بیع زمانی یا تایم‌شر چیست؟ – قسمت آخر

بیع زمانی یا تایم‌شر چیست؟ – قسمت آخر

گردآوران

۱-عبدالباسط انوری

۲-الیاس بای

۳-گلناز منوری فر

۴-محمد مرادی زاده

منبع: http: //hasanilaw.blogfa.com

طی روزهای گذشته، ۴ قسمت از مقاله «بیع زمانی یا تایم‌شر چیست» به چاپ رسید. امروز آخرین قسمت این مقاله از نگاهتان می‌گذرد.

جایگاه «تایم‌شر» در عقود نامعین

 قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (تایم‌شر) با هیچ یک از عقود معین هماهنگی ندارد و لذا نمی‌توان آن را در زمره عقود معین قرارداد. البته به این نکته نیز اشاره کردیم که این قرارداد را مانند هر قرارداد دیگری می‌توان از طریق عقد صلح منعقد کرد چرا که عقد صلح، قالبی است گسترده برای قراردادهای گوناگون و متنوع.

در این مبحث به دنبال پاسخ به این سؤالیم که آیا قرارداد تایم‌شر را می‌توان بدون آن‌که در یکی از عقود معین جای گیرد معتبر و صحیح دانست؟ به عبارت دیگر آیا تحت عنوان یک عقد عرفی و قرارداد عقلایی که در میان مردم رواج دارد می‌توان راهی برای مشروعیت آن یافت؟ در دو گفتار به بررسی موضوع می‌پردازیم:

گفتار اول: اشاره‌ای به مبانی اصل آزادی اراده در فقه (بحثی مختصر درباره اعتبار قراردادهای نامعین)

در میان فقیهان شیعه همواره این بحث مطرح بوده است که آیا برای تشخیص مشروعیت یک قرارداد باید نص خاصی بر آن وجود داشته و مشروعیت و اعتبار آن از ناحیه شارع تصریح شده باشد یا آن‌که علاوه بر عقود معین که نام آنها در فقه آمده است به‌طور کلی قراردادهای عقلایی، مشروعیت و اعتبار دارد؟ گروه زیادی از فقها -به ویژه متقدمین- قایل به توقیفی بودن عناوین عقود و معاملات شده و اعتبار قرارداد‌ها را تنها در قالب عقود معین پذیرفته‌اند.صرف‌نظر از مباحثات نظری که میان فقها و حقوقدانان وجود دارد ماده ۱۰ قانون مدنی، اصل آزادی قراردادی را مورد تأکید و تأیید قرارداده، مقرر می‌دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که خلاف صریح قانون نباشد نافذ است». بنابراین در حقوق ما، آزادی اراده را باید به عنوان اصلی مسلم و پذیرفته‌شده تلقی کرد و لذا جز در مواردی که قانون، مانعی در راه نفوذ قرارداد ایجاد کرده است، اراده اشخاص، حاکم بر سرنوشت پیمان‌های ایشان است مهم‌ترین نتیجه اصل آزادی اراده آن است که اشخاص می‌توانند قراردادهای خود را زیر هر عنوان که مایل باشند منعقد ساخته، نتایج و آثار آن را به دلخواه معین کنند. بنابراین پیش‌بینی نهادهای حقوقی و عقود معین در فقه و قانون بدان معنا نیست که اشخاص ناچار باشند یکی از قالب‌های پیش‌ساخته قراردادی را برای هر پیمان برگزینند.

بر این اساس از آنجا که موضع قانون مدنی و نظام حقوقی ایران در قبال اصل آزادی قراردادی روشن و بی‌ابهام است نیازی به بحث اساسی در این رابطه دیده نمی‌شود ولی اشاره به مبانی این اصل در فقه برای استحکام و تقویت بحث، لازم به نظر می‌رسد.

