آنچه باید درباره قراردادهای پیمانکاری بدانیم

آنچه باید درباره قراردادهای پیمانکاری بدانیم

منبع:http: //hamipeyman.com

گروه نویسندگان حامی پیمان

امروزه شاهد پیشرفت‌های فنی وسیعی در پروژه‌های پیمانکاری هستیم که قطعاً این پیشرفت‌ها در مرحله اول مدیون مطالعات و طراحی‌های مهندسی و پیمانکاری می‌باشد. اما هیچ‌گاه نباید از اهمیت یک قرارداد دقیق و درست غافل شد چرا که اجرای صحیح یک پروژه پیمانکاری مرهون یک قرارداد بی‌نقص و ایرادی است که تمام مسایل حقوقی در آن رعایت شده و تمام نیازمندی‌های اجرای یک پیمان با توجه به نوع و ماهیت پروژه در آن پیش‌بینی شده باشد. چه بسا پروژه‌های پیمانکاری بسیاری که علی‌رغم کیفیت مطالعات مهندسی و طراحی‌های عالی به دلیل عدم انطباق پیمان با شرایط و نیازمندی‌های اجرای آن دچار مشکل شده و عقیم مانده است. تهیه و تنظیم قرارداد پیمانکاری، عمرانی، صنعتی و حرفه‌ای و قابل قبول، یک امر کاملاً تخصصی می‌باشد که علاوه بر تسلط بر مسایل ریز حقوقی و تعهدات برآمده از قراردادها، نیازمند آشنایی با عرف حاکم بر امور مربوط به آن قرارداد پیمانکاری نیز می‌باشد.

تنظیم قرارداد پیمانکاری

قرارداد مشتمل بر موضوعات اصلی و موضوعات فرعی مرتبط می‌باشد. معمولاً موضوعات اصلی در موافقت‌نامه یا قرارداد و موضوعات فرعی به صورت ضمائم قرارداد تهیه می‌گردد. یک اصل کلی در نگارش و تنظیم قرارداد پیمانکاری اعم از داخلی و بین‌المللی، مقید نبودن به یک الگوی ثابت و پرهیز از استفاده از قراردادهای کلیشه ایی است، زیرا یک قرارداد، تبلور توافقات طرفین است و لذا باید کلیه توافقات طرفین در تنظیم قرارداد پیمانکاری منعکس شود و تهیه‌کننده قرارداد به جای مقید کردن خود به یک الگوی ثابت، باید تأکید بر توافقات داشته باشد.

تنظیم قرارداد پیمانکاری ساختمان، عمرانی و یا صنعتی مستلزم مشارکت وکیل قرارداد متخصص و دست اندرکاران اجرایی است. وکیل قراردادها، با جوانب فرایندهای قراردادی آشناست و در حفاظت از حقوق موکلشان در قرارداد‌ها نقش به‌سزایی ایفا می‌کند. گروه حامی پیمان در راستای پاسخگویی به نیازهای پیمانکاران در امر تنظیم قرارداد پیمانکاری، مهندسین و کارفرمایان جهت دسترسی به خدمات حقوقی قراردادی با مدیریتی کارآمد، با بهره‌گیری از وکلای قراردادی و تجربیات موفق داخلی و بین‌المللی در حوزه پیمانکاری آمادگی ارایه خدمات تخصصی حقوقی را دارد.

برخی از مهم‌ترین اصول تنظیم قرارداد پیمانکاری

تنظیم قرارداد پیمانکاری عمرانی و صنعتی و الحاقات و ضمائم مربوطه به زبان‌های انگلیسی، عربی و فارسی

تنظیم و تدوین قرارداد مهندسی و خدماتی براساس شرایط مناقصه و مقادیر و شرح کار و استانداردهای لازم

تنظیم و تدوین قرارداد صنعتی و بین‌المللی دو جانبه و چند جانبه بر اساس ضوابط و مقررات حاکم بر حقوق قراردادهای داخلی و بین‌المللی

استاندارد و تیپ‌سازی و طبقه‌بندی قراردادهای پیمانی و صنعتی و اسناد مربوطه آنها

اعلام نظر حقوقی راجع به پیش‌نویس تنظیم قرارداد پیمانکاری و صنعتی و مدنظر قراردادن منافع و صلاح شرکت

حضور در جلسات پیش مذاکرات و مذاکرات نهایی جهت تنظیم قراردادها

همکاری و همراهی با مدیران دستگاه کارفرما، مجریان طرح، پیمانکاران و مشاوران در تمام مراحل انعقاد قرارداد

