دانستی‌های ضروری در مورد پیش‌فروش ساختمان سید احسان حسینی کارشناس حقوقی در دو دهه اخیر شاهد افزایش چشمگیر ساخت‌وساز در کشور بوده‌ایم. این افزایش را باید به دلیل بالا رفتن ارزش ملک و نیز افزایش جمعیت دانست. تا قبل از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، به دلیل عدم وجود یک قانون جامع و منسجم، اشخاص قراردادهای […]
دانستی‌های ضروری در مورد پیش‌فروش ساختمان
سید احسان حسینی
کارشناس حقوقی
در دو دهه اخیر شاهد افزایش چشمگیر ساخت‌وساز در کشور بوده‌ایم. این افزایش را باید به دلیل بالا رفتن ارزش ملک و نیز افزایش جمعیت دانست. تا قبل از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، به دلیل عدم وجود یک قانون جامع و منسجم، اشخاص قراردادهای خود را با توجه به عمومات قانون مدنی تنظیم می‌کردند که با توجه به ابهامات پیش‌رو، ممکن بود مشکلات حقوقی متعددی به وجود آید و دعاوی حقوقی عدیده‌ای هم در محاکم مطرح می‌شد. با تصویب این قانون، تقریباً بسیاری از ابهامات برطرف گردید و در حال‌حاضر کلیه اشخاصی که قصد پیش‌فروش یا پیش‌خرید ملکی را دارند مکلفند الزامات این قانون را رعایت نمایند. آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور در سال ۱۳۹۳ به تصویب هیأت وزیران رسید.
به موجب ماده١ این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی‌زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. بنابراین عنوان قرارداد اهمیت ندارد و آن چه مهم است این است که پیش‌فروشنده مالک زمین باشد و قرار باشد که پس از احداث یا در حین آن به مالکیت پیش‌خریدار درآید باید آن را پیش‌فروش محسوب نمود.
ضمن آن که به موجب تبصره همان ماده برخی اشخاص نیز می‌توانند در چارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند. این اشخاص عبارتند از:
١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنابر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی‌به آنان اختصاص می‌یابد.
٢ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی‌حق احداث بنابر روی عین مستأجره را دارند.
به دلیل جلوگیری از بروز پاره‌ای مشکلات قانونگذار لازم دانسته که در قرارداد پیش‌فروش چندین مورد حتماً تصریح شود. این موارد که در ماده ۲ بیان شده عبارتند از:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است؛
۵ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی‌انتقال قطعی؛
٨ـ تعیین‌تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
١٠ـ معرفی داوران؛
١١ـ احکام مذکور در مواد (۶)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١۴)، (١۶) و (٢٠) این قانون .
به موجب نظریه مشورتی شماره ۵۸۰۹/۷ اداره حقوقی قوه‌قضاییه پیش‌خرید و پیش‌فروش آپارتمان یک توافق قانونی و معتبر است و با تنظیم این قرارداد مالکیت آپارتمان به خریدار منتقل شده و چنانچه مالک اولیه آن را به شخص دیگری بفروشد مرتکب فروش مال غیر شده و قابل تعقیب و مجازات است.
لزوم تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی
یکی دیگر از نکات قابل توجه در این قانون، لزوم تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی‌است. در گذشته این قراردادها در بنگاه‌های املاک یا توسط خود اشخاص تنظیم می‌شد که ممکن بود به دلیل عدم آشنایی طرفین با برخی شرایط قانونی و مشکلات احتمالی دیگر، اختلافات زیادی مطرح شود. بر همین اساس بود که ماده۳ قانون مقرر نموده قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده(٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی‌نزد دفاتر اسناد رسمی‌و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. به علاوه تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی‌با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه‌قضاییه صورت می‌گیرد. البته اگر پیش‌فروشنده به صورت عادی قرارداد پیش‌فروش منعقد نماید پیش‌خریدار می‌تواند از او بخواهد که سند رسمی‌تنظیم نماید. باید گفت امتیازات خاص مقرر در قانون پیش‌فروش ساختمان برای قراردادهای تنظیم شده به صورت رسمی‌است. در قراردادهای عادی در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم‌الاجراست و ذی‌نفع می‌تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی‌پیش‌فروش از مزایای مقرر در قانون بهره‌مند شود.
افزون بر آن برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش ارائه مدارکی لازم شمرده شده این مدارک عبارتند از: ١ـسند رسمی‌مالکیت یا سند رسمی‌اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی‌حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛ ٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (٩) این قانون؛ ۴ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان؛ ۵ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
ضمن آن که به موجب تبصره ماده۴ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی‌و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی‌و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل ۳۰درصد (٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ضمانت اجرای عدم اجرای قرارداد
بدیهی است؛ اهتمام قانونگذار به این قرارداد نباید بدون ضمانت اجرا باشد. تا پیش از تصویب این قانون، در صورتی امکان داشت از پیش‌فروشنده خسارت گرفت که این امر در قراداد پیش‌بینی می‌شد در غیر این‌صورت پیش‌خریدار کار دشواری برای اثبات خسارت و دریافت آن داشت. مخصوصاً این که قرارداد را هم طرف مقابل که قدرت بیشتری داشت تنظیم می‌کرد، لیکن این موضوع در ماده۶ قانون مورد توجه قرار گرفت. چرا که به موجب این مقرره چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (٩) ماده (٢) این قانون پیش‌فروشنده مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی‌موضوع بند (٩) ماده (٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار.
