تشریح موانع ۳گانه رشد ساخت و ساز اعطای تسهیلات گسترده‌تر به سازندگان واقعی و همچنین افرادی که متقاضی خرید خانه هستند با توجه داشتن به حجم گسترده خانه‌های خالی می‌تواند بازار مسکن را از رکود فعلی خارج کرده و به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی منجر شود. به گزارش «صما» از آنجایی که از ابتدای امسال […]
تشریح موانع ۳گانه رشد ساخت و ساز
اعطای تسهیلات گسترده‌تر به سازندگان واقعی و همچنین افرادی که متقاضی خرید خانه هستند با توجه داشتن به حجم گسترده خانه‌های خالی می‌تواند بازار مسکن را از رکود فعلی خارج کرده و به خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی منجر شود.
به گزارش «صما» از آنجایی که از ابتدای امسال رونق نسبی وارد معاملات مسکن شده است حال به نظر می‌رسد همزمان با ورود بازار معاملات مسکن به فاز رونق، بازار ساخت ملک نیز از ایستگاه پایانی رکود خارج‌شده و به دوره پیش رونق ساختمانی ورود کند.
اما از نگاه کارشناسان افزایش روند این معادله در گرو ارایه تسهیلات به سازندگان است. در این خصوص کارشناسان معتقدند: افزایش حضور سازندگان باعث افزایش سینوسی روند صدور پروانه‌های ساختمانی شده و در نهایت باعث تعدیل قیمت نهایی و خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه خواهد شد؛ اما ورود این قشر در گرو حل ۳ مانع بسیار قوی است.
۳ مانع رشد ساخت و ساز
این ۳ مانع شامل افزایش تسهیلات تکلیفی بخش مسکن، افزایش نرخ سود بانکی و ارایه تسهیلات کم سود مسکن روستایی است.
در خصوص تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن باید گفت افزایش سقف وام ۳۰ میلیون تومانی مسکن مهر به ۴۰ میلیون تومان باعث شده بخش از منابعی که می‌توانست امسال با اولویت ساخت واحدهای مصرفی به سازندگان مسکن پرداخت شود، عملاً صرف تأمین مالی پروژه‌های تکلیف شده برای پرداخت تسهیلات بانکی شود؛ اما مانع دوم ارایه سودهای نامتعارف بانک‌ها است این موضوع که همواره جز دغدغه‌های سرمایه گذران مسکن بوده همچنان معضل بزرگی محسوب می‌شود.
همزمان با آغاز پرداخت نرخ‌های سود غیرمتعارف به سپرده‌گذاران، این نوع بانک‌ها به اولویت سرمایه‌گذاران برای سپرده‌گذاری تبدیل شدند و در نتیجه منابع موردنیاز برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن از محل جذب سپرده‌ها در بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن به‌طور محسوس کاهش یافت. به‌هرحال به نظر می‌رسد این ۳ مانع باعث شده دست سازندگان از دریافت تسهیلات ارزنده با کم‌ترین فالس زمانی، کوتاه‌تر شود.
پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از اوایل سال گذشته، امکان دسترسی سازندگان مسکن به وام‌های ۳رقمی ۱۱۰، ۱۳۰ و ۱۵۰ میلیون تومانی را به ترتیب برای ساخت‌وسازهای سنتی، صنعتی و ساخت مسکن با تکیه بر فناوری‌های جدید ساختمانی، در شهر تهران و تسهیلات ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومانی در سایر شهر‌ها را هموار کرد، در حالی از نیمه دوم سال گذشته تحت تأثیر بروز دو مانع گفته شده، محدود شد. در حال حاضر تنها راه سازندگان برای دریافت تسهیلات ساخت از طریق اوراق است.
به اعتقاد کارشناسان مسکن اگر مسؤولان چاره‌ای برای حل‌وفصل این ۳ مانع نکند سازندگان از عرصه ساخت‌وساز خارج‌شده و روند رونق نسبی صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش و رکود مواجه شود.
براساس آمارهای اخذ شده روند ساخت‌وساز در سال ۹۵ تحت تأثیر دو موضوع روند مثبت و منفی به خود گرفت. روند مثبت ساخت‌وساز به واسطه تسهیلات ۳ رقمی بدون سپرده بود این ارایه باعث شد از خردادماه تا پایان آذرماه ۹۵، نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ در تمام ماه‌ها بیش از ۵۰ درصد رشد کرد؛ اما به‌یک‌بار این روند رو به منفی به خود گرفت دلیل این موضوع را می‌توان در عدول بسیاری از بانک از تبعیت ارایه نرخ سود بانکی ۱۵ درصد جستجو کرد.
به نظر می‌رسد همزمان با عدول برخی بانک‌ها از نرخ سود مصوب ۱۵ درصدی در نیمه زمستان، در دی‌ماه، حجم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به لحاظ تعداد ۶۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ کاهش یافت.
اما براساس موارد گفته‌شده در کنار این نرخ افزایش تسهیلات مسکن مهر از ۳۰ به ۴۰ میلیون تومان باعث شد بر روند نهایی ارایه تسهیلات بر سازندگان مؤثر باشد. این تکلیف دولتی بر بانک عامل باعث شد منابع به سمت تسهیلات تکلیفی و کسری منابع ناشی از کاهش سپرده در بانک متعهد به سود مصوب شورای پول در تخصیص این نوع تسهیلات به سازندگان نشان دهد.
