ناکارآمدی قانون پیش‌فروش مسکن دلیل شکل‌گیری پرونده‌های کثیرالشاکی

حوزه ساختمان و املاک به‌دلیل ضعف نظارت و اجرای ناقص قوانین، به منبع اصلی شکل‌گیری پرونده‌های کثیرالشاکی تبدیل شده است. نبود شفافیت حقوقی و هماهنگی میان نهاد‌های متولی، موجب افزایش اختلافات و فشار بر دستگاه قضایی شده و ضرورت اصلاحات ساختاری و قانونی را می‌طلبد. به گزارش مناقصه‌مزایده به نقل از قوه‌قضاییه، امیرحسین بهارلو؛ معاون حقوقی مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه‌قضاییه، در همین رابطه با اشاره به وضعیت حقوقی بازار ساخت‌وساز کشور، تأکید کرد: حوزه ساختمان و املاک، به دلیل حجم بالای سرمایه در گردش، وابستگی به مقررات متعدد و تعدد دستگاه‌های دخیل، یکی از آسیب‌پذیر‌ترین بخش‌‌ها در شکل‌گیری پرونده‌های کثیرالشاکی است. هر پروژه ساختمانی در صورت نبود شفافیت حقوقی و نظارت مؤثر، می‌تواند منشأ ده‌ها یا صد‌‌ها شاکی شود. وی گفت: با وجود تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان و الزام به ثبت رسمی این معاملات، همچنان بخش عمده‌ای از پیش‌فروش‌‌ها خارج از دفاتر رسمی و در قالب قولنامه‌های عادی انجام می‌شود. این شکاف بین قانون و اجرا نشان می‌دهد که تا زمانی که اعتبارسنجی سازندگان، استعلام مالکیت و تنظیم قرارداد‌‌ها در بستر رسمی صورت نگیرد، امکان کاهش پرونده‌های کثیرالشاکی وجود ندارد. بهارلو؛ در تحلیل ابعاد حقوقی این پرونده‌ها افزود: دعاوی در حوزه ساختمان عمدتاً در چهار قالب نمایان می‌شوند؛ نخست، پیش‌فروش‌های غیررسمی و فاقد سند که مطابق قانون جرم تلقی می‌شوند؛ دوم، تخلفات ساختمانی ناشی از ضعف نظارت شهرداری و نهاد‌های فنی؛ سوم، قرارداد‌های مشارکت در ساخت که در صورت تنظیم غیراستاندارد، زمینه اختلافات گسترده را فراهم می‌کند؛ و چهارم، فعالیت تعاونی‌های مسکن و شرکت‌های ساختمانی فاقد چارچوب نظارتی و مالی روشن. وی تأکید کرد: مسئله اصلی، نه تعدد شکایات، بلکه تکرار الگوی تخلف است. الگویی که باید با اصلاح قانون، ایجاد سامانه نظارتی و ارتقای فرهنگ حقوقی عمومی مهار شود. بهارلو؛ با اشاره به اقدامات تقنینی صورت‌گرفته در این حوزه، تصریح کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف شفاف‌سازی معاملات تصویب شده، اما به دلیل فقدان زیرساخت اجرایی و هم‌افزایی نهادی، در عمل به‌درستی اجرا نشده است. آیین‌نامه اجرایی آن نیز به‌دلیل نبود سامانه جامع، فقط در معدودی از شهر‌‌ها قابلیت اجرا پیدا کرده است. همچنین قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حذف تدریجی معاملات قولنامه‌ای، گام مؤثری در مسیر شفافیت است. وی یادآور شد: قانون جامع حدنگار یا کاداستر نیز با هدف شفاف‌سازی مالکیت و پیشگیری از معاملات معارض تدوین شده که در صورت اجرا، می‌تواند زیرساخت حقوقی بسیاری از دعاوی را از بین ببرد. معاون حقوقی مرکز وکلا با تبیین دلایل بروز این پرونده‌ها، گفت: نبود سامانه جامع ثبت و نظارت بر قراردادها، مهم‌‌ترین عامل افزایش دعاوی است. در نبود یک بستر یکپارچه، نهاد‌های متولی نظارت فاقد دید کامل از وضعیت پروژه‌ها هستند و خریدار نیز از موقعیت حقوقی و مالی ملک بی‌اطلاع می‌ماند. وی با انتقاد از ضعف ضمانت