بازنگری در سیاست گذاری ها و نظام تامین مالی پیش شرط حل بحران مسکن

محمد قره‌داغلی -بازار مسکن در ایران، که همواره به‌عنوان یکی از ستون‌های اصلی ثبات اقتصادی و اجتماعی تلقی می‌شده، امروز در وضعیت بحرانی قرار دارد. گرانی شدید و افسارگسیخته قیمت‌ها، کاهش چشمگیر قدرت خرید خانوارها و تبدیل شدن مسکن از یک حق اساسی به یک کالای سرمایه‌ای سوداگرانه، تهدیدی جدی برای بنیان‌های جامعه محسوب می‌شود. در سال‌های اخیر، فاصله بین درآمد متوسط خانوار و قیمت خرید خانه به سطحی رسیده که دستیابی به مالکیت مسکن برای نسل‌های جوان و حتی طبقه متوسط دشوارتر از هر زمان دیگری است. به گزارش مناقصه‌مزایده، سهم بالای اجاره‌بها از درآمد خانوارها، به ویژه در کلانشهرها، زندگی روزمره مردم را مختل کرده و آن‌‌ها را به سمت «فقر مسکنی» سوق داده است.نظام تأمین مالی فعلی نیز به دلیل عدم توانایی در ارائه منابع بلندمدت و متناسب با ماهیت سرمایه‌گذاری مسکن، نتوانسته است نقش خود را در حل این بحران ایفا کند.چرا که نظام تأمین مالی مسکن در ایران دچار یک عدم توازن ساختاری عمیق است چون ماهیت سرمایه‌گذاری مسکن بلندمدت و پرهزینه است، در حالی که ابزارهای مالی موجود، اغلب کوتاه‌مدت، پرریسک، و دارای نرخ بهره بالا هستند. وام‌های بانکی در گذشته می‌توانستند بخشی از هزینه خرید را پوشش دهند، امروز عملاً کارایی خود را از دست داده‌اند. برای نمونه، وام مسکن در برابر قیمت‌های میلیاردی آپارتمان‌‌ها رقمی ناچیز است و نمی‌تواند شکاف بین درآمد خانوار و هزینه خرید خانه را پر کند. به همین دلیل، تقاضای واقعی از بازار حذف شده و جای آن را تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه گرفته است. غلامرضا اسلامی‌بیدگلی؛ درباره سیاست‌های تأمین مالی مسکن با بیان اینکه نرخ بهره بالا و محدودیت در نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) نظام پولی را فلج کرده و سیاست‌گذاری مؤثر در بخش مسکن را ناممکن ساخته است، تأکید کرد:‌ ساختار بازار مسکن در کشورهای مختلف متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی آن‌ها طراحی شده است؛ در حالی که در ایران به دلیل ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، چنین هماهنگی‌ وجود ندارد. رئیس سابق انجمن مدیریت ایران، ادامه داد: در ایران به‌دلیل پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج می‌شود. اسلامی‌بیدگلی؛ تأکید کرد: نظام پولی کشور به‌دلیل همین نرخ‌های بالا و نبود ابزارهای متنوع تأمین مالی، عملاً فلج شده است. بانک مسکن با وجود سابقه و توان تخصصی، محدود به سیاست‌های کنترلی شده و اختیار لازم برای سیاست‌گذاری مؤثر ندارد. وی اضافه کرد: در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌‌ها بین ۸۰ تا ۹۵ درصد است، در حالی‌که در ایران این نسبت به حدی پایین است که حتی افزایش جزئی آن نیز اثر معناداری در بازار ندارد. رئیس سابق انجمن مدیریت ایران، گفت: تمرکز سیاست‌گذاری در ایران نباید صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به سیاست زمین و زیرساخت‌‌ها توجه شود. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی فعلی به‌دلیل نبود زیرساخت حمل‌ونقل و خدمات، عملاً غیرقابل بهره‌برداری‌ هستند. اسلامی‌بیدگلی؛ یادآور شد: در کشور برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌‌ها وجود ندارد و طرح‌های نزدیک به مسکن اجتماعی، مانند مسکن مهر نیز به‌دلیل نادیده گرفتن زیرساخت‌‌ها و ملاحظات اقتصادی به اهداف خود نرسیده‌اند. وی پیش‌بینی کرد:‌ در صورت تداوم وضعیت کنونی، بازار تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده نیز بسیار کوچک و ناکارآمد باقی خواهد ماند.  همچنین سیدمحسن فاضلیان؛ عضو هیئت مدیره بانک مسکن، با تأکید بر لزوم بازنگری در شیوه تحلیل و تصمیم‌گیری در حوزه مسکن، گفت: نظام تأمین مالی و نگاه غیرواقع‌بینانه به اقتضائات بازار، مانع پاسخ مؤثر به تقاضای فزاینده مسکن شده است. عضو هیئت مدیره بانک مسکن، با تأکید بر اینکه تحلیل هر موضوع اقتصادی نیازمند شناخت دقیق وضعیت موجود، اقتضائات و توانمندی‌هاست، اظهار کرد: برای حل بحران مسکن باید ظرفیت‌های داخلی اقتصاد به‌درستی ارزیابی و کنار محدودیت‌ها، راهکارهایی میان‌مدت و بلندمدت ارائه شود تا این عارضه ساختاری به‌صورت پایدار برطرف گردد. وی با بیان اینکه سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی طی دو دهه اخیر کاهش قابل‌توجهی داشته است، توضیح داد: ۲۰ سال قبل سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی حدود ۲۰ درصد بود، اما این سهم در سال ۱۴۰۳ به حدود پنج‌درصد رسیده است. عضو هیئت مدیره بانک مسکن، ابراز کرد: در بخش تقاضا نیز براساس برآوردها، طی ۱۰ سال آینده حدود هشت میلیون واحد مسکونی جدید مورد نیاز است که معادل سالانه ۷۰۰ هزار واحد می‌شود؛ در حالی که اوج تولید مسکن کشور در دوره اجرای طرح مسکن مهر بین سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ و به‌طور میانگین حدود ۸۰۰ هزار واحد در سال بوده است، اکنون این رقم به حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. فاضلیان؛ با اشاره به شکاف عمیق میان توان خرید خانوار و قیمت مسکن، خاطرنشان کرد: قدرت درآمدی خانوار‌ها به‌شدت کاهش یافته است و تسهیلات خرید بانک مسکن که در گذشته تا ۷۰ درصد ارزش ملک را پوشش می‌داد، اکنون در شهرهای بزرگ به‌طور میانگین تن‌ها ۱۵ درصد از قیمت مسکن را جبران می‌کند.