گروه راه‌وشهر‌سازی – قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلایل مختلفی همچون تورم، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، سیاست‌های اشتباه دولتمردان و… دچار تکان‌های شدید قیمتی و رشد نامتعارف بوده و هر ساله باعث کاهش قدرت خرید مردم در تهیه مسکن شده است. این افزایش قیمت‌ها در جامعه باعث شد مسکن از کالای مصرفی […]
گروه راه‌وشهر‌سازی – قیمت مسکن در سال‌های گذشته به دلایل مختلفی همچون تورم، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، سیاست‌های اشتباه دولتمردان و… دچار تکان‌های شدید قیمتی و رشد نامتعارف بوده و هر ساله باعث کاهش قدرت خرید مردم در تهیه مسکن شده است. این افزایش قیمت‌ها در جامعه باعث شد مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود که این مسأله موجب رشد بی‌رویه تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شد، که خروجی آن جهش غیرمنطقی قیمت‌ها و دلالی زمین و املاک بود. با توجه به سهم عمده سوداگران و دلالان از تقاضاهای بازار مسکن طرح مالیات بر عایدی با هدف کنترل سوداگری و حرکت جریان سرمایه به سمت فعالیت‌های مولد و با ارزش‌افزوده برای کشور مطرح می‌شود. اما سال‌هاست که طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) مطرح می‌شود که هربار به بهانه واهی تصویب و اجرای آن به تأخیر می‌افتاد اما سرانجام پنجم خردادماه سال ۱۴۰۰ کلیات آن به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و برای بررسی مجدد به کمیسیون اقتصادی ارجاع شد. اوایل دی‌ماه ۱۴۰۱ به صحن علنی مجلس آمد و چند بند از آن به تصویب رسید. برخی از مواد نیز برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شده است. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) مالیاتی است که بر عایدی به میزان مابه‌التفاوت قیمت فروش و خرید یک دارایی در هنگام فروش آن به دست می‌آید. به گزارش مناقصه‌مزایده، در این باره فرهاد بیضایی؛ کارشناس اقتصاد مسکن، اظهار کرد: تقاضاهای مختلفی در بازار مسکن وجود دارد که در پیش‌نویس طرح فعلی مجلس، این تقاضا‌ها از یکدیگر به‌درستی تفکیک نشده است. وی افزود: ما با سه نوع رفتار در بازار مسکن مواجهیم که شامل رفتارهای سوداگرانه، سرمایه‌ای و مصرفی است. تقاضای مصرفی در این طرح از مالیات معاف شده ولی نکته این است که قانون‌گذار اکثر تقاضاهای سرمایه‌ای را به شکل تقاضای سوداگرانه دیده و تفکیکی بین آن‌ها انجام نداده است. این کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه تقاضاهای سوداگرانه در بازار املاک باید مشمول مالیات شود، گفت: قانون باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که بتواند تقاضای سوداگرانه را تبدیل به سرمایه‌ی مولد کند و همچنین رفتار‌ها و سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت، تبدیل به بلندمدت شود. بیضایی؛ تصریح کرد: تقاضای سوداگرانه در مقیاس کوتاه‌مدت و انبوه باعث اثرگذاری روی قیمت املاک می‌شود که باید مورد هدف مالیات بر عایدی سرمایه قرار گیرد. وی با ذکر مثالی در این خصوص، گفت: در انگلستان افرادی که بیش از پنج سال خانه را