بی‌وزنی تعاونی‌های پیمانکار در بازار مسکن !

 گروه راه و شهرسازی- برخلاف ادعای افرادی که همواره پس از رشد غیرمنتظره قیمت‌ها در بازار مسکن عنوان می‌کنند که مسکن دیگر کشش افزایش قیمت را ندارد؛ باید توجه داشت که از قرار معلوم، برخلاف آنچه به نظر می‌رسد برای حد نهایی رشد قیمت‌های مسکن در این بازار هیچ انتهایی وجود ندارد. همچنین به ‌تناسب شرایط حاکم بر اقتصاد کشور این بازار از بالا‌ترین آمادگی برای رشد و جهش قیمتی برخوردار است. این در حالی است که پیمانکاران تعاونی بسیاری وجود دارند که می‌توان با ساماندهی و انسجام‌بخشی آنها، بازار مسکن را در شرایط مناسبی قرار داد. از سویی فعالان بازار مسکن معتقدند رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در حوزه مسکن در سال‌جاری باعث شده است که شمار بیش‌تری از متقاضیان حوزه مسکن در ردیف افرادی قرار بگیرند که فرصت خانه‌دار شدن را دست‌کم تا 4 دهه از دست بدهند. باید گفت با نزدیک شدن به‌روزهای پایانی سال جاری گمانه‌زنی‌‌ها درباره آینده بازار مسکن در ماه و سال آینده هم آغاز شده است. در این میان نیز بسیاری از پیمانکاران مسکن به‌خصوص تعاونی‌ها در شرایط بلاتکلیفی قرار گرفته‌اند که نمی‌توانند اوضاع بازار مسکن را با وزن خود ساماندهی کنند. موضوعی که باید مورد کالبد شکافی دقیق قرار گیرد.

هیچ سقف مشخصی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد

بسیاری از کارشناسان وقتی‌که در برابر این سؤال قرار می‌گیرند که اساساً ظرفیت نهایی بازار مسکن برای افزایش قیمت مسکن تا چه میزان است، پاسخ ناامیدکننده‌ای را ارایه می‌دهند. آنها بر این باورند که برخلاف تصور هیچ سقف مشخصی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و اگرچه افزایش قیمت مسکن به ‌هیچ‌وجه تناسبی با قدرت خرید مردم ندارد و در نتیجه این امر معاملات و صنعت ساختمان به رکود می‌رود اما به اقتضای شرایط خاص اقتصادی نیز ممکن است قیمت‌ها در مسکن مجدداً دچار رشد شوند.

با این اوصاف هر چند عده‌ای بر این باورند که مسکن در حال حاضر به اوج قیمت رسیده است، اما عده دیگری از کارشناسان بر این باورند که اگر باز شرایط اقتصادی متلاطم شود، نباید تصور کرد که بازار مسکن به دلیل رشد فزاینده سال‌جاری، از این تلاطمات مصون خواهد بود، بلکه برعکس آنچه به نظر می‌رسد این بازار همیشه از آمادگی لازم برای افزایش قیمت برخوردار است.

ذکر این نکته ضروری به نظر می‌رسد که تا پیش ‌از این تحت تأثیر افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن، به نظر می‌رسید که اساساً دسترسی به این کالا رویای دست‌نیافتنی باشد و همیشه در عرف عامه، مسکن برای بسیاری تحت عنوان یک رویای دست‌نیافتنی برای جماعت بسیاری یاد می‌شد. البته در این‌ بین در زمان دولت نهم و دهم و همزمان با آغاز طرح مسکن مهر، دولت ادعا داشت که رویای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد محقق کرد اما واقع امر این بود که این ادعا به‌ صورت گسترده نبود و صرفاً مسکن مهر در مواردی که به‌صورت درست جانمایی شده بود، رنگ واقعیت به خود گرفت.

