تأثیر نسخه‌های دستوری در نوسازی بافت‌های فرسوده نوسازی بافت‌های فرسوده و هسته‌های میانی شهر تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و شهرهای کشور از ابتدای دولت یازدهم به‌عنوان اولویت دولت در سیاست‌گذاری بخش مسکن مورد توجه و تأکید قرار گرفت. به گزارش صما، زلزله اخیر کرمانشاه و تخریب هزاران واحد مسکونی باعث شد مسؤولان نگاه جدی‌تری به […]
تأثیر نسخه‌های دستوری در نوسازی بافت‌های فرسوده
نوسازی بافت‌های فرسوده و هسته‌های میانی شهر تهران و سایر کلان‌شهر‌ها و شهرهای کشور از ابتدای دولت یازدهم به‌عنوان اولویت دولت در سیاست‌گذاری بخش مسکن مورد توجه و تأکید قرار گرفت.
به گزارش صما، زلزله اخیر کرمانشاه و تخریب هزاران واحد مسکونی باعث شد مسؤولان نگاه جدی‌تری به مقوله اصلاح بافت فرسوده داشته باشند.
هوشنگ‌بازوند، استاندار کرمانشاه در بازدید از مناطق آسیب‌دیده خبر از تخریب ۴۰ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی در زلزله داد و ابراز داشته بخشی از این تخریب‌ها مربوط به مناطق فرسوده بوده است. در این میان محسن‌هاشمی‌رفسنجانی، رییس شورای شهر تهران نیز تأکید کرده که باید بافت فرسوده را دریابیم و خواستار توجه جدی به مقوله بافت فرسوده شده است.
اما شاید بیش‌ترین تلنگر در خصوص عواقب عدم توجه به بهسازی و نوسازی مناطق فرسوده از زبان خود رییس‌جمهور بیان شده است؛ حسن‌روحانی از ابتدای دولت دوازدهم مکرراً در خصوص اهمیت بافت فرسوده صحبت کرده و در این خصوص در هفته گذشته با اجرای طرح «پیشگام» موافقت کرده است.
در قالب این طرح که هفته گذشته در جلسه‌ای با حضور رییس‌جمهوری، وزیر راه و شهرسازی و مقامات این وزارتخانه، شهردار تهران و سایر مسؤولان مرتبط در پاسخ به تأکید رییس‌جمهوری برای تسریع در فرایند نوسازی بافت‌های فرسوده مورد موافقت قرار گرفت، قرار است طی یک بازه زمانی ۵ ساله، در فاز اول، ۵۵ هزار واحد مسکونی در محدوده‌ها و محلات هدف نوسازی شهر تهران با اولویت ۵ منطقه فرسوده پایتخت به اجرا در بیاید.
در این طرح تأکید شده است توسعه‌گر‌ها به عنوان رکن اساسی و پایدار در نوسازی بافت‌های فرسوده شهری قدم بردارند؛ توسعه‌گر‌ها نهادهایی هستند که علاوه بر در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه قابل قبول برای ورود به طرح‌های عمرانی نظیر ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده، امکان تجهیز منابع و سرمایه‌های خرد را نیز دارند و همچنین از امکان استفاده از منابع بانکی در وضعیت موجود با شرایط فعلی نیز برخوردارند.
طبق اسناد برنامه ششم توسعه در حال حاضر ۷۷ هزار بافت‌های فرسوده (عرصه تاریخی و غیرتاریخی مراکز شهری) در کشور وجود دارد که از این میزان حدود ۵۵ هزار هکتار مربوط به اسکان غیررسمی است.
براساس همین آمار‌ها تعداد محله‌های نابسامان شهری هزار و ۱۰۰ محله است، به‌هرحال وجود ۱۲ تا ۱۳ میلیون حاشیه‌نشین و بد مسکن در کشور امری غیرقابل چشم‌پوشی است، حال در صورت اجرای این طرح دولتی چه میزان می‌توان امیدوار بود که از آمارهای حاشیه‌نشینی و بافت فرسوده کاسته شود؟
طرح مسکن پیشگام، بدون مطالعات تفاوتی با مسکن مهر ندارد
در این خصوص یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: مسأله‌ای که حایز اهمیت است این‌که باید بررسی شود در پشت این دستورالعمل نوسازی بافت‌های فرسوده چه حجمی از کار کارشناسی در خصوص مهندسی معماری، ترافیک و محدودیت‌های بلندمرتبه‌سازی و مطالعات توسعه شهری در این بافت‌ها انجام شده است.
