اجاره در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.

ممکن است دستگاه‌های اجرایی خود اقدام به اجاره نمودن عین مستاجره‌ای نمایند یا این‌که اموال خود را به اجاره دهند لذا در هر دو حالت باید با تکالیف خود آشنایی کاملی داشته باشند تا منافع عمومی تضییع نگردد.

قانون مدنی برخی تکالیف را بر موجر تکلیف می‌کند مثل:

1- انتفاع مستأجر منوط به تسلیم مورد اجاره است و اگر تسلیم نکند می‌تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند و از دادگاه اجبار موجر را بخواهد و اگر نشد، حق فسخ دارد (ماده ۴۷۶ ق.م)

2- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأ‌جره برای امکان انتفاع لازم است به عهده مالک است، مگر این‌که شرط خلاف شده باشد. (ماده ۴۸۶ ق.م)

3- هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. (ماده 478 ق.م)

4-برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد (ماده 471 ق.م)

5-موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأ‌جره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد. (ماده ۴۸۴ ق.م)

6- عین مورد اجاره باید همیشه برای انتفاع آماده باشد، مگر این‌که انجام تعمیرات لازم باشد. ولی موجر حق دارد، عین مورد اجاره را به دیگری، انتقال دهد و بفروشد، و این منافی حق مستأجر نخواهد بود (ماده ۴۹۸ ق م ق.م).

مستأجر نیز، در مقابل موجر تعهداتی دارد که ماده ۴۹۰ قانون مدنی ذکر شده است.

1-مستأجر باید در استعمال عین مستأ‌جره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند.

2-مستأجر، عین مستأ‌جره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده مصرف نماید.

3-مستأجر، مال الاجاره را در مواعد معین تأدیه کند.

در خصوص انجام معامله اجاره گرفتن و اجاره دادن مطابق ماده 79 قانون محاسبات کشور «معاملات وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی اعم از خرید و فروش و اجاره و استجاره... باید حسب مورد از طریق مناقصه یا مزایده انجام شود...».

اما در اجاره گرفتن اموال غیرمنقول براساس بند ب ماده 29 قانون برگزاری مناقصات این مورد از موارد عدم الزام به برگزاری مناقصه برشمرده شده و بایستی از طریق جلب نظر هیأت کارشناسی و مذاکره به انعقاد قرارداد منجر شود. به نظر می‌رسد این امر به دلیل غیررقابتی بودن «اجاره گرفتن» چون عملاً مکان مورد نظر محدود و مالکان نیز محدود هستند به این شکل مقرر شده است.

ضمناً براساس ماده 51 قانون محاسبات کشور «در مورد آن قسمت از هزینه‌های جاری مستمر که نوعاً انجام آن از یک سال مالی تجاوز می‌کند وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی می‌توانند برای مدت متناسب قراردادهایی که مدت اجرای آن از سال مالی تجاوز می‌کند منعقد نمایند.» و یکی از انواع هزینه‌های موضوع این ماده به استناد تبصره آن و پیرو دستورالعمل شماره ۹۵۶۷/۳۹۲۶/۵۶ تاریخ ۱/۴/۱۳۶۸ که به تصویب وزرای برنامه و بودجه و امور اقتصادی و دارایی رسیده است و بایستی به تشخیص مقامات مجاز دستگاه اجرایی اجتناب‌ناپذیر بوده و نوعاً انجام آن از یک سال مالی تجاوز ‌کند، اجاره گرفتن به شرط تملیک عنوان شده که مطابق بند الف ماده 1 انواع آن عبارت است از: «۱- اجاره اراضی. ۲- اجاره ساختمان. ۳- اجاره انواع ماشین‌آلات ثابت. ۴- اجاره وسایل لایروبی بنادر و رودخانه‌ها. ۵- اجاره سایر وسایل و ادوات و ابزارها.» که در خصوص پیش‌پرداخت آن طی بند 4 ماده 2 آن اذعان شده «قراردادهای اجاره چنان‌چه به‌صورت اجاره به شرط تملیک باشد در صورتیکه نیاز به پیش پرداخت داشته باشد علاوه بر موافقت قبلی وزارتخانه‌های مذکور در بند (هـ ) این ماده باید قبلاً اعتبار لازم جزو اعتبارات مصوب دستگاه اجرایی ذی‌ربط برای این منظور تأمین شده باشد.»

ماده 5 قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (۲) مصوب 1393.12.04 در خصوص اجاره دادن اموال که اشعار می‌دارد: «به دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری اجازه داده می‌شود، واحدهای خدماتی و رفاهی و مجتمع‌های فرهنگی، هنری و مازاد ورزشی را از طریق برگزاری مزایده به اشخاص صاحب صلاحیت بخش‌های خصوصی، تعاونی، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها با اولویت بخش تعاونی در شرایط برابر و در اماکن ورزشی در شرایط مساوی با اولویت فدراسیون‌های ورزشی، رده‌های مقاومت بسیج و هیأت‌های ورزشی استانی و شهرستانی به صورت اجاره واگذار نماید. نظارت بر کاربری و استانداردهای بهره‌برداری و خدمات رسانی این مؤسسات و همچنین رعایت حقوق مصرف کننده به عنوان بخشی از قرارداد فی‌مابین بر عهده دستگاه اجرایی مربوط است...» که در آیین‌نامه اجرایی این ماده به شماره ۱۵۲۰۰۱/ت۵۲۲۹۳هـ مورخ: ۲/۱۲/۱۳۹۵ نکات ذیل ذکر شده است:

