نکات مهمی که باید به هنگام تهیه قراردادهای ساخت و ساز به آنها توجه نمود-قسمت آخر مترجم: محمدرضا رضایی راد به سفارش روزنامه مناقصه‌مزایده دیروز قسمت اول این مقاله از نظر شما خوانندگان گرامی گذشت، قسمت آخر این مقاله را در ادامه پی می‌گیریم. هدف: تأکید روی شروطی که می‌بایست هنگام مستند‌سازی و […]
نکات مهمی که باید به هنگام تهیه قراردادهای ساخت و ساز به آنها توجه نمود-قسمت آخر
مترجم: محمدرضا رضایی راد
به سفارش روزنامه مناقصه‌مزایده
دیروز قسمت اول این مقاله از نظر شما خوانندگان گرامی گذشت، قسمت آخر این مقاله را در ادامه پی می‌گیریم.
هدف: تأکید روی شروطی که می‌بایست هنگام مستند‌سازی و گردآوری اسناد و مدارک برای قراردادهای ساخت، به نفع کارفرما لحاظ گردد.
(۱۰) پیمانکاری فرعی
کارفرما می‌بایست روی پیمانکارانی که در محل احداث پروژه استخدام خواهند شد نظارت نموده و باید بتواند مانع انعقاد قرارداد پیمانکار اصلی با پیمانکاران فرعی برای انجام یک میزان نامعقولی از کار‌ها گردد. بنابراین در قرارداد می‌بایست یک ممنوعیت مطلق برای انجام پیمانکاری فرعی بدون رضایت کارفرما، لحاظ گردد (به استثنای پیمانکاران فرعی برگزیده). نباید به ناحق، از ابراز این رضایت خودداری نموده است. فهرستی از پیمانکاران فرعی برگزیده با ارزش تقریبی قراردادهای فرعی می‌تواند مورد موافقت پیمانکار اصلی قرار بگیرد.
(۱۱) پیمانکاران فرعی برگزیده
تعداد پیمانکاران فرعی برگزیده در چارچوب قرارداد می‌بایست به دقت مورد توجه قرار گیرد. به‌طور کلی، مطلوب است که تعداد این دسته از پیمانکاران به حداقل ممکن برسد چرا که در چارچوب قرارداد، هیچ رابطه حقوقی میان کارفرما و پیمانکار فرعی وجود ندارد و در نتیجه هنگام اجرای قرارداد فرعی ممکن است مشکلاتی پدید آید.
(۱۲) مسؤولیت طراحی کارهای موقت
مهم است که به صراحت بیان گردد که چه کسی مسؤول کارهای موقت است و به علاوه، طراح مربوطه باید تضمین نماید که نقشه‌های ارایه شده توسط او رای مقصود موردنظر مناسب هستند. طراح می‌بایست دارای بیمه‌نامه طراحی باشد و در صورت وقوع هرگونه حادثه‌ای یک طراح مستقل می‌بایست مأمور گردد تا علت را بررسی نماید.
(۱۳) شرایط زمین
«شرایط پیش‌بینی نشده زمین» می‌تواند یک حوزه وسیعی برای شکل‌گیری ادعای خسارت محسوب گردد. به منظور به حداقل رساندن احتمال بروز این‌گونه از ادعاها، کارفرما باید نکات زیر را مد نظر قرار دهد:
۱- کنترل شرایط زمین (مثل انسداد، رطوبت، عوامل فرساینده) قبل از ارسال دعوتنامه برای شرکت در مناقصه، البته به کمک مهندسی ژئو تکنیک و ارایه همه اطلاعات موجود به پیمانکاران.
۲- لحاظ نمودن قیمت موقت برای خطرات احتمالی.
۳- تأکید بر انجام بررسی روی محل احداث توسط پیمانکار پیش از انعقاد قرارداد.
۴- اعمال محدودیت شدید برای بروز مواردی که پیمانکار بتواند پول یا زمان اضافی درخواست نماید به استثنای مواردی که از نظر یک پیمانکار ذی‌صلاح غیرقابل پیش‌بینی باشد.
۵- عدم استفاده از تبصره ترک دعوا در مواردی که به مهندس مأموریت داده شده است و هزینه پرداخت شده است تا مسؤولیت حرفه‌ای اطلاعات زمین شناختی جمعآوری شده توسط او را به عهده گرفته و همچنین مسؤولیت استنباط‌های صورت گرفته توسط خود را براساس اطلاعات فوق بپذیرد.