منصور‌غیبی با بیان مطلب فوق به صما گفت: به عبارت ساده‌تر به لحاظ شهرسازی با بلند مرتبه‌سازی و توسعه نظام جمعیتی تراکم جمعیت در یک محله چندین برابر می‌شود، لذا چه تعریفی برای توسعه و یا ایجاد زیرساخت‌های حمایتی و پشتیبانی ازجمله توسعه همزمان و موازی نظام خدماتی مانند مدارس حمل‌ونقل و درمان و توسعه فاضلاب شهری و فضای سبز و افزایش زیر ساختارهای مربوط به آب و برق و مخابرات و… در این‌گونه پروژه‌ها وجود دارد؟
وی با بیان این‌که مشکلی که در بحث مسکن مهر وجود داشت، نبودِ مطالعات دقیق و کارشناسانه در رابطه با تراکم بالای جمعیت بدون نگاه زیرساخت‌های حمایتی و پشتیبانی است، گفت: بنابراین نگرانی که در خصوص برج‌سازی و توسعه نظام محل‌هایی در بافت‌های فرسوده شهری وجود دارد از جنس «ساخت و ایجاد مسکن» برای مردم نیست، بلکه تعریف جامع و عملیاتی از نوع «نظام بهره‌برداری صحیح از مسکن» ساخته شده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن در نهایت گفت: به عبارتی روشن‌تر تولید مسکن بدون برنامه اصولی بهره‌برداری از آن معضل بافت‌های فرسوده را به شکل دیگری دچار عارضه‌هایی جدید می‌نماید.
مطالعات مسکن پیشگام اشتباه است
عضو هیأت رییسه گروه تخصصی عمران سازمان نظام مهندسی استان تهران با بیان این‌که به‌طورکلی موافق حضور باواسطه یا بی‌واسطه دولت در بخش مسکن نیستم، گفت: ابتدا باید مشخص شود آیا دولت به صورت تمام و کمال و به صورت شخص اول قصد حضور در این بازار را دارد یا به دنبال حضور غیابی یا به صورت فرد یاری‌دهنده در این مبحث حضور خواهد داشت؛ زیرا در طی سال‌های متمادی دولت به وضوح نشان داده که سازنده بسیار بدی است؛ همواره دولت، مسکن‌های خود را دیرتر و گران‌تر به مردم عرضه کرده است.
سیامک‌الهی‌فر بابیان مطلب فوق افزود: همواره حضور دولت در بخش‌های مسکن‌سازی با چالش‌‌ها و دغدغه‌هایی روبه‌رو بوده و هیچ‌وقت نتوانسته‌اند به اصل موضوع یعنی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه برسند و اگر به این اصل دست یافتند کیفیت و وسعت مسکن‌های ارایه‌شده قابل دفاع نبودند.
عضو سازمان نظام‌مهندسی تهران تأکیدکرد: باید مطالعات کافی همراه باشد اما به‌وضوح دیده می‌شود، مطالعات کافی در خصوص مناطق ارایه‌شده در این طرح انجام‌نشده و مطالعات صورت گرفته ابتر و بسیار اشتباه است، به‌طور مثال از ۵ منطقه گفته شده در این طرح که شامل مناطق ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶ و ۱۷ است مناطق ۱۱ و ۱۲ مملو از بافت‌های تاریخی و تجاری است که اصلاح این بافت‌ها با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو بوده و چالش‌های مربوط به خود را دارد.
الهی‌فر گفت: به‌هرحال با وجود حضور مؤثر سازنده‌ها در این بخش این قشر به دلیل ایجاد حاشیه سود اندک قیمت این املاک را گران‌تر به متقاضیان ارایه خواهند داد، بنابراین این املاک نیز با قیمت بالایی ارایه خواهد شد و دست بسیاری از متقاضیان واقعی از این بازار کوتاه خواهد شد.
ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نقش رگولاتوری در قیمت مسکن ندارد
الهی‌فر در پاسخ به این سؤال آیا اصلاح بافت فرسوده وساطت مسکن ۵۵ هزار واحد مسکونی می‌تواند تعدیلی در قیمت‌های نهایی مسکن در کلان‌شهر‌ها داشته باشد، گفت: این نگرش به‌هیچ‌عنوان درست نیست زیرا مناطق خاصی در کلان‌شهر‌ها قیمت تعیین می‌کند؛ به‌طور مثال مناطق شمالی تأثیر فراوانی در تعیین نرخ قیمت مسکن دارد، و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نقش رگولاتوری در قیمت مسکن ندارد.
