بوروکراسی اداری و تورم، بلای جان قیمت تمام شده مسکن! رامین شاهی- در اقتصاد اصلی وجود دارد و آن تولید و عرضه رقابتی کالاها است؛ امری که موجب رشد کیفیت کالاها در کنار کاهش قیمت عرضه کالاها شده و مصرف‌کننده از حاشیه امنیت خوبی در بخش خرید برخوردار است. این موضوعی است که باید در […]
بوروکراسی اداری و تورم، بلای جان قیمت تمام شده مسکن!
رامین شاهی- در اقتصاد اصلی وجود دارد و آن تولید و عرضه رقابتی کالاها است؛ امری که موجب رشد کیفیت کالاها در کنار کاهش قیمت عرضه کالاها شده و مصرف‌کننده از حاشیه امنیت خوبی در بخش خرید برخوردار است. این موضوعی است که باید در بخش مسکن کشور به صورت جدی مورد توجه واقع شود اما علی‌رغم این‌که بیش از ۹۰ درصد ساخت و ساز‌ها توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد، شاهدیم که بازار سوداگرانه در اقتصاد مسکن و وجود تورم همواره موجب سودهای کلان توسط بخش سوداگری مسکن می‌شود و عموماً ناتوانی‌های آنها و ضررهای ناشی از بی‌تجربگی‌هایشان با رشد قیمت‌ها جبران می‌شود و در این میان که کاهش قیمت تمام شده مسکن و کمک به قدرت خرید مردم مصرف‌کننده اهمیتی ندارد.
عوامل مؤثر در قیمت تمام شده مسکن
باید گفت هزینه‌های خدمات شامل انشعابات، پروانه، نظام مهندسی، تأمین اجتماعی، بیمه‌های مسؤولیت‌های مدنی، طراحیها و صدور اسناد حدود یک سوم در افزایش قیمت تمام شده مسکن مؤثر است.
با این‌که متغیر هزینه زمین در نقاط مختلف کشور، قیمت تمام شده مسکن را متفاوت کرده است، اما به نظر می‌رسد هزینه‌های اداری که به‌طور مکرر در سال‌های اخیر رو به افزایش رفته به رکن سوم بالا رفتن سهم مسکن در هزینه‌های خانوار تبدیل شده است. قیمت تمام شده یک مسکن شامل ۳ بخش می‌شود؛ قیمت زمین، قیمت ساخت و هزینه‌های اداری که قبلاً بخش هزینه‌های اداری با عنوان پروانه اطلاق می‌شد اما در حال حاضر این هزینه‌ها آنقدر بالا رفته که با قیمت زمین و ساخت در حال رقابت است.
در خصوص دو پایه از ۳ پایه هزینه تولید مسکن باید بیان کرد، مخارج ساخت بنا تقریباً با قیمت جهانی مساوی پیش می‌رود؛ چون مصالح ساختمانی عموماً داخلی و قیمت‌ها نسبتاً مناسب است. قیمت زمین نیز در نقاط مختلف شهرها متفاوت است. درست است که در نقاطی از شهرها قیمت زمین سرسام‌آور است، اما این مؤلفه یک انتخاب محسوب می‌شود که افراد می‌توانند اولویت خود را برای زندگی در هر منطقه براساس توان مالی تنظیم کنند، اما شاید مهم‌ترین عامل در افزایش هزینه مسکن در سبد خانوار را هزینه‌های اداری تشکیل دهد که طی سال‌های اخیر به طور مداوم روند افزایشی داشته است. این‌که مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان مسکن چقدر از هزینه تولید شهر را باید بر دوش بگیرند یا اگر این هزینه‌ها از تولیدکنندگان دریافت نشود چقدر در کاهش قیمت خانه مؤثر خواهد بود، مباحثی است که بخشی از پاسخ به آن را می‌توان از زبان مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان مسکن استخراج کرد.