(۱۴) ارتباط با پیمانکاران دیگر
در گذشته، وقفه و اختلال از جانب سایر پیمانکاران یک دلیل عمده و اصلی برای بروز ادعاها و تأخیر بوده است و هر چند که در این مورد راه‌حل عملی وجود دارد، قرارداد می‌بایست موارد زیر را در بر بگیرد:
۱- وظیفه ارتباط با سایر پیمانکاران
۲- یک تبصره استرداد که به موجب آن کارفرما بتواند از قرارداد هر مقداری را که کارفرما به یک پیمانکار دیگر پرداخت کرده است به دلیل نقض قرارداد یا تأخیر از جانب پیمانکار اول استرداد نماید.
– اگرچه مذاکره در این مورد، ممکن است دشوار باشد.
(۱۵) خدمات ارایه شده توسط کارفرما
قرارداد باید تبیین و تشریح نماید که کارفرما چه مواردی را با چه هزینه‌ای تأمین می‌نماید، برای مثال:
۱- آبرسانی
۲- تأسیسات گاز و برق
۳- بوفه و غذاخوری
۴- امکانات بهداشتی
۵- پارکینگ
۶- خدمات اداری
۷- کمک‌های اولیه
۸- امکانات امنیتی
۹- مخابرات
۱۰- تسهیلات تخلیه بار
۱۱- محل اقامت و اسکان برای پرسنل
(۱۶) بیمه
مهم است که «بیمه جامع مخاطرات» متعلق به پیمانکار، شامل بیمه تجهیزات و ماشین‌آلات و بیمه کارهای موقت و بیمه مسؤولیت شخص ثالث، طی مدت زمان انجام پروژه، تحت نام مشترک پیمانکار و کارفرما منعقد گردند. حد و حدود تعهد بیمه و مبلغ قابل کسر در هر بیمه‌نامه می‌بایست واقع‌بینانه باشد و موارد استثنا باید به‌طور دقیق مورد بررسی قرار بگیرد. پیمانکار ملزم خواهد بود که بیمه غرامت کارگران را به اجرا درآورد و در صورت استفاده از جاده‌های عمومی، بیمه وسایل نقلیه شخص ثالث را نیز اجرا نماید. به علاوه، پیمانکار باید ملزم گردد تا بیمه مسؤولیت حقوق عرفی را نیز اعمال نماید.
(۱۷) حقوق انحصاری، نقشه‌های ثبت شده و غیره
در صورتی که خود پیمانکار نقشه‌ها را ارایه نماید، خودش می‌بایست در مقابل همه هزینه‌ها و زیان‌ها‌ی مالی ناشی از نقض حقوق مالکیت فکری و معنوی ایجاد شده به علت احداث پروژه یا استفاده از سایر امور مربوطه، متعهد پرداخت خسارت گردد.
(۱۸) حقوق انحصاری و معنوی
قرارداد باید به‌طور صریح مشخص نماید که چه کسی مالک حقوق فکری و معنوی است. در صورتی که مالکیت در ید پیمانکار باشد، کارفرما می‌بایست حداقل بتواند از حق مالکیت معنوی برای نگهداری، تعمیرات و در صورت امکان بازسازی ماشین‌آلات استفاده نماید.
(۱۹) قوه قهریه، زمان اضافی و غرامت پیمانکار
در اغلب قراردادها، به‌دلیل این‌که تبصره‌های فوق به‌طور مبهم لحاظ می‌گردند، پیمانکار این فرصت را می‌یابد تا ادعاهای غیرواقعی مطرح نماید. بنابراین، مهم است که شرایطی که به موجب آن، زمان یا هزینه اضافی قابل مطالبه است، به‌طور دقیق و صریح بیان گردد. به خصوص، باید در موارد زیر مخالفت نمود:
۱- شرایط نامساعد جوی
۲- کمبود تدارکات به استثنای بروز شرایط اضطراری و فوق‌العاده (مثل آتش‌سوزی).
۳- کمبود نیروی کار
مسأله تعیین یک زمان‌بندی دقیق که فقط طی آن چارچوب زمانی، ادعای خسارت ارایه گردد. اهمیت حیاتی دارد (مثلاً برای اطلاع‌رسانی حادثه ۱۴ روز و برای ارایه همه جزییات ۲۸ روز) که در غیر این صورت، پیمانکار ممکن است چندین ادعا را در پایان قرارداد مطرح نماید یعنی زمانی که شواهد و مدارک از بین رفته، کارگران مشغول پروژه‌های دیگری شده‌اند و کارگران باقیمانده نیز نمی‌توانند به‌طور دقیق به‌خاطر آورند که واقعاً چه اتفاقی افتاده است.
