ورود به بازار ملک؛ بدون خرید ملک با صندوق‌های سرمایه‌گذاری

مدیر ابزار‌‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران، گفت: چهار صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تاکنون در فرابورس، پذیره‌نویسی و پذیرش شده‌اند و آیین‌نامه جدید دولت مسیر مولدسازی دارایی‌های دولتی را از طریق این صندوق‌‌ها هموار کرده است. به گزارش مناقصه‌مزایده، میثم زارع‌زاده؛ درخصوص صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، اظهار کرد: فرابورس ایران طی سال‌های گذشته اقدام به پذیره‌نویسی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کرده و تاکنون چهار صندوق در این حوزه در بازارسرمایه پذیرفته شده‌اند. این صندوق‌‌ها در دو قالب اصلی فعالیت می‌کنند. نوع نخست، صندوق‌هایی هستند که از طریق بازارسرمایه پذیره‌نویسی می‌شوند، منابع مالی را از عموم جمع‌آوری کرده و با این منابع اقدام به خرید املاک و مستغلات مطابق امیدنامه و اساسنامه مصوب سازمان بورس می‌کنند. نوع دوم، صندوق‌هایی هستند که از پیش دارای دارایی مشخصی (مانند ملک یا مستغلات) هستند و این دارایی‌‌ها به صندوق منتقل شده و در قالب واحد‌های سرمایه‌گذاری به عموم عرضه می‌شود. مدیر ابزار‌‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران، در ادامه بیان کرد: بازدهی این صندوق‌‌ها عمدتاً از دو محل تأمین می‌شود؛ دریافت اجاره‌بها از املاک تحت مالکیت صندوق و افزایش قیمت دارایی‌ها. سرمایه‌گذاران به نسبت سهم خود از این بازدهی بهره‌مند می‌شوند. عمر این صندوق‌‌ها معمولاً پنج ساله است و با نظر سازمان بورس قابل تمدید خواهد بود. زارع‌زاده؛ درخصوص مزیت‌های صندوق املاک و مستغلات، گفت: یکی از مهم‌‌ترین مزایای این صندوق‌‌ها ایجاد امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاک و مستغلات است؛ بازاری که به‌دلیل نیاز به منابع مالی قابل‌توجه، برای بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد غیرقابل دسترس شده است. این صندوق‌‌ها با بهره‌گیری از مزایایی همچون شفافیت، معافیت مالیاتی، تقسیم حداکثری سود و نقدشوندگی بالا، ضمن تکمیل زنجیره ابزار‌های مالی، امکان بهره‌مندی از بازدهی این بازار را برای طیف گسترده‌ای از سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند. به‌طور معمول، بیش از ۹۰ درصد اجاره‌بهای دریافتی از محل املاک خریداری‌شده، بین دارندگان واحد‌های سرمایه‌گذاری تقسیم می‌شود. مدیر ابزار‌‌ها و نهاد‌های مالی فرابورس ایران، درخصوص آیین‌نامه تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، اظهار کرد: نکته حائزاهمیت دیگر، تصویب آیین‌نامه اجرایی تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات توسط هیئت وزیران است. این آیین‌نامه زمینه‌ساز مدیریت بهینه دارایی‌های دولت از طریق مولدسازی خواهد بود. براساس این سازوکار، دولت می‌تواند املاک و مستغلات خود را پس از ارزش‌گذاری و تأیید مراجع ذی‌ربط به صندوق‌‌ها منتقل کرده و از محل پذیره‌نویسی واحد‌های این صندوق‌‌ها منابع مالی مورد نیاز برای اجرای طرح‌های اقتصادی خود را تأمین کند. این رویکرد می‌تواند جایگزینی مناسب یا مکملی برای روش‌های سنتی تأمین مالی از جمله انتشار اوراق بدهی باشد. زارع‌زاده؛ در ادامه بیان کرد: صندوق‌های املاک و مستغلات با توجه به همبستگی پایین با سایر کلاس‌های دارایی، ابزار مناسبی برای تنوع‌بخشی به سبد سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند. همچنین، با توجه به تورمی بودن اقتصاد، این صندوق‌‌ها نقش مؤثری به‌عنوان سپر تورمی برای حفظ ارزش دارایی‌های سرمایه‌گذاران ایفا می‌کنند. از سوی دیگر، برخلاف دارایی‌های ملکی با ارزش بالا و نقدشوندگی پایین، واحد‌های این صندوق‌‌ها به راحتی در بازار قابل معامله هستند و از نقدشوندگی بالاتری برخوردارند. وی افزود: صندوق‌های املاک و مستغلات به صورت دوره‌ای (معمولاً هر شش ماه یکبار) ارزش‌گذاری می‌شوند و خالص ارزش دارایی آن‌ها (NAV) پس از بررسی توسط هیئت داوری، در سامانه کدال منتشر می‌شود. در سال ۱۴۰۳ نیز شاهد راه‌اندازی یک صندوق املاک و مستغلات کلید در بورس تهران بودیم که نمونه‌ای از توسعه این ابزار در بازارسرمایه ایران است.