نگهداری می‌کنند از مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) معاف هستند. این باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاری اتفاق بیفتد و خانه‌ها نیز اجاره داده شود و نرخ اجاره در این فرآیند پایین بیاید. این کارشناس اقتصاد مسکن، تأکید کرد: در حال‌حاضر اجاره‌داری در کشور ما غیراقتصادی است و با طرحی که مجلس شورای اسلامی در دستور کار قرار داده ممکن است اجاره‌داری، غیراقتصادی‌تر شود و اتفاقاً مالکان به فرار مالیاتی در بخش خانه‌های خالی تشویق شوند. بیضایی؛ سرمایه‌گذاری‌های بلندمت را به نفع اقتصاد مسکن دانست و گفت: طبیعتاً اخذ مالیات از فردی که یک واحد را برای سال‌‌ها نگهداری و به بازار اجاره عرضه کرده باید کمتر از کسی که باشد که واحدی را می‌خرد و شش ماه یا یک سال بعد می‌فروشد. وی اظهار کرد: در پیش‌نویس قانون مجلس، خانوار‌ها می‌توانند به‌ازای افراد بالای ۱۸ سال چهار خانه داشته باشند و از واحد پنجم به بعد نرخ مالیاتی که می‌دهند یکسان است. در واقع برای واحد پنجم همان نرخ مالیاتی اعمال می‌شود که برای یک واحد در نظر گرفته می‌شود. در حالی که در کشورهای توسعه‌یافته ملک مصرفی اول معاف از مالیات خواهد بود و مالیات املاک بعدی به صورت تصاعدی افزایش پیدا می‌کند. این کارشناس مسکن، بیان کرد: مکانیزم قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید به این صورت باشد که هرچقدر طول دوره نگهداری افزایش یابد نرخ مالیات کمتر شود. در واقع یک جدول مالیاتی باید تنظیم شود که نرخ مالیاتی آن با تعداد واحد مسکونی نسبت مستقیم و با طول دوره نگهداری نسبت معکوس دارد. یعنی هرچقدر تعداد واحدهای تحت تملک افراد کمتر شود نرخ مالیاتی که باید بپردازند کمتر خواهد بود. در سوی مقابل هرچقدر افراد ملک‌های بیشتری داشته باشند و بخواهند در بازه‌های کوتاه‌مدت آن را به بازار عرضه کنند باید مالیات بیشتری بدهند. فرشید ایلاتی؛ دیگر کارشناس حوزه مسکن در این بار، گفت: برخی معتقدند با اجرای این نوع مالیات، بخش زیادی از سرمایه‌ها خارج می‌شود و حتی ممکن است موجب خروج سرمایه از کشور شود؛ اما سؤال این است که سرمایه‌گذاری که مولد تورم در کشور است، برای ما مفید است؟ وی با بیان اینکه نیاز سالانه به مسکن ۱٫۵ میلیون واحد است، خاطرنشان کرد: وقتی در بازار کِششی وجود نداشته باشد، این ترس وجود دارد که با این مالیات‌‌ها رکود در بازار اتفاق می‌افتد، اما این‌گونه نیست. با مالیات بر عایدی سرمایه، جنس سرمایه‌گذاری‌‌ها عوض خواهد شد. اکنون در بازار مسکن سرمایه‌گذاری‌های مخربی وجود دارد که باید سرمایه‌های منطقی جایگزین آن شود. این کارشناس حوزه مسکن، گفت: شاخص قیمت مصرف‌کننده در بازار مسکن بین سال‌های ۷۹ تا ۹۹ تقریباً ۲۸ برابر شده که این رقم در تهران ۳۳۰ برابر و در حوزه زمین ۵۰۰ برابر است. این نشان می‌دهد که بخش زیادی از تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای سرمایه‌ای است، نه مصرفی. ایلاتی؛ خاطرنشان کرد: براساس آمار سرشماری ۸۵ تا ۹۵، حدود ۱۰ میلیون به موجودی مسکن در کشور اضافه شده، اما مالکیت‌‌ها نزدیک به سه میلیون واحد است؛ مابقی مسکن‌‌ها را کسانی تصاحب