زوایای پنهان و ناگفته‌های حقوقی بازار پیش‌فروش اصلاح قانون پیش فروش ساختمان اخیراً در حالی در دستور کار مجلس و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است که کارشناسان حقوقی، از برآیند و خروجی این بازنگری و اصلاح هم اظهار رضایت نمی‌کنند و بر این باورند که حتی اصلاحیه این قانون هم نمی‌تواند تغییر خاصی […]
زوایای پنهان و ناگفته‌های حقوقی بازار پیش‌فروش
اصلاح قانون پیش فروش ساختمان اخیراً در حالی در دستور کار مجلس و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است که کارشناسان حقوقی، از برآیند و خروجی این بازنگری و اصلاح هم اظهار رضایت نمی‌کنند و بر این باورند که حتی اصلاحیه این قانون هم نمی‌تواند تغییر خاصی در وضعیت فعلی بازار پیش فروش مسکن ایجاد کند.
اگرچه طبق اعلام فرج‌ا…رجبی، عضو کمیسیون عمران مجلس، پروسه اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف مقابله با کلاهبرداری در زمینه فروش ساختمان آغاز شده و در راستای اصلاح این قانون نظرات کارشناسان، متخصصان و همچنین انبوه‌سازان جمع‌آوری شده است؛ اما به عقیده بسیاری از کارشناسان در این زمینه از نظرات تخصصی حقوقدانان استفاده نشده و با این حساب مشخص نیست که حاصل و ثمره این بازنگری چه خواهد بود.
به گزارش «صما» رفع ایرادات موجود در قانون پیش‌فروش، تسهیل معاملات مسکن، رونق بازار مسکن، رفع نیازهای فروشنده و خریدار، توجه به بخش خدمات و ایجاد رابطه منطقی بین مصرف‌کننده واقعی و تولیدکننده جهت انجام پیش‌فروش ساختمان، از مهم‌ترین دلایل اصلاح این قانون عنوان شده است.
حرکت مسکن در گروی اصلاح قانون پیش‌فروش
در همین راستا عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران در پاسخ به این‌که اصلاح قانون پیش فروش، چه آثار مثبتی می‌تواند برای بازار مسکن به همراه داشته باشد، گفت: تا زمانی که این قانون اصلاح نشود، بخش مسکن و ساخت و ساز حتی ۵۰ درصد هم راه نمی‌افتد.
علی‌اکبرزورقچیان در گفت‌وگو با «صما» تصریح کرد: قانون پیش‌فروش ساختمان، بد‌ترین قانون ممکن است که سرتاسر دارای اشکال است و ما در کانون انبوه‌سازان پیگیر اصلاح آن هستیم.
فرهنگ‌سازی، بهترین رویکرد دولت در بخش پیش‌فروش
علاوه بر این یک کارشناس حقوقی املاک و مستغلات در خصوص تأثیرات اصلاح قانون پیش‌فروش بر بازار مسکن گفت: به لحاظ این‌که به‌طور دقیق مشخص نیست در اصلاحیه این قانون چه مواردی قرار است لحاظ شود، با توجه به تجارب موجود در این زمینه، بهترین راهکار این است که دولت به جای اصلاح قانون، سکوت کند و در خصوص چنین معاملاتی مداخله نکند.
محمودحقیقت‌طلب در گفت‌وگو با «صما» ادامه‌داد: یعنی دولت صرفاً باید از طریق رسانه‌ها فرهنگ‌سازی کند و به مردم آموزش لازم را در بخش پیش فروش مسکن بدهد. چون دولت درنهایت نمی‌تواند در برخورد با یک فرد غیر متعهد که مشکلات مالی دارد و اقدام به پیش‌فروش می‌کند و به تعهدات خود هم عمل نمی‌کند، اقدام خاصی انجام دهد.
وی با اشاره به قوانین متعددی که طی ۴ دهه گذشته تصویب، اما اجرایی نشده است گفت: اصلاحیه قانون پیش‌فروش هم به سرنوشت همین قوانینی دچار خواهد شد که اجرایی نشده است. از همین رو بهترین راه این است که به مردم آموزش داده شود تا از آداب معاملات پیش خرید، ویژگی‌های پیش‌فروشنده و اقداماتی که خود باید انجام دهند، آگاهی داشته باشند.
ناگفته‌های بازار پیش‌فروش
حقیقت‌طلب با تشریح مثالی در خصوص معاملات پیش‌فروش توضیح داد: مردم باید بدانند که اگر فرد پیش‌فروشنده، شریک سازنده است، بهتر است از او خریداری نکنند. همچنین مردم باید در جلسه خرید بررسی کنند که آیا فروشنده اجازه پیش‌فروش را دارد یا خیر و اگر این اجازه را دارد، پروژه در چه مرحله‌ای است و حال که پروژه پیش‌فروش می‌شود، آیا آن مرحله را پشت سر گذاشته یا هنوز به آن مرحله نرسیده است. علاوه بر این، مردم باید در رابطه با میزان شراکت اطلاعاتی داشته باشند و یا از پیش‌فروشنده درخواست کنند که حتماً مالک یا مالکان به عنوان شاهد قرارداد را امضا کنند.
