بیم و امیدها به آینده بازار مسکن! گروه راه‌وشهرسازی- بازار مسکن این روز‌ها در تلاطم و شوک ناشی از بازار ارز است. هرچند به صورت طبیعی بازار مسکن به عنوان بخشی بومی که کم‌ترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد نباید چندان تحت تأثیر نوسانات ارزی باشد اما وجود سرمایه‌های سوداگرانه و ترس از کاهش […]
بیم و امیدها به آینده بازار مسکن!
گروه راه‌وشهرسازی- بازار مسکن این روز‌ها در تلاطم و شوک ناشی از بازار ارز است. هرچند به صورت طبیعی بازار مسکن به عنوان بخشی بومی که کم‌ترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد نباید چندان تحت تأثیر نوسانات ارزی باشد اما وجود سرمایه‌های سوداگرانه و ترس از کاهش ارزش مالی آنها موجب ایجاد بازار روانی در قیمت مسکن و اجاره بها شده است. به گونه‌ای که گروهی خواستار دخالت دولت جهت برهم زدن این شرایط و بهبود قیمت‌های موجود بازار شده‌اند اما واقعاً دولت در کوتاه‌مدت چه قدر و با چه ابزارهایی می‌تواند در این بخش اعمال قدرت جهت تنطیم بازار کند؟
پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۹۷
رییس اتحادیه مشاوران املاک از رایزنی با سازمان امور مالیاتی برای معافیت مستأجران از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده خبر داد و آخرین پیش‌بینی‌ها از روند قیمت مسکن در سال آینده را تشریح کرد. مصطفی‌قلی‌خسروی با بیان این‌که در هیچ کجای دنیا مشکل مسکن به صورت صددرصدی حل نشده است، اظهار کرد: دولت زحمات زیادی برای بخش مسکن کشیده است و چنانچه بتوانیم به تجارت جهانی ملحق شویم شاهد شکوفایی اقتصاد کشور خواهیم بود. وی با اشاره به اهمیت کد رهگیری در معاملات مسکن، تصریح کرد: در ۳۰ استان و ۴۰۰ شهر برنامه‌ریزی کردیم تا توانستیم مشاوران املاک را با کد رهگیری آشنا کنیم.
وی با یادآوری این که گفته شد که دیوان عدالت اداری کد رهگیری را لغو کرده است، افزود: حکم این دیوان برای بخش‌خصوصی نافذ نیست، بالا‌ترین نهاد تصمیم‌گیر برای مشاوران املاک کمیسیون نظارت است و چنانچه کد رهگیری برای معاملات صادر نشود یک تخلف صنفی است و با آن برخورد می‌کنیم. علاوه بر این که امنیت شغلی و معاملات را کد رهگیری تضمین کرده و آن را ارتقا داده است. رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک با تأکید بر این که کد رهگیری برای امنیت معاملات مسکن است و دریافت وجه برای کد رهگیری از سوی مشاوران املاک غیرقانونی است، اظهار کرد: در حال رایزنی با سازمان امور مالیاتی هستیم تا مستأجران از مالیات ارزش افزوده معاف شوند، ۹ درصد برای مستأجران ظلم است. از سوی دیگر قانون می‌گوید سازمان امور مالیاتی نباید از مشاوران املاک مالیات دریافت کنند ولی آنها مالیات را دریافت می‌کنند. خسروی با بیان این که همه به مالیات بر ارزش افزوده اعتراض دارند، گفت: چرا باید مستأجران که هر سال جابه‌جا می‌شوند، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنند.
وی در ادامه به پیش‌بینی قیمت مسکن در سال آینده اشاره کرد و افزود: ۴ مؤلفه بازار طلا، ارز، حامل‌های انرژی و بورس روی قیمت مسکن تأثیرگذار هستند؛ در ماه‌های اخیر تعداد معاملات رشد چندانی نداشته است. در سال ۹۵ بالغ بر ۴۷۸۱۳معامله در کشور معامله صورت گرفت که از این میزان ۲۳۳۸۰ فقره آن مبایعه‌نامه و ۲۳۶۸۸ فقره اجاره‌بها بوده است.
وی با یادآوری این که از اول اسفند ۹۵ تا ۵ اسفند ۹۶ بالغ بر ۴۵هزارو۹۹۹ فقره در کل کشور قرارداد مسکن ثبت شده است، اظهار کرد: از این تعداد ۲۵۲۳۷ مبایعانه و ۱۹۲۹۹ فقره اجاره‌نامه بوده است.