مصرف‌کننده مجبور است هزینه‌های اداری را تحمل کند
دبیر انجمن انبوه‌سازان اصفهان در این‌باره گفت: مصرف‌کننده در هر نقطه‌ای از کشور مجبور است هزینه‌های اداری را تحمل کند که به اعتقاد من خیلی از اینها تحمیلی است. هزینه انشعابات، پروانه، تأمین اجتماعی، بیمه‌های مسؤولیت‌های مدنی، هزینه نظام مهندسی، طراحیها، صدور اسناد و… هزینه‌هایی است که به‌طور میانگین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان در هر مترمربع را به خود اختصاص می‌دهد. البته این مخارج به‌طور مکرر تغییر می‌کند و نمی‌توان برآورد دقیقی از آنها صورت داد. احمد تولا با بیان این‌که هم‌اکنون هزینه ساخت شهرها از محل تولید مسکن تأمین می‌شود، گفت: به اعتقاد من تأمین بودجه ساخت شهرها از محل تولید مسکن، محل مناسبی نیست و به اعتقاد من کسانی که از شهر بهره‌برداری می‌کنند باید هزینه شهر را بپردازند، نه تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان مسکن. وی همچنین به انتقاد از سازمان نظام مهندسی پرداخت و افزود: در حال حاضر نظارت مهندسان سازمان نظام مهندسی، مبتنی بر امضافروشی و صوری انجام می‌شود. در بسیاری از موارد اقدام عملیاتی توسط این مهندسان انجام نمی‌شود. معمولاً طی دو تا ۳ مرحله امضای برگه‌ها مبالغی می‌گیرند که عموماً کلان است. بعد وقتی آمار بیکاران کشور را می‌دهند این افراد را جزو بیکار محسوب نمی‌کنند، در صورتی‌که آنها فقط یک پول می‌گیرند و کارآیی لازم را ندارند. بنابراین از نظر کارآیی بیکار محسوب می‌شود. تولا مخارج تأمین اجتماعی را نیز مورد انتقاد قرارداد و گفت: بخش تأمین اجتماعی عدد سرسام‌آوری که ۱۵ درصد از قیمت پروانه را شامل می‌شود از سازندگان دریافت می‌کند ولی هیچ خدمات تأمین اجتماعی به کارگران نمی‌دهد؛ بنابراین اگر بخواهیم کارگران را زیر پوشش ببریم دوباره باید به تأمین اجتماعی پول بدهیم اما برخی کارشناسان معتقدند اگر اصل عرضه و تقاضا را در اقتصاد هر بازاری مورد توجه قرار دهیم بخش تولید مسکن هم‌اکنون به دلیل نبود تقاضا مجبور است قیمت‌ها را در کف نگه دارد، اما اگر مسکن رونق بگیرد چه هزینه‌های اداری کاهش پیدا کند و چه کاهش نیابد، قیمت‌ها در یک فضای رقابتی سیر صعودی را طی خواهد کرد. در این صورت محروم ماندن بخش‌های خدماتی و دولتی از منابع بخش مسکن، تبعاتی همچون تجمیع سرمایه در دست سازندگان و کاهش خدمات و زیرساخت‌ها از سوی نهادهای عمومی و دولتی را در پی دارد و از سوی دیگر کمک چندانی به گردش مالی در بخش مسکن نمی‌کند.
هزینه خدمات، انشعابات در کاهش هزینه‌های مسکن مؤثر است
محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن گفت: هزینه خدمات، انشعابات و… بی‌تردید در کاهش هزینه‌های مسکن مؤثر است ولی کاهش این هزینه‌ها به معنای آن است که دولت یا ارگان خدمات‌رسانی یارانه دهد که در شرایط و مشکلات اقتصادی، خیلی منطقی نیست، اما به دلیل سودآوری تولید مسکن حداقل در گذشته لازم است مالیات به خصوص مالیات بر ارزش افزوده دریافت و در مقابل به دلیل مشکلات دهک‌های پایین با توجه به وظایفی که ماده ۳۱ قانون اساسی تصویب کرده است، تسهیلات لازم برای خدمات‌رسانی به دهک‌های پایین اختصاص یابد. به گفته عدالت‌خواه، هزینه خدمات لازم است با توجه به نوع آن، ضریب لوکس و غیرلوکس بودن تصاعدی باشد.
