«انتقال حق توسعه» ابزاری نوین برای جبران محدودیت ساخت‌وساز در اراضی دولتی  

مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه‌وشهرسازی، از تدوین دستورالعمل حق توسعه به‌عنوان راهکاری نوین برای هدایت عادلانه، پایدار و کارآمد برای توسعه شهری و روستایی خبر داد و گفت: این سازوکار با هدف جبران محدودیت‌های اعمال شده بر املاک تاریخی، طبیعی و محیط‌زیستی تلاش می‌کند تا ضمن حفظ منافع عمومی، حقوق توسعه مالکان را نیز تأمین کند. به گزارش مناقصه‌مزایده به نقل از وزارت راه‌وشهرسازی، محمد سرلک؛ با بیان اینکه طرح انتقال حق توسعه به‌عنوان یکی از سازوکارهای نوین در مدیریت زمین و سیاست‌گذاری کاربری زمین در دست تدوین است، اظهار داشت: انتقال حق توسعه، امکانی را فراهم می‌کند تا توسعه کالبدی در سطح شهر‌ها و روستا‌ها به‌ صورت پایدار، عادلانه و کارآمد هدایت شود. وی با اشاره به ماده ۱۱ قانون حمایت از مرمت و احیای بافت‌های تاریخی-فرهنگی مصوب ۱۳۹۸، افزود: پژوهش تدوین این دستورالعمل با هدف طراحی سازوکاری جامع، بومی‌سازی‌شده و منطبق با شرایط حقوقی و کالبدی ایران در حال انجام است. این دستورالعمل بستر حقوقی و فنی لازم برای اجرای انتقال حق توسعه را فراهم خواهد کرد. سرلک؛ هدف اصلی از این پژوهش را ارائه الگویی علمی و اجرایی برای انتقال حق توسعه در ایران دانست و تأکید کرد: این طرح به‌گونه‌ای طراحی می‌شود که ضمن حفظ منافع عمومی و ارزش‌های تاریخی و محیطی، حقوق مالکان نیز در برابر محدودیت‌های اعمال‌شده جبران شود. وی افزود: بر همین اساس، در مرحله نخست، به تعریف مسئله پرداخته شده است. به‌ویژه چالش‌هایی که به‌واسطه محدودیت‌های اعمال‌شده بر املاک و اراضی خاص مانند تاریخی، طبیعی و محیط‌زیستی ایجاد شده و منجر به تضییع حقوق مالکانه، نارضایتی اجتماعی و ناکارآمدی در تحقق طرح‌های توسعه می‌شود. به گفته سرلک؛ مرحله دوم پژوهش به مرور ادبیات نظری و تجارب جهانی اختصاص یافته است. در بخش نخست این مرحله، مبانی نظری مرتبط با مفاهیم حقوق توسعه، اراضی فرستنده و گیرنده، روش‌های ارسال و جز آن تبیین شده است. در ادامه، تجارب ۱۵ کشور جهان با تأکید بر چهار کشور ایالات متحده آمریکا، ژاپن، هند و ایتالیا، با تمرکز بر نحوه تعیین اراضی فرستنده و گیرنده، سازوکارهای انتقال، نهادهای دخیل، ابزارهای قانونی و میزان موفقیت رویکرد انتقال حق توسعه مورد تحلیل تطبیقی قرار گرفته‌اند. در پایان این مرحله، یک مدل مفهومی پیشنهادی برای طراحی سازوکار ارائه شده و در آن، عناصر اصلی رویکرد مذکور شامل واحد حقوق توسعه، نهاد واسط، سازوکار ارزیابی و انتقال و الزامات نظارتی و اجرایی استخراج شده‌اند. مدیرکل دفتر نظارت بر طرح‌های توسعه و عمران، تأکید کرد: در مرحله سوم، زمینه‌های اجرایی انتقال حق توسعه در بستر ایران بررسی شده است. در بخش نخست، اسناد فرادست برنامه‌ریزی از جمله قانون اساسی، قانون مدنی، قانون شهرداری‌ها، قوانین زمین شهری، طرح‌های جامع و تفصیلی و مصوبات شورای‌عالی شهرسازی و معماری تحلیل و ظرفیت‌های قانونی و خلأهای موجود مشخص شده است. سپس، دیدگاه‌های کارشناسان، متخصصان و مدیران شهری با استفاده از ابزار مصاحبه عمیق تحلیل شده و اجماع نظری نسبی درخصوص ضرورت و امکان اجرای این سازوکار احصا شده است. در انتها، انطباق الگوی انتقال حق توسعه با ویژگی‌های کالبدی، نهادی و مدیریتی انواع شهرهای ایران (کلانشهرها، شهرهای میانی و شهرهای کوچک) و روستا‌ها بررسی شده، ضرورت‌های اجرایی آن‌‌ها تحلیل شده و مدل مفهومی حاصل‌شده در مرحله دوم تدقیق شده است. وی افزود: مرحله پایانی به تدوین دستورالعمل نهایی اختصاص دارد. در این مرحله معیارهای تعیین اراضی فرستنده (مانند املاک و بناهای ثبت‌شده، ارزشمند، بافت‌های تاریخی یا واقع در پهنه‌های حفاظتی) و اراضی گیرنده (مناطق با ظرفیت بارگذاری بیشتر مانند محدوده‌های پیرامون ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی، بافت‌های ناکارآمد یا پهنه‌های توسعه‌پذیر) ارائه شده‌اند. در ادامه، نهاد واسط برای مدیریت فرآیند انتقال (شهرداری و دهیاری‌ با نقش اجرایی) تعریف و سازوکارهای انتقال شامل نحوه محاسبه و ارزش‌گذاری حقوق توسعه، نسبت تعادل، نظام ثبت و انتقال و چگونگی توزیع منابع حاصل از انتقال حقوق توسعه تبیین شده‌اند. سرلک؛ یادآور شد: این پژوهش با توجه به ماهیت بین‌رشته‌ای موضوع، تلفیقی از دانش برنامه‌ریزی، حقوق، اقتصاد زمین و سیاست‌گذاری عمومی را به‌کار گرفته و می‌کوشد گامی اساسی در جهت تحقق‌پذیری نظام‌مند، عادلانه و پایدار توسعه شهری و روستایی در ایران ‌بردارد. نتایج پژوهش نشان می‌دهد که اجرای موفق انتقال حق توسعه در ایران مستلزم اصلاح برخی قوانین، ظرفیت‌سازی نهادی در شهرداری‌‌ها و دهیاری‌ها، تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی و توسعه بازار شفاف و نظارت‌پذیر انتقال حقوق توسعه است. محصول این پژوهش می‌تواند به‌عنوان سند راهبردی در مدیریت هوشمند منابع زمین و املاک، ارتقای عدالت فضایی و دستیابی به توسعه پایدار شهری و روستایی مورد استفاده قرار گیرد.