علي اصغر سفلايي اشاره فروش اموال غيرمنقول يكي از مهم‌‌ترين مراحل اجراي احكام مدني به شمار مي‌آيد. اين گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن كه در حوزه شهري معمولاً براي سكونت و كسب و پيشه و در مناطق روستايي علاوه بر آن موارد براي كشت و زرع مورد بهره‌برداري قرار […]
علي اصغر سفلايي
اشاره
فروش اموال غيرمنقول يكي از مهم‌‌ترين مراحل اجراي احكام مدني به شمار مي‌آيد. اين گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن كه در حوزه شهري معمولاً براي سكونت و كسب و پيشه و در مناطق روستايي علاوه بر آن موارد براي كشت و زرع مورد بهره‌برداري قرار مي‌گيرد، از اهميت زيادي برخوردار بوده و ازاين رو مقررات ويژه‌اي براي آن پيش‌بيني شده است. قرار گرفتن مسكن مورد نياز محكوم‌عليه در رديف مستثنيات دين و شرايط مخصوص توقيف و فروش اموال غير منقول در قانون اجراي احكام مدني دلالت بر نگاه ويژه مقنن به اين بخش از اموال محكوم‌عليه دارد. همين ديدگاه موجب شده است پس از مزايده و فروش اموال غيرمنقول، در مورد تسليم آن به برنده مزايده رويه‌هاي مختلفي در مراجع قضايي به وجود آيد، به نحوي كه برخي تحويل آن را خارج از وظايف دادگاه در مرحله اجرا دانسته و منتقل‌اليه را به طرح دعواي خلع يد راهنمايي مي‌كنند. عده‌اي نيز حسب مورد چنان‌چه ملك در تصرف محكوم‌عليه باشد و برخي هم در هر صورت با استفاده از قدرت عمومي نسبت به تخليه و تحويل ملك به برنده مزايده اقدام مي‌كنند.
در اين نوشتار سعي مي‌شود ضمن بيان نظرات مختلف و مباني استدلالي طرفداران آن‌ها، ديدگاه‌ها و رويه قضايي موجود بررسي و آن‌چه با اصول حقوقي و عدالت قضايي سازگارتر است، معرفي شود.
مباني استدلالي قائلان به عدم تكليف اجراي احكام در خصوص تحويل مال غيرمنقول مورد مزايده پس از آن كه مال غيرمنقول به فروش رسيد و برنده مزايده اعلام شد، با احراز صحت جريان مزايده از سوي دادگاه و صدور دستور تنظيم سند انتقال، نسبت به انجام اين دستور اقدام و عمليات اجرايي با پرداخت محكوم به وصول هزينه‌هاي اجرايي خاتمه مي‌يابد و پرونده اجرايي مختومه مي‌شود. چنان‌چه محل فروخته شده در تصرف كسي باشد كه براي تحويل آن اقدامي نمي‌كند، طرفداران عدم تكليف اجراي احكام در خصوص تحويل مال غيرمنقول مورد مزايده در پاسخ به درخواست برنده مزايده مبني بر تحويل مال مورد معامله، او را به تقديم دادخواست حقوقي و طرح دعواي خلع يد عليه متصرف راهنمايي مي‌كنند. مباني استدلالي اين گروه را مي‌توان به شرح زير بيان كرد:
۱ – نظريه اداره حقوقي قوه‌قضاييه با اين مضمون كه طبق مواد ۱۴۳ و ۱۴۴ قانون اجراي احكام مدني مصوب آبان ماه ۱۳۵۶ دادگاه در صورت احراز صحت جريان مزايده، دستور صدور سند انتقال را به نام خريدار مي‌دهد و اين دستور مربوط به صدور و تنظيم سند انتقال به نام خريدار است و ارتباطي به امر خلع يد و تحويل ملك ندارد.
۲ – مقررات مربوط به توقيف و فروش اموال غير منقول
در قانون اجراي احكام مدني به‌طور ويژه و مخصوص پيش‌بيني شده و در اين بخش كه مبحث دوم از فصل سوم قانون اجراي احكام مدني در فروش اموال توقيف شده را دربر مي‌گيرد، چنين اختيار يا تكليفي براي قسمت اجراي دادگاه مقرر نشده است. از اين رو پس از فروش اموال توقيف شده، اقدامات لازم براي پرداخت وجه حاصل از فروش به محكوم‌له و وصول هزينه‌هاي اجرايي به عمل آمده و عمليات اجرايي خاتمه يافته تلقي مي‌شود.
