتی که پیمانکار در محل پروژه حاضر نشود و یا اصلاحات را بلافاصله به اتمام نرساند.

۴- آیا ضمانت حسن انجام کار طی دوره رفع نقائص نیز اعمال می‌گردد و اگر اعمال می‌گردد چه مدت پس از آن اعتبار خواهد داشت. (به استثنای موارد ناشی از قصور متصدی مربوطه) در قرارداد می‌بایست میزان تعهد پیمانکار در زمانی که دوره رفع نقائص به اتمام می‌رسد، به‌طور دقیق مشخص گردد.

۵- به‌طورکلی، یک پیمانکار تعهدی در قبال نقائص پنهانی که پس از اتمام مرحله رفع نقائص بروز می‌کنند نداشته و آنها را نمی‌پذیرد.

۶- اگر نقصی طی مرحله رفع نقائص بروز کند، قرارداد می‌بایست به‌طور صریح مشخص نماید که آیا کارفرما باید از پیمانکار بخواهد که در چارچوب تبصره نقائص، نقص مربوطه را اصلاح نماید، یا کارفرما این حق را نیز دارد که درخواست جریمه و خسارت نماید و به هزینه خود پیمانکار، رفع نقائص را به پیمانکار دیگری محول نماید.

(۲۳) وجه‌الضمان

توصیه می‌گردد که همواره، مقداری وجه‌الضمان تا پایان مرحله رفع نقائص، نگه داشته شود، اگرچه نیمی از این پول را می‌توان در زمان تکمیل یا پذیرش موقت پرداخت نمود.

مقدار وجه‌الضمان باید به گونه‌ای باشد که کارفرما از یک پشتوانه قوی در مقابل کیفیت کار ضعیف برخوردار گردد و به علاوه انگیزه لازم را در پیمانکار پدید آورد تا او تعهدات معوقه خود را به انجام برساند و باقی پول را دریافت نماید ولی مقدار این وجه نباید آنقدر زیاد باشد که قیمت پیشنهادی پیمانکار را تحت‌تأثیر قرار دهد.

مقدار این وجه می‌تواند (۵) تا (۱۰) درصد باشد که نیمی از آن در زمان تکمیل یا پذیرش موقت قابل پرداخت است و نیمی دیگر در زمان اتمام دوره نگهداری یا پذیرش نهایی قابل پرداخت خواهد بود.

(۲۴) مسؤولیت پیمانکار در قبال نقائص

امروزه مرسوم است که در قراردادهای مهندسی (به استثنای قراردادهای مهندسی عمران) مسؤولیت پیمانکار طبق موارد زیر محدود گردد:

۱- در قبال زیان تبعی و به‌طور کلی زیان بیش‌تر از ۱۰ الی ۱۵ درصد قیمت قرارداد، تعهدی پذیرفته نمی‌شود.

۲- طی مرحله رفع نقائص، تعهدی نسبت به نقائص وجود ندارد مگر الزام به اصلاح نقائص.

۳- در قبال نقائصی که پس از مرحله رفع نقائص بروز می‌کنند، هیچ‌گونه تعهدی پذیرفته نمی‌گردد.

امروزه، این دسته از محدودیت‌ها چنان فراگیر شده‌اند که بحث و مذاکره بدون لحاظ نمودن آنها، دشوار خواهد بود. بنابراین، نکات زیر بیش از پیش اهمیت پیدا می‌کنند:

۱- نظارت و کنترل دقیق رفتار پیمانکار توسط مهندس طی مرحله ساخت، تبیین و تشریح دقیق این وظیفه در مفاد توافق صورت گرفته میان کارفرما و مهندس.

۲- جمع‌آوری مدارک و شواهد مرتبط با وجود نقائص به‌طور دقیق که پیش از پذیرش موقت و نهایی می‌بایست مورد توجه قرار بگیرند.

۳- در نظر گرفتن بیمه زیان تبعی

در قراردادهای مربوط به پروژه‌های آماده تحویل، می‌بایست تلاش گردد تا این اطمینان حاصل گردد که این محدودیت تعهد و مسؤولیت در مورد نقائص موجود در طراحی اعمال نگردد.

