رامین شاهی – انبوه بافت‌های فرسوده در شهر‌ها و روستا‌ها میدان مناسبی برای تأمین نیازهای کشور با محوریت اجرایی پیمانکاران عمرانی است تا به کمک آنها بتوان مشکلات نوسازی، بازسازی و تأمین مسکن استاندارد را در سطح کشور تأمین کرد. بدون شک بافت‌های فرسوده شهری و چگونگی احیا و بازآفرینی آنها یکی از موضوعاتی است […]
رامین شاهی – انبوه بافت‌های فرسوده در شهر‌ها و روستا‌ها میدان مناسبی برای تأمین نیازهای کشور با محوریت اجرایی پیمانکاران عمرانی است تا به کمک آنها بتوان مشکلات نوسازی، بازسازی و تأمین مسکن استاندارد را در سطح کشور تأمین کرد.
بدون شک بافت‌های فرسوده شهری و چگونگی احیا و بازآفرینی آنها یکی از موضوعاتی است که همواره دغدغه دولت‌ها، مدیران شهری و شهروندان بوده است که اگر به شکلی کارشناسانه به این موضوع پرداخته نشود بدون شک بازسازی غیراصولی بافت‌های فرسوده خود به معضلی دیگر همچون مسکن مهر تبدیل خواهد شد و اراده دولت‌های یازدهم و دوازدهم و برخلاف دولت‌های قبل از خود به جای فعالیت در مسکن مهر، فعالیت در احیای بافت‌های فرسوده است تا به جای ساخت و ساز در زمین‌های اطرف شهر‌ها آن هم بدون زیرساخت‌های مورد نیاز شهری، تأمین مسکن در خود شهر‌ها و روستا‌ها و در کنار زیر ساخت‌های آب و برق و گاز از قبل تأمین شده باشد اما در این میان پیمانکاران مختلف با توان و ظرفیت خود در چه شریطی قرار دارند؟ آیا مشکلات طرح مسکن مهر برای آنها همچنان باقی است یا دولت با ارزیابی عملکرد گذشتگان در پی رفع نقص‌های قبلی از جمله در قرارداد‌ها، اجرا و نظارت‌ها برآمده است. از سویی شاهدیم روند اجرایی طرح احیای بافت‌های فرسوده کند است و کشور و بازار مهم مسلماً نیازمند تسریع در اجرای آن است تا شاهد رونق ساخت و ساز و افزایش اشتغالزایی در کشور باشیم.
۱۰۰ هزار واحد مسکونی بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شود
محمد باقر نوبخت، معاون رییس‌جمهوری
امسال ۱۰۰ هزار واحد مسکونی بافت‌های فرسوده کشور بازسازی می‌شود که از این شمار ۵۰ هزار واحد سهم بافت فرسوده شهری و مابقی به روستا‌ها اختصاص دارد. این طرح ۲۴۰ هزار فرصت شغلی ایجاد می‌کند که تأثیر زیادی درکاهش بیکاری استان‌ها خواهد داشت و می‌تواند موجب رونق اقتصادی در مناطق مختلف کشور شود.
ساخت پلاک به پلاک بد‌ترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده است
آمارهای منتشر شده از سوی شرکت عمران و بهسازی شهری و همچنین شهرداری‌ها نشان می‌دهد که کم‌تر از ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده کشور نوسازی شده‌اند و ۹۰ درصد از این بافت همچنان ناکارآمد هستند و سؤالی که در این شرایط مطرح می‌شود، این است که طی این سال‌ها چه عواملی مانع از رشد آمار بازسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شده است؟ روند کند بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری را می‌توان وابسته به دلایل مختلفی از جمله نبود یک طرح جامع و کامل شهری و کشوری برای بازسازی، عدم حمایت دولت از سازندگان و مالکان با ارایه بسته‌های تشویقی، نبود انگیزه لازم در میان صاحبان واحدهای مسکونی و… دانست.
در این میان، علاوه بر این‌که نوسازی در کشور به کندی انجام شده است، شیوه بازسازی هم نادرست بوده است. بازسازی و نوسازی بافت فرسوده هم‌اکنون به شیوه پلاک به پلاک در مناطق شهری تهران و سایر شهر‌ها در حال اجراست درحالی که کارشناسان ساختمان و انبوه‌سازان معتقدند که طرح پلاک به پلاک بد‌ترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده است.