۳ – تحويل مال مورد مزايده در مفاد اجراييه قيد نشده و آن‌چه موضوع حكم و اجراييه بوده، صرفاً وصول محكوم‌به است. چنان‌چه اقدامات اجرايي در جهت تقسيم تركه يا دستور فروش مال مشاعي نيز باشد، اختيارات قسمت اجرا محدود به فروش آن بوده و تخليه محل و تحويل آن به برنده مزايده كه در احكام راجع به خلع يد، تخليه يا تحويل مورد معامله به تنهايي به عنوان يك عمليات اجرايي مستقل محسوب مي‌شود، نيازمند طرح دعوا و صدور حكم در اين مورد است.
۴ – اصل غير قابل توقف بودن عمليات اجرايي كه از ماده ۲۴ قانون اجراي احكام مدني استنباط مي‌شود، مربوط به اقداماتي است كه براي اجراي حكم و مفاد اجراييه ضرورت داشته باشد، در حالي كه تحويل مال فروخته شده به عنوان مقدمه اجراي حكم يا بخشي از عمليات اجرايي محسوب نمي‌شود و باتوجه به حكم مقرر در ماده ۱۴۱ قانون اجراي احكام مدني تكليف قسمت اجرا پس از انجام مزايده، ارسال پرونده اجرايي به دادگاه براي تأييد صحت جريان مزايده و صدور دستور انتقال به نام خريدار است. پس از آن برابر ماده ۱۴۵ قانون مذكور سند انتقال حسب مورد توسط مالك يا نماينده دادگاه امضا مي‌شود و اين تنها تكليفي است كه قسمت اجرا در مقابل برنده مزايده دارد و به اين ترتيب، اقدامات اجرايي در مورد فروش پايان يافته محسوب مي‌شود.
۵ -با توجه به اين كه تخليه يا خلع يد از ملك به عنوان دعوايي مستقل قابل طرح و رسيدگي است و با انجام اقدامات اجرايي و خلع يد در پرونده‌اي كه امر مزايده و فروش آن انجام شده، فرصت دفاع از متصرف كه ممكن است ادعاي حقي در مورد موضوع داشته باشد سلب مي‌شود، از اين رو رعايت احتياط و حفظ حقوق احتمالي متصرف ايجاب مي‌كند كه اين مهم به يك دادرسي تمام عيار موكول شود تا پس از رسيدگي در دادگاه چنان‌چه موجبات تحويل فراهم باشد، با صدور حكم مقتضي و اجراييه امر تحويل محقق شود.
مباني استدلالي قائلان به تكليف مشروط اجراي احكام در خصوص تحويل مال غيرمنقول مورد مزايده:
گروه ديگر در خصوص اين موضوع قائل به تفكيك شده و معتقدند در صورتي كه ملك مورد مزايده در تصرف شخص محكوم‌عليه باشد، قسمت اجرا بايد ملك را تخليه و آن را به منتقل‌اليه تحويل دهد. مؤيد اين ديدگاه نظريه اداره حقوقي قوه‌قضاييه است كه از سوي كميسيون مشورتي آيين دادرسي مدني در تاريخ ۱۱ مهر ۱۳۴۴ صادر شده است: (اگر مال غير منقول مديون در تصرف خود او بوده و به ازاي بدهي به داين واگذار شود، مستفاد از مواد ۶۸۴ و ۶۹۰ قانون اصول محاكمات حقوقي، عين مال مزبور بايد از تصرف مديون خارج و به تصرف داين داده شود).
مباني استدلالي قائلان به تكليف مطلق اجراي احكام در خصوص تحويل مال غيرمنقول مورد مزايده:
گروه سوم كه تحويل اموال غير منقول مورد مزايده را مانند ساير اموال كه بايد به برنده تسليم شود جزو وظايف قسمت اجراي احكام مدني مي‌دانند، پس از احراز صحت جريان مزايده و تنظيم سند رسمي انتقال، عمليات اجرايي را تا تحويل مال مورد مزايده به منتقل‌اليه ادامه داده و با استفاده از قدرت عمومي متصرف را به تسليم در برابر قانون و تخليه محل اجبار مي‌كنند و سپس با تنظيم صورت جلسه آن را به خريدار يا كسي كه بايد مال به او تحويل شود، تسليم مي‌كنند.
