بیع زمانی یا تایم‌شر چیست؟ قسمت دوم

بیع زمانی یا تایم‌شر چیست؟ قسمت دوم

گردآوران

۱-عبدالباسط انوری

۲-الیاس بای

۳-گلناز منوری‌فر

۴-محمد مرادی‌زاده

منبع: http: //hasanilaw.blogfa.com

روز گذشته قسمت اول مقاله «بیع زمانی یا تایم‌شر چیست؟» به چاپ رسید. دومین قسمت این مقاله از نگاهتان می‌گذرد.

بیع زمانی یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده از دیدگاه فقهی

به گفته برخی از آگاهان، از پیدایش «timeshare» بیش از چند دهه نمی‌گذرد و به همین جهت -‌تا جایی که کاوش شده‌ـ نامی از آن در کتاب‌های حقوقی فارسی برده نشده است. محدودیت منابع مطالعاتی در این زمینه بر مشکل افزوده است و لذا به رغم مشورت با اساتید دانشگاه و مراجعه به منابع در دسترس – اعم از فارسی، عربی و انگلیسی – هنوز ماهیت و احکام تایم‌شر، تا حدود زیادی برای ما ناشناخته است اما آنچه مسلم است این است که ماهیت تایم‌شر از دو صورت زیر خارج نیست:

۱ – فرض اول این است که «تایم‌شر» در حقیقت، عبارت دیگری در مهایات فقه است یعنی چند مالک که به صورت مشاع در ملکی شراکت دارند به دلیل آن‌که نمی‌توانند به‌طور همزمان از آن ملک استفاده کنند، منافع ملک را به صورت زمان‌بندی شده بین خود تقسیم می‌کنند. بنابراین در این صورت، مالکیت مالکین به صورت مشاع بوده تنها حق انتفاع از ملک، به صورت زمان‌بندی شده تقسیم شده است.

 آنچه در مهایات اتفاق می‌افتد «تقسیم منافع براساس واحد زمان» است.

به نظر می‌رسد که قاعده مهایات با قرارداد تایم‌شرینگ تفاوت‌هایی اساسی و ماهوی دارد.

۱‌-‌ در مهایات توافق یا قرارداد میان شرکاء است ولی در تایم‌شرینگ میان خریدار و فروشنده به وجود می‌آید.

۲-در مهایات مال مورد نظر مشاع است یعنی در آن واحد و یا در زمان واحد هر شریک در ذرات آن مال شریک و مالک است، حال آنکه در قرارداد تایم‌شرینگ شخصی که مثلاً آپارتمانی را خریداری می‌نماید در مدت مقرر یا تعیین شده در قرارداد شریک دیگری ندارد و او مالک ششدانگ آپارتمان است و مال موصوف مشاع نیست.

۳ ‌-‌ در مهایات جوهر اساسی «تقسیم منافع» است بر اساس واحد زمان و براساس توافق شرکا. در قرارداد تایم‌شرینگ «عقد بیع» واقع می‌شود، میان خریدار و فروشنده، عین مال و به تبع آن منافع نیز به خریدار برای مدتی منتقل می‌گردد.

۴ ‌-‌ به نظر برخی از فقها در مهایات نوعی «اباحه منفعت معوض» صورت می‌گیرد. در قرارداد تایم‌شرینگ ما اباحه منفعت نداریم و همان گونه که فوقاً اشاره شد در این قرارداد تملیک عین و منفعت توأمان رخ می‌دهد.

۵ ‌-‌ تملیک عین و منفعت موضوع عقد یا قرارداد تایم‌شرینگ قرار می‌گیرند و به همین جهت قراردادی است «لازم» و قابلیت رجوع ندارد. حال آنکه بنا به نظر برخی از فقها مهایات عقدی جایز است با قابلیت رجوع.

۶ ‌-‌ در مهایات که منفعت تقسیم می‌شود، علی‌القاعده از طرف هر شریک قابل نقل و انتقال و یا حتی اجاره به غیرنیست. در تایم‌شرینگ خریدار می‌تواند آنچه را که خریده و به تبع آن منافع را به ثالثی انتقال یا اجاره دهد مگر این‌که شرطی مخالف درج شده باشد.

۷‌-‌ شاید با اندکی مسامحه بتوان گفت مهایات نوعی «عقد صلح» است، صلح مبتنی بر سازش و برای رفع تنازع یا ترافع موجود و جلوگیری از تنازع و ترافع در آینده (ماده ۷۵۲ قانون مدنی) ولی در قرارداد تایم‌شرینگ که میان خریدار و فروشنده منعقد می‌شود، در هنگام انعقاد عقد، تنازع یا ترافعی وجود ندارد و قرار هم نیست که اختلافی در آینده بروز نماید. قرارداد تایم‌شرینگ در مقام یک معامله است، ‌با حفظ تکرار و تداوم آن.