وی با بیان این که در استان تهران از تاریخ اول اسفند ۹۵ تا ۵ اسفند ۹۶ تعداد کل قرارداد‌ها ۱۹۵۳۹ فقره بوده است، گفت: از این تعداد ۹۴۰۶ مبایعه‌نامه و ۹۰۹۰ فقره قرارداد اجاره‌نامه بوده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که ۷دهم درصد نسبت به تورم عمومی افزایش یافته است، افزود: در بهمن‌ماه امسال تعداد ۱۷٫۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است، اظهار کرد: پیش‌بینی می‌کنیم روند رشد معاملات افزایش یابد و در بلندمدت سرمایه‌ها جذب بازار مسکن برای تولید می‌شود. خسروی با بیان این که سال ۹۷ جهش قیمت مسکن نداریم، اظهار کرد: آخرین جهش قیمت مسکن مربوط به سال ۹۱ است و این افزایش نرخ توان مردم برای ورود به بازار را کاهش داد. از سوی دیگر برخی برنامه‌های دولت نیز باعث ثبات قیمتی در بازار مسکن شده است. وی همچنین با اشاره به رونمایی از فست ملک قبل از انتخابات اتحادیه املاک، گفت: نمی‌دانم این فست ملک چیست، اگر به نفع مردم و اعضای صنف باشد از آن حمایت می‌کنیم، اما هنوز فرصت نکرده‌ام که ببینم فست ملک چیست. این سامانه در حال‌حاضر هیچ فعالیتی ندارد و بیشتر جنبه تبلیغاتی داشت.
وی با اشاره به صدور کد رهگیری‌های صوری درباره سامانه مذکور گفته بود: از امروز مشاران املاک می‌توانند وارد سامانه صندوق مکانیزه شده و اطلاعات معاملات مالیاتی مشاغل و حرف به سازمان امور مالیاتی اعلام کنند. عقبایی گفت: با توجه به رشد فضای مجازی در کشور در بازار کسب‌وکار رقابت ایجاد شده و باید به نحوی عمل کنیم که شرکت‌های مجازی مسکن با اتحادیه‌ها همکاری کنند. وی با اشاره به دغدغه مشاوران املاک برای حذف با حضور وب‌سایت‌های مسکن، یادآور شد: برای اولین بار در کشور ارایه خدمات مجازی مسکن از طریق کمیسیون تخصصی کشور و از طریق سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شود.
لزوم ثبات قوانین تولید مسکن حداقل برای مدت ۱۰سال
همچنین در بخش مسکن عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: بر اساس آمار سالانه باید بین ۱ تا ۱٫۵ میلیون مسکن تولید شود تا نیاز متقاضیان مسکن تأمین شود. ایرج‌رهبر گفت: این طرح متکی به دستاوردهای مطالعات متعددی است که در ۴دهه برنامه‌ریزی توسعه بخش مسکن، توسط پژوهشگران و برنامه‌ریزان انجام شده است. عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به آمار سال گذشته مبنی بر وجود ۲٫۵ میلیون مسکن خالی وجود دارد، گفت: در این آمار خانه‌های ویلایی و خانه‌های فرسوده وجود دارد که در آمار آمایش سرزمین نیست. رهبر با انتقاد به این‌که ثبات قوانین در تولید مسکن وجود نداد گفت: اگر قوانین تولید در مسکن شناور نباشد و برای مدت ۱۰ سال ثابت بماند، تولیدکننده می‌تواند بدون دغدغه به‌کار خود ادامه دهد. وی گفت: در کشور حدود ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزار مهندس در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند که ۱۵۰هزار مهندس آن در تهران است. رهبر افزود: این توانایی در بین مهندسان کشور وجود دارد که سالانه بتوانیم یک‌میلیون مسکن را تولید کنیم. او گفت: باید بین عرضه و تقاضا توازن وجود داشته باشد تا مسکن دچار مشکل نشود. عضو هیأت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره موانع تولید مسکن گفت: حدود ۱۶ نوع عوارض در صدور پروانه‌ها وجود دارد و نیاز است موانع پیش‌رو برداشته شود.