اين گروه براي دفاع از عقيده خود به دلايل زير استناد مي‌كنند:
-۱ برابر ماده ۱۱۱ قانون اجراي احكام مدني، مال غيرمنقول پس از توقيف و ارزيابي به صورت موقت به متصرف يا مالك تحويل مي‌شود و مشاراليه مكلف است ملك را همان طور كه مطابق صورت تحويل گرفته، تحويل دهد. حكم مقرر در اين ماده با تغيير انشايي در ماده ۹۴ آيين اجراي مفاد اسناد رسمي لازم‌الاجرا مصوب ۱۳۸۷ و ماده ۵۳ آيين‌نامه اجرايي ماده ۵۰ قانون تأمين اجتماعي مصوب ۱۳۵۵ نيز پيش‌بيني شده است. توقيف اموال منقول موجب مي‌شود اين اموال از تصرف مالك خارج شده و به طريق مقتضي اعم از تحويل آن به حافظ يا نگهداري در محل مناسب، از خطر تلف يا نقصان مصون بماند. در مورد اموال غيرمنقول كه برابر ماده ۱۰۳ قانون اجراي احكام مدني توقيف آن موجب توقيف منافع مال نمي‌شود، تحويل موقت ملك به متصرف اعم از مالك يا ديگران پذيرفته شده است، اما اين تصرف به‌طور موقت و با حفظ حقوق محكوم‌له و رعايت هدف توقيف صورت مي‌گيرد، زيرا تصرفات حقوقي در اين اموال مشمول مواد ۵۶ و ۵۷ قانون مذكور بوده و حسب مورد، باطل يا غير نافذ است. تصرفات مادي منافي با توقيف نيز برابر حكم مقرر در ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامي جرم شناخته شده‌اند و متصرف مستوجب مجازات حبس از ۳ ماه تا يك سال است. بنابراين از زمان توقيف، اختيارات مالك محدود شده و با انجام مزايده و فروش ملك، مالكيت به برنده مزايده منتقل مي‌شود.
با اين تفسير دوره موقتي كه ملك به مالك تحويل مي‌شود، محدود به زمان تحويل تا فروش آن بوده و پس از آن ملزم به استرداد مال فروخته شده به خريدار است.
-۲ هرچند در قانون اجراي احكام مدني مقررات ويژه‌اي براي توقيف و فروش اموال غير منقول پيش‌بيني شده، اما برابر ماده ۱۳۷ اين قانون مقرر شده است: (ترتيب فروش اموال غير منقول به استثناي مواردي كه در اين مبحث معين شده، مانند فروش اموال منقول است).
بنابراين در عمليات فروش اموال غير منقول در صورتي كه مقررات خاصي پيش‌بيني نشده باشد، بايد از قواعد مربوط به فروش اموال منقول استفاده كرد؛ همان‌گونه كه از مقررات مربوط به شروع مزايده از قيمت پايه، حضور نماينده دادستان در جلسه مزايده، اعطاي مهلت براي پرداخت باقي‌مانده قيمت به برنده مزايده و ديگر موارد مربوط به اموال منقول در مورد فروش اموال غير منقول استفاده مي‌شود. ازاين رو براساس منطوق ماده ۱۳۳ و مفهوم قسمت اخير ماده ۱۳۶ قانون اجراي احكام مدني در مورد تسليم مال مورد مزايده به خريدار مي‌توان گفت كه در مورد اموال غير منقول نيز بايد پس از پرداخت كل بهاي مال فروخته شده و تأييد صحت جريان مزايده، قسمت اجرا نسبت به تحويل آن اقدام كند.
-۳ به استثناي مواردي كه فروش مال غير منقول به‌طور مستقيم به واسطه تقسيم تركه يا عدم امكان افراز مورد حكم دادگاه بوده و بحث در مورد مستثنيات دين در اين خصوص منتفي است، در ساير مواردي كه براي وصول محكوم به اقدام به توقيف و فروش بخشي از اين اموال-كه به‌عنوان محل سكونت محكوم‌عليه مورد استفاده قرار مي‌گرفتهـشده است، مقررات مربوط بايد رعايت شود. ازاين رو در موضوع مطرح شده غالباً ملك در تصرف كسي غير از محكوم‌عليه (به‌طور مثال مستأجر) است.
باتوجه به مطالب پيش گفته، پس از انقضاي مدت اجاره و در زمان تخليه چنان‌چه قائل به اين نظر باشيم كه تحويل ملك به برنده مزايده جزو وظايف قسمت اجرا نباشد، نتيجه خواهيم گرفت كه مستأجر نيز بايد محل را به مؤجر خود (محكوم عليه) تسليم كند؛ درحالي كه بعد از تأييد صحت جريان مزايده و تنظيم سند انتقال به نفع منتقل‌اليه ديگر مالكيتي براي محكوم عليه باقي نمانده تا مال به او تحويل داده شود. از سوي ديگر، با اجراي حكم مقرر در ماده ۱۱۱ قانون اجراي احكام مدني استرداد ملك به محكوم‌عليه موجه نيست.