این کارشناس حقوقی افزود: چون در قراردادهای مشارکت یک ترفندی وجود دارد و آن این است که مالکان، حق پیش‌فروش ملک از طریق سازنده را مثلاً تا مراحل پایانی ساخت و تحویل ملک، سلب می‌کنند. اما به پیش‌فروشنده یا شریک سازنده، می‌گویند که ملک را بفروشد و مالکان ادعا و اعتراضی ندارند. در مقابل درخواست مالکان این است که کاری به‌کار آنها نداشته باشند.
وی ادامه‌داد: لذا در چنین شرایطی اگر پیش‌فروشنده تعهدات خود را انجام ندهد و پیش‌خریدار شکایت کند، مالک یا مالکان برای دفاع از حقوق خود شکایت می‌کنند. در واقع وقتی فرد تعهدات خود نسبت به پیش‌خریدار را انجام نمی‌دهد، یعنی در انجام تعهدات خود نسبت به مالکان هم مانده است. لذا مالکان شکایت می‌کنند و ابتدا مبایعه‌نامه‌ها را باطل و بعد برای او اعلام جرم می‌کنند. لذا اینها مسایل باارزشی است که مردم باید بدانند.
تناقضات در قوانین
حقیقت طلب در عین حال تأکیدکرد: بنابراین وقتی مکانیزم پیش‌فروش مسکن این همه پیچیدگی دارد، به یقین صرفاً از طریق اصلاح قانون و بدون فرهنگ‌سازی و آموزش و اطلاع‌رسانی، نمی‌توان کاری انجام داد. ضمن این‌که حتی اگر دولت اقدام به اصلاح این قانون بکند، سؤال ما از مسؤولان ذی‌ربط این است که با تبصره ماده ۶۲ چه می‌خواهند بکنند.
به گفته این کارشناس حقوقی، تبصره ماده ۶۲ از اول فروردین سال ۹۶ لازم‌الاجرا شده که آثار آن در هیچ جا وجود ندارد. طبق این تبصره، عقود لازم و همچنین املاکی که به ثبت رسمی رسیده‌اند و دارای سند رسمی هستند و یا در ثبت املاک ثبت شده‌اند، باید حتماً به صورت رسمی در دفترخانه‌ها معامله شوند. یعنی دیگر نباید مبایعه‌نامه تنظیم شود و اگر مبایعه‌نامه انجام شود، دیگر دادخواست اشخاص ثالث یا ادعای اشخاص ثالث در این خصوص به محاکم قضایی پذیرفته نیست و حال مسأله این است که قرار است با این موضوع چه کنند.
وی با تأکید بر این‌که تناقضات در قوانین بسیار زیاد است و ما با آمری‌کردن، محدود کردن و تعدیل کردن قانون به هیچ جا نمی‌رسیم، افزود: نکته جالب این است که هرچند دولت قانون پیش‌فروش را لازم‌الاجرا کرده، اما مشاوران املاک مانند گذشته روش قبل را انجام می‌دهند. بنابراین وقتی این قانون منطقی، اجرایی و قابل قبول نیست، مشخص است که اجرایی نمی‌شود و به راحتی کنار گذاشته می‌شود.
تکرار روش آزمون و خطا در نبود نظرخواهی تخصصی
حقیقت‌طلب همچنین با اشاره به محدودیت‌های قانون پیش‌فروش گفت: این قانون از آنجایی که برای سرمایه‌گذاران و سازندگان مقرون به صرفه نیست، عملاً اجرا نشده است. همچنین مشاوران املاک نمی‌توانند به آن پایبند باشند؛ چون قدرت اجرایی ندارند و باید سازندگان و پیش‌فروشنده‌ها به آن مقید باشند.
این کارشناس حقوقی تأکیدکرد: از آنجایی که اجرای قانون پیش‌فروش از زمان تصویب تا اجرا طولانی شده است، نشان می‌دهد که این قانون قابلیت اجرایی ندارد و اصلاحیه آن هم راه به جایی نمی‌برد. تا کی قرار است مسؤولان از روش آزمون و خطا در یک مورد خاص به‌ویژه در صنعت ساختمان استفاده کنند.
وی در پایان خاطرنشان‌ساخت: ادعا می‌شود که از صاحب نظران، حقوقدانان و متخصصان در این رابطه نظرخواهی شده، اما چنین نیست. بنابراین در نهایت قوانینی را وضع می‌کنند که حقوقدانان به دلیل ایرادات منطقی و قانونی، آنها را رد می‌کنند و قابل اجرا نمی‌دانند و مسؤولیت شکست اصلاحیه قانون پیش‌فروش هم برعهده متولیان و مشاوران آن است.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.