مسایل بین‌المللی تأثیراتی در حوزه انتظارات تورمی مسکن ایجاد کرده است
عباس آخوندی اخیراً در نشست «راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری» که با حضور معاونان وزیر، نمایندگان مجلس و نخبگان و صاحب‌نظران حوزه مسکن برگزار شد گفت: تحولات اقتصادی در بخش‌های مختلف خود را نشان می‌دهد. مسایل سیاسی بین‌المللی هم تأثیراتی در حوزه انتظارات تورمی ایجاد کرده است. ولی در این جلسه می‌خواهیم راجع به بخش مسکن صحبت کنیم و نگاهمان درون‌بخشی است.
وزیر راه‌وشهرسازی افزود: از تمام صنوف و حرفی که با این موضوع مرتبط هستند و همچنین افراد صاحب‌نظر، دانشگاهیان و نمایندگان مجلس در این جلسه دعوت کردیم. همکاران ما در وزارت راه‌وشهرسازی پیشنهاد اولیه‌ای را تهیه کردند که عمدتاً رئوس مطالبی است که در این جلسه می‌توان انجام داد. برخی اقدامات انجام شده، بعضی در حال انجام و برخی هم تشدید اقدامات پیشین است که در این جلسه این موارد را بررسی می‌کنیم و راهکارهای شما را می‌شنویم.
ارایه راهکارهای ۹ گانه توسط معاون مسکن و ساختمان
حامدمظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی به ارایه راهکارهای ۹ گانه برای تعادل بخشی به بازار مسکن اشاره کرد و گفت: عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی، انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر مأموریت بانک‌مسکن از تخصصی به توسعه‌ای و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف از جمله برنامه‌هایی است که به منظور کنترل بازار مسکن در دست اقدام قرار دارد. وی ادامه داد: در شرایط جدیدی که قرار داریم هر اقدامی که انجام می‌شود اولاً باید بدون شتابزدگی باشد و دوما فعالان بخش حضور داشته باشند و صدایشان شنیده شود. در طی ۴-۵ سال گذشته بازار مسکن دچار عدم تعادل بود. در جنبه‌های مختلف، این بازار را دچار آشفتگی می‌دیدیم. رکود بود و سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در اواخر دهه ۸۰ انجام شده بود که باعث عدم توازن بین عرضه و تقاضا بود. خوشبختانه بعد از پنج سال در سال گذشته ارزش افزوده بخش مسکن ۱.۲ درصد مثبت شد. بنابراین در شرایط جدیدی قرار گرفتیم و باید بررسی کنیم برای کنترل قیمت باید چه کار کرد. مظاهریان با اشاره به بازار مسکن طی فروردین ۹۶ و خرداد ۹۷ گفت: متوسط قیمت یک متر مربع مسکن شهر تهران از دی‌ماه سال گذشته شتاب گرفته است.
وی افزود: به نظر می‌رسد در دوران رکود و رونق، مالیات باید به تعادل بخشی کمک کند. موضوع دیگر به تسهیلات بانکی برمی‌گردد که باید بتواند ارتباط مؤثری بین عرضه و تقاضا به وجود آورد. محور سوم مالیات از خانه‌های خالی است. در این مورد اتفاق نظری هم وجود ندارد که این مالیات چقدر می‌تواند تأثیرگذار باشد ولی در مقیاس جهانی این موضوع می‌تواند به ایجاد تعادل کمک کند. پیشنهاد این است به جای این‌که اداره مالیات به عنوان درآمدزایی این موضوع را ببیند، درون بخشی شود و برای ایجاد مسکن اجتماعی برای اقشار ضعیف به‌کار گرفته شود.