پیمانکاران علاقه‌ای به بازسازی پلک به پلاک ندارند
ایرج رهبر، نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان تهران
دولت برای احیای بافت فرسوده هنوز اقدام مؤثری انجام نداده است، در واقع هنوز به‌طور مشخص اعلام نشده که چه تسهیلات و امتیازهایی برای سازندگان و همچنین مالکان در نظر گرفته شده است لذا پیمانکاران انبوه‌ساز در حال تدوین یک بسته پیشنهادی هستند. در این بسته مشخص می‌شود که نوسازی بافت‌های فرسوده از چه راه‌هایی تأمین مالی شود و چگونه نوسازی آغاز شود و مدیریت ساخت و ساز چگونه باشد و… که به نظر می‌رسد که پیش از آغاز سال نو، این بسته آماده شده و در اختیار نهادهای زیربط قرار گرفت. این در حالی است که پیمانکاران در بسته پیشنهادی بازسازی بافت فرسوده تهران حدود ۳ هزار هکتار از ۱۴ هزار هکتار بافت ناکارآمد تهران را در اولویت بازسازی قرارداده‌اند که علت آن هم این است که این ۳ هزار هکتار در مرکز شهر قرار دارند و اغلب ساختمان‌های موجود در این بافت‌ها، ریزدانه و ناپایدار هستند، ضمن این‌که تراکم جمعیت در این مناطق بسیار زیاد است لذا پس از بازسازی این ۳هزار هکتار که در مرکز شهر تهران قرار دارند، بازسازی بافت‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی قراردارد.
باید توجه داشت نوسازی به شیوه پلاک به پلاک دیگر مطرح نیست و کارشناسان شهری و عمران معتقدند که باید طرحی جامع و کلی برای احیای بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شود و حتی اگر امکان نوسازی محله به محله امکان‌پذیر نشد و تنها تعدادی از مالکان پلاک‌‌ها با نوسازی موافقت کردند با تجمیع همان تعداد پلاک اقدام به نوسازی کنند در نتیجه پیمانکاران در نوسازی پلاک به پلاک فعالیت نمی‌کنند و به دنبال نوسازی بافت فرسوده از طریق طرحی جامع هستند، در واقع این مالکان واحدهای فرسوده هستند که یا به‌طور مستقل یا با مشارکت، اقدام به نوسازی می‌کنند.
انتفاع اقتصادی مردم در اولویت است
فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت
نوسازی محله به محله بهترین گزینه برای نوسازی بافت‌های فرسوده کشور است، اما در اجرای این طرح باید به چند مسأله توجه شود. نخستین نکته این است که تراکم جمعیتی محلات نباید بیش از اندازه باشد. در واقع نباید اقتصادی شدن ساخت و ساز برای انبوه‌سازان، موجب شود که تراکم جمعیتی محلات رشدی بیش از حد داشته باشد و به تبع آن کیفیت سکونت کاهش یابد و همین مسأله موجب شود که مردم تمایلی برای زندگی در این مناطق نداشته باشند. اگرچه شبکه رفت و آمد در این مناطق اجازه افزایش بیش از حد تراکم را نمی‌دهد و دومین نکته این است که باید به انتفاع اقتصادی مردم از احیای بافت فرسوده توجه شود. در روش‌های گذشته، کار به صورت تملکی بوده و این شیوه موجب می‌شود که مقاومت مردمی افزایش یابد و منفعت اقتصادی ساخت و ساز شامل ساکنان بافت نمی‌شود. اگر احیای محله‌ای در قالب طرح کلید به کلید پیگیری شود. اثرگذاری بهتری خواهد داشت و مردم استقبال بیش‌تری از نوسازی بافت فرسوده به عمل می‌آورند. همچنین باید در بازسازی بافت فرسوده از تسهیلات کم بهره و قرض‌الحسنه (سود ۴ درصد) استفاده شود. زیرا این موضوع هزینه تمام شده ساخت و ساز را کاهش داده و موجب می‌شود که متقاضیان خرید این واحدها، اقشار متوسط و رو به پایین از لحاظ اقتصادی باشند. در حالی‌که اگر از تسهیلات با سودهای بالاتر استفاده شود، این اقشار توانایی بازپرداخت چنین اقساطی را ندارند و تمایل برای سکونت در این مناطق کاهش می‌یابد.
بازسازی پلاک به پلاک بد‌ترین شیوه
مهرداد هاشم‌زاده، عضو شورای گروه شهرسازی جامعه مهندسان مشاور
شیوه ساخت پلاک به پلاک نادرست‌‌ترین شیوه برای بازسازی بافت فرسوده است زیرا در این شیوه به اجزای بافت توجه می‌شود و به کل بافت شهری پرداخته نمی‌شود. درحالی که در بافت‌های شهری وجود فضای سبز، مراکز خرید، مراکز فرهنگی و آموزشی و… از اهمیت بالایی برخوردار است لذا بازسازی بافت فرسوده باید در مقیاس محله انجام شود اما برای بازسازی در این مقیاس هم باید طرحی جامع و کلی تدوین شود که علاوه بر بازسازی واحدهای مسکونی، وجود مکان‌هایی برای ارایه خدمات شهری و تأسیسات زیربنایی و روبنایی را در نظر بگیرد، همچنین ساخت ساختمان‌های مرتفع در بافت‌های فرسوده می‌تواند انجام شود و این موضوع بستگی به شرایط بافت دارد. ممکن است ساخت برج در منطقه‌ای پیشنهاد شود اما برای منطقه‌ای دیگر مناسب نباشد اما اگر قرار است برج‌سازی در مناطق مرکزی شهر انجام شود باید این برج‌‌ها مشکلاتی را برای ساکنان ساختمان‌های مجاور ایجاد نکند و زیرساخت‌ها و فضاهای باز اطراف برج هم در نظر گرفته شود.