۸ ‌-‌ در مهایات، ما با واژه‌ای به عنوان ثمن برخورد نمی‌کنیم. در قرارداد تایم‌شرینگ ثمن وجود دارد و به شدت تنزل پیدا می‌نماید. آپارتمانی که باید به ۱۰۰میلیون تومان فروخته شود، به ۲۰ میلیون تومان فروخته می‌شود، چون دامنه استیفا منفعت و بهره‌برداری آن محدود شده است. این آپارتمان البته ممکن است به۴ نفر دیگر هر یک با قیمت ۲۰میلیون تومان، بیش‌تر یا کم‌تر، فروخته شود و در نهایت ۱۰۰میلیون تومان برای فروشنده به دست می‌آید.

۲ – فرض دوم آن است که هر کدام از مالکین در مدت مشخصی از سال، مالک تمام عین باشند که با اتمام آن مدت، مالکیت عین به دیگری منتقل می‌شود و این ترتیب، هر سال تکرار می‌شود. در این فرض، مالکیت افراد به صورت موقت و زمانی است یعنی مالکیت عین براساس زمان، تقسیم شده است نه حق انتفاع از آن.

 ج – ترتیب مباحث تحقیق

فصل اول: بررسی صحت و اعتبار «تایم‌شر» در بخش قراردادها

مبحث اول: جایگاه «تایم‌شر» در عقود معین

عقود معین به قراردادهایی اطلاق می‌شود که در فقه و قانون، نام خاص و مشخص دارد و احکام و آثار ویژه آنها به تفصیل بیان شده است مانند اجاره، بیع، قرض و…

 قرارداد تایم‌شر، مالکیت یک عین به صورت زمان‌بندی شده و در مقابل عوض، به چند نفر منتقل می‌شود بنابراین؛ این قرارداد از نظر ماهیت و آثار، به عقود تملیکی و معوض عین شباهت دارد و به همین جهت برای یافتن جایگاه قرارداد تایم‌شر در میان عقود معین، تنها باید عقود تملیکی و معوض عین را مورد بررسی قرارداد.

از میان عقود معین، تنها ۳ عقد می‌توان یافت که در آنها، عین به صورت معوض به دیگری تملیک می‌شود این سه عقد عبارت است از: بیع، معاوضه و قرض، علاوه بر این ۳ عقد، عقد صلح نیز از آن جهت که قالبی گسترده‌تر از همه عقود دارد و به عبارت دیگر، همه عقود را می‌توان در قالب صلح منعقد کرد، می‌تواند قالبی برای تملیک معوض عین قرار گیرد.

تردیدی نیست که قرارداد تایم‌شر با توجه به ماهیت آن، در قالب عقد قرض نمی‌گنجد چرا که قرض عبارت است از تملیک مال در مقابل رد مثل یا رد قیمت در صورت تعذر رد مثل (ماده ۶۴۸ قانون مدنی) و حال آنکه در «تایم‌شر»، مالکیت عین در مقابل مال (ثمن) به چند نفر منتقل می‌شود و لذا نمی‌تواند مصداق قرض باشد و با توجه به همین نکته می‌توان فهمید که قرارداد «تایم‌شر» با عقد معاوضه تفاوت دارد چرا که طرفین معاوضه تنها هدفشان مبادله دو کالاست بدون توجه و ملاحظه این‌که یکی از عوضین، مبیع و دیگری ثمن باشد.

شباهت فراوان عقد بیع و قرارداد «تایم‌شر» این شبهه را در ذهن تقویت می‌کند که «تایم‌شر» نیز نوعی بیع و از مصادیق آن می‌باشد بنابراین ما در گفتار اول با بررسی ماهیت بیع خواهیم کوشید به این سؤال پاسخ دهیم که آیا می‌توان قرارداد تایم‌شر یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده را از مصادیق بیع دانست و بدین‌ترتیب راهی برای اثبات مشروعیت آن یافت؟ و در مبحث دوم با نگاهی به عقد صلح به بررسی این مسأله می‌پردازیم که آیا قرارداد تایم‌شر را می‌توان تحت عنوان عقد صلح منعقد کرد؟

گفتار اول – بیع

عقد بیع، رایج‌‌‌ترین و مهم‌ترین عقد تملیکی است اما اختلاف فقها در تعریف عقد بیع و نیز ویژگی‌ها و شرایط آن، تردیدهایی را در مورد برخی از مصادیق بیع ایجاد کرده است به عبارت دیگر فقها، در عین حال که در مورد ماهیت بیع اختلاف اساسی ندارند اما در مورد برخی از قرارداد‌‌ها اختلاف نظر دارند. به عنوان مثال می‌توان انتقال حقوق و منافع و انتقال سرقفلی را نام برد که به نظر بعضی از فقها، مصداق بیع و به نظر برخی دیگر خارج از بیع است.