افزایش ۶۹ درصدی تعداد تسهیلات مسکن در ۳ ماهه ابتدایی امسال
رحیمی‌انارکی، مدیرعامل بانک‌مسکن اظهار کرد: طی سال ۱۳۹۶ بیش از ۲۱۷ هزار مسکن یکم افتتاح شد که از حساب‌های سال قبل بیشتر بود. از سال ۱۳۹۴ متوسط تعداد افتتاح‌های روزانه، هفتگی و ماهیانه روند افزایشی داشته است. نرخ سود هم از ۱۴درصد در حال‌حاضر به ۶ و ۸ درصد در بافت فرسوده و سایر مناطق رسیده است. تسهیلات افتتاحی بانک در سال ۱۳۹۶ در مقایسه با سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که تعداد قرارداد ۲۸ درصد و به لحاظ مبلغ ۱۱ درصد افزایش یافته است. وی ادامه داد: تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در ۳ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد، در تسهیلات مشارکت مدنی ۳۵ درصد افزایش تعداد واحد داریم و ۴۵ درصد از لحاظ مبلغ افزایش یافته است. همچنین کل تسهیلات بخش مسکن ۶۹ درصد از لحاظ تعداد و از لحاظ مبلغ ۷۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. در بافت فرسوده نیز در سال ۱۳۹۶ حدود ۴۶۰۰ فقره تسهیلات داشتیم. رحیمی‌انارکی تصریح کرد: اهم اقدامات بانک در سال ۱۳۹۶ توسعه ابزارها، اعطای تسهیلات با سپرده از محل حساب‌های پس‌انداز جوانان به زوجین، اعطای ۱۰۰میلیون ریال تسهیلات بدون سپرده در حالت انفرادی و ۲۰۰میلیون ریال در حالت زوجین، برقراری امکان تجمیع تسهیلات فروش اقساطی مسکن و افزایش سقف تسهیلات جعاله به ۲۰۰ میلیون ریال، کاهش نرخ سود تسهیلات، برقراری امکان پرداخت تسهیلات از محل صندوق تسهیلات مسکن یکم به بافت فرسوده، تعهد پرداخت یکم به زلزله‌زدگان کرمانشاه از اهم برنامه‌های بانک در سال ۱۳۹۶ بوده است. مدیرعامل بانک‌مسکن، اهم سیاست‌های اعتباری بانک‌مسکن در سال ۱۳۹۷ را نیز اولویت تأمین مالی پروژه‌های مسکونی واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد، تقویت توان مالی خریداران با اولویت بافت فرسوده، اولویت در تأمین مالی واحدهای مسکونی میان متراژ و متوسط قیمت، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه، حمایت از پروژه‌های احداثی با رویکرد بهینه‌سازی و رعایت اقدامات زیست‌محیطی عنوان کرد. در ادامه اسلامی‌بیدگلی، استاد دانشگاه گفت: استفاده از ابزار مالیاتی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن ضروری است. همچنین طی سال‌های گذشته استفاده از کل منابع دولتی به بهبود کیفیت زندگی و فضای شهری منجر نشده است. حداقل زمین‌هایی که هنوز استفاده نشده‌اند و در اختیار دولت هستند، ته مانده دارایی‌ها هستند، بنابراین باید تمرکز بر روی سایر بخش‌های در اختیار وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی باشد.
آینده مسکن همراه با رکود است
مهرگان، استاد دانشگاه نیز به هرم سنی جمعیت کشور اشاره کرد و گفت: آمار جدید نشان می‌دهد کم‌ترین جمعیت کشور از ۱۸ تا ۲۲ سال است. به همین دلیل در سال‌های آینده با رکود مسکن مواجه می‌شویم. در شهرهای بزرگ رشد جمعیت کاهش یافته که این مسایل به بخش مسکن منتقل می‌شود. مشکل بخش مسکن کمبود تقاضا نیست بلکه افزایش قیمت مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت است که باید به سمت روش‌های نوین ساخت مسکن برویم که با کم‌ترین هزینه تولید شود. با رشد فعلی جمعیت نباید اطلاعات غلطی به سازندگان بدهیم که در این بخش سرمایه‌گذاری کنند.
نقدینگی به هر طرف می‌رود وحشتناک است
برزگر، رییس کانون انبوه‌سازان گفت: ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی که به هر طرف هجوم می‌آورد، وحشتناک است. سیاست‌ها باید به سمتی باشد که نقدینگی به سمت تولید و بورس برود. سیاست‌های درون بخشی نمی‌تواند نجات‌بخش باشد. نظام تأمین مالی مسکن دچار مشکل است. قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۱۳۸۷ چه زمانی می‌خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید را مصوب می‌کنیم و از سوی دیگر قانون پیش فروش را وضع می‌کنیم که تأمین مالی را دچار مشکل کرده است. باید شهرداری‌ها به سمت درآمدهای پایدار بروند تا شهرفروشی اتفاق نیفتد.
این مطلب بدون برچسب می باشد.
دیدگاه بسته شده است.