الهی‌فر همچنین گفت: به‌هرحال اگر مردم منتظر هستند که با اصلاح این بافت‌ها تعدیلی در قیمت‌های مسکن ایجاد شود، این موضوع کاملاً منطقی است. به‌هرحال ما باید انتظار خود را از این بازار به شکل منطقی داشته باشیم، اصلاح این بافت نه یک نیاز بلکه ضرورت است زیرا در این مناطق برخی از شهروندان به بد‌ترین شکل زندگی کرده و از امکانات اولیه نیز برخوردار نیستند.
وی در نهایت گفت: طرح پیشگام طرح مناسبی برای اصلاح بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود و تا حدودی نیز می‌تواند در خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه مؤثر باشد اما این بافت‌ها جامعیت کاملی برای پاسخ‌گویی به تمام متقاضیان را ندارد.
اصلاح بافت‌های فرسوده باعث رسمی شدن این مناطق شهری می‌شود
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی با بیان این‌که بافت‌های فرسوده؛ فاجعه‌ای قریب‌الوقوع هستند، گفت: در حال حاضر مساحت بافت‌های نابسامان و پهنه‌های فقر شهری در حدود ۱۳۲ هزار هکتار برآورد می‌شود که این مناطق محل سکونت حدود ۶ میلیون خانوار با جمعیتی قریب به ۲۱ میلیون نفر است.
محمدعلی‌مهری گفت: سهم شهر تهران از بافت‌های فرسوده مصوب شهری ۳۲۶۸ هکتار (۵ درصد از مساحت شهر تهران) است؛ و از آنجایی که جمعیت متراکم‌تری در این ۵ درصد زندگی می‌کنند از اهمیت بالقوه‌ای برخوردار است.
وی با بیان این‌که در حال حاضر حدود ۲۰ درصد جمعیت شهر تهران که اکثریت قریب به‌اتفاق آنها از فقرا هم هستند، در این بافت‌ها زندگی می‌کنند،گفت: شهرداری تهران اقدام درخور توجهی برای نوسازی و بهسازی این بافت‌ها نکرده است و با توجه به وجود گسل‌های متعدد در شهر تهران، در صورت زلزله حجم بالایی از تلفات در همین بافت‌ها خواهد بود. به‌عنوان نمونه براساس گزارش‌های رسمی سال ۹۴ سازمان نوسازی شهرداری تهران، ۵۲ درصد بافت منطقه ۱۰، ۳۷ درصد بافت منطقه ۱۲ و حدود ۳۰ درصد بافت‌های منطقه ۱۱ و ۱۷ که عمدتاً محل سکونت فقرا و طبقه متوسط به پایین‌شهری هستند، فرسوده است.
این کارشناس شهرسازی گفت: اصلاح و نوسازی این واحد‌ها باید به صورتی انجام گیرد که متقاضیان با آغوش باز این واحد‌ها را بپذیرند. متأسفانه ما در ساخت مسکن مهر دچار اشتباه شدیم و فراموش کردیم که کیفیت حرف اول را در ساخت مسکن می‌زند. در حالی‌که ما در این بخش فقط به مسأله سرعت فکر کردیم.
این کارشناس در نهایت گفت: بازار مسکن با ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده می‌تواند تأثیر مطلوبی در کاهش و تعدیل قیمت‌های مسکن در سراسر کشور داشته باشد؛ زیرا گستردگی این بافت‌ها در کشور بالا و همچنان در حال گسترش است.
تغییر نگرش جامعه نسبت به بافت‌های فرسوده هدف اول طرح مسکن پیشگام
در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز با بیان این‌که این طرح می‌تواند نگرش جامعه را نسبت به این بافت‌ها تغییر دهد، گفت: رسانه‌های رسمی این مناطق را عموماً محلاتی جرم‌خیز و پرآسیب از منظر اجتماعی نشان داده و خواسته یا ناخواسته بر نفرت حاشیه‌نشینان و وحشت مرکزنشینان از یکدیگر می‌افزایند. این در حالی است که بخشی از همین حاشیه‌نشینان و فقرای شهری نقشی مثبت در اقتصاد شهر ایفا می‌کنند. به هر حال به نظر می‌رسد تغییر نگرش جامعه نسبت به بافت‌های فرسوده تیر اول طرح مسکن پیشگام باشد. در گام‌های بعدی می‌تواند به تأثیر آن در تعدیل قیمت‌ها، کاهش آمار متقاضیان مسکن، بهبود کیفیت زندگی مستأجران اشاره کرد.