یکی از موارد مورد تردید، قرارداد «تایم‌شر» می‌باشد که مهم‌ترین نکته‌ای که به نظر ما باعث تمایز ماهوی این دو نوع قرارداد می‌شود موقت بودن تملیک در قرارداد تایم‌شر است، اما ماهیت عقد بیع با تملیک موقت سازگار نیست.

براین اساس، آیا بیع موقت در فقه و حقوق جایز است یا خیر به عبارت دیگر آیا انتقال مالکیت تحت عنوان بیع جایز است یا نه؟

الف – ویژگی‌های آن

 ویژگی‌های اساسی عقد بیع را می‌توان به شرح زیر برشمرد:

۱ – عقد بیع از عقود تملیکی و معوض است به این معنا که بایع، مبیع را در مقابل ثمن، به مشتری تملیک می‌کند. با در نظر گرفتن این ویژگی، عقد بیع از عقود عهدی مانند جعاله و حواله و عقود اذنی مانند عاریه و ودیعه و نیز عقودی که مبنی بر انتقال مالکیت رایگان می‌باشد مانند هبه، متمایز می‌گردد.

۲ – در عقد بیع، عین مال مورد معامله قرار می‌گیرد یعنی موضوع بیع، انتقال عین در مقابل عوض است. این ویژگی، عقد بیع را از اجاره و سایر عقودی که در مورد تملیک غیرعین می‌باشد جدا می‌کند.

۳ – لزوم: ویژگی دیگری که باعث تمایز آن از عقود جایز می‌شود.

۴ – دوام بیع: این ویژگی باید مورد بررسی قرار گیرد چرا که غالب فقها به آن تصریح نکرده‌اند. بنابراین باید به این مسأله پرداخت که آیا دوام و استمرار از شرایط اساسی بیع است یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بیع موقت از مصادیق بیع مصطلح در فقه می‌باشد یا خیر و بر فرض که عنوان بیع بر آن صادق باشد آیا چنین بیعی صحیح است یا باطل؟

کاوش در کلمات فقها نتیجه قابل قبولی به دست نمی‌دهد چرا که اکثر فقها هیچ اشاره‌ای به این مطلب نکرده‌اند و تنها برخی از فقها متأخر به آن اشاره کرده و همین عده نیز بحث مفصلی ارائه نکرده‌اند. بنابراین لازم است در این‌باره به بحث و بررسی بپردازیم.

ب – بررسی بیع موقت

برای روشن شدن محل بحث لازم است ابتدا صور مختلف بیع را در مقایسه با زمان مورد توجه قرار دهیم. به‌طور کلی از مقایسه بیع با زمان، سه صورت قابل تصور است:

۱ – بیع عین به صورت غیرموقت: در چنین بیعی، مالکیت استمراری عین به دیگری منتقل می‌شود بنابراین مشتری پس از بیع، مالک دائمی مبیع خواهد بود. البته منظور از مالکیت دائمی این نیست که دوام مالکیت، شرط بیع باشد به این معنا که مبیع برای همیشه در مالکیت مشتری باقی بماند، زیرا این معنا با جعل خیار و یا نقل و انتقالات بعدی که بر مبیع صورت می‌گیرد منافات دارد بلکه منظور از دوام در بیع، همان ارسال مالکیت است

۲ – بیع اعیانی که برای تعیین میزان و مشخص شدن مقدار آن باید از زمان استفاده کرد: مانند فروش شیرِ یک ماهه گوسفند یا میوه یک ساله درخت. در چنین مواردی، زمان، قید مملوک است نه قید مالکیت بنابراین، نفس تملیک، موقت نیست بلکه مملوک، مقید به زمان شده است.

۳ – بیع موقت، در این صورت که مورد بحث ماست تملیک به صورت موقت صورت می‌گیرد یعنی عین به صورت موقت به دیگری فروخته می‌شود مثلاً کتاب را برای مدت یک ماه به دیگری می‌فروشد.