مهم‌ترین دلیلی که طرفداران اصل آزادی قراردادی در فقه بدان تمسک کرده‌اند آیه اول سوره مائده است. خداوند متعال در این آیه می‌فرماید: «یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود»

به هر تقدیر، اصل آزادی اراده در میان فقهای معاصر مورد پذیرش قرار گرفته و این فقیهان برای اثبات مشروعیت و اعتبار قراردادهای نامعین بدان تمسک کرده‌اند که به عنوان مثال به دو نمونه اشاره می‌شود:

۱ – قرارداد بیمه: یکی از قراردادهای نو پیدا که در دهه‌های اخیر مطرح شده و رواج یافته است قرارداد بیمه می‌باشد. رواج این قرارداد، فقها را در مقابل این سؤال قرارداد که آیا چنین قراردادی می‌تواند مشروعیت و اعتبار داشته باشد یا خیر؟ تلاش اولیه فقها بر این بوده که این قرارداد را به نحوی در یکی از عقود معین و شناخته شده بگنجانند و بر همین اساس آن را از مصادیق صلح، هبه معوض یا ضمان دانسته‌اند. اما غالب فقهای معاصر، عقد بیمه را عقدی مستقل دانسته و برای اثبات مشروعیت و اعتبار آن به عمومات ادله استناد کرده‌اند.

۲ – تقسیم: در مورد ماهیت تقسیم در میان فقها اختلاف نظر وجود دارد. برخی، تقسیم مال مشاع را به دلیل آن‌که در آن، دو مال مبادله می‌شود نوعی بیع دانسته‌اند ولی غالب فقها آن را معامله‌ای جدای از بیع دانسته‌اند. به نظر این عده، تقسیم، معامله‌ای مستقل از عقود معین است و دلیل اعتبار آن، عمومات و اطلاقاتی است که در باب معاملات می‌توان بدان تمسک کرد.

گفتار دوم – ارکان و آثار قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده (تایم‌شر)

 قرارداد تایم‌شر یا انتقال مالکیت زمان‌بندی شده را باید قراردادی مستقل از عقود معین دانست و با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی و نیز اصل آزادی قرارداد‌ها در فقه می‌توان صحت و نفوذ آن را اثبات نمود.

الف – ارکان و ویژگی‌های قرارداد تایم‌شر

۱ – مشخصه اصلی این قرارداد، انتقال مالکیت از مالک به دیگری است. بنابراین آن را باید در گروه قراردادهای تملیکی قرارداد.

۲ – در این قرارداد، عین به دیگری تملیک می‌شود و منافع به تبع عین انتقال می‌یابد بنابراین گرچه از جهت زمان‌بندی و مدت دار بودن به اجاره شباهت دارد اما تفاوت در تملیک، باعث تمایز آن از اجاره شده است.

۳ – اگرچه در نهایت، عین به چند نفر منتقل می‌شود اما این بدان معنا نیست که همه آن‌ها به‌طور موازی و همزمان مالک عین باشند بلکه در هر زمانی فقط یک نفر مالک آن است و همین مشخصه باعث تفاوت آشکار این قرارداد با بیع مشاع می‌گردد.

۴ – مالکیت هر شخص در حقیقت یک مالکیت موقت و محدود است زیرا عین، هیچ‌گاه به‌طور دائمی در مالکیت یک مالک باقی نمی‌ماند و به‌طور مرتب از یک مالک به دیگری انتقال می‌یابد. به عبارت روشن‌تر، مالکیت هر نفر محدود به دو حدّ زمانی است که پیش از آن، شخص دیگری مالک عین بوده و پس از آن هم عین به مالکیت دیگری وارد خواهد شد.

ب – احکام و آثار قرارداد

۱ – رابطه مالکین با یکدیگر: تردیدی نیست که در قرارداد تایم‌شر، مال، هیچ‌گاه بدون مالک نمی‌ماند چرا که به‌طور مرتب با انقضاء زمان مالکیت یک مالک، مال به دیگری منتقل می‌شود و فترتی در این میان وجود ندارد که مال بلامالک بماند.