کرده‌اند که مسکن دوم، سوم و… آن‌ها بوده است. به گفته وی، این نشان می‌دهد از مجموع تقاضایی که در بازار مسکن وجود دارد ۷۰ درصد تقاضای سوداگرانه و یا سرمایه‌ای است. این کارشناس اقتصادی، بیان کرد: شاخص‌‌ها نشان می‌دهد که در بازار مسکن اگرچه کمبود تولید و عرضه را داشتیم؛ اما اکنون تقاضای سرمایه‌ای به حدی بالاست که هر چقدر هم تولید و موجودی جدید به مسکن اضافه کنیم، به دست متقاضی مصرفی نمی‌رسد و بخش عمده را تقاضای سرمایه‌ای تصاحب می‌کند. ایلاتی؛ تأکید کرد: لازم است که همزمان با تولید مسکن مدیریت تقاضا و کنترل سرمایه را هم داشته باشیم که مالیات بر عایدی سرمایه یکی از ابزارهای مهم در این زمینه است؛ اگر این مالیات در هفت الی هشت سال گذشته به شیوه‌های مختلف مسکوت مانده یا از دستور کار خارج شده اما اکنون هم که در مجلس مطرح است. وی خاطرنشان کرد: تقاضاهای سوداگرانه در بازه رونق تورمی بیشتر وارد بازار می‌شود که بین شش ماه تا یک سال است و خرید و فروش‌های متعدد و معاملات مکرر در این مدت باعث می‌شود که ملک دست به دست بچرخد و این موضوع در مورد خودرو رخ می‌دهد. این بازه خیلی مهم است و باید در این بازه بیش‌ترین مالیات بر عایدی را دریافت کنیم. این کارشناس مسکن، بیان کرد: مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضاهای سوداگرانه را از بازار مسکن خارج می‌کند و اگر جنبه سرمایه‌گذاری هم داشته باشند به‌عنوان سرمایه‌گذاری بلندمدت خواهد بود که التهاب‌های بازار را کم و شتاب رونق تورمی را کُند می‌کند و حلقه رکودهای تورمی را نیز می‌شکند. ایلاتی؛ اضافه کرد: در طرحی که مجلس ارایه کرده است، معافیت‌های زیادی در نظر گرفته شده و در هر خانواده تا سقف چهار واحد را می‌تواند از این مالیات معاف کند؛ همچنین گفته شده اگر ملک مازاد مصرفی در مدت کمتر از دو سال معامله شود در هر پنج سال دوباره معافیت دیگری در نظر گرفته شده است. وی خاطرنشان کرد: اگر ملک مصرفی زیر شش ماه خرید و فروش شود و از این معافیت استفاده کند، وارد معاملات سوداگرانه می‌شود. باید تشخیص را به‌عهده مقام مالیاتی و ممیزی بگذاریم که حتی اگر معاملات سوداگرانه را تشخیص دهد این هم مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود. این کارشناس مسکن، با بیان اینکه اکنون با تعدادی زیادی خانه خالی در کشور قانونی مواجهیم، گفت: بر خلاف تصور موجود، ملک مصرفی و آن چه که فرد در آن سکونت دارد هر چقدر هم قیمت بالایی داشته باشد، مشمول مالیات بر عایدی بر سرمایه نمی‌شود و در حوزه مسکن این مالیات شامل خانه‌های دوم، سوم و بیشتر از آن می‌شود. ایلاتی؛ گفت: برای معاملات کوتاه‌مدت به‌ویژه زیر شش ماه به هیچ وجه نباید این تعدیل اتفاق بیفتد. در معاملات زیر یک سال هم نباید چنین تعدیلی صورت بگیرد. هدف این است که معاملات کوتاه‌مدت بدون تعدیل تورمی هدف قرار داده شود. این انگیزه‌ها را باید کنترل کنیم که وارد معاملات مکرر نشود. وی بیان کرد: اگر به شکل تنظیمی به این مالیات نگاه کنیم، باید تحلیل خوبی داشته باشیم که بدانیم چه اتفاقی در کف بازار مسکن اتفاق می‌افتد و قطعاً به این نکته هم خواهیم رسید.
دیدگاه بسته شده است.