بازیگردانی بانک‌ها در بازار املاک زیر سایه نظارت ناکافی

محمد قره‌داغلی -با وجود آنکه براساس قوانین بانکی و مالی کشور، وظیفه‌ اصلی بانک‌ها تجهیز و تخصیص منابع مالی در قالب تسهیلات به بخش‌های مولد اقتصادی است، در سال‌های اخیر ورود غیرمستقیم یا مستقیم برخی بانک‌ها به حوزه‌ ساخت‌وساز و فعالیت‌های املاک، به یکی از چالش‌های جدی اقتصاد ایران تبدیل شده است. به گزارش مناقصه‌مزایده، این پدیده که عمدتاً با انگیزه‌ حفظ ارزش دارایی‌‌ها و کسب سود از بازار ملک صورت می‌گیرد، سبب انحراف منابع بانکی از مسیر اصلی خدمات اعتباری شده و بخش تولید و اشتغال را از نقدینگی لازم محروم کرده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد برخی از بانک‌ها از طریق شرکت‌های زیرمجموعه یا مؤسسات وابسته به خود در پروژه‌های بزرگ مسکونی و تجاری مشارکت می‌کنند؛ در حالی که این اقدام براساس قوانین جاری کشور مجاز نیست. مطابق با ماده (۳۴) قانون پولی و بانکی کشور مصوب ۱۳۵۱، بانک‌ها مجاز به انجام فعالیت‌های تجاری و معاملاتی خارج از حوزه عملیات بانکی نیستند. همچنین براساس بند «الف» ماده (۲۸) قانون تنظیم بازار غیرمتشکل پولی و مقررات مصوب شورای پول و اعتبار، هرگونه سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها در بخش املاک، ساخت‌وساز، خرید و فروش زمین و واحدهای مسکونی، تخلف تلقی می‌شود و صرفاً تملک املاک مورد نیاز برای انجام امور اداری بانک یا وثیقه‌های وصول مطالبات مجاز است. علاوه بر این، در دستورالعمل نحوه‌ نگهداری و واگذاری دارایی‌های غیرمالی بانک‌ها مصوب بانک‌مرکزی، بر فروش املاک مازاد و خروج از فعالیت‌های ساختمانی تأکید شده و نگهداری یا توسعه‌ چنین دارایی‌هایی ممنوع اعلام گردیده است. ورود بانک‌ها به بازار مسکن نه‌تنها موجب افزایش حباب قیمت‌ها و کاهش توان خرید خانوار‌ها شده، بلکه با تمرکز نقدینگی در بخش غیرمولد، تورم عمومی را تشدید کرده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند این روند موجب تضعیف سیاست‌های انضباطی پولی و کاهش اثرگذاری بانک‌مرکزی در کنترل پایه پولی می‌شود. از سوی دیگر، هنگامی که بانک‌ها در نقش سازنده یا مالک انبوه املاک ظاهر می‌شوند، اعتبار سیاست‌های حمایتی مسکن دولت نظیر طرح نهضت ملی مسکن نیز مخدوش می‌گردد. مسؤولان بانک‌مرکزی بار‌ها هشدار داده‌اند که حضور مؤسسات مالی در ساخت‌وساز مغایر با مأموریت بانکی است و تداوم آن می‌تواند منجر به اعمال محدودیت‌های نظارتی، جریمه‌های سنگین و حتی تعلیق مجوز فعالیت شرکت‌های وابسته به بانک‌ها شود. با این حال شواهد موجود نشان می‌دهد هنوز بخش مهمی از دارایی‌های شبکه بانکی در قالب پروژه‌های ملکی و ساختمانی قفل شده است. حسام عقبایی؛ رئیس پیشین اتحادیه املاک، با تأکید بر لزوم جلوگیری از ورود بانک‌ها به فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه مسکن، گفت: براساس قانون بانکداری، ورود بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز، خریدوفروش املاک و به‌طورکلی بنگاه‌داری اقتصادی ممنوع است، به عبارتی دیگر بانک‌ها حق ندارند در تولید یا خریدوفروش مسکن ورود کنند و هرگونه فعالیت در این زمینه‌ها تخلف از قانون بانکداری محسوب می‌شود. وی افزود: متأسفانه بسیاری از بانک‌های کشور، چه خصوصی و چه دولتی، برخلاف نص صریح قانون، وارد عرصه بنگاه‌داری در حوزه مسکن و املاک شده‌اند. این اقدام، تخلف آشکار از قوانین مالی و بانکی کشور است و لازم است دستگاه‌های نظارتی با جدیت با آن برخورد کنند. وظیفه نهادهای نظارتی از جمله سازمان بازرسی کل کشور و همچنین بانک‌مرکزی است که به این موضوع ورود کنند و از به‌کارگیری سرمایه‌ها و اندوخته‌های بانکی در حوزه ساخت‌وساز، خریدوفروش و سوداگری مسکن جلوگیری کنند. عقبایی؛ ادامه داد: این دو نهاد وظیفه قانونی دارند تا با نظارت مؤثر، مانع تبدیل‌شدن بانک‌ها به بازیگران اصلی بازار املاک شوند. ازآنجایی‌که بانک‌ها نقش پررنگی در اقتصاد کشور دارند، هیأت دولت نیز باید در این زمینه ورود کرده و نظارت خود را به‌صورت جدی و مؤثر افزایش دهد. امروز شاهد آن هستیم که برخی بانک‌های خصوصی و حتی دولتی، به‌صورت رسمی اقدام به ایجاد هلدینگ‌های ساختمانی کرده‌اند؛ شرکت‌هایی که کار اصلی‌شان تولید، خریدوفروش ملک است. رئیس پیشین اتحادیه املاک، یادآور شد: متأسفانه برخی بانک‌ها باهدف کسب سود بیشتر، اقدام به خرید املاک خاص با قیمت‌های بالاتر از نرخ متعارف می‌کنند و حتی واحدهایی را که خود می‌سازند، با قیمتی بیش از نرخ منطقه‌ای به فروش می‌رسانند. تحلیل این بانک‌ها آن است که چون فروشنده، یک نهاد حقوقی معتبر و دارای پشتوانه بانکی است، می‌تواند ملک را باقیمت بالاتری عرضه کند. وی تصریح کرد: این رفتار‌ها نه‌تنها تخلف از قانون بانکداری است، بلکه در افزایش قیمت مسکن و زمین نیز نقش مؤثری دارد. بانک‌ها با ورود به این حوزه و باانگیزه افزایش سرمایه و عایدی، عملاً به یکی از عوامل اصلی سوداگری و گرانی مسکن تبدیل شده‌اند. عقبایی؛ ادامه داد: اساساً بانک‌ها تکلیفی برای فعالیت در بخش مسکن و ساخت‌وساز ندارند و ورود آن‌‌ها به این حوزه‌ها موجب برهم‌خوردن تعادل بازار و افزایش غیرواقعی قیمت‌ها شده است. لازم است نهادهای نظارتی و دولت، برخورد قاطع‌تری با این تخلفات داشته باشند تا سرمایه‌های بانکی به‌جای ورود به بازارهای سوداگرانه، در مسیر تولید و رونق اقتصادی کشور هدایت شوند.