فروش متری مسکن راهکار نوین خانه‌دار شدن یا تکرار تجربه‌های بی‌نتیجه؟! 

چندی پیش یکی از بانک‌های کشور خبر از فعال‌سازی طرحی در این بانک داد که امکان خرید مسکن به صورت متری فراهم می‌کند. در این طرح گویا قرار است صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با ارائه یونیت‌های سرمایه‌گذاری، شرایط جذب سرمایه‌های خرد و افزایش نقدینگی در بازار ملک را فراهم کند. به گزارش آنا، ‌اگرچه این طرح که با وعده جذب سرمایه‌های خرد و هدایت آن به سمت بخش ساخت‌وساز مطرح شده، در صورت اجرا می‌تواند چشم‌انداز بازار مسکن را تغییر دهد اما در عین‌حال نگرانی‌هایی را نیز درباره تشدید نگاه سرمایه‌ای و احتمال سوداگری به همراه دارد. هر چند که طرح‌های این‌چنینی مسبوق به سابقه است؛ اما با توجه به اهمیت مسکن در اقتصاد کشور و شرایط رکورد تورمی عجیب این بخش هر طرحی بارقه‌ای از امید را برای خانه‌دار کردن مردم به‌خصوص جوانان فراهم می‌کند. با این شرایط همچنان این سؤال مطرح است که آیا هدایت سرمایه‌های مردم به سوی مسکن متری، می‌تواند گره بخش مسکن را بگشاید؟ و آیا طرح‌های این‌چنینی به ساخت حقیقی مسکن منجر خواهد شد؟ مهدی سلطان‌محمدی؛ کارشناس حوزه مسکن، در واکنش به طرح عرضه یونیت‌های سرمایه‌گذاری متری مسکن، تأکید کرد: این‌گونه طرح‌‌ها در عمل پاسخگوی مشکلات بازار مسکن نخواهد بود و تجربه‌های مشابه گذشته نیز نشان داده که این روش‌‌ها به نتیجه نمی‌رسند. سلطان‌محمدی؛ با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته طرح‌های مشابه متعددی ارائه شده است، گفت: این بار اول نیست که چنین ایده‌هایی مطرح می‌شود. هر فرد یا نهادی که وارد این حوزه می‌شود، سعی دارد با طرحی جدید مشکل را حل کند، اما ساختار این طرح‌‌ها در عمل قابلیت موفقیت ندارد. وی توضیح داد: یونیت سرمایه‌گذاری یعنی فرد به جای مالکیت فیزیکی یک واحد مسکونی، سهمی کوچک از یک پروژه ساختمانی را خریداری می‌کند، مانند سهام یک شرکت تولیدی در بورس، اما وقتی مدیریت این پروژه‌ها برعهده دولت باشد، با توجه به عملکرد گذشته، بازدهی اقتصادی مطلوب حاصل نخواهد شد. این کارشناس مسکن، یادآور شد: در شرایطی که حتی بخش‌خصوصی با همه حساسیت و دقت خود در مدیریت منابع، بازدهی مورد انتظار از بازار مسکن را به دست نمی‌آورد و تولید مسکن به کم‌ترین حد تاریخی خود رسیده، انتظار موفقیت از دولت غیرواقعی است. پروژه‌های دولتی بعضاً به جای دو یا سه سال، بیش از ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشند و بازدهی اقتصادی ندارند. به گفته سلطان‌محمدی؛ شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن که پیش‌تر در بورس فعال شدند نیز، بازدهی مناسبی به همراه نداشته‌اند و مردم اقبالی به خرید سهام آن‌ها نشان نداده‌اند. سلطان‌محمدی؛ یکی از مهم‌‌ترین موانع توسعه واقعی بخش مسکن را انحصار زمین دانست و افزود: بخش اعظم زمین‌های قابل ساخت در اختیار دولت است. بخش‌خصوصی تنها به زمین‌های کوچک و پراکنده دسترسی دارد و امکان اجرای پروژه‌های بزرگ شهرک‌سازی برایش وجود ندارد. حتی تعریف شهر‌های جدید نیز به لحاظ قانونی در اختیار دولت است. وی تأکید کرد: برای ایجاد پروژه‌های بزرگ مقیاس، دولت باید زمین‌های بزرگ را به مزایده بگذارد و منابع مالی کافی جذب کند. تا زمانی که این زیرساخت‌‌ها فراهم نشود، نقش‌آفرینی جدی بخش‌خصوصی در مقیاس کلان ممکن نیست. این کارشناس، با اشاره به تجربه طولانی‌مدت مسکن مهر و تأخیر در تحویل واحد‌‌ها، گفت: مسکن ملی نیز به احتمال زیاد سرنوشتی مشابه خواهد داشت. این طرح‌‌ها اغلب با واقعیت نیاز‌های خانوار‌‌ها همخوانی ندارند. کوچک‌سازی بیش از حد واحد‌‌ها یا طرح‌های متری، پاسخگوی نیاز واقعی مردم برای زندگی خانوادگی نیست. سلطان‌محمدی؛ در ادامه به بحث جمعیت و تأثیر آن بر بازار مسکن پرداخت و گفت: رشد جمعیت ایران در حال‌حاضر در سطحی پایدار قرار دارد و کاهش آن به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند. حتی اگر جمعیت ثابت بماند، کسری موجود در مسکن و نیاز به بازسازی واحد‌های فرسوده همچنان پابرجاست. افزایش امید به زندگی و بالا رفتن طول عمر خانوار‌‌ها باعث شده ارث مسکن به نسل جوان با تأخیر بیشتری برسد و این امر فشار مضاعفی بر تقاضای مستقل مسکن وارد کرده است. این مسئله در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته نیز مشاهده می‌شود. این کارشناس، در پایان تصریح کرد: تا زمانی که مشکلات ساختاری، از جمله انحصار زمین و نبود سرمایه‌گذاری کلان بخش‌خصوصی، برطرف نشود، طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن یا پروژه‌های مشابه، محکوم به شکست هستند. این ایده‌ها بیشتر جنبه تبلیغاتی دارند و در عمل توان حل مشکلات بازار را ندارند.