درباره این‌که آیا پیمانکار صرفاً مستحق تمدید زمان است، به دلیل بروز شرایط فوق‌العاده، یا باید هزینه اضافی نیز به او پرداخت گردد باید تصمیم‌گیری نمود. پرداخت هزینه اضافی به پیمانکار روش متداولی است. میزان غرامت می‌بایست فقط شامل هزینه‌های قابل برگشت پیمانکار گردد و هزینه‌های جاری و منطقی را که به‌طور اجتناب‌ناپذیری به واسطه تأخیر در پروژه ناشی می‌شود و همچنین سایر هزینه‌هایی که در چارچوب قرارداد قابل پرداخت نیستند را در بر بگیرد.
(۲۰) اعمال محدودیت زمانی برای ادعاها
برای حصول اطمینان از این‌که ادعاها بلافاصله مورد بررسی قرار می‌گیرند، توصیه می‌گردد که مفاد زیر حد قرارداد لحاظ گردد.
۱- پیمانکار می‌بایست هرگونه حادثه غیرعادی و یا شرایط فوق‌العاده‌ای را ظرف مدت ۱۴ روز از زمان بروز حادثه اطلاع‌رسانی نماید.
۲- جزییات ادعا می‌بایست ظرف مدت ۲۸ روز به اطلاع مهندس برسد که در غیراین صورت این طور قلمداد می‌گردد که از طرح ادعا صرف نظر شده است.
۳- مگر این‌که ظرف مدت (۱۰) روز با دستور مهندس مخالفت گردد، در غیراین صورت، این طور تلقی خواهد شد که دستور مذکور با مفاد قرارداد مطابقت دارد.
۴- در مورد اصلاحات و تغییرات، پیمانکار می‌بایست محاسبه انجام شده توسط مهندس را بپذیرد مگر آن‌که پیمانکار برآورد خود را از هزینه‌ها ظرف مدت (۲۸) روز ارایه نماید.
۵- به منظور از بن‌بست خارج کردن طرفین قرارداد با حداقل اتلاف وقت، فرایند میانجی‌گری توصیه می‌گردد.
(۲۱) تحویل پروژه و آزمایشات عملی (عملکردی)
در قراردادهای مرتبط با ماشین‌آلات، برق و ابزارآلات، می‌بایست به‌طور دقیق تشریح گردد که چه استانداردهای عملکردی باید توسط دستگاهی که قرار است نصب گردد، تأمین شود و چه آزمایشاتی باید به انجام برسد تا مشخص گردد که آیا این استانداردها، احراز شده‌اند یا خیر.
پذیرش موقت نباید اعلام گردد تا زمانی که آزمایش‌های مذکور به‌طور مطلوب به انجام برسند و به علاوه می‌بایست مقدار قابل توجهی پول جهت پرداخت به پیمانکار در زمان پذیرش موقت فراهم گردد تا انگیزه لازم در او ایجاد گردیده و اطمینان حاصل گردد که ماشین‌آلات در اسرع وقت آزمایش‌هایی را با موفقیت پست سر می‌گذارند. در قرارداد باید تصریح گردد که طبق قرارداد، تاریخ اتمام پروژه، زمان اتمام فیزیکی پروژه لحاظ می‌گردد یا زمان انجام آزمایش‌های موفقیت‌آمیز ماشین‌آلات.
(۲۲) مرحله رفع و جبران نقایص
زمانی که پروژه به‌طور موقت پذیرفته شده و تحویل گرفته می‌شود، مرسوم است که طی یک دوره مشخص (معمولاً ۱۲ ماه) پیمانکار موظف است که نقایص را اصلاح نماید. در اینجا باید به نکات زیر توجه نمود:
۱- آیا می‌بایست یک دوره رفع نقائص دیگر نیز با توجه به نقائصی که طی دوره اول به روز می‌کنند و سپس اصلاح می‌گردند، در نظر گرفته شود.
۲- مقدار مناسبی از وجه‌الضمان می‌بایست محفوظ گردد تا زمان پذیرش نهایی به منظور کسب اطمینان از این‌که پیمانکار به تعهدات خود عمل نموده و نقائص را اصلاح می‌نماید.