رشد منفی ۳ماهه زمستان ۹۵ به ۳ماهه اول امسال بسط داده شد براساس آمارهای ارایه‌شده در ۳ ماه اول امسال نیز با ادامه این روند کاهشی، حجم پرداخت این تسهیلات در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۵۰ درصد رشد منفی را تجربه کرد.
در کنار این دو عامل بزرگ یک عامل جزیی به عنوان عامل سوم نیز بر ارایه تسهیلات به سازندگان حرفه یا مؤثر بود ارایه ۲۵ هزار فقره‌ای برای پرداخت تسهیلات ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومانی مسکن روستایی با نرخ سود ۴ درصد نکته دیگری است که خواه ناخواه بر روند ارایه تسهیلات به سازندگان اثرگذار بوده است.
در حالی‌که از اواسط سال گذشته سازندگان واحدهای مسکونی تحت تأثیر افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن و تسهیل شرایط دریافت این تسهیلات در قالب وام بدون سپرده و همچنین رشد حجم معاملات خرید مسکن در بازار ملک برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز مصمم شدند، اختلال ایجادشده در نتیجه بروز موانع گفته‌شده، بیش‌ترین تأثیر منفی خود را در روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده از نیمه زمستان سال گذشته، نشان داد.
نبود توازن بین دو بخش عرضه و تقاضا باعث شده یک‌طرف وزنه سنگین‌تر از بخش دیگر باشد. در سال ۹۵ حجم تسهیلات ارایه‌شده به بخش تقاضا به لحاظ تعداد ۳۳ درصد رشد داشته اما به دلیل دو مانع بزرگ و یک مانع جزیی روند ارایه تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با رشد منفی همراه بود و در یک سال ۹۵ حدود ۳ درصد رشد منفی داشته است.
به هر حال باوجود افزایش بیش از ۵۰ درصدی پرداخت این تسهیلات در ۳ فصل اول سال، سقوط حجم تسهیلات پرداختی از دی‌ماه سال گذشته به لحاظ تعداد وام‌های پرداخت‌شده به سازندگان، رشد منفی ۳ درصدی را در آمار پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده طی یک سال را رقم زد.
حال یک سؤال مهم در ذهن همگان ایجاد می‌شود مسؤولان برای ایجاد رونق در بخش عرضه و تقاضا چه مواردی را باید در نظر داشته باشند؟ کارشناسان می‌گویند مسؤولان برای حل این مشکل باید دو راهکار در پیش بگیرند. این راهکار‌ها شامل اصلاح روند ارایه تسهیلات به سازندگان و مقابله با آسیب‌های احتمالی بر روند ارایه وام خرید است.
به‌هرحال وضعیت کنونی بیانگر آن است که موانع موجود در مسیر، فعلاً روند پرداخت وام بدون سپرده ساخت را تحت تأثیر قرارداده و آسیبی به وام خرید وارد نکرده است.
به نظر می‌رسد جیره‌بندی ارایه تسهیلات به ۳ گروه بافت فرسوده، متقاضیان مصرفی و مناطق مصرفی تا حدود توانسته سدی در برابر سیر منفی صدور پروانه‌های ساختمانی اما به‌طور حتم این جیره‌بندی نمی‌تواند رویکرد شگرفی در رونق بخشی به مسکن ایجاد کند.
اولویت‌های جیره‌بندی تسهیلات مسکن
اولویت برای پرداخت جیره‌بندی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در بافت‌های فرسوده شهری انجام می‌شود؛ طی ماه‌های اخیر بخشی از تسهیلات بدون سپرده پرداخت‌شده از طرف بانک عامل بخش مسکن به سازندگان ساخت‌وسازهایی تعلق‌گرفته که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری انجام‌شده است.
دومین اولویت برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن آن هم به‌صورت محدود مربوط به ساخت‌وسازهایی است که برای متقاضیان مصرفی مسکن انجام‌شده است؛ به این معنا که تعدادی از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که طی ماه‌های اخیر به‌صورت محدود به برخی سازندگان تعلق‌گرفته است مربوط به ساخت‌وسازهایی است که در متراژهای مورد تقاضای گروه‌های مصرفی مسکن یعنی آپارتمان‌های با مساحت کم‌تر از ۱۰۰ مترمربع احداث شده است. اولویت سوم پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، پرداخت تسهیلات به ساخت‌وسازهایی است که در محلات و مناطق مصرفی و پر تقاضای شهر‌ها صورت گرفته است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این مناطق، متقاضیان مصرفی هستند. به‌عبارت‌دیگر، طی ماه‌های اخیر، بخشی از تسهیلات محدود بدون سپرده ساخت مسکن به ساخت‌وسازهایی تعلق‌گرفته است که در محلات کانون تقاضای خانوارهای میان درآمد رو به پایین برای خرید مسکن احداث شده‌اند.
به گفته کارشناسان بازار مسکن تنها راهکار موجود و قابل‌دسترس سازندگان استفاده از اوراق حق تقدم است. (هم‌اکنون سازندگان مسکن می‌توانند با خرید اوراق حق تقدم تسهیلات، در پایتخت به تسهیلات ساخت مسکن با سقف ۶۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ سقف ۵۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک سقف ۴۰ میلیون تومان دسترسی پیدا کنند.) اما این گزینه نیز مشکلات عدیده‌ای دارید یکی از مشکلات دریافت اوراق تقدم صرف هزینه ۱۶ درصدی از کل رقم تسهیلات برای اوراق است؛ یعنی برای دریافت وام ۶۰ میلیون تومانی باید ۱۰ میلیون تومان اوراق خریداری کرد که به نظر می‌رسد سازندگان زیادی تمایل به دریافت این وام نداشته باشند.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.