سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان در گروی عبور از راهکارهای سنتی

محمد قره‌داغلی -صنعت ساختمان یکی از بخش‌های مهم در اقتصاد هر کشوری است که ظرفیت بالایی برای جذب سرمایه و ایجاد فرصت‌های شغلی دارد اما در ایران این صنعت به دلیل مشکلات و موانع مختلف همچون؛ نوسان‌های اقتصادی شدید، افزایش قیمت مصالح، تغییر در هزینه‌های نیروی کار و اثرپذیری این بخش از نرخ ارز، پیش‌بینی‌پذیری در پروژه‌های ساختمانی را سلب کرده و سرمایه‌گذاری در این بخش را با مشکل مواجه کرده است. به گزارش مناقصه‌مزایده، به اعتقاد فعالان بخش‌خصوصی، عدم حمایت‌های دولتی، عدم دسترسی به منابع مالی و نرخ تسهیلات بانکی، بروکراسی پیچیده در صدور مجوز‌ها، تغییرات مکرر در سیاست‌های مالیاتی و عوارض شهری، عدم ثبات قوانین و مقررات نیز، فضای نامطمئنی را برای سرمایه‌گذاری در این صنعت ایجاد کرده که دیگر تمایلی برای ورود به این صنعت و سرمایه‌گذاری جدید و آغاز یا تکمیل پروژه‌های بزرگ وجود ندارد. در این باره رسول قربان‌‌نژاد؛ کارشناس بخش مسکن، با اشاره به اینکه ضرب‌آهنگ افزایش قیمت خانه به مراتب سریع‌تر از افزایش درآمد خانوارها، حتی در دهک‌های بالا است، گفت: شاهد ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا هستیم که این امر، تهیه مسکن به‌ویژه در کلان‌شهر‌ها را برای خانوارهای ایرانی به رویای غیرقابل دسترس تبدیل کرده است. وی با اشاره به اینکه تورم بالا و نوسانات ارزی را از ویژگی‌های اصلی اقتصاد ایران دانست که ریسک‌پذیری سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داده است، یادآور شد: این نوسانات، پیش‌بینی بازدهی طرح‌‌ها را دشوار کرده و مانع از ورود سرمایه‌گذاران به پروژه‌های بلندمدت شده است. قربان‌نژاد؛ با اشاره به اینکه سال‌هاست در تله سیاستی عرضه کور گرفتار شده‌ایم، اظهار داشت: در بسیاری از کشورهای پیشرفته، دولت فقط نقش ناظر و قانون‌گذار را ایفا می‌کند و هدایت و اجرای پروژه‌های شهرسازی و مسکن را به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای می‌سپارد. کسانی که با سرمایه شرکت‌های خود وارد میدان می‌شوند و نیازی به وام‌های بانکی سنگین یا بودجه دولتی ندارند و می‌توانند بار سنگین پروژه‌های عمرانی را از دوش دولت ‌بردارند. وی گفت: دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌هایی مانند اجاره مسکن اجتماعی با قیمت مناسب برای اقشار کم‌درآمد، به فقر مسکن رسیدگی کند، بدون آنکه خود وارد چرخه ساخت‌وساز شود. این مدل، حاشیه‌نشینی را کاهش داده و امکان زندگی باکیفیت را برای اقشار ضعیف جامعه ایجاد می‌کند. این کارشناس، نبود حمایت کافی و سازوکارهای مؤثر تأمین مالی از سوی نظام بانکی را یکی از اساسی‌‌ترین موانع در صنعت ساختمان برشمرد و گفت: بانک‌ها که باید موتور محرکه بخش مسکن باشند، عمدتاً در ارائه تسهیلات بلندمدت و متناسب با نیازهای این صنعت، کوتاهی می‌کنند. این خلأ، پروژه‌های مسکن‌سازی را با کمبود نقدینگی جدی مواجه کرده و موجب توقف یا تأخیر در اجرای آن‌‌ها می‌شود. وی