مدیریت و نظارت جلسات تنظیم قرارداد پیمانکاری و مهندسی جهت مذاکرات با کارفرمایان، پیمانکاران، مشاوران و سازندگان

ارایه مشاوره و پیشنهادات در مورد روش‌ها و متدهای قراردادی از لحاظ حقوقی و اصلاح روش‌های قراردادی

شرکت در جلسات کمیته مشترک مدیریت (JMC)

تفسیر قرارداد‌ها با لحاظ عرف و رویه‌های خاص حرفه‌ای، قوانین و مقررات ملی و بین‌المللی، استاندارد‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی

تعیین قانون حاکم در قراردادهای بین‌المللی و مهارت در شناسایی حقوق قانونی طرفین قرارداد

مدیریت حقوقی قرارداد‌ها از مناقصات تا ختم و تحویل پروژه و پایان دوره بهره‌برداری

نظارت بر اجرای قرارداد‌ها از زمان تنظیم قرارداد پیمانکاری و انعقاد، تجدید، حسن اجرا، فسخ، ابطال و خاتمه

مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی در مراحل پیش قراردادی، انعقاد، استمرار و فسخ قرارداد

مشاوره حقوقی و وکالت دعاوی پیرامون تضمین قرارداد‌ها و امکان تعدیل یا تعیین نوع و نحوه اجرای آن

تنظیم قرارداد پیمانکاری، مهندسی، تجاری، مدنی، مشارکتی، عاملیت، بانکی، اعتباری، سرمایه‌گذاری و نظارت تخصصی بر اجرای آنها

مشاوره حقوقی در قراردادهای سرمایه‌گذاری، تأمین منابع مالی، گشایش اعتبارات اسنادی و سایر قراردادهای اعتباری

مشاوره حقوقی در قراردادهای صنعتی و مهندسی، پیمانکاری فرعی، پروژه‌های کلید در دست

مشاوره حقوقی در تنظیم قرارداد پیمانکاری، طراحی، ساخت، نصب، راه‌اندازی، بازسازی، نوسازی، تعمیرات و نگهداری و احیاء صنایع، کارخانجات ماشین‌آلات، تأسیسات زیربنایی، جاده سازی

مشاوره حقوقی در قراردادهای حمل و نقل زمینی و دریایی، لجستیک و انبار داری

مشاوره حقوقی در قراردادهای لیسانس (علامت تجاری، حق اختراع، دانش فنی، کپی‌رایت)، انتقال تکنولوژی، انتقال خط تولید، مهندسی معکوس، تحقیق و توسعه (R&D)، ساخت اجزای اصلی (OEM)، طراحی اجزای اصلی (ODM)، محرمانه نگه داشتن اطلاعات، همکاری فنی

مشاوره حقوقی در تنظیم قرارداد پیمانکاری همکاری‌های تجاری اعم از نمایندگی، عاملیت، فرانشیز، توزیع، بیع متقابل (buyback)، کنسرسیوم، سرمایه‌گذاری مشترک (JV)، مشارکت مدنی، ساخت و بهره‌برداری، واگذاری، سرمایه‌گذاری خارجی، تهیه اسناد قراردادی، تأمین سرمایه

در ادامه به معرفی انواع قرارداد پیمانکاری براساس روش‌های اجرای پروژه‌های پیمانکاری می‌پردازیم.

قرارداد پیمانکاری یک عاملی (امانی، خود اجرا، in-house)

در قرارداد پیمانکاری تمامی خدمات پروژه توسط کارفرما انجام می‌شود یعنی کارفرما ضمن تأمین مالی پروژه، مدیریت طراحی، اجرا و نظارت را انجام می‌دهد به‌طور کلی می‌توان گفت در این قرارداد کارفرما به وسیله امکانات خود تکنولوژی، روش‌ها و سایر عوامل مورد نیاز تحقق طرح را تأمین می‌نماید. در قرارداد پیمانکاری به لحاظ این‌که کارفرما بخش قابل توجهی از عوامل اجرایی را در دست دارد در نتیجه بهترین روش قراردادی را برای به‌کارگیری و استفاده از آنها انتخاب می‌نماید.

قرارداد پیمانکاری سه عاملی

به دو نکته باید توجه داشت، هر گاه مدیر ساخت به عنوان نماینده کارفرما در طراحی و ساخت عمل کند و وظیفه مدیریت پروژه را با دستمزد معینی به عهده بگیرد در این حالت صرفاً کارفرما طرف قرارداد با پیمانکار مجری است و عملاً مدیر ساخت ریسکی را نمی‌پذیرد. لیکن هر گاه مدیر ساخت در مرحله ساخت به عنوان پیمانکار عمومی عمل کند و با کارفرما در ریسک شرکت نماید در این صورت مدیر ساخت طرف قرارداد با پیمانکار می‌شود.