از بررسی کلمات فقهایی که در این رابطه اظهار نظر کرده‌اند برمی‌آید که ظاهراً آنان تردیدی در بطلان بیع موقت ندارند و همه آنان چنین بیعی را باطل و فاسد می‌دانند.

علت بطلان بیع موقت چیست؟

به‌طور کلی دو دلیل اساسی برای بطلان بیع موقت، ابراز شده است:

۱ – عدم معقولیت و مشروعیت مالکیت موقت: اولین دلیل بطلان بیع موقت آن است که بایع، مبیع را به صورت موقت به مشتری تملیک می‌کند. بنابراین اثر بیع موقت، تملیک موقت است و از آنجا که تملیک موقت، امری نامعقول و غیرقابل قبول است و بر فرض معقول بودن، در حقوق اسلام امری نامشروع می‌باشد؛ بیع موقت نیز باطل است.

در پاسخ به این استدلال باید گفت: اگرچه معنای رایج و شایع تملیک، تملیک مستمر و غیرمقید به زمان است اما این بدان معنا نیست که تملیک موقت در شریعت اسلامی اعتبار نداشته، نامشروع باشد. بلکه به نظر می‌رسد تملیک موقت و مالکیت موقت کاملاً معقول و قابل‌قبول بلکه مشروع است و بهترین دلیل بر امکان آن این است که در فقه، مواردی از آن را می‌توان یافت. ما در آینده به تفصیل، مسأله مالکیت موقت را مورد بررسی قرار خواهیم داد. اما اجمالاً یادآور می‌شویم که با توجه به امکان و مشروعیت تملیک موقت، دلیل دیگری باید برای بطلان بیع موقت اقامه کرد.

۲ – دومین دلیل بر بطلان بیع موقت آن است که اساساً چنین بیعی از عنوان بیع مصطلح در فقه خارج می‌باشد، زیرا در صورتی می‌توان عنوان بیع را بر یک معامله اطلاق کرد و آن را از مصادیق بیع دانست که عرفاً چنین اطلاقی صحیح باشد. بنابراین اگر قراردادی در عرف مردم، خارج از عنوان بیع باشد نمی‌توان آن را مصداق بیع مصطلح در فقه دانست.. تاریخ پیدایش عقد بیع به اولین روزهای زندگی اجتماعی بشر در این کره خاکی باز می‌گردد بنابراین عقد بیع از عقود مخترعه شارع مقدس نبوده و شارع مقدس در مورد آن تنها نقش امضایی و ارشادی داشته است و لذا لفظ بیع به عقیده بسیاری از فقها فاقد حقیقت شرعیه و متشرعیه است و به همان معنای عرفی خود باقی مانده است.

با مراجعه به متون فقهی و نظری اجمالی به عرف مردم می‌توان به این مطلب جزم پیدا کرد که اصطلاح بیع در عرف مردم و نیز در اصطلاح فقیهان به قراردادی اطلاق می‌شود که در آن، عین مالی در مقابل عوض به دیگری منتقل می‌شود به گونه‌ای که رابطه مالک اول (بایع) با مال، به کلی و برای همیشه قطع می‌شود و رابطه مالکیت بین مالک جدید (مشتری) و عین برقرار می‌شود و به عبارت دیگر انتقال دائمی عین از ویژگی‌های لازم و اوصاف ممیزه عقد بیع است و به همین جهت انتقال موقت عین را اساساً نمی‌توان مصداق بیع دانست.

به هر تقدیر به نظر می‌رسد ارتکاز عرفی درباره مفهوم بیع آن است که بایع، ملکیت بیع را به صورت نامحدود و غیرمقید به زمان به مشتری می‌فروشد و لذا بیع موقت، برخلاف مفهوم عرفی بیع می‌باشد و از آنجا که احراز صدقِ عرفی عنوان بیع بر قرارداد، شرط اولیه حکم به صحت عقد بیع است لذا بیع موقت را نمی‌توان نوعی بیع دانست و حکم به صحت آن داد، از این رو در صورت شک نیز نمی‌توان بیع موقت را از مصادیق بیع دانست.

بنابراین، تحلیل قرارداد تایم‌شر تحت عنوان عقد بیع، نادرست و غیرقابل قبول است و لذا قرارداد تایم‌شر اساساً نوعی بیع مصطلح نیست بلکه نوعی توافق و قرارداد ویژه است که مفاد آن انتقال مالکیت زمان‌بندی شده می‌باشد و به همین دلیل، غالب فق‌‌ها و محققینی که درباره «تایم‌شر» مورد سؤال قرار گرفته‌اند، آن را مصداق بیع مصطلح ندانسته‌اند.