چالش‌های ورود پیمانکاران بخش خصوصی به نوسازی بافت فرسوده بافت فرسوده ۲۰ درصد از مساحت کل کشور را به خود اختصاص داده است. به عبارتی در کل کشور ۱۴۱ هزار هکتار بافت ناکارآمد وجود دارد که ۳۰ درصد جمعیت کشور در این بافت‌های ناکارآمد سکونت می‌کنند. به گزارش صما، ایران یکی از کشورهای زلزله‌خیز دنیا […]
چالش‌های ورود پیمانکاران بخش خصوصی به نوسازی بافت فرسوده
بافت فرسوده ۲۰ درصد از مساحت کل کشور را به خود اختصاص داده است. به عبارتی در کل کشور ۱۴۱ هزار هکتار بافت ناکارآمد وجود دارد که ۳۰ درصد جمعیت کشور در این بافت‌های ناکارآمد سکونت می‌کنند.
به گزارش صما، ایران یکی از کشورهای زلزله‌خیز دنیا است و بافت‌های ناکارآمد شهر‌ها از آسیب‌پذیر‌ترین نقاط در رویارویی با زلزله هستند. به همین دلیل برنامه جدی وزارت راه و شهرسازی، اجرای راهکاری برای کاهش آسیب‌پذیری در نقاط مختلف شهری و روستایی است.
بر این اساس برنامه دولت دوازدهم این است که پروژه‌های متعددی را در بافت‌های فرسوده به بهره‌برداری برساند و همزمان، تسهیلات نوسازی را به متقاضیان نوسازی و نیز سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران برای تولید مسکن در بافت فرسوده ارایه کند.
اگرچه دولت در تلاش است تا با ارایه تخفیفات در عوارض ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی و همچنین تسهیلات مناسب به سازندگان و توسعه‌گران، آنها را ترغیب به نوسازی بافت فرسوده کند، اما شواهد موجود حاکی از آن است که بیش‌ترین فعالیت‌ها در زمینه نوسازی بافت فرسوده، از طریق مالکان و به شیوه انفرادی است که اقدام به دریافت وام بافت فرسوده و نوسازی خانه‌های خود کرده‌اند و در مقابل، توسعه‌گران و پیمانکاران بخش خصوصی تمایل زیادی برای ورود به این حوزه از خود نشان نمی‌دهند. بنابراین نوسازی و بازسازی مناطق حاشیه‌نشین و بافت‌های فرسوده بسیار کند پیش می‌رود.
در همین راستا اخیراً مهدی‌حجت، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به مساحت ۵ درصدی بافت فرسوده شهر تهران و سکونت ۱۵ درصد جمعیت در این مناطق گفته است: به دلیل مسایل این بافت‌ها و همچنین تراکم ملک‌ها، سرمایه‌گذاران کم‌تری مایل به مشارکت در نوسازی این بافت‌های فرسوده هستند و هرچند که دولت قول‌هایی داده تا تسهیلاتی به سرمایه‌گذاران بدهد که به سمت نوسازی سوق داده شوند، اما برای نوسازی بافت فرسوده حداقل ۱۰ سال زمان لازم است.
انتقاد سازمان نوسازی و چراغ سبز شهرداری
در این میان اما عبادا…فتح‌اللهی، رییس سابق سازمان نوسازی تهران با انتقاد از رویکرد شهرداری در نوسازی بافت فرسوده پایتخت و با اشاره به مشکلات سازمان نوسازی در بازپرداخت وام‌های اخذ شده به منظور نوسازی پایتخت، مساعدت شهرداری‌ها را موکول به پس از ورود به نوسازی دانسته و گفته است: در هیچ برهه زمانی، شهرداری‌ها بودجه‌ای را برای آبادی و نوسازی یک محله در اختیار یک سازمان و یا یک شرکت قرار نداده‌اند و همیشه مساعدت خود را موکول به اقدامات پس از ورود به نوسازی کرده‌اند.
با این حال طی چند روز گذشته ظاهراً شهرداری تهران جهت مشارکت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نوسازی بافت‌فرسوده چراغ سبز نشان داده است. به‌طوری‌که شهردار تهران با اشاره به تمهیدات شهرداری برای تشویق سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده پایتخت گفته است: باید از سرمایه‌گذاران حمایت کرد تا آنها ترغیب به سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده شوند.