(۲۵) تعلیق و فسخ یک جانبه

کارفرما می‌بایست این حق را داشته باشد که عملیات عمرانی را حداکثر تا ۳ ماه به حالت تعلیق در آورده و به علاوه بتواند قرارداد را ظرف مدت ۳ ماه به اختیار خود فسخ نماید. در مورد تعلیق، قاعدتاً، پیمانکار می‌بایست به خاطر صرف هزینه‌های اضافی و هزینه‌های جاری غرامت دریافت نماید و در مورد فسخ یک جانبه، می‌بایست با پیمانکار تسویه حساب صورت گرفته و یک سود منطقی به او تعلق گرفته و به علاوه، یک سهمیه نیز برای جبران زیان احتمالی او در آینده در نظر گرفته شود.

(۲۶) فسخ غیابی

بسیار مهم است که برای قرارداد، در موارد خاصی، یک فسخ معتبر و قانون پیش‌بینی گردد. معمولاً اغلب تبصره‌ها به‌طور سطحی و سر بسته قید می‌گردند. باید این امکان وجود داشته باشد که در موارد زیر، فسخ صورت گیرد.

۱- ورشکستگی یا انحلال پیمانکار

۲- هنگامی‌که پیمانکار بدون دلیل و عذر موجهی، بیش از حد از برنامه عقب باشد.

۳- در صورتی که پیمانکار کاملاً قرارداد را نقض کرده باشد.

۴- در صورتی که پیمانکار نتواند ظرف مدت (۱۴) روز از زمان ملزم شدن به جبران نقض قرارداد، هرگونه تعهدی از مفاد قرارداد را جبران نماید.

در صورت بروز این گونه از موارد، کارفرما باید از این حقوق برخوردار گردد:

۱- همه ماشین‌آلات و مصالح را در محل احداث پروژه، مورد استفاده قرار دهد.

۲- با استفاده از یک پیمانکار دیگر، پروژه را به اتمام برساند.

۳- کارگران پیمانکار را استخدام نماید.

۴- مسؤولیت قراردادهای فرعی و مسؤولان تدارکات را به عهده بگیرد.

۵- خسارت‌ها را جبران نماید.

۶- از پرداخت وجه‌الضمان و مبالغ مقرر و قابل پرداخت به پیمانکار امتناع نماید.

(۲۷) آموزش، لوازم یدکی، کتابچه‌های راهنمای ماشین‌آلات و نقشه‌برداری‌های حین ساخت موارد زیر می‌بایست هنگام تنظیم قرارداد، لحاظ گردد:

۱- پیمانکار وظیفه دارد تا پرسنل اجرایی و نگهداری سایت را آموزش دهد.

۲- فهرستی از سفارش‌ها و لوازم یدکی با ذکر چگونگی نگهداری لوازم در انبار، زمان سفارش و تحویل آنها پیش از پذیرش موقت.

۳- کتابچه‌های نگهداری، تعمیر و طرز کار ماشین‌آلات.

۴- نقشه‌ها و طرح‌های حین ساخت، در صورتی که جزو مسؤولیت‌های پیمانکار باشد.

نقشه‌های حین ساخت از اهمیت خاصی برخوردار هستند و پرداخت نهایی می‌بایست به شرط دریافت آنها صورت گیرد.

(۲۸) محتوا و مضمون گواهی‌های پذیرش موقت و نهایی

مهم است که از قید نمودن تبصره‌ای که به موجب آن، محتوای ارایه گواهی، دال بر صرف‌نظر نمودن از هر یک از حقوق کارفرما تلقی گردد، اجتناب شود چرا که ممکن است کار معیوب یا نقص پنهانی در میان باشد. به علاوه، در صورت امکان، مطلوب است که یک تبصره به این مضمون تنظیم گردد که گواهی پرداخت صرفاً به منظور پرداخت صادر گردیده و به معنای پذیرش کار از سوی کارفرما و تأیید پیروی پیمانکار از مفاد قرارداد نخواهد بود.

(۲۹) قانون حاکم

در قرارداد می‌بایست زبان مورد استفاده تصریح گردیده، قانونی را که قرارداد مشمول آن می‌گردد ذکر گردیده و به علاوه مشخص گردد که به منظور ابلاغ، بررسی و اجرای هرگونه رأی و حکمی، طرفین قرارداد می‌بایست به چه محکمه و حوزه قضایی مراجعه نمایند.

یادداشت مشورتی ۷-۸۶

بازبینی شده در می‌۲۰۰۴

انجمن مهندسین مشاور آفریقای جنوبی

وابسته به FIDIC‌

مترجم: محمدرضا رضایی راد

به سفارش روزنامه مناقصه‌مزایده