۳- کارفرما می‌بایست این امکان را داشته باشد که نقائص را به هزینه پیمانکار اصلاح نماید البته در صورتی که پیمانکار در محل پروژه حاضر نشود و یا اصلاحات را بلافاصله به اتمام نرساند.
۴- آیا ضمانت حسن انجام کار طی دوره رفع نقائص نیز اعمال می‌گردد و اگر اعمال می‌گردد چه مدت پس از آن اعتبار خواهد داشت. (به استثنای موارد ناشی از قصور متصدی مربوطه) در قرارداد می‌بایست میزان تعهد پیمانکار در زمانی که دوره رفع نقائص به اتمام می‌رسد، به‌طور دقیق مشخص گردد.
۵- به‌طورکلی، یک پیمانکار تعهدی در قبال نقائص پنهانی که پس از اتمام مرحله رفع نقائص بروز می‌کنند نداشته و آنها را نمی‌پذیرد.
۶- اگر نقصی طی مرحله رفع نقائص بروز کند، قرارداد می‌بایست به‌طور صریح مشخص نماید که آیا کارفرما باید از پیمانکار بخواهد که در چارچوب تبصره نقائص، نقص مربوطه را اصلاح نماید، یا کارفرما این حق را نیز دارد که درخواست جریمه و خسارت نماید و به هزینه خود پیمانکار، رفع نقائص را به پیمانکار دیگری محول نماید.
(۲۳) وجه‌الضمان
توصیه می‌گردد که همواره، مقداری وجه‌الضمان تا پایان مرحله رفع نقائص، نگه داشته شود، اگرچه نیمی از این پول را می‌توان در زمان تکمیل یا پذیرش موقت پرداخت نمود.
مقدار وجه‌الضمان باید به گونه‌ای باشد که کارفرما از یک پشتوانه قوی در مقابل کیفیت کار ضعیف برخوردار گردد و به علاوه انگیزه لازم را در پیمانکار پدید آورد تا او تعهدات معوقه خود را به انجام برساند و باقی پول را دریافت نماید ولی مقدار این وجه نباید آنقدر زیاد باشد که قیمت پیشنهادی پیمانکار را تحت‌تأثیر قرار دهد.
مقدار این وجه می‌تواند (۵) تا (۱۰) درصد باشد که نیمی از آن در زمان تکمیل یا پذیرش موقت قابل پرداخت است و نیمی دیگر در زمان اتمام دوره نگهداری یا پذیرش نهایی قابل پرداخت خواهد بود.
(۲۴) مسؤولیت پیمانکار در قبال نقائص
امروزه مرسوم است که در قراردادهای مهندسی (به استثنای قراردادهای مهندسی عمران) مسؤولیت پیمانکار طبق موارد زیر محدود گردد:
۱- در قبال زیان تبعی و به‌طور کلی زیان بیش‌تر از ۱۰ الی ۱۵ درصد قیمت قرارداد، تعهدی پذیرفته نمی‌شود.
۲- طی مرحله رفع نقائص، تعهدی نسبت به نقائص وجود ندارد مگر الزام به اصلاح نقائص.
۳- در قبال نقائصی که پس از مرحله رفع نقائص بروز می‌کنند، هیچ‌گونه تعهدی پذیرفته نمی‌گردد.
امروزه، این دسته از محدودیت‌ها چنان فراگیر شده‌اند که بحث و مذاکره بدون لحاظ نمودن آنها، دشوار خواهد بود. بنابراین، نکات زیر بیش از پیش اهمیت پیدا می‌کنند:
۱- نظارت و کنترل دقیق رفتار پیمانکار توسط مهندس طی مرحله ساخت، تبیین و تشریح دقیق این وظیفه در مفاد توافق صورت گرفته میان کارفرما و مهندس.
۲- جمعآوری مدارک و شواهد مرتبط با وجود نقائص به‌طور دقیق که پیش از پذیرش موقت و نهایی می‌بایست مورد توجه قرار بگیرند.
۳- در نظر گرفتن بیمه زیان تبعی
در قراردادهای مربوط به پروژه‌های آماده تحویل، می‌بایست تلاش گردد تا این اطمینان حاصل گردد که این محدودیت تعهد و مسؤولیت در مورد نقائص موجود در طراحی اعمال نگردد.