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی‌انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
مساحت کمتر یا بیشتر این بار به نفع پیش‌خریدار
قانون مدنی برای ملکی که مساحت آن کمتر یا بیشتر از قرارداد باشد، بسته به مورد احکام خاصی درنظر گرفته است که در مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ و ۳۸۵ بیان شده است. ولی این احکام برای قرارداد پیش‌فروش ساختمان به کلی متفاوت است و مقنن با توجه به مصلحت طرفین مقرر نموده در صورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج‌درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج‌درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج‌درصد (٩۵%) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند. به علاوه در تمامی‌مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید (مواد ۷ و ۸). وفق ماده ۱۳ آیین‌نامه اجرایی آن در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی‌تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (۲۰) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
لازم به ذکر است که در این قانون پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول شناخته شده است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود. ضمن آن که به موجب مواد ۵-۷ آیین‌نامه اجرایی آن، کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی‌زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند. در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد و ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت نیز با رعایت ماده(۷) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
اگر پیش‌خریدار برای پیش خرید مجبور شود از بانکی تسهیلات دریافت کند در این صورت وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
نحوه پرداخت اقساط و بایسته‌های قانونی
اصولاً قانونگذار در نحوه پرداخت دخالتی نمی‌کند ولی در این قانون یک حکم ویژه وضع شده و آن این که باید حداقل ۱۰درصد (١٠%) از بها را همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول باید و توافق بر خلاف آن نیز ممنوع شده است.
یکی دیگر از مواردی که کاملاً به نفع خریدار است پرداخت اقساط متناسب با پیشرفت ساختمان است. در گذشته ممکن بود به‌رغم عدم پیشرفت کار پیش‌خریدار طبق قرارداد مکلف به پرداخت اقساط خود شود و در صورت تأخیر یا عدم پرداخت، اگر پیش‌فروشنده شرط فسخ یا شرط فاسخ در قرارداد می‌گنجاند به راحتی می‌توانست با فسخ قرارداد یا وجود عامل انفساخ، از تعهدات خویش شانه خالی کند و پیش‌خریدار نیز نمی‌توانست کاری از پیش ببرد لیکن در مواد ۱۲ و ۱۳ و ۱۴ این وضعیت به نفع پیش‌خریدار دگرگون شد. در واقع به موجب این مواد درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی‌انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ۱۰ روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی‌مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی‌به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. حتی در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ۱۰درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد) پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات برعهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (١١) و… با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (٢٠) این قانون نخواهد بود.
از این گذشته، عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست که باید گفت این حکم نیز در راستای حمایت از پیش‌خریدار است.
عدم پرداخت اقساط از طرف پیش‌خریدار
هرچند این قانون تا حد زیادی از منافع پیش‌خریدار حمایت می‌کند ولی به معنای این نیست که او در پرداخت بدهی خویش کوتاهی کند چرا که به موجب این قانون درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشد. پس به یاد داشته باشید که مهلت پرداخت اقساط تا یک ماه پس از اخطار دفترخانه است و الا پیش‌فروشنده به راحتی می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
فروشنده می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن به دیگری واگذار کند ولی این امر مشروط به اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها می‌باشد.
در صورتی که انتقال حقوق پیش‌خریدار به دیگری منوط به رضایت پیش‌خریدار نمی‌باشد البته در این حالت پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
قرارداد پیش‌فروش در صورتی خاتمه یافته تلقی می‌شود که واحد پیش‌فروش شده به خریدار به صورت قطعی انتقال یابد.
داوری اجباری، نوآوری دیگر این قانون
اصولاً داوری در قراردادها امری اختیاری است و طرفین هستند که باید نسبت به رسیدگی به اختلافات خود توسط فرد دیگری به نام داور رغبت داشته باشند. در ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی هم این امر مجاز شمرده شده است. امروزه داوری جایگاه ویژه‌ای در نظام‌های حقوقی دنیا دارد که دلیل آن مزایای داوری نسبت به رسیدگی‌های عادی در دادگاه‌هاست مانند سرعت رسیدگی یا هزینه کمتر آن در مقایسه با رسیدگی‌های قضایی. اما در برخی موارد داوری اجباری است یعنی قانونگذار خود طرفین را مجبور کرده که اختلاف خود را به جای آن که در دادگاه مطرح نمایند نزد داور اقامه نمایند. یکی از این موارد قرارداد پیش‌فروش است. به موجب ماده۲۰ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
تبلیغ به شرط اخذ مجوز
پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و…، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص شده، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ۱۰میلیون ریال تا یکصدمیلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ضمانت اجرای کیفری عدم رعایت این قانون
یکی از موارد قابل توجه در این قانون پیش‌بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم رعایت مقررات این قانون است. این ضمانت اجرا درماده ۲۳ پیش‌بینی شده است که مقرر داشته اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی‌اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
البته این جرم از جرایم قابل گذشت بوده و تعقیب آن با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
ممنوعیت مشاوران املاک از تنظیم قرارداد
با توجه به مصالحی که قانونگذار در نظر داشته، مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیش‌فروش ممنوع کرده است و آن‌ها ملزم نموده که پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی‌قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی‌دلالت نمایند در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
در مجموع باید گفت قانون پیش‌فروش ساختمان از جمله قوانین حمایتی بوده که قانونگذار با توجه به موقعیت ضعیف‌تر پیش‌خریدار، تا حدی خود اقدام به تعیین شرایط و آثار قرارداد نموده است که چنین ضوابطی آمره بوده و بدیهی است توافق بر خلاف آن باطل و بی اعتبار است. در هر حال به شرط آن که به نحو مناسبی این قانون اجرا شود می‌تواند تا حدی زیادی از حقوق پیش‌خریداران که از اقشار آسیب‌پذیرتری هستند حمایت کند.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.