توانایی‌های پیمانکاران در احیای بافت فرسوده
در شرایطی کنونی که رونق چندانی در بخش پیمانکاری کشور به‌خصوص در صنعت ساختمان وجود ندارد و فعالان حوزه پیمانکاری برای ادامه فعالیت با بلاتکلیفی مواجه هستند می‌توان همان‌طور که «پیمانکار انبوه‌ساز» تعریف‌شده و صاحب جایگاه در کشور است «پیمانکار محله‌ساز» نیز نقش ویژه‌ای در بازسازی و نوسازی بافت فرسوده ایفا کنند و به سمت محله‌سازی با سازوکار اقتصادی پیش برود به این معنا که محله‌های فرسوده به این پیمانکاران سپرده شود تا نسبت به ساخت محله‌هایی با رعایت اصول مهندسی و شهرسازی اقدام کنند، به‌نحوی‌که تأمین خدمات زیربنایی از جمله فضای سبز، فضاهای آموزشی و خدماتی و رفاهی و… را در مسیر بازنگری طرح‌های بافت فرسوده مورد توجه قرار دهند. در واقع منظور این نیست که فقط نوسازی ساختمان‌ها انجام شود بلکه تمام بافت فرسوده در اختیار پیمانکار محله‌ساز قرار گیرد تا با ساز و کار اقتصادی، اصلاح و بازسازی شود و وزارت راه و شهرسازی نیز محور تصمیم‌گیری در نوسازی بافت‌های فرسوده باشد، چرا که انتقادات زیادی به شیوه‌های کنونی احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده می‌شود که حاصل آن تنها بازسازی ساختمان فرسوده بوده و به‌عنوان‌مثال در استانی مانند تهران مجوز تراکم‌های وسوسه‌انگیز داده می‌شود که نتیجه آن ساخت یک آپارتمان چند طبقه به ازای تخریب هر واحد مسکونی است. در حقیقت شرکت‌های پیمانکار، منطقه و محله فرسوده را شناسایی کرده و در خصوص نوسازی ده‌ها خانه موجود در آن محله با مالکان تعامل کرده و یا کاملاً آنها را خریداری می‌کنند یا به‌طور مشارکتی وارد سرمایه‌گذاری می‌شوند. یعنی همان اتفاقی که در مورد نوسازی یک خانه می‌افتد حالا در یک منطقه یا محله تکرار می‌شود با این تفاوت که باید به نیازهای محله و خدمات رفاهی، اجتماعی، فرهنگی و الزامات محیط‌زیستی و حقوق شهروندی و همچنین الزامات معماری، شهرسازی، ترافیکی و… توجه شود. همچنین پیمانکاران که غالباً با دولت و دستگاه‌های ذی‌ربط در اجرای پروژه‌های دولتی همکاری می‌کنند، به‌عنوان پیمانکار محله‌ساز می‌توانند در حوزه ساخت‌وسازهای خصوصی نیز وارد عمل شوند و اجرای پروژه‌ها را برعهده بگیرند البته باید به قدری سرمایه داشته باشند که بتوانند در این زمینه به‌صورت مشارکتی یا مستقل، سرمایه‌گذاری کرده و پروژه‌ها را اجرا کنند از سویی برای عملیاتی شدن این طرح، باید یک‌سری تسهیلات و امکاناتی برای پیمانکاران فراهم کنند و شرایط سرمایه‌گذاری به‌گونه‌ای باشد که گروه‌های مختلف فعال در این حوزه، به جای سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر، ترغیب به سرمایه‌گذاری در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده شوند. اگر زیرساخت‌ها و ساختارهای این طرح تعریف و فراهم شود، قطعاً مورد استقبال پیمانکاران قرار خواهد گرفت.
سالانه ۲۷۰ محله احیا می‌شود
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی
در ایران ۲۷۰۰ محله ناکارآمد داریم که ۱۹ میلیون نفر در این محلات زندگی می‌کنند بنابراین ما نمی‌توانیم این محلات را ویران کنیم بلکه هدف اصلی احیای بافت برای مردم ساکن در همین محلات فرسوده شهری است و ساخت ۱۳۳۴ محله در برنامه ششم با هدف برگشت منزلت به محله‌های قدیمی پیش‌بینی شده است که میانگین سالانه ۲۷۰ محله قرار است احیا شود لذا هدف این است که در روش اجرای ساخت بافت‌های فرسوده، اراضی داخل شهر پشتوانه کار ما قرار گیرد و پروژه‌ها با همت و همکاری مردم تکمیل و ساخته شود، همچنین در برنامه اول هدف این است که سالی ۱۰۰ هزار واحد تسهیلات بدهیم مردم می‌توانند با پس‌انداز خود سالی دو برابر سپرده اصلی، سال دوم ۴ برابر و سال سوم ۶ برابر سپرده با سود ۸ درصد وام و تسهیلات بگیرند، این در واقع برنامه‌ای تضمین شده است که تضمین آن نیز سپرده مردم است و فعلاً برای طبقه متوسط جامعه در نظر گرفته شده است.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.