۵راهکار حیاتی برای نجات مسکن قیمت خانه‌های بلوکه‌شده ۶ برابر بودجه عمرانی کشور است همواره تأمین مسکن برای اقشار متوسط و پایین جامعه یکی از دغدغه‌های دولت‌‌ها در تمام کشور‌ها است. در کشورهای مختلف این امر توسط شهرداری‌ها و یا حمایت‌های دولت به‌صورت املاک استیجاری عرضه می‌شود. به گزارش «صما» در ایران نیز تأمین مسکن […]
۵راهکار حیاتی برای نجات مسکن
قیمت خانه‌های بلوکه‌شده ۶ برابر بودجه عمرانی کشور است
همواره تأمین مسکن برای اقشار متوسط و پایین جامعه یکی از دغدغه‌های دولت‌‌ها در تمام کشور‌ها است. در کشورهای مختلف این امر توسط شهرداری‌ها و یا حمایت‌های دولت به‌صورت املاک استیجاری عرضه می‌شود.
به گزارش «صما» در ایران نیز تأمین مسکن برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه به عهده شهردار‌ها است اما به نظر می‌رسد این ارگان در پذیرش این امر مهم خود را مسؤول نمی‌داند. بر این اساس وزارت راه و شهرسازی به‌منظور ایجاد رونق و تلاش برای خانه‌دار شدن قشر متوسط و بالاتر، ۴ راهکار توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی، استفاده از شرکت‌های لیزینگ، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن را طراحی و از ابتدای دولت یازدهم سیاست‌گذاری کرده و به نظر می‌رسد این برنامه‌های اجرایی در دولت دوازدهم هم ادامه‌دار باشد.
به گفته بسیاری از کارشناسان اگرچه این برنامه‌ها جوابگوی مناسبی برای اقشار ضعیف جامعه نیست اما بدون تردید در صورت اجرای صحیح و حل پیچیدگی‌های این طرح‌ها در خانه‌دارکردن بخشی از جامعه هدف، از جمله اقشار متوسط جامعه مؤثر خواهد بود.
۴ گام دولت دوازدهم در حیطه مسکن
در این خصوص یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که ۴ راهکار مسکنی پیش روی دولت دوازدهم است، گفت: نخستین گام وزارت راه و شهرسازی در تأمین مسکن اقشار میان درآمد، توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی است.
منصور غیبی با بیان مطلب فوق گفت: اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای از قبیل فروش اقساطی، اجاره به‌شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که دارای وثیقه رهنی است. از جمله مزایای انتشار این اوراق می‌توان به تحرک بخشی اقتصاد در حوزه مسکن، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، افزایش سودآوری، بهبود نسبت‌های مالی، خارج کردن دارایی‌های بانک‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها اشاره کرد.
وی گفت: به هر حال توسعه بازاررهن و انتشار اوراق رهنی منجر به افزایش قدرت پرداخت تسهیلات بلندمدت توسط بانک‌ها در بازار مسکن می‌شود. براساس آمارهای ارایه شده در سال ۱۳۹۵ و در اولین مرحله حدود ۳۰۰ میلیارد ریال اوراق رهنی منتشر شد و مقررشده حدود ۷۰۰۰ میلیارد اوراق رهنی جدید نیز انتشار پیدا کند.
این کارشناس اقتصاد در خصوص دومین راهکار گفت: دومین راهکار عملیاتی برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه در استفاده از شرکت‌های لیزینگی نهادینه شده است. در همین رابطه دستورالعمل جدید تأسیس شرکت‌های لیزینگ در ۱۴ دی‌ماه سال ۹۵ به تصویب شورای پول و اعتبار رسید. البته فعالیت زیادی در این خصوص اجرایی نشده به نظر می‌رسد بالا بودن نرخ سود بانکی باعث شده اوراق رهنی و شرکت‌های لیزینگ تاکنون اجرای قابل قبولی نداشته باشد.