از سوی دیگر از آنجا که در هر زمان، تنها یک نفر مالک عین می‌باشد لذا فرض اشاعه در مالکیت نیز نادرست است بنابراین سؤال اساسی در اینجا این است که رابطه چند مالک که به‌طور زمان‌بندی شده در یک عین شریکند چیست؟ مسأله مشابه در باب وقف می‌تواند راهنمای ما برای پاسخگویی به سؤال فوق باشد.

در باب وقف، هنگامی که مالی بر چند طبقه از موقوف علیهم وقف می‌شود، عین موقوفه به مالکیت طبقه اول از موقوف علیهم درمی‌آید و پس از انقضای طبقه اول، در ملک طبقه دوم وارد می‌شود و به همین ترتیب ادامه می‌یابد.

در قرارداد تایم‌شر نیز مالکیت مالکین موقت که به ترتیب، مالک عینی می‌شوند، همانند طبقات موقوف علیهم است، مالکیت، امری عرفی و عقلایی است و عقلا همان‌گونه که مالکیت را برای شخص به‌طور موقت اعتبار می‌کنند، رابطه دیگر مالکین را هم کاملاً منقطع و منتفی نمی‌دانند.

۲ – حدود اختیارات مالکین

مهم‌ترین اثر مالکیت آن است که مالک بتواند در ملک خود تصرفات مالکانه بنماید یعنی آزادانه از آن منتفع شود، آن را به انحاء مختلف به دیگران منتقل کند و انتفاعات ممکن را از آن ببرد. حدود اختیارات مالک در مواردی که مال، تنها یک مالک دارد بسی گسترده و وسیع است ولی در جایی که چند نفر نسبت به یک مال حق مالکیت دارند چه به صورت مالکیت عرضی (مانند اشاعه) و چه به صورت مالکیت طولی (مانند تایم‌شر)، اختیارات مالکان محدود می‌شود.

اما سؤال اصلی در اینجا این است که محدوده اختیارات مالکین موقت در تایم‌شر چیست؟

نتیجه منطقی مبنای اول این است که هر یک از مالکین در زمان مالکیت فعلی خود حق هرگونه تصرف و استفاده‌ای را دارد یعنی می‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد یا هبه کند و… و همین مالکیت به وراث وی منتقل می‌شود اما از آنجا که در همین زمان، افراد دیگری هم مالکیت شأنی بر آن مال دارند تصرفاًت مالک تا آن اندازه مجاز و بلامانع است که لطمه‌ای به حق دیگران وارد نشود چرا که عین در این صورت متعلَّقِ حق افراد دیگر می‌باشد نظیر عین موقوفه و مرهونه. بنابراین در قرارداد تایم‌شر هیچ مالکی حق از بین بردن مال خود را ندارد چرا که حق افراد دیگری به مال او تعلق گرفته و تصرفاًت او نباید باعث آسیب به حق دیگران شود و این امر، منافاتی با طبیعت مالکیت ندارد.

فقها معمولاً حدود اختیارات مالک را از قاعده تسلیط استفاده می‌کنند. این قاعده هر گونه تصرف و انتفاعی را برای مالک جایز دانسته است اما قاعده لاضرر، محدوده اختیارات مالک را محدود می‌سازد. به همین جهت جواز تصرفاًت مالک در ملک خود در صورتی که به ضرر دیگران منتهی شود مشروط به شرایط خاصی است. در اینجا ملاک ماده ۱۳۲ قانون مدنی می‌تواند برای ما راهگشا باشد چرا که این ماده بیان کننده موارد تعارض قاعده تسلیط و لاضرر می‌باشد و مقرر می‌دارد: «کسی نمی‌تواند تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد» روشن است که کلمه «همسایه» در این ماده نمی‌تواند شمول آن را محدود سازد و با توجه به مبانی فقهی آن می‌توان قاعده‌ای کلی را از این ماده استنباط نمود از این گذشته، به اعتقاد بسیاری از فقها قاعده تسلیط پیش از آن‌که قاعده‌ای شرعی و تعبدی باشد، قاعده‌ای عقلایی بوده، بنای عقلا مهم‌ترین مدرک و مستند آن می‌باشد و نقش شارع مقدس در این قاعده تنها نقش امضایی است.

