بازار مسکن در برزخ ثبات یا بی‌ثباتی! گروه راه و شهرسازی- بی‌تردید در مقطع کنونی و به‌منظور ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، دولت باید از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه‌ای، نهاد‌ها و همچنین بانک‌ها و مؤسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده جهت ورود این سازندگان جلوگیری کرده و قوانین مالیاتی […]
بازار مسکن در برزخ ثبات یا بی‌ثباتی!
گروه راه و شهرسازی- بی‌تردید در مقطع کنونی و به‌منظور ایجاد رونق پایدار در بخش مسکن، دولت باید از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه‌ای، نهاد‌ها و همچنین بانک‌ها و مؤسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده جهت ورود این سازندگان جلوگیری کرده و قوانین مالیاتی به‌گونه‌ای تنظیم شود تا میزان مالیات اخذشده از درآمد حاصل از فعالیت سازندگان غیرحرفه‌ای، نهاد‌ها و بانک‌ها در بخش مسکن بیش‌تر از سازندگان حرفه‌ای در این بخش باشد. همچنین با تشویق سازندگان واقعی به استفاده از تکنولوژی‌های روز، ضمیمه ورود سرمایه به بخش‌های تولیدات محصولات صنعتی ساختمان را فراهم کند که این امر سرمایه‌گذاری‌های خارجی در صنعت کشور را به دنبال خواهد داشت.
نحوه مدیریت بازار مسکن در روزهای پرالتهاب گرانی
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در میانه بهار امسال، حدود ۱٫۵ میلیون تومان نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرده و به مرز ۶ میلیون تومان نزدیک شده است. سطح قیمت میانگین مسکن در تهران طبق آخرین آمار رسمی، ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان است که به این ترتیب ارزش اسمی واحدهای مسکونی پایتخت ۳۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل گران شده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در میانه بهار امسال، حدود ۱٫۵ میلیون تومان نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرده و به مرز ۶ میلیون تومان نزدیک شده است و سطح قیمت میانگین مسکن در تهران طبق آخرین آمار رسمی، ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان است که به این ترتیب ارزش اسمی واحدهای مسکونی پایتخت ۳۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل گران شده است لذا با توجه به افزایش چشمگیر معاملات مسکن در ماه اردیبهشت و نیمه اول خرداد، آیا تقاضای مصرفی باعث این افزایش بوده و یا ورود سرمایه از بازارهای موازی مسکن را وارد فاز رونق شده است؟ برای مشخص شدن این موضوع متأسفانه ابزارهای دقیق و قطعی توسط دولت پیش‌بینی‌نشده، اما از طریق سامانه کدرهگیری و یا بررسی اوراق بنگاه‌های مسکن می‌توان تا حدی تفکیک کرد که یک واحد آپارتمان در یک سال گذشته چند بار خریدوفروش شده و اساساً چند درصد از معاملات مسکن مصرفی و چند درصد ناشی از سرمایه‌گذاری و یا دلال‌بازی بوده است.
ورود سرمایه‌های مسکن به بانک‌ها در دوره رکود ۶ ساله
در سال‌های اخیر و بعد از جهش بی‌سابقه مسکن در اواخر سال ۹۱ قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی به‌یک‌باره کاهش پیدا کرد؛ و سرمایه بخش زیادی از این متقاضیان به‌ناچار و به امید کاهش فاصله با قیمت مسکن، وارد سپرده‌های بانکی با سودهای بالای ۲۰درصد شد. در این سال‌ها سرمایه‌گذاری در بانک‌ها و مؤسسات مالی به قدری جذاب شد تا جایی که مصرف‌کنندگان واقعی از مسیر اصلی منحرف‌شده و ترجیح دادند به جای خرید مسکن موردنیاز خود، در دوره رکود ۶ ساله، سرمایه‌های خود را در سپرده‌های بانکی سرمایه‌گذاری کنند. از طرفی بانک‌ها و مؤسسات نیز برای جبران سودهای کلان پرداختی به سپرده‌گذاران، سرمایه‌های خود را وارد بازارهای ارز، سکه، املاک، واردات و ساخت‌وساز … کردند. پس از کاهش سودهای سپرده بانکی و اتفاقاتی که در برخی از مؤسسات مالی افتاد و از طرفی با توجه به برنامه‌های دولت برای تحرک بخشی به صنعت ساخت‌وساز برای ایجاد اشتغال در صنایع وابسته به مسکن، در اواخر سال ۹۶ و با ظهور علائم خروج مسکن از رکود، متقاضیان مصرفی وارد بازار مسکن شدند که تا حدی افزایش معاملات را شاهد بودیم. همچنین ورود حجم نقدینگی بیش‌ترین اثر نهایی را بر افزایش احتمال وقوع دوره‌های رونق شدید در بازار مسکن دارد بنابراین اعمال سیاست‌های پولی انبساطی از طریق بسط حجم نقدینگی و اعتبارات اعطایی شبکه بانکی یکی از عواملی بود که منجر به خروج مسکن از رکود شد اما ظاهراً درصد کمی از حجم معاملات مسکن ناشی از ورود خریداران واقعی بوده و حجم بیش‌تر خرید و فروش‌های اخیر مربوط به سرمایه‌گذاران بازارهای موازی مسکن است.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی
خانه نخرید؛ مسکن به قیمت سابق باز می‌گردد
معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته به دلیل تلاطم و نوسانات بازارهای موازی مسکن بود و با ثبات در این بازار‌ها دیگر شاهد افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود.