وی با بیان این‌که توسعه استفاده از سیستم‌های مبتنی بر پس‌انداز جهت پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در بخش مسکن سومین راهکار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن است، گفت: در این راستا نیز در خردادماه سال ۹۴، صندوق پس‌انداز یکم با استفاده از منابع اقساط بازگشتی مسکن مهر و پس‌انداز خانوارهای متقاضی مسکن برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به خانوارهای فاقد مسکن، راه‌اندازی شد.
وی همچنین تأکیدکرد: تکیه بر پس‌انداز خانوار‌ها یکی از سیاست‌های اصلی بوده که وزارت راه و شهرسازی همواره بر آن تأکید داشته است. بر این اساس تا تاریخ ۲۹/۱۲/۹۵ بالغ بر ۱۶۰ هزار فقره حساب سپرده توسط خانوار متقاضی در این صندوق افتتاح شد. حال معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی جهت تقویت این صندوق تلاش دارد تا طول دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم را افزایش و یا طول دوره سپرده‌گذاری در این صندوق را کاهش دهد. البته به نظر می‌رسد این دو راهکار نمی‌تواند در موفقیت این طرح مؤثر باشد.
وی درنهایت گفت: در خصوص چهارمین راهکار نیز توسعه بازار پیش‌فروش مسکن بود. آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۱۳۹۳ تدوین شد و جهت کمک به اجرای این قانون دستورالعمل استفاده از حساب‌های امانی نیز در سال ۹۵ تدوین شد. بااین‌حال، به دلیل پاره‌ای از مشکلات در قانون پیش‌فروش مسکن، تاکنون بازار پیش‌فروش در قالب آیین‌نامه و دستورالعمل مذکور، عملکردی نداشته است.
مشکلات توسعه صندوق یکم
در ادامه همین موضوع یک کارشناس مسکن با بیان این‌که وام ۱۶۰ میلیونی صندوق یکم، در حاضر با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می‌شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، حدود ۱٫۷ میلیون تومان در ماه است، گفت: با افزایش زمان بازپرداخت مبلغ سود قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده افزایش خواهد داشت. اگرچه با افزایش طول مدت بازپرداخت وام اقساط وام از یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تقلیل می‌یابد.
عطاآیت‌اللهی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: به‌طور حتم بازنده نهایی این معامله دریافت‌کننده‌ها هستند زیرا طولانی‌تر شدن بازپرداخت اقساط باعث افزایش سود نهایی وام می‌شود.
وی گفت: در حال حاضر وام ۱۶۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۱۲ سال سودی برابر با ۸۹ میلیون تومان دارد، بدون تردید با افزایش طول مدت بازپرداخت به ۲۰ یا ۲۵ سال این سود رقمی برابر با ۱۶۱ میلیون تومان می‌شود، یعنی زوجین با دریافت ۱۶۰ میلیون تومان باید ۳۲۱ میلیون تومان پس بدهند که به‌هیچ‌عنوان توجیه اقتصادی برای گیرندگان وام ندارد.
این کارشناس در ادامه افزود: به‌هرحال اگرچه عباس‌آخوندی، وزیر راه و شهرسازی مکرراً اعلام کرده سیاست ما در حوزه مسکن این‌گونه است که باید خانه‌سازی برای متقاضیان واقعی انجام شود به این معنا متقاضیان واقعی با افزایش قدرت خرید و راهکار پس‌انداز، وارد بازار می‌شوند. به همین دلیل به‌جای آن‌که دولت مداخله عجیب‌وغریب کند قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد تا عرضه و تقاضا در جهت مؤثر پیش رود.