-۴ قدرت تسليم مورد معامله از شرايط اساسي در عقد به شمار مي‌آيد، به نحوي كه قابل تسليم نبودن مبيع مطابق ماده ۳۴۸ قانون مدني موجب بطلان عقد شده و تعذر تسليم نيز حق فسخ آن را براي مشتري به همراه دارد. اين مهم در روابط قراردادي و عرف متداول در معاملات نيز مورد توجه است. ازاين رو در قيمت‌گذاري اموال سهولت يا صعوبت تسليم مال مورد معامله در تعيين بهاي آن نقش به‌سزايي دارد. در حالي كه هنگام ارزيابي اموال اين مهم مورد توجه نبوده و خريدار نيز با تصور تسليم مال در صورت برنده شدن در مزايده، قيمت پيشنهادي خود را اعلام مي‌كند. چنان‌چه قرار باشد مشتري كه تمام ثمن معامله را پرداخته، براي تحويل آن مجبور به طرح دعوا و انتظار زماني طولاني براي صدور حكم و قطعيت و اجراي آن باشد، ضرر غير قابل جبراني به او وارد مي‌شود.
-۵ در آگهي مزايده به شرح مندرج در ماده ۱۳۸ قانون اجراي احكام مدني، خصوصيات و شرايطي كه اموال مورد مزايده بايد داشته باشند و به اطلاع افراد علاقه‌مند به شركت در مزايده برسد، پيش‌بيني شده است. بيان اين شرايط با هدف اطلاع‌رساني از وضعيت و اوصاف ملك صورت مي‌گيرد تا با توجه به شرايط آن، متقاضيان قيمت پيشنهادي را با اوصاف و كيفيت محل ارزيابي كرده و در صورت تمايل در مزايده شركت كنند. ازاين‌رو عوامل مؤثر در اين محاسبات از جمله حقوقي كه اشخاص در آن ملك دارند و اين كه ملك در اجاره است يا خير، در صورتي كه در اجاره است، مدت و ميزان اجاره و مواردي از اين قبيل بايد در آگهي مزايده قيد شود؛ درحالي كه هيچ يك از بندهاي هشتگانه اشاره‌اي به موضوع تصرف نداشته و به نظر مي‌رسد تسليم آن به برنده مزايده مفروض بوده است.
۶ -اقدام دادگاه در فروش اموال غيرمنقول (چه فروش اموال مشاع و چه درجهت وصول محكوم به نقدي) از باب ولايت بر ممتنع است. استفاده از عبارت «فروش» در عنوان فصل سوم از قانون اجراي احكام مدني و مواد مربوط به اين بخش دلالت بر آن دارد كه غير از مواردي كه به‌طور مشخص در خصوص آن‌ها مقررات خاصي در قانون اجراي احكام مدني پيش‌بيني شده است، در ساير موارد موضوع تابع قواعد عمومي مربوط به قرارداد‌ها از جمله عقد بيع است. با عنايت به اين كه از جمله تعهدات و التزامات بايع تسليم مبيع به مشتري است، مطابق ماده ۳۶۲ قانون مدني قسمت اجراي دادگاه مكلف به تحويل مال غيرمنقول به برنده مزايده است. ولو اين كه قائل به نظر گروه اول و سكوت قانون در باب تسليم اين گونه اموال باشيم.
۷ – برنده مزايده مادام كه اموال فروخته شده تسليم وي نشده باشد، از منافع آن بهره‌مند نمي‌شود. پرداخت قيمت پيشنهادي و تحويل آن به محكوم‌له بدون اين كه مال خريداري شده به برنده مزايده تسليم شود همواره اين خطر را به همراه دارد كه به جهات قانوني عقد بيع منحل يا باطل شده و برابر قانون محكوم‌له مكلف به استرداد ثمن به مشتري شود. اين در حالي است كه امكان دارد محكوم‌له در دسترس نبوده يا به هر طريق امكان استرداد مبلغ پرداختي وجود نداشته باشد. از جمله اين موارد، قاعده «تلف مبيع قبل از قبض» است كه مطابق ماده ۳۸۷ قانون مدني موجب انفساخ عقد مي‌شود.