اما در سال‌جاری و همزمان با افزایش 90درصدی قیمت مسکن به نظر می‌رسد که اتفاق دیگری برای متقاضیان بازار مسکن ایجاد شده است و آن این‌که مسکن از یک رؤیا تبدیل به یک سراب شده است. چراکه هر چقدر که متقاضیان مسکن با پس‌انداز و با برنامه‌ریزی در مسیر خانه‌دار شدن گام برمی‌دارند، اما آن ‌سوی ماجرا مسکن به‌مثابه یک سراب، با افزایش قیمت‌های پیش‌بینی‌نشده خود از کسانی که تشنه خانه‌دار شدن هستند، دور می‌شود.

نکته تلخ اینجاست که از بد ماجرا پس‌ از آن‌که سیستم بانکی با عبور از هفت‌خوان رستم به افزایش وام خرید مسکن متقاعد می‌شود، آن‌سوی ماجرا به‌ یک‌باره قیمت‌ها در بازار مسکن آنچنان رشدی پیدا می‌کنند که در نهایت وام مسکن به یک وام بی‌خاصیتی مبدل می‌شود که به‌ هیچ‌ وجه دردی از متقاضیان را دوا نمی‌کند.

به گفته بسیاری از فعالان بخش مسکن رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در حوزه مسکن در سال‌جاری باعث شده است که شمار بیش‌تری از متقاضیان حوزه مسکن در ردیف افرادی قرار بگیرند که فرصت خانه‌دار شدن را دست‌کم تا 4 دهه از دست بدهند.

حجم متقاضیان مورد برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد شده است

اخیراً رییس گروه اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است در حال حاضر حجم متقاضیان مورد برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن بسیار زیاد است، لذا پاسخ دادن به این نیاز‌ها در یک گام تقریباً آرمانی است. این مسؤول تأکید کرده است که دولت برنامه ساخت 400 هزار واحد مسکونی را در گام اول برنامه‌ریزی کرده که 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده تحت عنوان بازآفرینی شهری احداث خواهد شد و تاکنون پیشرفت خوبی داشته است، بخشی از تخصیص اعتبار از سازمان برنامه ‌و بودجه دریافت شده و عملیات حدود 60 هزار واحد آغاز شده است.100 هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی با مدیریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در تمام شهرهای کشور است و به تناسب نیاز این ساخت‌وساز انجام می‌شود، البته این طرح از برنامه‌های دیگر عقب‌تر است.

زربان همچنین تأکید کرده است که 200 هزار واحد هم برای احداث در شهرهای جدید برنامه‌ریزی شده است، با این ساختار که در سال 97، 60 هزار واحد، در سال 98، 80 هزار واحد و در سال 99، 60 هزار واحد در شهرهای جدید سراسر کشور انجام بگیرد که در حال حاضر برای 60 هزار واحد جدید اقداماتی انجام شده و قراردادهایی برای آماده‌سازی و محوطه‌سازی نیز صورت گرفته است. به گفته این مسؤول در بعضی از برنامه‌های جدید تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضیان پرداخت می‌کنیم و از این طریق زنجیره عرضه و تقاضا به هم متصل می‌شود، در برخی دیگر از طرح‌ها اهداف دیگری را دنبال می‌کردیم، به‌عنوان مثال در شهرهای جدید که بارگذاری زیادی از مسکن مهر را داشتیم و به ‌نوعی گزینش گروهی داشتیم لذا برنامه‌ای طراحی کردیم که مدل تأمین مالی مشارکت بوده و مخاطب آن گروه‌های مختلف جامعه باشد.

دلایل ناکامی تعاونی‌های مسکن

عطا‌آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن با صحیح دانستن فلسفه وجودی تعاونی‌های مرتبط با مسکن گفت: به‌طورکلی تعاونی‌‌ها به‌صورت خردجمعی حرکت می‌کنند که این فرصت امتیازات مطلوبی را برای دو بخش عرضه و تقاضا ایجاد می‌کند.