با توجه به آنچه گذشته به خوبی می‌توان نتیجه گرفت که در قرارداد تایم‌شر که چند نفر به صورت مقطعی مالک مال می‌باشند، هر کدام از مالکین می‌تواند هرگونه تصرفی را در مال خود صورت دهد، مگر تصرفی که موجب ضرر دیگران شود و به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود نباشد و چنان‌که گذشت، محدود شدن اختیارات مالک در این موارد منافاتی با حق مالکیت او ندارد.

فصل دوم – بررسی شیوه‌های مشابه

بحث و بررسی درباره قرارداد انتقال مالکیت زمان‌بندی شده در فصل گذشته به پایان رسید. اینک به عنوان تکمیل بحث گذشته به بررسی برخی از شیوه‌ها و قالب‌های قراردادی مشابه می‌پردازیم که اگرچه از نظر عنوان و قالب قراردادی، تفاوت جدی با قرارداد تایم‌شر دارند اما در عمل، نتایج و آثار نسبتاً مشابهی را به دنبال دارند.

این روش‌ها عبارت است از: الف – بیع مشاع به شرط مهایات ب – صلح منافع ج – شرکت سهامی د – افراز زمانی

الف – بیع مشاع به شرط مهایات

تقسیم منافع در مال مشاع که چند نفر در کنار هم‌، مالک مال هستند یکی از مباحث مورد توجه فقها و حقوقدانان می‌باشد. به‌طور کلی مالکین مشاع برای تقسیم منافع مشترک مال مشاع از دو طریق می‌توانند اقدام نمایند.

 ۱-تقسیم به اجزا ۲-تقسیم به زمان انتفاع

دو شیوه فوق در عرف مردم رواج دارد و نمونه‌های بسیاری از آن را می‌توان مثال زد. .

یکی از شرکت‌هایی که در سال‌های اخیر از این شیوه برای تقسیم منافع املاک خود بهره گرفته است «شرکت مجتمع‌های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» است. این شرکت، ویلاهای متعلق به خود را به صورت بیع مشاع مشروط به مهایات به مشتریان خود به فروش رسانده است.

در همین مبایعه‌نامه به عنوان یکی از شرایط ضمن عقد آمده است:

«خریدار با آزادی کامل و با آگاهی از شرایط و ضوابط زمانی و مکانی و با توجه به تفاوت قیمت ویلا در هفته‌های سال، هفته… سال را جهت استفاده از ویلا انتخاب نمود… خریدار، حق استفاده از بقیه ایام سال را از خود سلب نمود و هیچ‌گونه حقی در بقیه ایام سال در استفاده از این ویلا نخواهد داشت».

ب – صلح منافع

یکی از شیوه‌های مشابه که در آن، منافع عین به صورت زمان‌بندی شده مورد استفاده قرار می‌گیرد قرارداد صلح منافع می‌باشد. بر طبق این قرارداد، شخصی که مالک عین است مالکیت عین را به مشتریان منتقل نمی‌کند بلکه صرفاً منافع عین مورد نظر را به چند نفر از طریق عقد صلح، منتقل می‌کند.

این رویه در سال‌های اخیر مورد عمل بعضی شرکت‌ها قرار گرفته است که از آن جمله می‌توان «شرکت نارنجستان زیبای شمال» را نام برد.