خواستار تعریف سازوکارهای نوین و ارائه تسهیلات بلندمدت و کم‌بهره از سوی بانک‌ها شد و افزود: فعال‌سازی ابزارهایی مانند اوراق سلف و رهنی مسکن می‌تواند نیازهای تأمین مالی بلندمدت سازندگان و خریداران را پوشش دهد. قربان‌نژاد؛ به پتانسیل‌های بالقوه بازار سرمایه ایران در حمایت از صنعت مسکن اشاره کرد و گفت: ابزارهایی نظیر اوراق سلف مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و اوراق رهنی (MBS) که در بازارهای توسعه‌یافته نقش کلیدی در جذب سرمایه و افزایش نقدینگی دارند، در ایران یا غایب هستند یا با موانع اجرایی روبرو هستند. این فعال اقتصادی، راه‌اندازی و تقویت صندوق‌های REITs را راهکاری برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در سبد متنوعی از املاک و افزایش نقدشوندگی دانست و افزود: بازار سرمایه می‌تواند با هدایت سرمایه‌ها به سمت پروژه‌های زیربنایی مرتبط با مسکن، به رفع موانع توسعه کمک کند. این کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به اینکه حجم عظیمی از سرمایه در بخش مسکن به صورت غیرمولد قفل شده است، گفت: نبود سازوکارهای تشویقی و تنبیهی مؤثر برای جلوگیری از مالکیت انحصاری ده‌ها و صد‌ها خانه از سوی افراد، موسسات، بانک‌ها، … و خالی نگه داشتن واحدها، مانع از ورود این سرمایه به چرخه‌های مولد اقتصادی شده است. قربان‌نژاد؛ با اشاره به اینکه عبور از بحران فعلی بازار مسکن نیازمند نگاهی جامع، نوآورانه و فراتر از راهکارهای سنتی است، گفت: تلفیق دانش تخصصی، استفاده از ابزارهای مالی نوین، اصلاحات ساختاری در نظام مالیاتی و بانکی و هدایت هوشمندانه سرمایه‌ها از بازارهای سوداگرانه به سمت بخش‌های مولد، می‌تواند مسیر را برای تحقق چشم‌انداز مطلوب در صنعت ساختمان و تأمین مسکن پایدار هموار سازد. اجرای این راهکارها، که بسیاری از آن‌‌ها در کشورهای پیشرو موفق بوده‌اند، نیازمند اراده سیاسی، همکاری بین‌بخشی و پذیرش تغییرات ساختاری است. همچنین پژمان جوزی؛ رئیس انجمن صنعت ساختمان، با بیان اینکه امروز صنعت ساختمان کشور بیمار است و باید با همکاری دولت این صنعت را نجات دهیم، گفت: یکی از معضلات بخش مسکن کشور را عدم اختصاص منابع مالی و بانکی به مصرف‌کننده‌ها دانست و ادامه داد: نیازمند اصلاح برخی قوانین کهنه و منسوخ حوزه ساختمان هستیم، منابع مالی در کشور از ابتدا در اختیار زنجیره نهاده‌های تولید قرار می‌گیرد و سهم وام و لیزینگ بسیار ناچیز و قابل اغماض است. وی با تأکید بر اینکه در بخش مسکن و ساختمان همچنان سنتی کار می‌کنیم، اظهار کرد: واقعیت این است که دریافت یا عدم دریافت وام بانکی در بازار مسکن به دلیل اثرگذاری آن، تفاوت چندانی ندارد. بنابراین لازم است بخشی از منابع مالی به سمت تقاضا سوق داده شود. جوزی؛ با اشاره به اینکه صنعت ساختمان امروز با مشکلات جدی مواجه است، اما می‌توان از این شرایط به‌عنوان یک فرصت بزرگ برای احیای صنعت و بهبود اقتصاد کلان کشور بهره برد، گفت: تحریم‌ها شاید ۲۰ درصد در صنعت ساختمان اثر بگذارد، اما مسئله اصلی اصلاح فرآیند‌ها و قوانین است.