وی گفت: اما این تعاونی‌‌ها نیازمند نظارت دقیق هستند و نباید به حال خود ر‌ها شوند. چراکه گذر زمان نشان داده تعاونی‌‌ها در انجام برخی از فعالیت‌های خود دچار بی‌تعهدی شده‌اند.

آیت‌اللهی با بیان این‌که موفقیت تعاونی‌‌ها در گرو انجام 3 موضوع است، گفت: این 3 مورد شامل مدیریت صحیح، اخلاق حرفه‌ای اعضای تعاونی و وضع اقتصادی مردم است.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: براساس آمارهای تقریبی، در حال حاضر بیش از یک هزار و 195 تعاونی مسکن با عضویت بیش از یک‌میلیون و 750 هزار نفر و سرمایه ثبتی بالغ‌ بر هزار میلیارد تومان در کشور وجود دارد که این رقم از نظر تعداد و حجم سرمایه‌گذاری رقم قابل ‌توجهی بوده و نیازمند مدیریت و برنامه‌ریزی است.

آیت‌اللهی با بیان این‌که تعداد املاک ساخته‌شده توسط تعاونی‌‌ها تا پایان سال 89 بالای یک‌میلیون و 750 واحد بوده است، گفت: به نظر می‌رسد عملکرد تعاونی‌‌ها در دهه‌های 70 و 80 بسیار موفق بوده است، چراکه حجم واحدهای ساخته ‌شده در این دوره حدود 12 درصد کل مسکن‌های احداث ‌شده بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه گفت: این واحد‌ها در سال 94 به بالای دو میلیون واحد رسیده بود که به ‌خوبی نشان می‌داد بخشی از شهروندان بدون همکار و همیاری تعاونی‌‌ها قادر به تأمین واحدهای خود مالکی نبوده‌اند.

به گفته آیت‌اللهی، با توجه به آمارهای غیررسمی، در حال حاضر تعاونی‌‌ها سراسر کشور در حال ساخت 50 هزار واحد مسکونی هستند. این مورد نشان می‌دهد همچنان بخشی از بازار تقاضا اطمینان و اعتماد خوبی به تعاونی‌‌ها دارند.

وی در پاسخ به این سؤال مشکلات عمده تعاونی‌های مسکن شامل چه مباحثی می‌شود، گفت: به‌طورکلی بدقولی‌های متعدد، بی‌توجهی به تعهدات، استفاده از مصالح ارزان‌قیمت و بی‌کیفیت، اقدام به افزایش قیمت‌ها در پرسه‌های زمانی متعدد و به‌طورکلی عدم تعهد زمانی و قیمتی از جمله مباحث و مشکلات عمده تعاونی در سال‌های اخیر بوده است.

آیت‌اللهی گفت: البته تمامی این موارد با نظارت‌های دقیق ریشه‌یابی می‌شود. بخشی از این عدم موفقیت‌ها به عدم اعتماد شهروندان و بدقولی‌های اعضای تعاون بازمی‌گردد. بنابراین نیاز است در مبحث تعاونی‌‌ها دو موضوع عدم حسابرسی و سوءظن کالبد شکافی شود.

وی در نهایت با بیان این‌که اساساً حرکت در مسیر تعاونی‌ها، رویکرد معقول، سنجیده و شایسته‌ای است، گفت: چراکه ذات این تعاونی‌‌ها مبتنی بر عرضه بدون واسطه است و در صورت تحقق صحیح اهداف از پیش تعیین ‌شده، مسیری مطمئن برای دستیابی به عدالت اقتصادی و اجتماعی مطلوب‌تر در کشور به شمار می‌رود.