وظایف مدیریت طرح

مدیریت هماهنگی، برنامه‌ریزی و کنترل پیشرفت کار

مدیریت خدمات تهیه طرح

مدیریت خدمات طراحی تفصیلی و اجرا

مدیریت خدمات تدارک کالا (مصالح و تجهیزات)

مدیریت بهره‌برداری

مدیریت اجرای کار، راه‌اندازی و تحویل

چه اموری را نمی‌توان بر عهده مدیر طرح گذاشت

طبق دستورالعمل ارجاع کار و انعقاد قرارداد با واحدهای خدمات مدیر طرح امور ذیل را نمی‌توان به مدیر طرح واگذار نمود.

۱- تمام تکالیف مقرره در قانون محاسبات عمومی و دیگر قراین که به عهده بالا‌ترین مقام دستگاه اجرایی است.

۲- قبول تضمین‌ها، تجدید، فک و آزاد سازی، ضبط و واریز آنها

۳- تغییر مدت و مبلغ قرارداد و تغییر مشخصات فنی، سیستم‌ها و اجزای اصلی پروژه

۴- تصویب قیمت‌های جدید و حق‌الزحمه خدمات اضافی

۵- تصویب گزارشات مراحل مختلف خدمات مطالعه و طراحی

۶- تصویب تحویل موقت و قطعی، تعلیق، خاتمه و فسخ قرارداد و صورت‌وضعیت قطعی و صورت حساب نهایی

۵-         قرارداد پیمان مدیریت

در این نوع قرارداد پیمانکاری، هزینه کلیه فعالیت‌های اجرایی به صورت مستقیم از طرف کارفرما پرداخت می‌شود و کارفرما یک شرکت یا یک شخص را انتخاب می‌نماید تا مدیریت اجرای پروژه را به عهده بگیرد لذا شیوه اجرای پروژه و برنامه زمان بندی و استخدام نیرو‌ها بر عهده پیمانکار می‌باشد. در قرارداد پیمان مدیریت معمولاً مبلغ قرارداد پیمانکاری به صورت درصدی از کل هزینه انجام شده یا مقطوع می‌باشد در حقیقت پیمانکار عامل و کارفرما آمر می‌باشد. قرارداد پیمان مدیریت به نفع طرفین می‌باشد چرا که کارفرما هیچ هزینه بالاسری به پیمانکار پرداخت نمی‌کند. لذا در هزینه پیمان صرفه‌جویی می‌شود.

قرارداد پیمان مدیریت به دو روش انجام می‌گیرد:

•           قرارداد پیمان مدیریت با پرداخت ثابت

•           قرارداد پیمان مدیریت شرطی

•           قرارداد پیمان مدیریت با پرداخت ثابت

این روش به صورت پیمان مدیریت است لیکن در این روش قراردادی، کلیه هزینه‌های پیمانکار عیناً پرداخت می‌شود و فقط مبلغی به عنوان سود و هزینه‌های بالاسری پیمانکار تعیین می‌گردد و به صورت مبلغی ثابت خواهد بود در این روش می‌توان ضمن ثابت نگه داشتن مبلغ سود و سایر هزینه‌های بالاسری برای پیمانکار در صورت مشخص بودن آن، هزینه انجام کار درصدی از صرفه‌جویی در قیمت اعلام شده را نیز پس از اتمام کار به عنوان پاداش پیمانکار منظور نمود.

قرارداد پیمان مدیریت شرطی

در قرارداد پیمان مدیریت شرطی، کارهای پیمان مدیریت با پرداخت ثابت که در آن جریمه و یا پاداش برای پیمانکار در صورت بیش‌تر و کم‌تر شدن مبلغ هزینه انجام کار یا مدت انجام کار در نظر گرفته می‌شود.

۶-         قرارداد پیمانکاری خرید خدمات تخصصی (یکپارچه)

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، بهره‌برداری و واگذاری BOT

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، تملک، بهره‌برداری BOO

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، تملک، بهره‌برداری و انتقال BOOT

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، تملک، بهره‌برداری و فروش BOOS

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، اجاره و انتقال B.R.T یا B.L.T

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت، انتقال و بهره‌برداری B.T.O

قرارداد پیمانکاری به روش بازسازی، بهره‌برداری و انتقال R.O.T

قرارداد پیمانکاری مدرنیزه کردن، بهره‌برداری و انتقال M.O.T

قرارداد پیمانکاری به روش ساخت و انتقال B.T