محمدعلی‌نجفی با اشاره به مخاطرات موجود در بافت فرسوده تهران تأکید کرده است: مرحله اول تشویق و جلب همکاری مردم در بافت فرسوده است و در مرحله دوم باید نسبت به تشویق سرمایه‌گذار بخش خصوصی اقدام کرد. بنابراین یکی از حمایت‌های شهرداری تهران، پرداخت وام با بهره ۸درصدی ساخت به سازندگان است. همچنین شهرداری بابت عوارض ساخت و ساز پولی دریافت نمی‌کند و تأمین هزینه انشعاب آب و گاز را هم به صورت صددرصدی پذیرفته است.
برنامه‌ریزی برای خرید مسکن در بافت فرسوده
یکی دیگر از مسایل مهمی که در کنار ارایه تسهیلات و تخفیفات ساخت و ساز، باید در نوسازی بافت‌های فرسوده و تولید مسکن در این مناطق مورد توجه قرار گیرد، برنامه‌ریزی برای ایجاد تقاضا جهت خرید واحدهای مسکونی احداث شده در این مناطق است.
به عبارتی کارشناسان بر این باورند که باید پیش از ورود بخش خصوصی به حوزه ساخت مسکن در بافت فرسوده، خیال آنها را از بابت وجود خریدار برای این واحد‌ها خاطرجمع کنیم تا آنها نگران این موضوع نباشند که واحدهای ساخته شده به فروش نرسد و به اصطلاح روی دست آنها باقی بماند. همان موضوعی که به نظر می‌رسد شهرداری هم متعهد شده تا برای واحدهای باقی مانده برای سرمایه‌گذار، ایجاد تقاضا کند و با ارایه تسهیلات ارزان به مردم، آنها را تشویق به خرید این واحد‌ها کند.
تغییر کاربری محلات فرسوده؛ درست یا غلط؟
در همین راستا یکی از راهکارهای پیشنهادی برای تشویق مردم به سکونت در بافت‌های فرسوده و خرید مسکن در این مناطق، ایجاد جذابیت برای سکونت در مناطق فرسوده است.
به‌گونه‌ای که با تغییر کاربری محلات فرسوده به مکان‌های تجاری یا کارگاه‌های تولیدی و اشتغال‌‌زایی پایدار در این مناطق، ساکنان بیش‌تری را برای سکونت در این محلات جذب کرد. آنها بر این باورند که چون ساکنان بافت‌های فرسوده، جزو اقشار کم درآمد هستند، بنابراین از این طریق برای نوسازی در مناطق فرسوده بیش‌تر ترغیب می‌شوند.
این راهکار که در محله نعمت‌آباد تهران و تعداد محدودی از استان‌ها اجرایی شده و یا در دست اجرا است، از جمله طرح‌هایی است که به عقیده برخی مسؤولان استانی توانسته با موفقیت همراه باشد و در کنار نوسازی املاک فرسوده، حتی منجر به افزایش ارزش املاک در این مناطق هم شده است.
تغییر کاربری، مغایر با طرح بازآفرینی شهری
البته این در حالی است که برخی دیگر از کارشناسان ضمن ابراز مخالفت با تغییر کاربری بافت‌های فرسوده و اجرای چنین طرح‌هایی در محلات فرسوده معتقدند: اتفاقاً طراحی‌های شهری توسط مدیریت شهری باید به‌گونه‌ای باشد که برای زندگی در این مناطق ایجاد جاذبه کند و کیفیت زندگی را ارتقا دهد.
به عقیده آنها تبدیل کاربری محلات فرسوده به‌کاربری تجاری به‌گونه‌ای که در طبقه زیرین ساختمان‌ها، واحدهای تجاری و در طبقات بالایی آنها واحدهای مسکونی بسازند، خود مسأله‌ساز خواهد بود. چون برخلاف آنچه در موضوع بازآفرینی به آن توجه می‌شود، محلات فرسوده به مناطق پرتراکمی تبدیل خواهند شد که کیفیت زندگی هم در این مناطق به شدت پایین خواهد آمد.
بنابراین بدون شک شرط مهم در تسریع نوسازی بافت فرسوده این است که برای تشویق سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها، ابتدا باید سود آنها از این محل پیش‌بینی شود و حداقل سودی را باید برای سرمایه‌گذار متصور شد. چون هرچند که دولت هم با پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در مسیرساخت‌وساز به سرمایه‌گذار کمک می‌کند، اما طبیعتاً هدف سرمایه‌گذار از سرمایه‌گذاری در این فرایند دستیابی به اشتغال و سود است.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.