اجرای قانون، افزود: هرچند انجام پیش‌فروش بدون سند رسمی جرم تلقی می‌شود، اما نبود نظارت پیشینی موجب شده این حکم صرفاً پس از بروز خسارت قابل اعمال باشد. در واقع، قانون از ابزار پیشگیرانه به ابزار واکنشی تبدیل شده است. بهارلو؛ با اشاره به ساختار ناهماهنگ دستگاه‌های مسئول در حوزه ساخت‌وساز، گفت: شهرداری‌ها، نظام مهندسی، سازمان ثبت اسناد، وزارت راه‌وشهرسازی و بانک‌ها و بیمه‌ها هر یک بخشی از فرآیند را برعهده دارند، اما نهاد ناظر واحد وجود ندارد. این پراکندگی وظایف باعث کاهش اثربخشی و دشواری پاسخگویی شده است. این وکیل دادگستری، در ادامه، به ابهامات موجود در شناسنامه فنی و مالکیت تدریجی اشاره کرد و گفت: نبود تعریف مشخص برای شناسنامه فنی مستقل، موجب شده که بسیاری از دفاتر اسناد رسمی از ثبت قرارداد امتناع کنند. همچنین، نبود سازوکار روشن برای تعیین سهم خریدار در طول پیشرفت پروژه، زمینه‌ساز اختلافات مکرر شده است. بهارلو؛ خاطرنشان کرد: یکی دیگر از مشکلات اساسی، نبود نظام اعتبارسنجی برای سازندگان و خریداران است. هر فرد حقیقی یا حقوقی می‌تواند بدون ارزیابی مالی یا فنی، پروژه‌ای را آغاز کند. این مسئله ریسک نکول و شکست پروژه را بالا برده است. وی افزود: برای جبران خسارات فنی، لازم است بیمه تضمین کیفیت ساخت الزامی شود تا پس از تحویل واحد، خریدار در برابر عیوب فنی یا فرسایش زودهنگام حمایت شود. بهارلو؛ با تأکید بر نقش آموزش در کاهش پرونده‌ها، اظهار کرد: ضعف در فرهنگ قراردادنویسی و ناآگاهی حقوقی خریداران موجب شده که بسیاری از قرارداد‌‌ها فاقد حداقل‌های قانونی باشد. اطلاع‌رسانی مستمر، آموزش همگانی، و تدوین برگه‌های هشدار حقوقی برای خریداران از راهکار‌های پیشگیری مؤثر است. وی پیامد‌های این وضعیت را فراتر از مسائل حقوقی دانست و گفت: هزاران خانواده گرفتار پروژه‌های نیمه‌تمام هستند که گاه حتی امکان تکمیل و تحویل آن‌ها وجود ندارد. این وضعیت علاوه بر کاهش اعتماد عمومی، فشار زیادی بر دستگاه قضایی وارد کرده است. بهارلو؛ اضافه کرد: رسیدگی به این‌گونه پرونده‌ها نیازمند تخصص، تمرکز و هماهنگی میان نهادهاست. به همین دلیل، قوه‌قضاییه در دستورالعمل خود مقرر کرده که دعاوی با بیش از ۱۰ شاکی و منشأ واحد، در شعب خاص و با قضات اقتصادی رسیدگی شود. این وکیل دادگستری، درباره راهکار‌های اصلاحی، گفت: اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، ایجاد سامانه ملی پیش‌فروش، استقرار حساب امانی، الزامی شدن بیمه تضمین کیفیت، تشکیل شورای نظارت، ارتقای فرهنگ عمومی، بهره‌گیری از ابزار‌های مالی اسلامی و طراحی نظام پایش مداوم، باید به‌طور هم‌زمان اجرا شود. وی تصریح کرد: صدور کد یکتا برای هر واحد، پیش‌بینی سازوکار تعدیل قیمت، شفاف‌سازی مالکیت تدریجی و اتصال سامانه به نهاد‌های ذی‌ربط، می‌تواند شفافیت را افزایش داده و ریسک معاملات را کاهش دهد. این وکیل دادگستری، در پایان تأکید کرد: اجرای صحیح این مجموعه اقدامات، هم حقوق شهروندان را تضمین می‌کند و هم بار قضایی ناشی از دعاوی جمعی را کاهش خواهد داد. تنها با هم‌افزایی میان نهاد‌های اجرایی، تقنینی و قضایی می‌توان به بازاری شفاف، منظم و قابل اعتماد در حوزه ساختمان دست یافت.