قیمت تمام‌شده مسکن
بهروز جانی‌پور، عضو هیأت علمی دانشگاه تهران
مؤلفه‌های زیادی در تعیین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی مؤثرند که مهم‌ترین آنها شامل: موقعیت مکانی، محل استقرار و همجواری‌ها، قیمت منطقه‌ای زمین، عمر و سال ساخت، تعداد واحدها، تعداد طبقات، مصالح ساختمانی و روش‌های ساخت‌وساز، طرح معماری و نقشه پلان، کیفیت اجرا، برخورداری‌ها و امکانات، دسترسی‌ها، بافت شهری و اجتماعی پیرامونی و البته از همه مهم‌تر میزان تقاضاست. امروزه ملاک خریدوفروش واحدهای مسکونی، خصوصاً از نوع آپارتمانی، براساس قیمت هر مترمربع زیربنای مندرج در سند مالکیت آن است، اما ببینیم قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهری مانند تهران چگونه محاسبه می‌شود؟ مؤلفه‌های زیادی در تعیین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی مؤثرند که مهم‌ترین آنها شامل: موقعیت مکانی، محل استقرار و همجواری‌ها، قیمت منطقه‌ای زمین، عمر و سال ساخت، تعداد واحدها، تعداد طبقات، مصالح ساختمانی و روش‌های ساخت‌وساز، طرح معماری و نقشه پلان، کیفیت اجرا، برخورداری‌ها و امکانات، دسترسی‌ها، بافت شهری و اجتماعی پیرامونی و البته از همه مهم‌تر میزان تقاضاست. بانک مرکزی و برخی نهادهای مرتبط با بخش مسکن، هر از گاهی آمار دقیقی از وضعیت معاملات مسکن و میانگین قیمت واحدهای مسکونی به فروش رسیده در تمامی مناطق تهران و برخی شهرهای دیگر کشور براساس معاملات رسمی انجام شده، اعلام می‌کنند. بر همین اساس در اردیبهشت‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران برای هر مترمربع حدوداً مبلغ ۶ میلیون تومان محاسبه و اعلام شد. براساس آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی، آمار خام معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه ۹۷ مجموعاً ۱۹ هزار و ۴۴۲ معامله انجام شد که افزایش حدود ۳ هزار فقره‌ای نسبت به تعداد معاملات اردیبهشت‌ماه سال گذشته دارد. همچنین براساس آمار منتشرشده، قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال، ۵ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان بود. این شاخص در اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۴ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان در هر مترمربع اعلام شده بود. کم‌رونق‌‌ترین منطقه در اردیبهشت‌ماه سال جاری نیز، منطقه ۱۹ با ۱۱۲ فقره معامله بود. گران‌‌ترین منطقه تهران در معاملات مسکن اردیبهشت‌ماه، منطقه یک با میانگین قیمتی ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع برآورد شده است. ارزان‌‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ با میانگین متری دو میلیون و ۶۹۳ هزار تومان محاسبه شده است. واقعیت این است که در حال حاضر، میانگین هزینه اجرای خوب و مناسب هر مترمربع آپارتمان معمولی ۴ طبقه مسکونی چیزی در حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است که تفاوت چندان معناداری در مناطق متفاوت تهران ندارد؛ اما تفاوت بسیار زیاد قیمت هر مترمربع آپارتمان در بخش‌های مختلف این کلان‌شهر بیانگر آن است که نقش مؤلفه‌های دیگر در گران شدن قیمت مسکن پررنگ‌تر است. یکی از دلایل گران بودن قیمت مسکن در تهران، توقع و انتظار سرمایه‌گذاران و سازندگان آن در سود بردن زیاد است. در گذشته نه چندان دور خصوصاً در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ شمسی، سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن سود فراوانی نصیب سازندگان می‌کرد و گاهی آورده آن بیش از صددرصد سرمایه‌گذاری بوده است. به همین دلیل اشخاص زیادی از اقشار جامعه مانند بازاریان و مدیران و جراحان و دندان‌پزشکان و کارخانه‌داران که درآمدهای زیادی داشتند، سرمایه خود را به بخش مسکن منتقل کردند و از این کار ثروت بسیار بیش‌تری به دست آوردند! در حال حاضر بنا به دلایل متعددی (از جمله شریک شدن شهرداری‌ها در سود سازندگان از طریق گران کردن قیمت تراکم مازاد و پارکینگ و…)، سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به زیر ۳۰ درصد کاهش یافته و عادت به بردن سودهای کلان، توقع و انتظار از سوددهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را بالا برده و اینک کم‌تر کسی تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز دارد. همین امر باعث کاهش تولید مسکن و بالطبع بالا رفتن قیمت آن شده است. فارغ از بحث‌های غیرکارشناسی و غیرمسؤولانه حبابی یا غیرحبابی بودن قیمت مسکن در تهران، باید اذعان کرد که هم‌اکنون قیمت فروش مسکن در تهران بسیار بیش‌تر از قیمت تمام شده آن است و کنترل و البته واقعی کردن قیمت آن نیز بسیار آسان است!
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.