حمیدرضا‌قاضی‌زاهدی گفت: در حال حاضر بخش قابل توجهی از خدمات ساختمانی، توزیعی، حمل‌ونقلی و حتی نیازهای تولیدی و مصرفی شهر‌ها در قالب کارگری ساختمان، دست‌فروشی، پیک موتوری یا حمل‌ونقل کالا، دوخت و دوز و… توسط آنها تأمین می‌شود که همگی واجد ارزش‌افزوده هستند. توانمندی‌های اقتصادی حاشیه‌نشینان غیر قابل چشم‌پوشی است و علت اصلی خروج آنها از بخش رسمی اقتصاد را باید در موانع ورود به بخش رسمی جستجو کرد!
وی با اشاره به این‌که اصلاح بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی می‌تواند ارتقای شأن انسانی را در پی داشته باشد، گفت: تخریب سکونتگاه‌های حاشیه‌نشینان به‌نوعی پاک کردن صورت‌مسأله است. با این کار فقر و حاشیه‌نشینی از میان نمی‌رود و حتی تشدید هم خواهد شد. دولت باید برای تأمین حقوق قانونی این افراد برای داشتن سرپناه ورود و اقدام کند. در حال حاضر محل‌هایی مانند خاک سفید را تنها با ارایه اسناد رسمی، نوسازی و بهسازی می‌توان زنده کرد. در غیر این صورت با اعمال موارد تحکمی تنها باعث جری شدن ساکنان و گسترش حاشیه‌نشینی بیش‌تر خواهیم شد.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر کشور سالانه به یک‌میلیون مسکن نیازمند است، گفت: اگر در هر بخش از این برنامه ۵۵ هزار ملک ساخته یا اصلاح شود می‌تواند در کاهش آمارهای متقاضیان مسکن مؤثر باشد و بدون تردید این میزان در شهر‌ها دیگر به علت ارزانی خدمات و مصالح بیش‌تر از این میزان نیز گسترش داشته باشد.
تخریب دستوری سکونتگاه حاشیه‌نشینان پاک کردن مسأله است
زاهدی همچنین گفت: به‌طورکلی ۲۵ الی ۳۰ درصد جمعیت شهرهای بزرگ و کلان‌شهرهای کشور شامل: تهران، مشهد، اهواز، تبریز، شیراز، کرمانشاه، زاهدان، بندرعباس، همدان، سنندج در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود در صورت ادامه روند موجود در ۱۰ سال آینده این سکونتگاه‌ها یک‌چهارم جمعیت شهری کشور را شامل خواهند شد. تراکم جمعیت مناطق غیررسمی (حاشیه‌نشین) به‌طور متوسط حدود ۲۵۰ نفر در هکتار است که ۵ تا ۷ برابر متوسط تراکم شهری است؛ یعنی سکونت ۵ تا ۷ برابری فقرا در یک خانه مثلاً ۱۰۰ متری نسبت به سایرین در این مناطق زندگی می‌کنند؛ بنابراین به نظر می‌رسد طرح مسکن پیشگام بتواند در کوتاه‌‌ترین زمان بیش‌ترین تأثیر را بر مسکن داشته باشد.
وی با بیان این‌که بافت‌های فرسوده از لحاظ گستردگی می‌تواند رویکرد مناسبی در تأمین مسکن در کلان‌شهر‌ها داشته باشد تأکیدکرد: زمانی که عرضه نسبت به میزان تقاضا فراتر باشد خواه‌ناخواه قیمت‌های با تعدیل قیمت روبه‌رو می‌شود.
وی همچنین با اشاره به این‌که اگرچه افزایش تراکم در این مناطق نیازمند زیرساخت‌های شهری بیش‌تر است، گفت: این طرح در صورت استفاده از تجربه‌های کشورهای دیگر موفق از طرح‌هایی مانند مسکن مهر خواهد بود.
زاهدی در نهایت گفت: حضور تعاونی‌‌ها و انبوه‌سازان صاحب صلاحیت و حرفه‌ای و مشارکت این عده در بافت‌های فرسوده می‌تواند یک برد – برد دوسویه محسوب شود؛ زیرا به جز تغییر ظاهر این کلان‌شهر‌ها اصلاح این بافت‌ها در خانه‌دارکردن بخش مهم جامعه یعنی دهک‌های پایین از اهمیتی بالایی برخوردار هستند. در ثانی این بافت می‌تواند در کاهش قیمت‌های املاک دیگر نیز مؤثر باشد؛ زیرا هجوم افراد متوسط و پایین جامعه به این سمت و خالی شدن تقاضا از بخش مرکز شهر باعث خواهد شد مالکان به‌صورت رسمی تعدیلی در قیمت‌ها داشته باشند.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.