این شیوه، اگرچه از نظر فقهی و حقوقی، بی‌اشکال به نظر می‌رسد اما اجرای آن، منافع متصالحین را در معرض خطر قرار می‌دهد. زیرا متصالحین که تنها مالک منافع ملک هستند هیچ‌گونه حق مالکیتی نسبت به خود ملک ندارند بنابراین حق هیچ‌گونه تصمیم‌گیری در مورد عین مال را ندارند. از طرف دیگر مالک عین اگرچه، مالک منافع آن نیست اما با استناد به مالکیت عین می‌تواند دست به اقداماتی بزند که در نهایت به ضرر صاحبان منافع تمام شود، به عنوان مثال اختیار مالک عین در مورد فروش، هبه، و سایر انتقالات می‌تواند در مواردی، صاحبان منافع را با مشکل روبه‌رو کند. از این گذشته اگر مالک به استناد مالکیت خود، تغییراتی در ملک ایجاد کند که منجر به کاهش منافع آن و یا از بین رفتن منافع در بخشی از سال یا در کل سال شود، تکلیف متصالحین زیان دیده چیست؟

برای گریز از اشکالات فوق و سایر مشکلاتی که ممکن است در این قرارداد بروز کند بایستی وظایف و اختیارات هر یک از مالک و متصالحین به روشنی مشخص شود و در قرارداد، مورد توافق قرار گیرد. متأسفانه قرارداد صلح منافع که توسط شرکت نارنجستان شمال تنظیم شده است در مورد موارد پیش‌گفته سکوت کرده و به همین جهت حقوق متصالحین را در معرض خطر قرارداده است.

ج – شرکت سهامی

یکی دیگر از طرقی که می‌توان برای استفاده منظم و زمان‌بندی شده از مال مشترک، مورد عمل قرارداد؛ ایجاد شرکت سهامی بین شرکا می‌باشد. در این شیوه چند نفر می‌توانند برای خرید واحدهای مسکونی اقدام به انعقاد عقد شرکت و ایجاد یک شرکت نمایند و از مال شرکت، واحد مسکونی مورد نظر را خریداری و به‌طور مشترک از آن بهره‌مند شوند..

این ترتیب اگرچه در حقیقت، همان صورت نظام یافته مهایات است اما از آنجا که در اینجا سخن از اشاعه مالکیت مطرح نیست – به خلاف بحث مهایات، تفاوت این روش با بیع، مشاع مشروط به مهایات روشن می‌گردد. مزیت این راهکار آن است که صاحبان سهام می‌توانند سهام خود را به دیگران منتقل کنند یا با سهام شرکت‌های مشابه مبادله نمایند بدون آن‌که نقل و انتقال یا مبادله به عین ملک یا منافع آن مرتبط گردد و به همین جهت این انتقالات یا مبادله‌ها می‌تواند در عرصه بین‌المللی نیز به آسانی و سهولت انجام شود.

د – افراز زمانی

ساده‌‌ترین و طبیعی‌‌ترین راه تقسیم مال مشترک آن است که مال مشترک به‌طور عادلانه بین شرکاء تقسیم و توزیع گردد این تقسیم را افراز می‌گویند در همین رابطه ماده ۵۹۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مثلثی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می‌شود…» طبیعی است که افراز تنها در اموال قابل تقسیم متصور بوده و اموالی را که قابل توزیع عادلانه نیست نمی‌توان از راه افراز تقسیم نمود. ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی مقرر می‌دارد: «در صورتی که مال اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد، ممکن است فروخته شده بهای آن تقسیم شود».

ارتکاز عرفی از معنای افراز آن است که عین مال مشترک بین شرکاء توزیع گردد و به هر یک از آنان به نسبت سهم مشاعشان حصه‌ای از عین داده شود. در مورد املاک، افراز به صورت توزیع مکانی می‌باشد و چنان‌که گفتیم افراز به این معنا تنها در اموالی امکان دارد که اولاً قابل تقسیم بوده و ثانیاً دارای اجزای مساوی و برابر باشد و گرنه از راه تعدیل یا فروش اموال مشترک باید اشاعه را منحل نمود.