تعاونی‌های پیمانکار مسکن به اصل خود برگردند

مدیرعامل اتحادیه مرکزی نظارت و هماهنگی تعاونی‌های مسکن کشور با بیان این‌که تعاونی‌های پیمانکار در طول تاریخ کشورمان شکل‌گرفته و پیش‌تر‌ها هر نهاد یا ارگانی تعاونی شخصی خود را داشت و وزارت مسکن زمین مناسب برای ساخت‌وساز در اختیار این تعاونی‌‌ها قرار می‌داد. گفت: در زمان وزارت سعیدی‌کیا تعاونی‌‌ها از لحاظ فرهنگی، شناخت از محیط و فضا همگن بوده‌اند و براساس این همگنی، پول خرد مردم را جمع‌آوری و از محل ذخیره همان پول‌‌ها اعتبار بانکی دریافت کرده و واحدهای مناسبی را تهیه می‌کردند که این مورد علاوه بر ایجاد اشتغال باعث ثبات اقتصادی می‌شود.

علی‌خواجوی‌بجستانی با بیان مطلب فوق گفت: چراکه به‌ واسطه همین تعاونی‌‌ها سرمایه‌های سرگردان شهروندان به سمت سکه، دلار و خودرو نمی‌رفت و این سرمایه تولیدکننده بودند تا واسطه‌های دلالی.

مشارکت تعاونی‌های پیمانکار در امر ساخت‌وساز

دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: تعاونی‌های پیمانکار مسکن متشکل از افرادی هستند که دارای هدف مشترک با مشارکت همدیگر و با حمایت وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، شرکت عمران، وزارت تعاون و اتاق‌های تعاون، پروژه‌ها اجرایی می‌شوند، طبق سیاست‌گذاری انجام ‌شده پیشنهاد اتاق تعاون ایران، عقد تفاهم‌نامه همکاری فی‌مابین شرکت عمران و بهسازی شهری و اتاق تعاون ایران است.

پارسا گوهری گفت: از این‌ رو، براساس ابلاغیه هیأت محترم وزیران در قالب آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهر پایدار مورخ 10 خرداد 97 و اختیارات اصل 43 و 44 قانون اساسی، درخواست صدور مجوز مرکز توسعه بازآفرینی شهری بخش تعاون در قالب 3 گرایش توسعه گری، تسهیلگری و کارگزاری برای راهبری سهم 25 درصدی بخش تعاون در احیای بافت‌هایی فرسوده و ناکارآمد شهری صورت پذیرد و به هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط بخشی از مشکلات کنونی مدیریت شود.

وی گفت: براساس سیاست‌گذاری‌های صورت پذیرفته‌شده، تعاونی‌‌ها متشکل از افرادی دارای واحدهای با متراژ کوچک در مناطق بافت‌های فرسوده هستند، به‌منظور اجرای بدون نقص پروژه‌ها از ظرفیت‌های اتحادیه‌های مسکن که دارای سابقه بسیار درخشان طی 4 دهه بعد از پیروزی انقلاب اسلامی هستند، استفاده می‌شود. دبیر کمیسیون مسکن و خدمات مهندسی اتاق تعاون ایران گفت: اتحادیه‌های متعارف مسکن مشتمل بر اتحادیه‌های کارگری، کارمندی، فرهنگیان و... از نظر فنی و تجربه‌کاری دارای ظرفیت بالا بوده و به‌عنوان ارکان مشورتی و نظارتی می‌توانند راهبری تعاونی‌های تشکیل‌ شده را برعهده گیرند.

گوهری گفت: پس از اتمام پروژه، ساختار شرکت تعاونی مسکن به شرکت تعاونی خدمات تغییر داده و شرکت تعاونی خدمات مدیریت مشاعات را برعهده می‌گیرد. با این موضوع علاوه بر مشارکت مردم در ساخت مسکن و راهبری سرمایه خرد، موضوع مدیریت بر سرانه‌های خدماتی نیز مرتفع و شهرداری‌ها از این ظرفیت در مدیریت خدمات این مناطق استفاده می‌کنند.

 


نظر خود را اضافه کنید.

ارسال نظر به عنوان مهمان

0
نظر شما به دست مدیر خواهد رسید
شرایط و قوانین.
  • هیچ نظری یافت نشد