1-مسؤولیت حفظ و حراست اموال در طول دوره قرارداد برعهده مستأجر است و در صورت اتلاف، مستأجر ضامن است. (ماده 10)

2- اشخاص حقیقی و حقوقی طرف قرارداد در صورتی واجد صلاحیت شناخته می‌شوند که دارای مجوز فعالیت معتبر از مراجع قانونی ذی ‏ربط باشند. (تبصره 2 ماده 1)

3- قرارداد تنظیمی مشمول احکام پیش ‏بینی شده در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر و سایر مقررات جاری خواهد بود. (ماده 4)

4- مدت اجاره حداکثر برای 3 سال مجاز است. مدت مورد نظر و سایر شرایط در اجاره‌نامه قید می‌شود. (ماده 5)

5- شرکت مستأجر در مزایده مربوط به واگذاری مجدد، بلامانع است. (تبصره ماده 5)

6- قید ممنوعیت واگذاری مورد اجاره کلاً یا جزئاً حتی به صورت نمایندگی یا وکالت به غیرو نیز ذکر ممنوعیت تغییر کاربری در اجاره‏ نامه الزامی است. (ماده ۶)

نکات دیگری هم در سایر مقررات ذکر شده است که عبارتند از:

7- تعیین میزان اجاره و قیمت‌گذاری کلیه اموال منقول و غیرمنقول در واحدهای مشمول این بند با لحاظ نمودن کاربری آنها براساس متوسط نظر 3 نفر کارشناس رسمی دادگستری صورت می‌گیرد (تبصره 4 ماده 88 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380.11.27)

8-پیش‌بینی حق فسخ برای دستگاه اجرایی چون قرارداد اجاره از جمله عقود لازم می‌باشد که بدون تحقق شرایط قانونی قابل فسخ و انفساخ نیست برای جلوگیری از تضییع حقوق عمومی لازم است در قرارداد قید گردد که عدم پرداخت اقساط مال‌الاجاره از سوی مستأجر در مواعد مقرر موجب حق فسخ برای دستگاه اجرایی می‌باشد.

9-اخذ تضمین انجام تعهدات به میزان 10 درصد مبلغ کل معامله بر اساس بند ب ماده 6 آیین‌نامه تضمین معاملات دولتی مصوب 22/09/1394، زیرا با توجه به ذکر نام قراردادهای اجاره و استجاره در بند (الف) ماده 1 آیین‌نامه‌ مذکور این قرارداد‌‌ها نیز مشمول این آیین‌نامه می‌باشند. لیکن در هیچ کدام از ماده‌های آیین‌نامه در این خصوص تصریحی انجام نشده است ولی با دقت در بند (ب) ماده 6 آیین‌نامه و توجه به درج عبارت «سایر معاملاتی که در این آیین‌نامه تصریح نشده است» شمول تضامین مندرج را بر همه قراردادهایی که مشمول موارد خاص تعیین شده در مواد (5)، (6) و (7) آیین‌نامه نیستند را می‌تواند استنباط نمود. لذا در قراردادهای اجاره و استجاره نیز اخذ تضمین انجام تعهدات به میزان 10 درصد ضروری است. لیکن اخذ دیگر تضامین مذکور در این آیین‌نامه من‌جمله حسن انجام کار برای «اجاره دادن» علاوه بر این‌که بی‌مفهوم است از سویی مستند به بند 5 ماده 11 قانون آیین‌نامه معاملات دولتی مصوب 1349، که دریافت تضمین حسن انجام معامله به میزان 10درصد در سایر معاملات را مقرر داشته با توجه به تقسیم مفهوم «حسن انجام معامله»‌ به دو عنوان «انجام تعهدات» و «حسن اجرای کار»‌ در آیین‌نامه تضمین عملاً با اخذ 10 درصد «انجام تعهدات» جایگاهی برای اخذ مبلغی دیگر باقی نمی‌ماند.

9- قابلیت درج شرط اخذ ودیعه

باید توجه داشت که مبلغ تضمین انجام تعهدات در قراردادهای اجاره و استجاره و برای پرداخت اجاره بها و یا پرداخت حقوق دولتی در حال حاضر کفایت نمی‌کند مثلاً تعهد تخلیه ملک در پایان مدت و یا وجه التزام جبران خسارت در زمان اجاره دادن و یا تعهد عدم فروش ملک یا تضمین ادامه قرارداد اجاره تا پایان آن در صورت فروش عین مستاجره در زمان اجاره گرفتن، لذا می‌بایست برای انجام تعهدات تدابیر دیگری اندیشیده شود. بنابراین با توجه به اصل ممنوعیت در حقوق عمومی و عدم امکان انجام امری بدون مقرره باید به اصل جاری بودن حقوق خصوصی در زمان سکوت قوانین عمومی مراجعه نماییم و با استناد ماده 4 قانون موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 که اشعار دارد «در صورتی که ‌موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست...» قابلیت درج شرط اخذ ودیعه را در این گونه قرارداد‌ها جاری بدانیم.

 

(علی قره‌داغلی و سید امیر محمد امام‌جمعه‌زاده‌ـ 9 دی 1396) 


نظر خود را اضافه کنید.

ارسال نظر به عنوان مهمان

0
نظر شما به دست مدیر خواهد رسید
شرایط و قوانین.
  • هیچ نظری یافت نشد