شايد اين گونه پاسخ داده شود كه روزانه معاملات بي‌شماري واقع مي‌شود كه در هر كدام اين احتمال متصور است و در صورت تحقق اين امر در مزايده و فروش اموال توسط قسمت اجرا نيز به همان طريق بايد رفتار شود؛ اما توجه به اين نكته ضرورت دارد كه دخالت مراجع قانوني نوعي اعتماد و اطمينان را براي شركت‌كنندگان در مزايده به وجود مي‌آورد كه بايد اين حسن ظن و اعتماد حفظ شود.
از طرفي، افراد در روابط خصوصي خويش حقوق ممتازي براي رعايت مصلحت خود از جمله حق حبس دارند كه در مقررات اجراي احكام مدني پيش‌بيني نشده است. بنابراين به طريق ديگر بايد اقدامات احتياطي در اين مورد به عمل آمده يا تضميني براي اجراي تعهدات قراردادي فراهم شود.
آن‌چه بيان شد، ديدگاه و رويه متفاوت دادگاه‌ها در خصوص نحوه تسليم اموال غيرمنقول به برنده مزايده بود. فراغت قسمت اجرا با انجام عمليات فروش و خاتمه دادن امر اجرا با تنظيم سند رسمي انتقال به نفع خريدار، دادرسي جديدي را پايه‌گذاري مي‌كند كه با تقديم دادخواست خلع يد توسط برنده مزايده آغاز مي‌شود؛ دعوايي كه پاسخ يا دفاع خوانده هر چه باشد، به اقدامات اجرايي و عمليات فروش مربوط مي‌شود، بدون اين كه دادگاه رسيدگي كننده به دعواي خلع يد مجاز به ارزيابي صحت و سقم آن باشد. مگر اين كه هيچ‌گونه دفاعي را براي خوانده تصور نكنيم كه در اين قضيه نيز ثمره دعواي بدون پاسخ معلوم نيست. در واقع، معافيت قسمت اجرا از مسؤوليت‌هاي قراردادي كه برابر قانون عموميت دارد، موجب شده است متعهدله (برنده مزايده) از اجبار فروشنده به تحويل مورد معامله محروم شده و نتواند از حقوق قانوني خود مثل حق حبس استفاده كند، زيرا مطابق ماده ۱۲۹ قانون اجراي احكام مدني برنده مزايده مكلف است حداكثر ظرف يك ماه از تاريخ مزايده تمام مبلغ پيشنهادي را پرداخت كند. امتياز و برتري دولت بر اشخاص حقوق خصوصي به اعتبار حفظ حقوق عمومي و اعمال حاكميت پذيرفته شده است؛ اما در موضوع مطرح شده، مزايده و فروش اموال محكوم‌عليه ارتباطي به حقوق جامعه نداشته و بنابراين نمي‌توان قسمت اجراي احكام دادگاه را از اين تعهد معاف كرد. ممكن است اين گونه ايراد شود كه در عمليات مزايده اقدامات واحد اجراي احكام به نمايندگي از سوي محكوم‌عليه است و تعهدات برعهده شخص اوست؛ اما توجه به اين نكته ضرورت دارد كه خريداران و شركت‌كنندگان در مزايده به لحاظ اعتماد و اطميناني كه به قسمت اجرا داشته‌اند، در خريد شركت كرده‌اند و به همين اعتبار و با توجه به نمايندگي واحد اجراي دادگاه ساير تعهدات نيز بايد توسط همين مرجع انجام شود. همان‌گونه كه در ماده ۱۴۵ قانون اجراي احكام مدني در مورد تنظيم سند رسمي انتقال پيش‌بيني شده است، چنان‌چه محكوم‌عليه از امضاي سند خودداري كند، نماينده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمي به نام خريدار امضا مي‌كند.
جلوگيري از ايجاد اختلاف و طرح دعوا دليل ديگري بر تقويت نظر گروه اخير است. حساسيت مقنن نسبت به اموال غير منقول محدوديت‌هايي را در فروش اين اموال به همراه داشته و به نظر مي‌رسد با تجويز مزايده و فروش اين اموال در واقع اقدامات تبعي آن مانند تنظيم سند رسمي انتقال و تسليم اموال فروخته شده نيز جايز شناخته شده است. تفسير منطقي موضوع اقتضاي آن را دارد كه با استفاده از ماده ۱۳۷ قانون اجراي احكام مدني و مقررات مربوط به تسليم اموال مورد مزايده قائل بر تكليف قسمت اجراي دادگاه به خلع يد و تحويل ملك به برنده مزايده باشيم.
منبع: ماوي-۱۳۸۹
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.