(۲۵) تعلیق و فسخ یک جانبه
کارفرما می‌بایست این حق را داشته باشد که عملیات عمرانی را حداکثر تا ۳ ماه به حالت تعلیق در آورده و به علاوه بتواند قرارداد را ظرف مدت ۳ ماه به اختیار خود فسخ نماید. در مورد تعلیق، قاعدتاً، پیمانکار می‌بایست به خاطر صرف هزینه‌های اضافی و هزینه‌های جاری غرامت دریافت نماید و در مورد فسخ یک جانبه، می‌بایست با پیمانکار تسویه حساب صورت گرفته و یک سود منطقی به او تعلق گرفته و به علاوه، یک سهمیه نیز برای جبران زیان احتمالی او در آینده در نظر گرفته شود.
(۲۶) فسخ غیابی
بسیار مهم است که برای قرارداد، در موارد خاصی، یک فسخ معتبر و قانون پیش‌بینی گردد. معمولاً اغلب تبصره‌ها به‌طور سطحی و سر بسته قید می‌گردند. باید این امکان وجود داشته باشد که در موارد زیر، فسخ صورت گیرد.
۱- ورشکستگی یا انحلال پیمانکار
۲- هنگامی‌که پیمانکار بدون دلیل و عذر موجهی، بیش از حد از برنامه عقب باشد.
۳- در صورتی که پیمانکار کاملاً قرارداد را نقض کرده باشد.
۴- در صورتی که پیمانکار نتواند ظرف مدت (۱۴) روز از زمان ملزم شدن به جبران نقض قرارداد، هرگونه تعهدی از مفاد قرارداد را جبران نماید.
در صورت بروز این گونه از موارد، کارفرما باید از این حقوق برخوردار گردد:
۱- همه ماشین‌آلات و مصالح را در محل احداث پروژه، مورد استفاده قرار دهد.
۲- با استفاده از یک پیمانکار دیگر، پروژه را به اتمام برساند.
۳- کارگران پیمانکار را استخدام نماید.
۴- مسؤولیت قراردادهای فرعی و مسؤولان تدارکات را به عهده بگیرد.
۵- خسارت‌ها را جبران نماید.
۶- از پرداخت وجه‌الضمان و مبالغ مقرر و قابل پرداخت به پیمانکار امتناع نماید.
(۲۷) آموزش، لوازم یدکی، کتابچه‌های راهنمای ماشین‌آلات و نقشه‌برداری‌های حین ساخت موارد زیر می‌بایست هنگام تنظیم قرارداد، لحاظ گردد:
۱- پیمانکار وظیفه دارد تا پرسنل اجرایی و نگهداری سایت را آموزش دهد.
۲- فهرستی از سفارش‌ها و لوازم یدکی با ذکر چگونگی نگهداری لوازم در انبار، زمان سفارش و تحویل آنها پیش از پذیرش موقت.
۳- کتابچه‌های نگهداری، تعمیر و طرز کار ماشین‌آلات.
۴- نقشه‌ها و طرح‌های حین ساخت، در صورتی که جزو مسؤولیت‌های پیمانکار باشد.
نقشه‌های حین ساخت از اهمیت خاصی برخوردار هستند و پرداخت نهایی می‌بایست به شرط دریافت آنها صورت گیرد.
(۲۸) محتوا و مضمون گواهی‌های پذیرش موقت و نهایی
مهم است که از قید نمودن تبصره‌ای که به موجب آن، محتوای ارایه گواهی، دال بر صرف‌نظر نمودن از هر یک از حقوق کارفرما تلقی گردد، اجتناب شود چرا که ممکن است کار معیوب یا نقص پنهانی در میان باشد. به علاوه، در صورت امکان، مطلوب است که یک تبصره به این مضمون تنظیم گردد که گواهی پرداخت صرفاً به منظور پرداخت صادر گردیده و به معنای پذیرش کار از سوی کارفرما و تأیید پیروی پیمانکار از مفاد قرارداد نخواهد بود.
(۲۹) قانون حاکم
در قرارداد می‌بایست زبان مورد استفاده تصریح گردیده، قانونی را که قرارداد مشمول آن می‌گردد ذکر گردیده و به علاوه مشخص گردد که به منظور ابلاغ، بررسی و اجرای هرگونه رأی و حکمی، طرفین قرارداد می‌بایست به چه محکمه و حوزه قضایی مراجعه نمایند.
منبع:
یادداشت مشورتی ۷-۸۶
بازبینی شده در می۲۰۰۴
انجمن مهندسین مشاور آفریقای جنوبی
وابسته به FIDIC
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.