وی گفت: البته مشکلات دیگر اعم از ارایه بوروکراسی اداری، نبود ضامن کارمند، نداشتن مبلغ سپرده‌گذاری مشخص و کمبود منابع مالی بانک‌ها باعث شده تاکنون این راهکار توسط متقاضیان به‌صورت جدی قلمداد نشود. براساس آمارهای ارایه‌شده تقویت صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا پایان سال ۹۵ شامل ۱۵۴ هزار فقره حساب‌های افتتاحی و ۷ هزار و ۳۵ فقره تسهیلات اعطایی بوده است که بر این مبنا نیز مبلغ کل سپرده‌گذاری ۳۳٫۷ میلیارد ریال و تسهیلات اعطایی ۴٫۳ هزار میلیارد ریال بوده است؛ که به اعتقاد کارشناسان مسکن این طرح چندان هم موفق عمل‌نکرده است.
قیمت خانه‌های بلوکه‌شده ۶ برابر بودجه عمران
در ادامه همین گزارش یک کارشناس ساخت‌وساز با بیان این‌که یکی از راهکارهای حیاتی برای مسکن موضوع آپارتمان‌های خالی است، گفت: با احتساب متوسط صد متر زیربنا و ٧٠٠ هزار تومان قیمت هر مترمربع و دلار ۳ هزار و ٧٠٠ تومان کل قیمت خانه‌های خالی، ١٨١ هزار میلیارد تومان خواهد شد.
ایمان رفیعی با بیان گفت: این رقم معادل تقریباً ۶ برابر عملکرد بودجه عمرانی کشور در یک سال است و معادل حدودی ٥٠ میلیارد دلار خواهد بود و اگر تولید ناخالص ملی کشور را حدود ٤٠٠ میلیارد دلار فرض کنیم، این خانه‌ها معادل ١٢ درصد GDP کشور خواهد شد.
وی گفت: آنچه در این میان اهمیت بالایی دارد این موضوع است که اغلب این خانه‌های خالی با وام‌های سنگین بانکی ساخته و در حال استهلاک است
رفیعی گفت: یکی از مصادیق حبس سرمایه و ضرر و زیان ناشی از آن باعث شد بسیاری از مؤسسات بانک به ورطه نابودی کشیده شود. طبق گزارش‌های رسمی، بانک‌ها بین ٥٠ تا ٨٠ درصد از منابع خود را نمی‌توانند به گردش درآورند و عملاً راکد مانده که یکی از دلایل آن حبس سرمایه در مسکن ناتمام یا غیرقابل فروش است.
وی همچنین با اشاره به این‌که در ایران بیش از ١٥ نوع سیاست مسکن که بعضاً در یک راستا نبوده‌اند، گفت: از سال ١٣٥٧ تابه‌حال به اجرا درآمده است؛ اما نارسایی این طرح بزرگترین مشکل سیاست‌های اعمال‌شده است. برخی از این طرح‌ها در نطفه خفه شد و برآیند و نتیجه محسوسی بر مسکن ایجاد نکردند. بسیاری از طرح‌های ارایه‌شده قابلیت پوشش‌دهی دهک‌های یک تا ۵ را نداشته و تاکنون مورد مقبولیت کارشناسان فعال نبوده است.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در سیاست‌های دولت و حتی در سنوات گذشته نیز اعطای تسهیلات ریالی در قالب وام خرید مسکن به‌عنوان یکی از راهکارهای رونق بازار و خانه‌دار شدن افراد متقاضی مسکن تعریف‌شده است که نقدینگی را به‌صورت مستقیم به خریدار یا سازنده رسانده و باعث رشد تورم نیز گردیده است.
وی گفت: در صورتی‌که استراتژی و فرایند لازم با اعمال ابزارهای کافی جهت مالکیت بر خانه‌های خالی تعریف و عملیاتی شود. در این صورت همین مقدار گردش مالی در حوزه مسکن علاوه بر رونق ساخت‌وساز باعث خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن خواهد شد.
وی در نهایت گفت: از جمله راهکار‌ها و ابزار مالکیت بر خانه‌های خالی فروش و واگذاری کاشانه‌های خالی از سوی سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و مسکن به‌صورت اقساط بلندمدت است. به‌نحوی‌که دولت نیز از این فرایند حمایت و نسبت به ارایه تسهیلات به فعالان حوزه ساخت‌وساز اقدام نماید.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.