ادعای برخی کارشناسان که افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر را به دلیل سیاست‌های شهرسازی آخوندی مبنی بر ممنوعیت فروش تراکم عنوان کرده‌اند، غیرقابل قبول است و ارتباط چندانی میان این دو موضوع در تهران وجود ندارد؛ در تمام سال‌های گذشته فروش تراکم آزاد بود و تنها در یک سال گذشته تراکم‌فروشی کاهش یافت که آن هم به دلیل کمبود تقاضای پروانه بود، بنابراین با مقایسه حجم تقاضای پروانه ساختمانی در یک سال با تعداد واحدهای مسکونی موجود و همچنین تعداد واحدهای معامله شده در هر سال می‌بینیم که کاهش ساخت و ساز‌ها اثرگذاری قابل توجهی بر قیمت مسکن ندارد.
افزایش قیمت مسکن کمی بیش از تورم عمومی خواهد بود
ما همواره اعلام می‌کردیم در صورتی‌که بازارهای موازی مسکن دچار تلاطم نشود، افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن حول و حوش تورم عمومی خواهد بود و همیشه وقوع این پیش‌بینی تغییر نرخ مسکن مبنی بر ثبات در بازارهای موازی مسکن مشروط بود و کارشناسان اقتصادی مسکن می‌گفتند در صورتی‌که سایر بازار‌ها دارای ثبات باشد، افزایش قیمت مسکن کمی بیش از تورم عمومی خواهد بود و با به هم خوردن تعادل در بازارهای موازی مسکن (سهام، ارز و سکه) شرط ضمنی این پیش‌بینی هم به هم خورد. نوسانات بازار ارز در ماه پایانی سال گذشته و ابتدای سال جاری سبب شد که افرادی که صاحب پول نقد بودند، برای آن‌که بتوانند پول خود را به کالای باارزشی تبدیل کنند که تأثیر کم‌تری از نوسانات ارزی بپذیرد، به بازار مسکن وارد شدند که در نتیجه شوک سنگینی به این بازار داده شد. همچنین به نظر نمی‌رسد افزایش قیمتی که در ماه‌های گذشته رخ داد در ماه‌های پیش رو هم اتفاق بیفتد، هر چند که این اتفاق باز هم در گرو این است که بازارهای موازی دچار نوسانات هیجانی نشوند چون هرگونه تلاطمی در بازارهای ارز و سکه و سهام، به بازار مسکن هم شوک جدیدی وارد می‌کند لذا باید دید نرخ جدید در شهریور امسال چه رقمی است و همچنین باید صبر کنیم ببینیم آیا تثبیت نرخ ارز در ماه‌های آتی اتفاق می‌افتد یا خیر؟ اگر این دو اتفاق تعیین‌کننده نوسان خاصی نداشته باشند، شاهد ثبات در قیمت مسکن خواهیم بود و پیش‌بینی رشد قیمت نداریم.
تحریم‌ها بر بازار مسکن اثر مستقیمی ندارد
تأثیر بازگشت مجدد تحریم‌ها تأثیر مستقیم بر بازار مسکن ندارد چرا که این بخش از اقتصاد ما یک بازار بومی است و سرمایه‌گذاری در آن، تکنولوژی ساخت و ساز و تولید مصالح ساختمانی کاملاً داخلی و ایرانی است. اما اگر تحریم‌ها سایر بازار‌ها را دچار تلاطم کند، باز هم مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی و باارزش که می‌تواند محل مناسبی برای بالا نگه داشتن ارزش نقدینگی باشد، ممکن است دچار نوسان قیمتی شود و بازار‌ها بر یکدیگر اثر بگذارند.
وی درباره افزایش قیمت وام‌های مسکن گفت: فعلاً بنای افزایش سقف تسهیلات مسکن را نداریم و اتفاقاتی که در زمینه بهبود تسهیلات بانکی در یکی دو ماه اخیر رخ داده مناسب است و افزایش سقف وام مسکن از دستور کار خارج شده است.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.